房地產企業(yè)系統(tǒng)創(chuàng)新與關鍵點管理

一、企業(yè)管控創(chuàng)新:開發(fā)商的四基管控系統(tǒng)
管控系統(tǒng)的四個基本點:
        1、開風商企業(yè)的資源配置（管好人）                 架構管理系統(tǒng)
        2、開發(fā)商企業(yè)的系統(tǒng)運營（管好事）                 計劃管理系統(tǒng)
        3、開發(fā)商企業(yè)的投入控制（管好投入）               成本管理系統(tǒng)
        4、開發(fā)商企業(yè)的產出控制（管好產出）               績效管理系統(tǒng)

1、創(chuàng)新架構管理
問題：開發(fā)商架構管理中普遍存在資源配置不合理，職責不清，扯皮推諉，效率低下， 管     
      理成本高企等問題。
      怎么解決這些問題？
創(chuàng)新點：
1、以專業(yè)優(yōu)化組合配置資源配置
2、簡約、精細化架構管理系統(tǒng)

要點:
專業(yè)優(yōu)化組合
    專業(yè)設置及組合
    簡約管理架構設計
職能工作細分
    部門職能的工作清單
    操作部門的接口
崗位責任系統(tǒng)
    定崗定編
    職務說明書
運作權限系統(tǒng)
     部門職責權限
     各種審批流程
 
3、創(chuàng)新計劃管理
問題：開發(fā)商運營中普遍存在工作銜接不暢， 人員忙于奔命，效率低下，成本高企等
      問題。
      怎么解決問題？
創(chuàng)新點：1、建立四級計劃系統(tǒng)
           2、完善計劃管理機制
要點：
計劃體系的內容：
一級計劃：戰(zhàn)略規(guī)劃及五年發(fā)展計劃
二級計劃：經營計劃指標、七大計劃系統(tǒng)（項目開發(fā)計劃、設計計劃、總體工程計劃、成本計劃、銷售計劃、資金計劃和管理計劃模板）
三級計劃：部門月度計劃模板
四級計劃: 崗位個人周計劃
         計劃的編制：
              計劃主要節(jié)點的分層管理
              主要節(jié)點之間標準工作周期
          計劃的分解與運行
          計劃的監(jiān)控與考核
 
4、創(chuàng)新成本管理
問題：開發(fā)商普遍缺失成本管理系統(tǒng)， 各種浪費， 極大地吞噬了項目的利潤。
        怎么解決問題？
創(chuàng)新點：1、建立全程、全員成本管理系統(tǒng)
         2、市場倒推式的造價定位方法
   要點：
建設前期成本控制
目標成本與責任成本
成本控制指導書
建設過程成本控制
動態(tài)成本控制
建設后期的成本控制
結算、決算與成本考核

5、創(chuàng)新績效管理
問題：團隊管理中普遍存在能力與動力不 足，團隊執(zhí)行力低下， 項目不能取得預期
        利潤等問題。
        怎么解決問題？
創(chuàng)新點：1、過程與結果并重的雙重績效管理
         2、量化簡單的績效考核指標
   要點：
項目績效考核
 項目績效考核中的二次分配
 項目績效考核指標
骨干人員的長期激勵機制
         月度目標管理考核流程：
              計劃考核指標的量化
績效工資體系的建立
多元考核主體的考核辦法
 
二、項目運營系統(tǒng)創(chuàng)新: 6大增值點的項目價值鏈管理
     房地產項目開發(fā)的六大價值增值點構成項目的價值鏈，每個點都要為項目增值。
 
1．創(chuàng)新項目決策
問題：傳統(tǒng)拿地的風險在于,項目能否賺錢基本取決于房價上漲。
           怎么解決問題？
   創(chuàng)新點:1投資決策系統(tǒng) 、
              2投資分析模型
   要點：
項目論證管理流程
項目初步設計分析
項目成本估算方法
土地的投資價值
 
2．創(chuàng)新項目策劃
問題：策劃報告普遍嚴重脫離市場和成本要求。沒有可操作性。
        怎么解決問題？
    創(chuàng)新點: 四維項目策劃系統(tǒng)
   要點：
項目策劃管理流程
客戶定位（客戶細分與需求調研）
造價定位及項目成本測算
產品定位（項目主題及物業(yè)發(fā)展建議）
項目運營定位；
項目策劃任務書
四維項目策劃
    客戶定位(客戶是誰,需要什么)
    造價定位(客戶支付能力,造價標準)
    產品定位(項目核心問題,做什么產品)
    運營定位(項目開發(fā)節(jié)奏,經營目標)
 
3．創(chuàng)新設計管理
問題：很多開發(fā)商只有設計委托，沒有設計管理。
        怎么解決問題？
  創(chuàng)新點：三度設計管理 系統(tǒng)
   要點：
設計委托管理流程
設計任務書
    設計評審及優(yōu)化
設計跟蹤服務
設計變更
 
4．創(chuàng)新工程管理
問題：甲方不會作甲方，造成進度失控、 質量失控、成本失控。
         怎么解決問題？
    創(chuàng)新點:1、甲方工程關鍵點管理系統(tǒng)  2、甲方工程管理的角色 
   要點：
甲方工程部的角色與作用
工程管理流程
工程管理指導書及工程管理標準
甲方現場管理十大關鍵點
客戶敏感質量問題的防治
物業(yè)移交管理
保修期內的維修管理
      
5．創(chuàng)新營銷管理
  問題：銷售服務不到 位，是買方市場銷售的基本問題。
        怎么解決問題？
 創(chuàng)新點：1、服務營銷系統(tǒng) ，2、一站式銷售服務
 要點：
營銷策劃管理
案場內部管理
銷售服務管理
銷售價格管理
銷售費用管理
客戶事務管理
銷售變更的管理
 
6．創(chuàng)新客戶管理
   問題：開發(fā)商普遍輕視客戶管理，既丟了財，也丟了人。
           怎么解決問題？
   創(chuàng)新點：1、三位一體的客戶服務系統(tǒng) ，2、客戶資源管理與經營
    要點：
客戶滿意度提升計劃
產品服務
銷售服務
物業(yè)服務
客戶俱樂部運作
 
三、外包管理創(chuàng)新：開發(fā)商的供應鏈管理
問題：不會管理外包供方，不能借力賺錢是開發(fā)商普遍存在的短板。
        怎么解決問題？
   創(chuàng)新點：供應鏈管理系統(tǒng)
    要點：
1．外包管理流程
2．招投標管理
招投標管理流程
工程采購招投標
甲供材設采購招投標
3．外包業(yè)務任務書
項目策劃任務書
設計委托任務書
工程管理指導書
營銷策劃任務書
4．外包合同
設計類合同
工程類合同
營銷類合同
5．外包成果評審
各類外包評審的流程
各類外包評審的標準
各類外包成果的驗收

房企管理咨詢&培訓專家
房地產事業(yè)部項目策劃&設計研發(fā)首席專家
建筑學工學士，工商管理碩士
注冊建筑師，注冊建造師
中國講師500強，常年擔任多家房地產企業(yè)、培訓機構及清華、廈大等房地產總裁班的特約培訓講師，房地產企業(yè)經營管理及項目操盤實戰(zhàn)型教練顧問。
 
講師特點：
張建軍老師累積25年設計院及房地產行業(yè)的從業(yè)經歷，擁有從建筑師轉型甲方管理的設計專業(yè)深厚功底，兼具從項目總經理、房企總裁到咨詢培訓老師的管理視角和系統(tǒng)歸納總結，成為了一名既有扎實理論修養(yǎng)，又有豐富實操經驗的覆蓋房地產管理全系統(tǒng)的全能型咨詢培訓專家。在房企只身跨地域拿項目、組公司、建系統(tǒng)、培養(yǎng)人、帶隊伍、融資金、做項目、扛指標、交業(yè)績的豐富閱歷，使其更擅長在咨詢試培訓中透過表象準確撲捉客戶企業(yè)的系統(tǒng)性癥結問題，并找出行之有效的解決方案，通過理念傳播加知識分享促進培訓達成實效。其整理的《房地產管理系統(tǒng)》的系列培訓課程，其業(yè)務跨度、專業(yè)深度、系統(tǒng)關聯(lián)度等可適應房企不同生命周期的管理特點，高處著眼、低處入手、循序漸進實現組織的全過程系統(tǒng)優(yōu)化。其課堂表現邏輯性強、知識全面、親和誠懇，口才良好，穿插案例，互動答疑、思維敏捷，更關注參訓人的認識統(tǒng)一和能力提升的實效。在業(yè)內獲得廣泛贊譽，客戶評價：一聽就是實戰(zhàn)派出身的老師，帶過兵打過仗，有水平，很受益。

經典課程：
《房地產企業(yè)流程管理的系統(tǒng)創(chuàng)新與關鍵點管理》——總裁如何管公司&業(yè)務
《房地產企業(yè)成本管理》——如何做好全員、全過程、全成本管理
《房地產項目拓展（項目決策）管理》——如何科學決策、理性拿地
《房地產項目前期定位研究（項目策劃）管理》——為何拿地后先做項目策劃
《房地產項目產品研發(fā)及設計管理》——如何站在甲方角度做好設計管理
《房地產工程管理》——如何站在甲方角度做好建設工程管理

工作履歷及操盤項目：
6年設計院（建筑師、CAD室主任）工作經歷；

7年房企專業(yè)管理及中層管理經驗：
96年起任，期間在新加坡HDB下屬CESMA設計公司研修一年；2001年起歷任天津萬科公司設計部、項目事務部（報建&配套）、工程管理部等三個部門經理等職務；主持過天津萬科城市花園、萬科都市花園、萬科花園新城、萬科東麗湖、萬科水晶城等項目策劃和設計管理及項目管理。

8年房地產企業(yè)高管工作經驗：
2003年曾任新奧集團蚌埠置業(yè)集團營銷副總、常務副總主持工作；操盤新怡綠洲項目（百萬平米大盤）整體策劃及一期開發(fā)的管理。
自04年歷任天津海貿物業(yè)發(fā)展有限公司總經理、海貿集團執(zhí)行總裁、董事長；港灣中心酒店及海河之子俱樂部公司董事長；漢鎰資產管理股份有限公司董事副總經理；上海漢鎰咨詢公司執(zhí)行董事兼總經理，兼江陰海貿資產、常熟金灣廣場公司總經理；天津漢鎰咨詢公司總經理兼天宇陽光置業(yè)總經理等職務；任項目總經理全面操盤天津港灣中心項目（寫字樓、酒店、商業(yè)、城市綜合體），港灣中心酒店及海河之子俱樂部運營管理，江陰、常熟等商業(yè)綜合體項目，天津南京路新天地項目（城市綜合體）。
09年曾任南開允公集團副總裁兼南大科技園公司總經理等職務，負責天津智慧山城市綜合體項目（30萬平米）的全面管理。

5年持續(xù)專注于房企的管理咨詢、顧問，企業(yè)培訓工作經驗：
2010年加盟和君集團，合伙人，任職和君咨詢房地產事業(yè)部。

項目策劃及操盤顧問：
煙臺長島旅游度假地產項目策劃，海南東匯西海岸、秀英、森語林等項目策劃及設計顧問，天津雍金房地產漢沽項目策劃，海南創(chuàng)基保亭幸福時光項目策劃，呼和浩特興達陽光集團70萬平米商業(yè)項目策劃，重慶恒德物流總部基地項目策劃，嫩江昆侖購物中心項目策劃，三門峽金帝建材城項目策劃，沈陽中泰匯通溫泉養(yǎng)老地產項目策劃，百悅集團成都百悅城項目策劃及設計管理兼研發(fā)總監(jiān)，海南百城陵水旅游地產項目策劃兼總經理，西雙版納勐巴拉旅游地產項目策劃及經營管理顧問……等20余個各類地產開發(fā)項目的策劃服務、兼職高管或實操顧問。