項目操盤手的必備財稅訓(xùn)練

第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)流程重要財稅風(fēng)險節(jié)點介紹
一、開辦初期重要財稅風(fēng)險點
1、公司設(shè)立前，可以利用地方政府間的競爭關(guān)系，與地方政府談判，取得公司注冊地稅收優(yōu)惠返還，有多個案例表明，可以取得地方政府財力實得部分70%的直線稅收返還。
2、開辦初期，項目公司財務(wù)部門必須及時根據(jù)集團財務(wù)制度與流程建立新辦公司流程與制度，保證母子公司之間制度與流程的傳承與銜接。

二、四證取得前重要財稅風(fēng)險點
1、發(fā)改委立項 部分銀行的融資總額按發(fā)改委立項總額的50%為限，因而爭取立項投資總額最大化。
2、做好土地與在建工程抵押，對于分期開發(fā)的項目，需要做好土地分割抵押。
3、大部分銀行三證上會，四證提款，因而四證取得前自有資金投入最大化，房地產(chǎn)公司需要搭建補充的融資平臺，建立直接融資的渠道，以防資金斷裂，此時資金風(fēng)險最高。
4、甲供材料的稅收處理。區(qū)分可以甲供的材料與設(shè)備，實現(xiàn)稅收優(yōu)化。

三、預(yù)售節(jié)點重要財稅風(fēng)險點
1、做好按揭銀行的談判，選擇優(yōu)勢互補的銀行。
2、制訂銷售流程，開盤前進行實戰(zhàn)演練。
3、財務(wù)部參與定價，制訂底價，對促銷政策與定價政策提出意見。
4、從集團層面安排資金，考慮是否提前還款。
5、預(yù)售后，稅收風(fēng)險開始上升，關(guān)注流轉(zhuǎn)稅與房產(chǎn)稅的交納。

四、竣工節(jié)點重要財稅風(fēng)險點
1、竣工備案，企業(yè)所得稅風(fēng)險突然上升，銷售開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅從毛利率預(yù)征轉(zhuǎn)為實際利潤率征收，房地產(chǎn)公司的假發(fā)票與成本分?jǐn)傦L(fēng)險提升。
2、竣工備案，會計上停止建造成本的資本化。萬科、金地等企業(yè)以項目竣工作為可以確認(rèn)收入的重要條件。

五、交房節(jié)點重要財稅風(fēng)險點
1、交房是會計上確認(rèn)收入與成本的重要節(jié)點，對于上市公司而言，是利潤操縱的重要節(jié)點。
2、交房超過85%，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)要求進行土地增值稅清算。

六、清算環(huán)節(jié)
1、土地增值稅清算、企業(yè)清算，最好公司注銷一次性打包稅務(wù)處理。利用清算環(huán)節(jié)的征管漏洞是企業(yè)進行原罪清理的重要手段。

第二部分  財務(wù)管理必備知識
一、財務(wù)是什么？
1、介紹財務(wù)的四大職能
2、介紹財務(wù)管理的四大手段
3、財務(wù)的四種境界
4、財務(wù)的核心競爭力
搭建融資平臺，保障資金流轉(zhuǎn)
進行納稅籌劃，直接價值創(chuàng)造
整合信息資源，引導(dǎo)資源配置

二、如何讀懂三張報表
1、如何看公司的基本面
2、財務(wù)報表里的操縱技巧
3、財務(wù)分析
介紹財務(wù)分析的終極指標(biāo)杜邦體系的歷史演變

三、收入的確認(rèn)
1、從幾大地產(chǎn)上市公司的收入確認(rèn)不同說起
收入時點確認(rèn)有選擇的空間

四、成本的歸集、計算與分?jǐn)?/strong>
1、成本對象的確定原則與技巧
（1）、根據(jù)總包合同劃分成本對象是確定成本對象的基本原理
（2）、確定成本對象的六原則
（3）、成本分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇技巧
2、成本的計算流程圖
3、成本籌劃管理

第三部分   房地產(chǎn)集團涉稅風(fēng)險管理
一、稅的產(chǎn)生
1、稅收本質(zhì)（分配說、交易說）
2、稅收的固定性， 就是法定性，是稅收管理的法律淵源
3、稅收體系
準(zhǔn)則為基礎(chǔ)，稅法文件為主體（一年1014個文件），部門法為補充（城市房地產(chǎn)管理法、建筑法、合同法、公司法、物權(quán)法、民法通則）

二、稅法中的兩套體系
1、法規(guī)中的實質(zhì)重于形式（與會計近似）
2、實戰(zhàn)中的形式重于實質(zhì)（稽查局  法律事實優(yōu)于經(jīng)濟事實）

三、稅收實踐主要特征
1、信息不對稱
稅務(wù)機關(guān)：，稅法體系混亂，法規(guī)不透明，以一年1014個文件為代表
納稅人：隱瞞實際經(jīng)營信息， 買假票、假交易
2、對稅務(wù)機關(guān)的立法保護（核定權(quán)與復(fù)議前置）

四、稅收規(guī)劃手法歸納與總結(jié)
（一）、避稅的四種境界
1、亂帳，通過征管漏洞漏稅。
2、鉆政策空子，集中運用于稅法規(guī)定滯后于實務(wù)創(chuàng)新領(lǐng)域，如金融工具創(chuàng)新領(lǐng)域。
3、形式重于實質(zhì)，本質(zhì)就是利用信息不對稱，使用陰陽合同、虛假交易或設(shè)計有利涉稅合同改變業(yè)務(wù)稅務(wù)結(jié)果。
4、博弈文件，企業(yè)公關(guān)在稅務(wù)領(lǐng)域的直接體現(xiàn)。
（二）、稅法的硬傷—核心概念缺失導(dǎo)致缺少可推理性
（三）、稅務(wù)風(fēng)險識別基本流程
1、征稅對象（對什么征稅） 
2、義務(wù)人（由誰交）
3、納稅時點（什么時候交，有時用于輔助判別是否交稅）   
4、應(yīng)納稅所得與稅率，稅收優(yōu)惠。（征多少）
5、納稅地點（在哪交）
6、涉稅文書管理與涉稅標(biāo)準(zhǔn)流程（不交冤枉稅）
（四）、創(chuàng)新性籌劃
1、創(chuàng)新業(yè)務(wù)，例如：資產(chǎn)重組、減資，金融衍生品、合作建房BT 
2、引導(dǎo)權(quán)力機關(guān)進入涉稅領(lǐng)域，影響納稅結(jié)果。
（五）、節(jié)稅手法按效益原則歸類
1、高風(fēng)險低成本手法：買假發(fā)票、不入帳、掛往來款
2、低成本低風(fēng)險手法：合理利用稅收政策、談稅收返還，進行公司組織架構(gòu)設(shè)計、關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移定價，從產(chǎn)業(yè)鏈的角度轉(zhuǎn)移利潤。
3、高成本低風(fēng)險手法：合并分立等資產(chǎn)重組手法。
（六）、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
1、根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)營改增的框架，房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)上升。
2、主要問題集中在以前未取得增值稅進項發(fā)票的成本如何設(shè)計扣除率，進項稅金如何在營業(yè)稅銷售面積與增值稅銷售面積之間分?jǐn)偂?br /> 3、過渡期是否存在優(yōu)惠政策不明。
第四部分 投資必備基本知識
1、凈現(xiàn)金流（NCF ）
2、內(nèi)含報酬率（IRR)
通俗的說，IRR就是一項投資的年平均回報利率
有統(tǒng)計，2009年，美國投資人用IRR及NPV作為主要評估指標(biāo)的占70%，中國投資人只有30%左右。
缺點: 存在多IRR的情況
先有收益后投資的項目，IRR越低項目越優(yōu)秀
3、凈現(xiàn)值（NPV)
通俗的說，NPV就是一個項目現(xiàn)在的價值。
NPV的難點，不在于現(xiàn)金流的計算，而是在于折現(xiàn)率的選擇。
(1)、按公司三年平均凈資產(chǎn)收益率作為資本金折現(xiàn)率
(2)、按國債利率+風(fēng)險溢價，風(fēng)險溢價為4%-8%
(3)、資產(chǎn)定價模型（第一次可以量化風(fēng)險）
（第一步） 選擇類似上市公司的beta,然后計算上市公司的Beta 資產(chǎn)
（第二步） 再通過非上市公司的Beta 資產(chǎn) 得到Beta 股票
Beta股=beta資產(chǎn)*（1+（1-t)*債務(wù)股本比）
B用的是過去時，如果過去和將來不具有連續(xù)性，不可用。
影響B(tài)的是經(jīng)營杠桿、財務(wù)杠桿