房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與籌劃實務

一、土地增值稅基本法規(guī)解讀
土地增值稅概念
土地增值稅特點

（一）土地增值稅的納稅人和清算對象
 
（二）土地增值稅的課稅對象和范圍

（三）土地增值稅的四級超率累進稅率

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
計算增值額的銷售收入
計算增值額的扣除項目：
1、取得土地使用權所支付的金額
2、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本
3、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用
4、舊房及建筑物的評估價格
5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金
6、財政部規(guī)定的其他扣除項目
確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的特別規(guī)定

（五）土地增值稅應納稅額的計算及操作案例 

（六）土地增值稅申報納稅的手續(xù)、程序和法律責任
土地增值稅的征收機關
土地增值稅的申報期限
納稅人辦理納稅申報的程序和手續(xù)
土地增值稅申報表樣式和填表說明
納稅人未按規(guī)定申報的法律責任 

（七）納稅時間和繳納方法 

（八）土地增值稅的納稅地點

二、土地增值稅清算法規(guī)解讀及實務操作
土地增值稅的清算單位
土地增值稅的清算條件
非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
土地增值稅的扣除項目清算
土地增值稅清算應報送的資料
土地增值稅清算項目的審核鑒證
土地增值稅的核定征收
清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
關于土地增值稅的預征規(guī)定

專家解讀新規(guī)定的五大要點
1、明確普通標準住宅標準
2、混合項目要分開核算
3、轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強
4、分類預征到期清算
5、嚴格土地增值稅征免規(guī)定

財稅[2006]21號土地增值稅法律效力的探討

三、土地增值稅的減免稅優(yōu)惠政策解讀及運用
納稅人建造普通標準住宅出售征免稅
因國家建設需要依法征用、收回房地產(chǎn)的征免稅
因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅
個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅
個人互換居住用房地產(chǎn)的征免稅
以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅
按規(guī)定合作建房的征免稅
企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅
1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的征免稅

四、企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定及核算案例
土地增值稅會計科目設置
土地增值稅的會計處理
土地增值稅核算的操作案例

五、土地增值稅的納稅籌劃技巧和操作案例
“臨界點”籌劃法
費用轉(zhuǎn)移或分攤籌劃法
收入分散籌劃法
建房方式籌劃法
靈活運用優(yōu)惠政策法
代收費用計價籌劃法
成本核算對象籌劃法
股權轉(zhuǎn)讓籌劃法
核算方式籌劃法

　　中華企管培訓網(wǎng)特聘訓師，世界華人講師500強，中國人民大學工商管理碩士（MBA），中國注冊會計師（CPA），注冊稅務師（CPT），中國目前唯一縱橫“財稅管理、人力資源、戰(zhàn)略管理”三大領域的“三棲”實戰(zhàn)派管理專家與著名培訓師，中國財稅課程生動化、形象化第一人，國富經(jīng)濟研究院特聘教授。清華大學、浙江大學、上海交通大學、同濟大學等著名高校EMBA、總裁班特聘講師。

任職經(jīng)歷：
　　歷任江蘇油田江都油脂油品廠財務主管、江蘇油田化工公司副總經(jīng)理、揚州大公會計師事務所首席注冊會計師、中美合資上海美通生物科技有限公司首席財務官（CFO）兼泰州美通藥業(yè)有限公司財務總監(jiān)。

實戰(zhàn)經(jīng)驗：
　　章老師精通財務管理咨詢及納稅籌劃、資本運作、企業(yè)內(nèi)部控制制度設計、項目可行性分析及項目融資、人力資源管理與開發(fā)技術等，先后為全國數(shù)十家企業(yè)提供深度咨詢服務，為數(shù)百家企業(yè)提供企業(yè)內(nèi)訓服務，此外成功舉辦過百余次大型公開課，章老師的主講課程深受業(yè)內(nèi)人士好評。

授課風格：
　　旁征博引，詼諧幽默，深入淺出。實戰(zhàn)、實用、實效。