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分稅種課程

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朱光磊
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第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)稅收規(guī)劃手法總結(jié)與案例解析(一天)

一節(jié)、 避稅原理及案例解析
(一)、避稅的四種境界
1、亂帳   沒(méi)法查,通過(guò)征管漏洞漏稅。
2、鉆空子,集中運(yùn)用于稅法規(guī)定滯后于實(shí)務(wù)創(chuàng)新領(lǐng)域,如金融工具創(chuàng)新領(lǐng)域。
3、形式重于實(shí)質(zhì),本質(zhì)就是利用信息不對(duì)稱(chēng),使用陰陽(yáng)合同、虛假交易或設(shè)計(jì)有利涉稅合同改變業(yè)務(wù)稅務(wù)結(jié)果。
4、打文件,企業(yè)公關(guān)在稅務(wù)領(lǐng)域的直接體現(xiàn)。
(二)避稅的基本程序(稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別流程圖)
1、征稅對(duì)象  
思考1:沒(méi)有產(chǎn)證的建筑物是否是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象?;顒?dòng)房是否是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象。
2、納稅義務(wù)人 
思考2:信托的利息為什么沒(méi)有征營(yíng)業(yè)稅?理財(cái)收益為什么沒(méi)有征營(yíng)業(yè)稅?
3、應(yīng)納稅額的計(jì)算
思考3:為什么金螳螂幕墻公司也可以是高科技企業(yè),可以適用15%企業(yè)所得稅率?
思考4:為什么說(shuō)過(guò)分關(guān)注稅基的計(jì)算是避稅的重大誤區(qū)。
4、濫用稅收優(yōu)惠(研發(fā)費(fèi)的加計(jì)扣除,全額預(yù)提地下車(chē)庫(kù)成本)
5、納稅時(shí)點(diǎn)   
思考5:集團(tuán)公司內(nèi)資金往來(lái)沒(méi)有合同,不收取利息,稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收營(yíng)業(yè)稅是沒(méi)有依據(jù)的。
6、申報(bào)時(shí)間、延遲納稅、申報(bào)表三級(jí)復(fù)核及票據(jù)管理
(三)、避稅七種武器   
1、高難財(cái)技  不動(dòng)產(chǎn)的融資租賃,售后回租或回購(gòu) 資產(chǎn)包
思考6:資產(chǎn)重組、整體轉(zhuǎn)讓中,判定征不征流轉(zhuǎn)稅的依據(jù)是什么?
2、合并、分立
思考7:合并分立是稅收最優(yōu)化的手法,但是卻不一定是成本最優(yōu)化的手法。
3、踢球、以亂治亂
思考8:稅收實(shí)踐是集七分稅法技術(shù)與三分溝通的綜合藝術(shù),溝通是必不可缺、有時(shí)甚至是決定性的。
4、資產(chǎn)計(jì)量
思考9:稅法重視期間損益但是卻忽略資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)的計(jì)量,為稅收籌劃提供了通道。
5、分步籌劃
思考10:房地產(chǎn)公司從境外美元借款計(jì)提利息后被債權(quán)人整體在境內(nèi)作為債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)康禺a(chǎn)公司的資本化利息是否要代扣預(yù)提所得稅才可以企業(yè)所得稅前扣除?
(四)、創(chuàng)新性籌劃
1、創(chuàng)新業(yè)務(wù),例如:資產(chǎn)重組、減資,金融衍生品、合作建房BT 
2、引導(dǎo)權(quán)力機(jī)關(guān)進(jìn)入涉稅領(lǐng)域,影響納稅結(jié)果。 
利用違約金、法院文書(shū)、失火等非經(jīng)營(yíng)無(wú)票據(jù)業(yè)務(wù)損失規(guī)避企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。
(五)、稅法硬傷—缺少核心概念和嚴(yán)謹(jǐn)邏輯
培訓(xùn)公司的會(huì)員午餐是業(yè)務(wù)招待費(fèi)嗎?

二、稅收風(fēng)險(xiǎn)管理整合框架介紹
    介紹系統(tǒng)化的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理方法。

第二節(jié)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅的避稅手法與疑難探討
一、房產(chǎn)稅、土地使用稅疑難問(wèn)題
1、房產(chǎn)稅的分劈確認(rèn)是目前最適用的規(guī)避方法    
2、計(jì)租面積與建筑面積不同帶來(lái)的稅收風(fēng)險(xiǎn)    
3、未入帳房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題    
4、租來(lái)的土地上建的房子,是否包含土地價(jià)值?
5、轉(zhuǎn)租行為是否交稅?
6、如何區(qū)分地下建筑物與地上相連的地下建筑物?
7、租來(lái)的集體用地,是否要交土地使用稅?
8、按小時(shí)收費(fèi)的車(chē)位費(fèi)、按月租賃的車(chē)位費(fèi)及機(jī)械車(chē)位的租賃費(fèi)分別如何交房產(chǎn)稅?
9、綜合體商業(yè)得房率低,如何規(guī)避房產(chǎn)稅?
二、個(gè)稅的漏洞與反避稅方法
1、個(gè)稅征管框架結(jié)構(gòu)
    ①11個(gè)正列舉稅目外的個(gè)人所得不征稅,但是工資薪金稅目中沒(méi)有正列舉可以免稅的都要征稅。
    ②5個(gè)勞動(dòng)性質(zhì)所得稅目,6個(gè)非勞動(dòng)性質(zhì)所得稅目,非勞動(dòng)性質(zhì)所得稅率低于勞動(dòng)性質(zhì)所得。
    ③11個(gè)稅目中,除了個(gè)體工商戶(hù)生產(chǎn)所得外,其余10個(gè)以代扣代交為主要申報(bào)方式。
2、現(xiàn)金與股權(quán)捐贈(zèng)并不屬于個(gè)人所得稅征稅范圍
3、其他所得,并不是兜底條款
4、股權(quán)交易所產(chǎn)生的個(gè)人所得稅,可以規(guī)避。
   如果股權(quán)已經(jīng)過(guò)戶(hù),但是沒(méi)有支付價(jià)款如何征賣(mài)方個(gè)人所得稅?
5、代持股個(gè)稅問(wèn)題解析
6、合伙企業(yè)稅收解析
   合伙企業(yè)并不是完全意義上的納稅透明體
   有限合伙公司并不屬于股權(quán)私募基金的最優(yōu)形式  
                     
第三節(jié)  房地產(chǎn)相關(guān)流轉(zhuǎn)稅疑難問(wèn)題解析
□案例1  不為人知的稅法故事
《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》“勞務(wù)發(fā)生地條款”修改的幕后故事。
思考1:為什么“勞務(wù)發(fā)生地條款”未修改前,可以實(shí)現(xiàn)零成本的避稅(所得稅及土地增值稅)?
□案例2   特別的混合銷(xiāo)售2011年第23號(hào)公告與原文件國(guó)稅發(fā)[2002]117號(hào)的差別在哪里?
思考3:甲供材的種類(lèi)有幾種?甲供材是否必須取得建安發(fā)票?材料與設(shè)備的區(qū)別是什么?思考4:分包方是自產(chǎn)貸物+勞務(wù),總包方是否扣除分包的的自產(chǎn)貸物價(jià)款差額征營(yíng)業(yè)稅?     分包方是非自產(chǎn)貸物+勞務(wù),總包方是否扣除分包的的非自產(chǎn)貸物價(jià)款差額征營(yíng)業(yè)稅?
思考5:混合銷(xiāo)售與兼營(yíng)的區(qū)別是什么?賣(mài)房送汽車(chē)屬于混合銷(xiāo)售還是兼營(yíng)?
混合銷(xiāo)售的三個(gè)要件是什么?
□案例3 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、咨詢(xún)與培訓(xùn)的區(qū)別是什么?
思考6:轉(zhuǎn)讓非專(zhuān)利技術(shù)可以是轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn),還可以是咨詢(xún),甚至是培訓(xùn)。
□案例4  營(yíng)業(yè)稅條例第五條 “納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù).轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。”較原條例,取消了“向?qū)Ψ?rdquo;三個(gè)字。以一個(gè)案例說(shuō)明,取消三個(gè)字的深層含意。
□案例5 營(yíng)業(yè)稅中只有三個(gè)視同銷(xiāo)售,與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅中的視同銷(xiāo)售不同,差別如何協(xié)調(diào)?
思考7:轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)證地下建筑物在營(yíng)業(yè)稅是視同銷(xiāo)售嗎?在土地增值稅中需要征稅嗎?
 
第二部分 土地增值稅形變分析及清算實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練(一天)
                                      
一、土地增值稅清算體系介紹
思考1土地增值稅分新房、舊房?jī)蓚€(gè)體系按核定、查帳兩種方法進(jìn)行清算,房地產(chǎn)公司存在選擇清算體系的籌劃方法,如何籌劃選擇清算體系?
關(guān)鍵點(diǎn):土地增值稅是按新房與舊房?jī)煞N房屋類(lèi)別進(jìn)行清算體系區(qū)分,并不是按房地產(chǎn)公司與非房地產(chǎn)公司兩種公司類(lèi)別進(jìn)行清算體系劃分。
思考2土地增值稅中的成本,到底是憑票且必須付款扣除還是可以根據(jù)決算扣除?
思考3:收入按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn),成本、稅金按收付實(shí)現(xiàn)制原則確認(rèn),如何消除由于稅法規(guī)定不合理而導(dǎo)致的額外稅負(fù)?

二、查帳制下的清算
(一)土地增值稅概念  
思考1:以房地產(chǎn)實(shí)物減資,是否交土地增值稅?是否交營(yíng)業(yè)稅?          
思考2:只轉(zhuǎn)讓建筑物而不轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)是否要交土地增值稅?
(二)土地增值稅的納稅人
(三)幾個(gè)重要的概念
1.清算單位
思考3:什么叫分期開(kāi)發(fā)?分期開(kāi)發(fā)目前無(wú)官方的標(biāo)準(zhǔn)。江蘇省由規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)改為發(fā)改委立項(xiàng)。清算分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)各地不同,導(dǎo)致稅負(fù)不同。
思考4江蘇實(shí)際上是按三種類(lèi)別分別計(jì)算增值率與增值稅,然后按清算單位匯總納稅。
2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)
3.車(chē)庫(kù)的不同涉稅結(jié)果
思考5:車(chē)庫(kù)是否就是一定按非住宅類(lèi)清算? 車(chē)庫(kù)有三大類(lèi)四小種,它們的稅收處理結(jié)果并不相同,各地政策也在持續(xù)變化中。  
思考6:可轉(zhuǎn)讓的地下車(chē)庫(kù)是否應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆?br /> 4.分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)
思考7:建筑面積是成本分?jǐn)偟奈ㄒ粯?biāo)準(zhǔn)嗎?有幾種分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)?在什么情況下優(yōu)先適用哪種標(biāo)準(zhǔn)?
5.可售建筑面積
思考8:無(wú)產(chǎn)權(quán)證的建筑面積是否是可售建筑面積?地下建筑面積是否屬于可售建筑面積?無(wú)產(chǎn)權(quán)架空層的建筑面積是否屬于可售建筑面積?他們的成本處理方式并不相同。哪份資料是界定可售建筑面積的權(quán)威資料?
6.公共配套設(shè)施
思考9:公共配套設(shè)施的稅務(wù)規(guī)劃是影響土地增值稅的最重要因素.
(四)收入
1.房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入
思考10:沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的銷(xiāo)售房地產(chǎn),是不是收入?還是參照國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)?銷(xiāo)售房地產(chǎn)使用權(quán)的金額,是不是土地增值稅意義上的收入?
關(guān)鍵點(diǎn):不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立與變更主要可以通過(guò)三種方式進(jìn)行,登記并不是唯一的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)設(shè)立與變更方式。
2.視同銷(xiāo)售收入
思考11沒(méi)有列舉無(wú)償捐贈(zèng),無(wú)償捐贈(zèng)是否是視同銷(xiāo)售?       
稅務(wù)機(jī)關(guān)的權(quán)力利器---核定權(quán)并無(wú)公開(kāi)的、可操作的程序和標(biāo)準(zhǔn),是稅收法定憲政原則下的修正原則。
3.自用或出租
思考12:①人防的地下車(chē)庫(kù)到底是轉(zhuǎn)租行為還是銷(xiāo)售行為?成本是否可以扣除?江蘇要求房地產(chǎn)公司移交人防使用權(quán)才可以扣除成本,既違反了成本扣除的原理也違反了人防法。     
②銷(xiāo)售使用權(quán)和租賃的區(qū)別是什么?
(五)成本
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
思考13:①取得土地使用權(quán)所支付的金額,是否僅限于支付給國(guó)土房產(chǎn)局的土地出讓金? 土地出讓金返還如何處理?            ②母公司帳面金額為1000萬(wàn)的土地,評(píng)估為3000萬(wàn)作價(jià)投資入子公司,子公司土地增值稅清算時(shí)土地的計(jì)稅成本是 多少?1000萬(wàn),3000萬(wàn)還是0?③一個(gè)項(xiàng)目為另一個(gè)項(xiàng)目提供了部分安置房,如何確定土地成本?
④在不同的清算單位之間土地優(yōu)先按占地面積分?jǐn)?,在同一個(gè)清算單位,土地按建筑面積分?jǐn)偂?br /> 2.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本
思考14:①同一清算單位中,可以存在不同的單方建筑面積成本。
②資本化利息是否是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的內(nèi)容?許多稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為,土增中沒(méi)有資本化利息,只是對(duì)了一半。實(shí)際上有一個(gè)變化的過(guò)程。 資本化利息是不得扣除還是不得加計(jì)扣除?實(shí)際上有一個(gè)變化的過(guò)程  
③原文件存在漏洞,設(shè)備與甲供材不得作為開(kāi)發(fā)成本
④開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和期間費(fèi)用的界限在哪里?                            
⑤如何判定政府規(guī)費(fèi)哪些進(jìn)開(kāi)發(fā)成本、哪些是代收費(fèi)用?
⑥什么才是土地增值稅中可以“全額扣除”的代收費(fèi)用?    
⑦如何籌劃“甲供材”導(dǎo)致的建筑方額外附加營(yíng)業(yè)稅?
3.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用
思考15: 
①?zèng)]有借款,是否可以按10%扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用?②滾動(dòng)開(kāi)發(fā)利息如何劃分?多種籌資方式和單一籌資方式對(duì)利息支出扣除的影響不同。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
思考16:營(yíng)業(yè)稅稅收返還,是否可以作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除?
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
思考17:  
①房地產(chǎn)公司的印花稅不得作為扣除項(xiàng)目。
②一個(gè)商住兩用房如何分開(kāi)核算土地增值稅成本?海南、江蘇、南通有比較好的解決方案。(六)票據(jù)
思考18:什么是土地增值稅中的合法有效憑證?投資行為沒(méi)有發(fā)票,土地增值稅中的成本如何扣除?
(七)新房尾盤(pán)清算
思考19:清算后的銷(xiāo)售收入是否可以扣除銷(xiāo)售稅金、開(kāi)發(fā)費(fèi)用? 如何啟動(dòng)二次清算程序?(八)舊房土地增值稅清算
思考20:①開(kāi)發(fā)商出租或自用的房地產(chǎn)是否成為舊房?      
②土地增值稅中區(qū)分舊房和新房的標(biāo)準(zhǔn)是什么?③房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售舊房能否加計(jì)扣除?舊房的土地契稅是否可以全額扣除?
④舊房土地增值稅清算規(guī)劃
四、當(dāng)前土地增值稅籌劃流行手法中的陷阱分析
1降價(jià)籌劃。                 
 案例說(shuō)明事前降價(jià)籌劃帶來(lái)的惡果,事實(shí)上降價(jià)籌劃僅適用于舊房清算。
2.成立銷(xiāo)售公司.降低適用稅率籌劃。
案例說(shuō)明采取不同操作手法下,同一個(gè)方案成敗的區(qū)別。
3.裝修收入分散籌劃。   
案例說(shuō)明該籌劃給銷(xiāo)售和品牌帶來(lái)的負(fù)面影響,稅收籌劃必須符合商業(yè)慣例。
 
第三部分     房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的避稅與反避稅(一天)
                                      
第一節(jié)  案例解析
思考1:無(wú)產(chǎn)證的地下建筑物分別有幾種?他們的成本處理有什么不同?
思考2:架空層等地上無(wú)產(chǎn)證建筑面積,成本如何處理?
思考3:在上海.常州等地有產(chǎn)證的地下建筑物成本如何處理?它們還可以按31號(hào)文中的公共配套設(shè)施處理嗎?
思考4:地下車(chē)庫(kù)的成本如何處理可以節(jié)稅?地下車(chē)庫(kù)可以0避稅成本實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。
思考5: 除了按合同總額10%預(yù)提成本外,哪些成本可以全額預(yù)提在所得稅前進(jìn)行扣除?分享全額預(yù)提成本,延遲2000萬(wàn)所得稅1年交稅案例。
思考6:財(cái)稅【2008】121號(hào)與國(guó)稅發(fā)【2009】2號(hào)是什么樣的關(guān)系?解析121號(hào)文與國(guó)稅發(fā)【2009】2號(hào)中關(guān)于關(guān)聯(lián)方借款利息如何銜接扣除的疑問(wèn)。  
思考7: 一般借款利息資本化有哪些技巧?               
思考8: 房地產(chǎn)公司的籌建期什么時(shí)候結(jié)束?
思考9:土地未正式開(kāi)發(fā),即有臨時(shí)建筑租金收入怎么處理?
第二節(jié)  31號(hào)文操作空間解析
一、31號(hào)文的整體結(jié)構(gòu)
思考1:31號(hào)文規(guī)范了銷(xiāo)售期房的常規(guī)商業(yè)模式,收入以收付實(shí)現(xiàn)制進(jìn)行確認(rèn);不適用于銷(xiāo)售現(xiàn)房的商業(yè)模式。成本的確認(rèn)原則與收入的確認(rèn)原則不能匹配,如何協(xié)調(diào)?。
思考2:對(duì)于成本的分?jǐn)?,?guī)定了兩種分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn),會(huì)導(dǎo)致不同的稅收后果,分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇有很大的籌劃空間,如何籌劃?
思考3:成本對(duì)象的選擇存在技巧,如何選擇最佳的成本對(duì)象?
思考4:商業(yè)地產(chǎn)二次以上成本調(diào)整及資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量存在難題,如何解決?
思考5:31號(hào)文存在漏洞可以全額預(yù)提成本,如何操作?
思考6:31號(hào)文對(duì)于利息,有兩處不同的表述,如何協(xié)調(diào)?
二、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時(shí)間                 
思考1:完工與未完工對(duì)于稽查來(lái)說(shuō)有什么區(qū)別?未完工產(chǎn)品不查成本,只查收入
思考2竣工證明材料是指什么?竣工證明材料交房地產(chǎn)管理部門(mén)備案是一個(gè)時(shí)點(diǎn)還是一個(gè)時(shí)期?        
思考3竣工材料的報(bào)送時(shí)間會(huì)帶來(lái)什么涉稅后果?
三、收入的稅務(wù)處理
思考1未正式簽訂“合同”所取得的收入是不是收入?
思考2定金.意向金是不是收入?
思考3預(yù)收收入是不是視同銷(xiāo)售?        
思考4如何實(shí)現(xiàn)預(yù)繳所得稅的人為調(diào)節(jié)?該人為調(diào)節(jié)是否是偷稅?
思考5:年度申報(bào)表附表3調(diào)增,調(diào)減到底調(diào)什么?           
思考6:本年度預(yù)售收入是否需要在附表三調(diào)減?
思考7如何以前的預(yù)交毛利率高于實(shí)際毛利怎么辦?         
思考8稅率差變動(dòng)是否能轉(zhuǎn)回?
思考9:可售建筑面積指什么?
思考10:免租期的收入,財(cái)稅差異是什么?朝令夕改的所得稅條例創(chuàng)新。
思考11:所得稅申報(bào)表不支持許多地產(chǎn)行業(yè)特殊文件,如何填列?
思考12以前年度的廣告費(fèi).宣傳費(fèi).招待費(fèi)如何在新的申報(bào)表中填列?存在籌劃選擇的空間。
四、案例介紹成本的計(jì)算步驟(6大原則、四種分配方法、3個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)、七步驟)
思考1房地產(chǎn)公司的傭金到底是按5%還是10%扣除?
思考2為什么說(shuō)房地產(chǎn)公司的避稅重災(zāi)區(qū)是在房地產(chǎn)公司的成本核算上?為什么說(shuō)房地產(chǎn)公司的真實(shí)成本由工程決算人員掌握,財(cái)務(wù)人員僅是根據(jù)財(cái)稅需要進(jìn)行組合而已?如何利用稅法漏洞進(jìn)行成本籌劃?
思考3成本籌劃的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在什么地方?
思考4房地產(chǎn)公司的成本核算流程是怎樣的?為您介紹完整的房地產(chǎn)成本歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)調(diào)整的流程和方法。
(1)、根據(jù)總包合同劃分成本對(duì)象是確定成本對(duì)象的基本原理
(2)、確定成本對(duì)象的六原則
(3)、成本分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇技巧
 
思考5房地產(chǎn)公司的合同風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)介紹
 
第四部分  土地增值稅疑難案例解析
第一節(jié) 疑難土地增值稅案例解析 
1、在建工程轉(zhuǎn)讓案例
思考1如何通過(guò)在建工程+代建的方式實(shí)現(xiàn)整體售樓,該手法如何避土地增值稅?
思考2:通過(guò)在建工程轉(zhuǎn)讓的方式,是否可以避契稅?
思考3:如何不開(kāi)發(fā)房產(chǎn)而實(shí)現(xiàn)賣(mài)一手房?
思考4:在建工程轉(zhuǎn)讓如何分割土地證?
思考5:受讓方如何在不重新辦理四證的情況下預(yù)售房產(chǎn)?
介紹完整的在建工程轉(zhuǎn)讓流程
2、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)而實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征土地增值稅問(wèn)題(國(guó)稅函〔2000〕687號(hào))解析
思考6:對(duì)轉(zhuǎn)讓股權(quán)而實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征土地增值稅的法律淵源是什么?
思考7:該行為土地增值稅納稅主體是誰(shuí)?
思考8:土地增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)是多少?
思考9:國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)文法律效力問(wèn)題
思考10:以轉(zhuǎn)讓股權(quán)而實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為主要指哪種情況?
3、一個(gè)集投資、改變企業(yè)性質(zhì)的綜合避稅案例
思考11:賣(mài)股權(quán)是否存在土地增值稅?是否按國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)征稅?
思考12:舊房的評(píng)估價(jià)是否含土地?
思考13:投資時(shí)上下游沒(méi)有房地產(chǎn)公司,投資完成后,變更為房地產(chǎn)公司,是否交土地增值稅?
思考14:商貿(mào)公司是否可以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)?
4、逆向關(guān)聯(lián)轉(zhuǎn)移定價(jià)避土地增值稅案
思考15:關(guān)聯(lián)交易價(jià)格明顯過(guò)而導(dǎo)致避稅,是否可以核定?
思考16:以盈利為目的政策性搬遷,是否交土地增值稅?
5、精裝房分劈為銷(xiāo)售毛坯房+裝飾業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
思考17:精裝房分劈為銷(xiāo)售毛坯房+裝飾業(yè)務(wù)有明顯的避稅效果,為什么沒(méi)有大面積實(shí)施?
6、房地產(chǎn)定單式生產(chǎn)可采用的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)分析
思考18:投資轉(zhuǎn)股以實(shí)現(xiàn)整體賣(mài)樓的方式受哪些客戶(hù)條件的限制?
思考19:吸收合并主要操作關(guān)鍵難點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪里?
7、租賃軍用土地建建筑物,銷(xiāo)售二十年使用權(quán)案例分析
思考20:租賃軍用土地建建筑物,銷(xiāo)售二十年使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅按租賃還是銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)處理?租賃和銷(xiāo)售建筑物永久使用權(quán)的區(qū)別是什么?
思考21:根據(jù)國(guó)稅函〔2007〕645號(hào),是否存在土地增值稅?
思考22:是否存在房產(chǎn)稅?
8、投資所得土地,土地增值稅清算計(jì)稅成本案例分析
思考23:投資所得土地,土地增值稅清算計(jì)稅成本是多少?是0?還是評(píng)估價(jià)?
思考24:由于沒(méi)有發(fā)票,扣除的憑據(jù)是什么?
9、土地增值稅清算案例分析
思考25:分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,是否可以先按占地面積分?jǐn)偼恋爻杀荆缓蟀纯墒劢ㄖ娣e二次分?jǐn)偼恋爻杀荆?br /> 思考26:土地增值稅清算時(shí),收入是權(quán)責(zé)發(fā)生制,稅金是收付實(shí)現(xiàn)制,如何籌劃?
思考27:清算單位,某省用發(fā)改委的立項(xiàng)批復(fù)作為口徑,如何籌劃?
思考28:違約金,游泳池管理收入是不是土

講師 朱光磊 介紹
中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀講師,南京大學(xué)MBA,中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師,從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)12年,現(xiàn)任某房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)部總經(jīng)理,同時(shí)兼任數(shù)家房地產(chǎn)集團(tuán)的稅務(wù)顧問(wèn)。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)(高頓)、北京大學(xué)EMBA房地產(chǎn)總裁班、江蘇省注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)、上海萊頓不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院、北京均涵管理咨詢(xún)公司特聘講師,中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校金牌講師。

擅長(zhǎng):房地產(chǎn)行業(yè)的原罪清理、商業(yè)模式創(chuàng)新、資產(chǎn)重組所涉稅收業(yè)務(wù),對(duì)土地增值稅清算有豐富的經(jīng)驗(yàn)。形式重于實(shí)質(zhì)稅務(wù)籌劃原創(chuàng)者,長(zhǎng)于發(fā)現(xiàn)稅法的漏洞和不足。致力于換個(gè)角度看稅法,尋求以最少的時(shí)間成本獲得最佳的可操作稅收方案。
 
學(xué)術(shù)成績(jī)
最暢銷(xiāo)房地產(chǎn)稅收書(shū)籍《房地產(chǎn)稅收面對(duì)面:實(shí)務(wù)與案例》作者。
在國(guó)家核心財(cái)經(jīng)期刊《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》與《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》上發(fā)表稅收籌劃文章5萬(wàn)余字,其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收疑難系列文章被《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》作為創(chuàng)刊三十年代表作品。

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