房地產(chǎn)商務(wù)談判與十大經(jīng)典案例分析

一、商務(wù)談判概念及特征
（一）商務(wù)談判概念
（二）商務(wù)談判特征
1．以追求經(jīng)濟(jì)利益為目的
2．一個互動過程
3．雙方互惠的
4．是合作與沖突的對立統(tǒng)一
5．商務(wù)談判涉及面廣
 
二、商務(wù)談判類型
（一）按談判參與方的數(shù)量分類
1．雙方談判
2．多方談判
（二）按商務(wù)談判各方參加談判的人員數(shù)量分類
（三）按商務(wù)談判所在地分類
1．主場談判
2．客場談判
3．中立地談判或主客輪流談判。
（四）按商務(wù)談判的結(jié)果分類
1．雙贏或多贏型談判
2．雙輸或多輸型談判
3．輸贏型談判
（五）按商務(wù)談判時談判雙方的態(tài)度進(jìn)行分類
1．競爭型談判
2．合作型談判
3．競合型談判
（六）按商務(wù)談判的溝通方式分類
1．口頭談判
2．書面談判
3．網(wǎng)絡(luò)虛擬談
（七）按商務(wù)談判的觀念分類
1．硬式談判
2．軟式談判
3．原則式談判
 
三、商務(wù)談判者的素質(zhì)和能力
（一）商務(wù)談判者的素質(zhì)
1．思想道德素質(zhì)
2．業(yè)務(wù)素質(zhì)
3．心理素質(zhì)
4．身體素質(zhì)
（二）商務(wù)談判者的能力
1．出色的語言表達(dá)能力
2．不斷學(xué)習(xí)的能力
3．較強(qiáng)的社交能力
4．快捷的應(yīng)變能力
5．敏銳的洞察能力
6．高超處理異議的能力
 
四、商務(wù)談判心理
（一）馬斯洛的需求層次論
（二）奧爾德弗“ERG”理論
1．奧爾德弗“ERG”理論內(nèi)容
2．奧爾德弗ERG理論在商務(wù)談判中應(yīng)用
五、商務(wù)談判程序
（一）準(zhǔn)備階段
（二）開局階段
（三）明示與報價階段
（四）交鋒階段
（五）讓步階段
（六）簽約階段
小結(jié)：重點(diǎn)：商務(wù)談判心理
作業(yè)：課后相應(yīng)習(xí)題
復(fù)習(xí)提問：商務(wù)談判心理的應(yīng)用
導(dǎo)入案例

第二章商務(wù)談判的原則
一、平等自愿原則
（一）平等原則
（二）自愿原則
 
二、重利益、輕立場原則
（一）重利益、輕立場的必要性
（二）協(xié)調(diào)立場、利益的方法
 
三、人事分開原則
（一）人事分開的必要性
（二）人事分開的方法
 
四、商務(wù)談判的其他原則
一）客觀標(biāo)準(zhǔn)原則
1．標(biāo)準(zhǔn)的公正性
2．標(biāo)準(zhǔn)的普遍性
3．標(biāo)準(zhǔn)的適用性
二）合作的利己主義原則
1．打破傳統(tǒng)的分配模式，提出新的選擇
2．尋找共同利益，增加合作的可能性
3．協(xié)調(diào)分歧利益，達(dá)成合作目標(biāo)
三）靈活機(jī)動原則
四）誠信原則
五）合法性原則
小結(jié)：重點(diǎn)：商務(wù)談判的其他原則
作業(yè)：課后習(xí)題
復(fù)習(xí)提問：商務(wù)談判其他原則
導(dǎo)入案例

第三章  商務(wù)談判準(zhǔn)備
一、談判背景調(diào)查
（一）政治與法律環(huán)境
（二）社會文化環(huán)境
（三）商業(yè)習(xí)慣
（四）財政金融狀況
（五）基礎(chǔ)設(shè)施與后勤保障方面
 
二、收集、整理信息與確定談判目標(biāo)
（一）收集、整理信息
2．收集、整理信息的方法
1）信息采集渠道
（1）互聯(lián)網(wǎng)
（2）印刷媒體
（3）電波媒介
（4）統(tǒng)計資料
（5）各種專門機(jī)構(gòu)
（6）各種會議
（7）知情人士
2）信息收集方法
（1）問卷法
（2）文獻(xiàn)法
（3）訪談法
（4）電子媒體收集法
（5）觀察法
（6）實(shí)驗(yàn)法
（7）使用商業(yè)間諜
3）整理信息資料
（二）確定談判目標(biāo)
1．談判目標(biāo)的內(nèi)容
2．設(shè)定談判目標(biāo)層次
3．確定談判目標(biāo)的注意事項(xiàng)
 
三、談判的議程
（一）時間安排
1．談判議程中的時間策略
2．在確定談判時間時應(yīng)注意的問題
（二）確定談判議題
（三）通則議程與細(xì)則議程
1．通則議程2．細(xì)則議程
（四）商務(wù)談判場所的選擇
1．在己方地點(diǎn)談判
2．在對方地點(diǎn)談判
3．在雙方所在地交叉輪流談判
4．在第三地談判（主客場地以外的地點(diǎn)談判）
（五）商務(wù)談判場景的選擇與布置
1．談判場景布置的目的與原則
2．談判場景布置
（四）談判班子組成
（一）談判班子組成原則
1．規(guī)模要適當(dāng)
2．知識、能力要互補(bǔ)
3．性格要互補(bǔ)
4．分工明確，各負(fù)其責(zé)，相互補(bǔ)臺，彼此協(xié)作
（二）談判班子人員組成
1．主談人員
2．專業(yè)人員
3．法律人員
4．財務(wù)人員
5．翻譯人員
6．其他人員
（三）談判班子成員的分工
1．談判人員的基本分工與職責(zé)
2．不同談判類型的人員分工
 
四、商務(wù)談判模擬
（一）模擬談判的概念
（二）模擬談判的作用
（三）模擬談判的任務(wù)
（四）模擬談判的方法
1．全景模擬法
2．討論會模擬法
3．列表模擬法
（五）模擬談判時應(yīng)注意的問題
1．科學(xué)地做出假設(shè)
2．對參加模擬談判的人員應(yīng)有所選擇
3．參加模擬談判的人員應(yīng)有較強(qiáng)的角色扮演能力
4．模擬談判結(jié)束后要及時進(jìn)行總結(jié)
小結(jié)：重點(diǎn)：模擬談判的方法
作業(yè)：課后相應(yīng)習(xí)題
復(fù)習(xí)提問：模擬談判的方法
導(dǎo)入案例

第四章 商務(wù)談判開局
一、商務(wù)談判的開局方式
（一）開局階段的行為方式
（二）提交洽談方案的方式
1．提交書面材料，不做口頭陳述
2．提交書面材料，并做口頭陳述
3．面談提出交易條件
 
二、談判開局氣氛的營造
（一）開局氣氛對談判的影響
（二）營造良好的開局氣氛
（三）談判開局氣氛的營造方法
1．營造高調(diào)氣氛
2．營造低調(diào)氣氛
（1）感情攻擊法
（2）沉默法
（3）疲勞戰(zhàn)術(shù)
（4）指責(zé)法
3．營造自然氣氛
4．合理運(yùn)用影響開局氣氛的各種因素

第二節(jié)  商務(wù)談判的開局策略

一、商務(wù)談判的開局策略
（一）一致式開局策略
（二）保留式開局策略
（三）坦誠式開局策略
（四）進(jìn)攻式開局策略
勢，使得談判順利地進(jìn)行下去。進(jìn)攻式開局策略通常只在這種情況下使用，即：發(fā)現(xiàn)談判對手在刻意制造低調(diào)氣氛，
（五）挑剔式開局策略
 
二、策劃開局策略應(yīng)考慮的因素
（一）考慮談判雙方之間的關(guān)系
（二）考慮雙方的實(shí)力
 
三、引起談判對手注意與興趣的技巧
（一）夸張法
（二）示范法
（三）創(chuàng)新法
（四）競爭法
（五）利益誘惑法
（六）防止干擾法
    小結(jié)：重點(diǎn)：商務(wù)談判的開局策略
作業(yè)：課后習(xí)題
復(fù)習(xí)提問：商務(wù)談判開局策略有哪些？
案例導(dǎo)入

第五章  商務(wù)談判磋商
一、報價
（一）報價的原則
（二）報價的形式
（三）報價的順序
（四）報價策略
1．報價時機(jī)策略
2．報價起點(diǎn)策略
3．報價差別策略
4．價格分割策略
5．運(yùn)用心理定價策略
6．中途變價策略
 
二、討價還價
（一）討價的含義
（二）還價
1．還價的定義
2．還價方式
（1）按分析比價還價
（2）按分析成本還價
3．談判中每次還價項(xiàng)目的多少
（1）單項(xiàng)還價
（2）分組還價
（3）總體還價
3．還價起點(diǎn)的確定
4．還價前的籌劃
（1）認(rèn)真推算
（2）通盤考慮
（3）多案選擇
(三)討價還價的策略
    小結(jié)：重點(diǎn)：討價還價各階段策略
作業(yè)：課后相應(yīng)習(xí)題
復(fù)習(xí)提問：討價還價各階段策略運(yùn)用
導(dǎo)入新課：
 
三、讓步
（一）讓步的概念
在談判中讓步是指談判雙方向?qū)Ψ酵讌f(xié)，退讓己方的理想目標(biāo)，降低己方的利益要求，向雙方期望目標(biāo)靠攏的談判過程。
（二）讓步的基本原則
（三）讓步的方式
1．冒險型讓步方式（0、0、0、80）
2．等額型讓步方式（20、20、20、20）
3．誘發(fā)型讓步方式（10、17、24、29）
4．小幅遞減型讓步方式（29、24、17、10）
5．強(qiáng)勢遞減型讓步方式（35、26、15、4）
6．不定式讓步方式（60、15、0、5）
7．反彈式讓步方式（50、30、-10、10）
8．危險型讓步方式（80、0、0、0）
 
四、迫使對方讓步的方式
（一）溫和式
（二）強(qiáng)硬式
 
五、阻止對方進(jìn)攻的方式
小結(jié)：重點(diǎn)：迫使和阻止對手讓步的方式
作業(yè)：課后相應(yīng)習(xí)題
復(fù)習(xí)提問：1．迫使對手讓步的方式有哪些？
          2．阻止對手進(jìn)攻的方式有哪些？
導(dǎo)入案例

第六章  商務(wù)談判僵局的處理
一、僵局的含義及對談判的影響
（一）僵局的含義及類型
 
二、商務(wù)談判僵局產(chǎn)生的原因
2．雙方立場觀點(diǎn)對立爭執(zhí)導(dǎo)致僵局
3．溝通障礙導(dǎo)致僵局
4．談判人員的偏見或成見導(dǎo)致僵局
5．談判人員的失誤導(dǎo)致僵局
6．利益合理要求的差距導(dǎo)致僵局
7．其他原因?qū)е陆┚?br /> （1）談判人員的強(qiáng)迫手段導(dǎo)致僵局。
（2）談判人員素質(zhì)低下導(dǎo)致僵局。
（3）客觀環(huán)境的改變導(dǎo)致僵局。
小結(jié)：重點(diǎn)：談判僵局產(chǎn)生的原因
作業(yè)：課后相應(yīng)習(xí)題
復(fù)習(xí)提問：談判僵局產(chǎn)生的原因
導(dǎo)入新課：
 
三、商務(wù)談判僵局的處理原則
（一）正確認(rèn)識談判的僵局
（二）冷靜地理性思考
（三）協(xié)調(diào)好雙方的利益
（四）避免爭吵
（五）其他原則
 
四、商務(wù)談判僵局的利用和制造
（一）僵局的利用
（二）僵局的制造
 
五、打破談判僵局的策略
一）打破談判僵局的策略
（一）用語言鼓勵對方打破僵局
（二）運(yùn)用休會策略打破僵局
（三）利用調(diào)節(jié)人調(diào)停打破僵局
（四）更換談判人員或者由領(lǐng)導(dǎo)出面打破僵局
（五）有效退讓打破僵局
（六）場外溝通打破僵局
（七）其他方法打破僵局
二）運(yùn)用打破僵局策略的總體要求
1．根據(jù)當(dāng)時當(dāng)?shù)氐恼勁斜尘芭c形勢靈活運(yùn)用策略
2．辯證地思考問題
3．注重打破僵局的科學(xué)性與藝術(shù)性
小結(jié)：重點(diǎn)：打破僵局的策略
作業(yè)：課后習(xí)題
復(fù)習(xí)提問：打破僵局的策略
案例導(dǎo)入

第7章  商務(wù)談判的結(jié)束
一、談判結(jié)束的契機(jī)
（一）什么時間結(jié)束
（二）對最終意圖的觀察與表達(dá)
（1）他向你尋問交貨的時間。
（2）他向你打聽新舊產(chǎn)品及有關(guān)產(chǎn)品的比價問題。
（3）他對質(zhì)量和加工提出具體要求，不管他把這種意見是從正面提出來的還是從反面提出來的。
（4）他讓你把價格說得確切一些。
（5）他要求你把某些銷售條件記錄在冊。
（6）他向你請教產(chǎn)品保養(yǎng)的問題。
（7）他要求將報盤的有效期延續(xù)幾天，以便有時間重新考慮，最后做出決定。
（8）他要求實(shí)地試用產(chǎn)品。
（9）他提出了某些反對意見。
（三）適時分手
 
二、結(jié)束談判的技術(shù)準(zhǔn)備
（一）對交易條件的最后檢索
（二）確保交易條款的準(zhǔn)確無誤
（三）談判的記錄
小結(jié)：重點(diǎn)：結(jié)束談判的技術(shù)準(zhǔn)備
作業(yè)：課后習(xí)題
復(fù)習(xí)提問：結(jié)束談判的技術(shù)準(zhǔn)備有哪些？
導(dǎo)入新課
 
三、結(jié)束談判的技巧
（一）達(dá)成交易的七個條件
（1）回顧成果
（2）彌合差異
（3）澄清問題
（4）對談判低潮的把握
（二）有效的結(jié)束技巧
1．比較結(jié)束法
2．優(yōu)待結(jié)束法
3．利益結(jié)束法
4．誘導(dǎo)結(jié)束法
5．漸進(jìn)結(jié)束法
6．檢查性提問結(jié)束法
7．必然成交結(jié)束法
8．趁熱打鐵結(jié)束法
9．殲滅戰(zhàn)結(jié)束法
10．推延決定結(jié)束法
11．書面確認(rèn)結(jié)束法
12．結(jié)束洽談的其他策略與方法
小結(jié)：重點(diǎn)：結(jié)束談判的技巧
作業(yè)：課后習(xí)題
復(fù)習(xí)提問：結(jié)束談判的技巧
導(dǎo)入案例

第8章  商務(wù)談判的戰(zhàn)術(shù)及應(yīng)用
一、情感滲透法
（一）甜言蜜語法
（二）出其不意法
（三）以情動人法
（四）傾聽與沉默法
 
二、巧打時間差法
（一）時間戰(zhàn)術(shù)
（二）戒急用忍法
（三）后發(fā)制人法
 
三、其他方法
（一）投其所好法
（二）“升格”法
（三）激將法
（四）最后通牒法
（五）吹毛求疵法
（六）競爭法
（七）緩兵之計法
（八）金蟬脫殼法
（九）放線釣魚法
（十）化整為零法
（十一）捆綁利益法
（十二）追根究底法
（十三）針鋒相對法
小結(jié)：重點(diǎn)：其他方法
作業(yè)：課后相應(yīng)習(xí)題
復(fù)習(xí)提問：其他方法
導(dǎo)入案例

第九章  商務(wù)談判的語言藝術(shù)
一、談判語言概述
（一）商務(wù)談判語言的類型
（二）商務(wù)談判語言運(yùn)用的原則
（三）影響商務(wù)談判語言運(yùn)用的因素
1．談判內(nèi)容
2．談判對手
3．談判進(jìn)程
4．談判氣氛
5．雙方的關(guān)系
 
二、談判有聲語言運(yùn)用的技巧
（一）傾聽的技巧
1．傾聽的障礙
2．傾聽的技巧
（二）問的技巧
1．發(fā)問的方式
2．不應(yīng)發(fā)問的問題
3．發(fā)問的技巧
（三）答的技巧
1．回答的方式
2．?dāng)⑹鰬?yīng)具體而生動
3．?dāng)⑹鰬?yīng)層次清楚，分清敘述的主次及其層次
4．?dāng)⑹鰬?yīng)客觀真實(shí)
5．?dāng)⑹龅挠^點(diǎn)要準(zhǔn)確
6．?dāng)⑹鰰r發(fā)現(xiàn)錯誤要及時糾正，有時可以重復(fù)敘述
（五）辯論的技巧
1．辯論中應(yīng)避免采用的方式
（1）以勢壓人
（2）歧視揭短
（3）預(yù)期理由
（4）本末倒置
（5）喋喋不休
2．辯論的原則
（1）觀點(diǎn)明確，事實(shí)有力
（2）思路敏捷，邏輯嚴(yán)密
（3）掌握大原則，不糾纏細(xì)枝末節(jié)
（4）掌握好進(jìn)的尺度
（5）態(tài)度客觀公正，措辭準(zhǔn)確嚴(yán)密
3．辯論的具體技巧
（1）要觀點(diǎn)明確
（2）要邏輯嚴(yán)密
（3）態(tài)度要客觀公正
（4）不糾纏枝節(jié)
（5）適可而止
（6）處理好優(yōu)劣勢
（7）注意舉止氣度
（六）說服
小結(jié)：重點(diǎn)：有聲語言的運(yùn)用技巧
作業(yè)：課后相應(yīng)習(xí)題
復(fù)習(xí)提問：有聲語言的運(yùn)用技巧
導(dǎo)入新課

第十章  商務(wù)談判禮儀
一、商務(wù)談判禮儀
（一）商務(wù)談判禮儀的總體原則
（二）迎送
（三）會談與宴請
1．會談
2．宴請
（四）禮儀中的其他事項(xiàng)
1．禮品
2．名片
二、商務(wù)談判禮節(jié)
（一）日常交往的禮節(jié)
1．守時約
2．尊婦敬老
3．尊重風(fēng)俗
4．舉止
5．吸煙
（二）見面時的禮節(jié)
（三）交談中的禮節(jié)
（四）參加宴請的禮節(jié)
1．應(yīng)邀
2．掌握出席時間
3．入座
4．進(jìn)餐
5．進(jìn)餐時的注意事項(xiàng)
（1）飲酒
（2）寬衣
（3）喝茶、喝咖啡
（4）吃水果
（5）水盂
6．紀(jì)念品、取茶和飲食習(xí)慣
（1）紀(jì)念品
（2）取茶
（3）飲食習(xí)慣
（4）意外情況的處理
（五）日常衛(wèi)生及其他
三、一些國家的習(xí)俗與禁忌
（一）美國的習(xí)俗與禁忌
（二）亞洲國家的習(xí)俗和禁忌
1、日本人
2．新加坡
3．阿拉伯人
（三）歐洲國家的習(xí)俗和禁忌
1、英國
2、法國
3、德國
4、意大利

【學(xué)歷背景】
1、南開大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)（本科）
2、北京師范大學(xué) 工商管理專業(yè)（EMBA)

【職業(yè)履歷】
1、曾在上市公司中海房地產(chǎn)擔(dān)任區(qū)域銷售總監(jiān)5年
2、曾在國內(nèi)各大院?？偛脿I銷班授課及多家集團(tuán)公司擔(dān)任營銷總顧問
3、擁有高級經(jīng)濟(jì)師、注冊房地產(chǎn)策劃師及高級講師三證資質(zhì)的中國特級講師

【授課風(fēng)格】
1、情景式訓(xùn)練法與案例分析、模擬實(shí)驗(yàn)、小組討論及視頻沖擊和練習(xí)等通俗易懂有效方式；學(xué)員100%參與實(shí)操訓(xùn)練；理論講授30％、實(shí)操訓(xùn)練35％、案例討論25%、經(jīng)驗(yàn)分享與現(xiàn)場答疑10％。
2、用“心”和自身態(tài)度，用生命的激情在詮釋房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練，真正大幅度提升房地產(chǎn)利潤績效。
3、運(yùn)用教練引導(dǎo)技術(shù)和心理學(xué)、神經(jīng)語言學(xué)、催眠、右腦和NLP等心智訓(xùn)練模式，通過外力和學(xué)員內(nèi)心的碰撞，將正確的觀念轉(zhuǎn)化成為信念，讓學(xué)員學(xué)會正確方法，讓這種有效行為變成習(xí)慣，以達(dá)到知行合一的訓(xùn)練目的。

【課程介紹】
確實(shí)，在過去十年，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)總量中的比重從未如此重要。其價格的漲幅也是令人嘆為觀止。可是，我們都無法預(yù)知未來，無法回到過去為今天做決定。未來十年，房地產(chǎn)依然是我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱，而房地產(chǎn)的經(jīng)營與營銷管控卻與過往有著翻天覆地的變化。而在今天，龐大的庫存！緊張的資金鏈！眼睜睜地看著鋼筋水泥無法變現(xiàn)！部分房企儼然已經(jīng)面對赤裸裸的“生存”問題，如何堅(jiān)持到市場的春天？如何迎戰(zhàn)房地產(chǎn)的白銀十年？房地產(chǎn)營銷模式的創(chuàng)新是幫助開發(fā)企業(yè)找到競爭優(yōu)勢，樹立區(qū)域標(biāo)桿地位的重要手段，更是實(shí)現(xiàn)快速去化，提高資金周轉(zhuǎn)速度，確保利潤的重要方法。所以古博老師特研發(fā)了

品牌課程一：房地產(chǎn)績效提升系列課程；
核心課程1：《新常態(tài)房企核心競爭力和團(tuán)隊(duì)建設(shè)秘笈、逆市強(qiáng)銷拓客殺客》
核心課程2：《中海逆市拓客強(qiáng)銷及高庫存去化系統(tǒng)策略解析---單日40億傳奇背后的營銷革命》
當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)競爭已經(jīng)不是單槍匹馬的競爭，而是團(tuán)隊(duì)的競爭，團(tuán)隊(duì)的競爭本質(zhì)就是管理的競爭，俗話說：兵熊熊一個，將熊熊一窩，作為一個管理者如何管理好團(tuán)隊(duì)，讓團(tuán)隊(duì)的整體績效得到提升呢？
所以古博老師特研發(fā)了

品牌課程二：房地產(chǎn)管理提升系列課程；
核心課程1：《中海中高層管理績效提升系統(tǒng)》
即使我們有鋼鐵般戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)，標(biāo)桿企業(yè)的先進(jìn)管理能力和工具，如果團(tuán)隊(duì)成員沒有很好的工作技能和方法，對我們房地產(chǎn)企業(yè)得命運(yùn)來說，就如諺語所說：中看不中用，團(tuán)隊(duì)成員如何中用，檢驗(yàn)中用的唯一標(biāo)準(zhǔn)是什么呢：答案就是績效，就是結(jié)果！如果提升績效，如何讓結(jié)果說話呢？所以古博老師特研發(fā)了。

牌課程三：房地產(chǎn)營銷提升系列課程；
核心課程1、《逆市拓客強(qiáng)銷、心智殺客、流程管理及案場管控訓(xùn)練營》