房地產(chǎn)項(xiàng)目管理
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房地產(chǎn)項(xiàng)目論證和土地研判
房地產(chǎn)項(xiàng)目論證和土地研判內(nèi)訓(xùn)基本信息:
張飚
(擅長(zhǎng):市場(chǎng)營(yíng)銷 項(xiàng)目管理 )內(nèi)訓(xùn)時(shí)長(zhǎng):2天
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內(nèi)訓(xùn)課程大綱
第一部分 項(xiàng)目、土地的決策工具和決策階段(1.5H)
一、失敗案例:北京南六環(huán)某項(xiàng)目拿地決策
二、常見(jiàn)問(wèn)題
(一)常見(jiàn)問(wèn)題一:
1、決策---算賬---產(chǎn)品
2、售價(jià)等不確定
3、結(jié)論不確定---無(wú)法決策
(二)常見(jiàn)問(wèn)題二:
1、官員、原土地方---叫好
2、老板---下達(dá)指令
3、非操盤經(jīng)理人---感覺(jué)不錯(cuò)
4、操盤經(jīng)理人---痛苦艱難
(三)常見(jiàn)問(wèn)題三:
定性容易、定量難---有完全不同性質(zhì)的好
(四)問(wèn)題鏈接:
1、問(wèn)題鏈接---成本表單---方法
2、問(wèn)題鏈接---不同維度---方法
三、決策工具
(一)是否存在某一種工具可以簡(jiǎn)單判斷該不該拿地?
(二)戰(zhàn)略選擇和行動(dòng)評(píng)估矩陣
(三)SPACE矩陣決策法
四、成功案例:新奧某項(xiàng)目
(一)SPACE矩陣
(二)客戶分析圖
(三)產(chǎn)品定位
第二部分 進(jìn)入城市和區(qū)域決策
一、進(jìn)入城市和區(qū)域決策的決策因子----識(shí)別有效信息
(一)外部關(guān)鍵因子
1、宏觀政策和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向
案例:萬(wàn)達(dá)第一次擴(kuò)張之路
2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展
3、行業(yè)周期
4、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系
5、人口與投資特征
6、土地財(cái)政依賴度
案例:鄂爾多斯、神木、山東銀灘
(二)內(nèi)部關(guān)鍵因子
1、企業(yè)戰(zhàn)略
2、產(chǎn)業(yè)資源
3、融資能力
4、運(yùn)營(yíng)能力
5、營(yíng)收能力
6、人力資源與組織管控
二、小結(jié):城市或區(qū)域決策space矩陣的決策體系
第三部分 地塊和項(xiàng)目決策工具
(一)決策工具和方法
1、SPACE矩陣決策方法
2、六分法定位決策
(二)兩類因子的設(shè)定
1、市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)性因子
(1)區(qū)域規(guī)劃主導(dǎo)方向與項(xiàng)目吻合度
案例:京津冀一體化和濱海新區(qū)
(2)區(qū)域規(guī)劃成熟期所處階段
(3)區(qū)域人口來(lái)源主動(dòng)性
案例:京津新城
(4)區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)狀況
(5)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能力和供應(yīng)
(6)區(qū)域內(nèi)各類產(chǎn)品分布與去化能力
2、財(cái)務(wù)與產(chǎn)品因子
(1)企業(yè)賬期控制能力
(2)項(xiàng)目整體自有資金占比
(3)企業(yè)融資能力
(4)產(chǎn)品利潤(rùn)及定價(jià)策略(價(jià)格、利潤(rùn))
(5)企業(yè)銷售能力
(6)企業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品吻合度
案例:華僑城對(duì)于中心城區(qū)豪宅的態(tài)度、萬(wàn)科對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度
(三)小結(jié):項(xiàng)目和地塊決策space矩陣的決策體系
第四部分 分組練習(xí)
一、失敗案例:北京南六環(huán)某項(xiàng)目拿地決策
二、常見(jiàn)問(wèn)題
(一)常見(jiàn)問(wèn)題一:
1、決策---算賬---產(chǎn)品
2、售價(jià)等不確定
3、結(jié)論不確定---無(wú)法決策
(二)常見(jiàn)問(wèn)題二:
1、官員、原土地方---叫好
2、老板---下達(dá)指令
3、非操盤經(jīng)理人---感覺(jué)不錯(cuò)
4、操盤經(jīng)理人---痛苦艱難
(三)常見(jiàn)問(wèn)題三:
定性容易、定量難---有完全不同性質(zhì)的好
(四)問(wèn)題鏈接:
1、問(wèn)題鏈接---成本表單---方法
2、問(wèn)題鏈接---不同維度---方法
三、決策工具
(一)是否存在某一種工具可以簡(jiǎn)單判斷該不該拿地?
(二)戰(zhàn)略選擇和行動(dòng)評(píng)估矩陣
(三)SPACE矩陣決策法
四、成功案例:新奧某項(xiàng)目
(一)SPACE矩陣
(二)客戶分析圖
(三)產(chǎn)品定位
第二部分 進(jìn)入城市和區(qū)域決策
一、進(jìn)入城市和區(qū)域決策的決策因子----識(shí)別有效信息
(一)外部關(guān)鍵因子
1、宏觀政策和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向
案例:萬(wàn)達(dá)第一次擴(kuò)張之路
2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展
3、行業(yè)周期
4、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系
5、人口與投資特征
6、土地財(cái)政依賴度
案例:鄂爾多斯、神木、山東銀灘
(二)內(nèi)部關(guān)鍵因子
1、企業(yè)戰(zhàn)略
2、產(chǎn)業(yè)資源
3、融資能力
4、運(yùn)營(yíng)能力
5、營(yíng)收能力
6、人力資源與組織管控
二、小結(jié):城市或區(qū)域決策space矩陣的決策體系
第三部分 地塊和項(xiàng)目決策工具
(一)決策工具和方法
1、SPACE矩陣決策方法
2、六分法定位決策
(二)兩類因子的設(shè)定
1、市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)性因子
(1)區(qū)域規(guī)劃主導(dǎo)方向與項(xiàng)目吻合度
案例:京津冀一體化和濱海新區(qū)
(2)區(qū)域規(guī)劃成熟期所處階段
(3)區(qū)域人口來(lái)源主動(dòng)性
案例:京津新城
(4)區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)狀況
(5)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能力和供應(yīng)
(6)區(qū)域內(nèi)各類產(chǎn)品分布與去化能力
2、財(cái)務(wù)與產(chǎn)品因子
(1)企業(yè)賬期控制能力
(2)項(xiàng)目整體自有資金占比
(3)企業(yè)融資能力
(4)產(chǎn)品利潤(rùn)及定價(jià)策略(價(jià)格、利潤(rùn))
(5)企業(yè)銷售能力
(6)企業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品吻合度
案例:華僑城對(duì)于中心城區(qū)豪宅的態(tài)度、萬(wàn)科對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度
(三)小結(jié):項(xiàng)目和地塊決策space矩陣的決策體系
第四部分 分組練習(xí)
講師 張飚 介紹
中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀講師,房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位專家,國(guó)家環(huán)境產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目組組長(zhǎng),易信城市產(chǎn)業(yè)研究院董事長(zhǎng),房企總裁戰(zhàn)略顧問(wèn),實(shí)戰(zhàn)派培訓(xùn)師,清華大學(xué)、北京大學(xué)房地產(chǎn)總裁特聘教授,畢業(yè)于華中科技大學(xué),北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)地理專業(yè)研修。
曾任春光集團(tuán)、新華集團(tuán)、澳美基業(yè)、中盈集團(tuán)等大型房地產(chǎn)集團(tuán)總裁;搜房網(wǎng)、新浪房地產(chǎn)網(wǎng)等知名網(wǎng)站房地產(chǎn)板塊顧問(wèn)。
實(shí)操多個(gè)區(qū)域性開(kāi)發(fā)和新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)。在土地獲取、區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化方面均有深刻理論和實(shí)踐功底。十八年的項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn),主持一級(jí)土地整理項(xiàng)目總面積達(dá)100余平方公里,主持開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)500余萬(wàn)平方,以實(shí)踐項(xiàng)目為載體,統(tǒng)籌研發(fā)、實(shí)踐和運(yùn)營(yíng)管控,涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。
講授過(guò)數(shù)十場(chǎng)專業(yè)領(lǐng)域企業(yè)內(nèi)訓(xùn)及公開(kāi)課,包括:中新生態(tài)城、松江集團(tuán)、招商地產(chǎn)集團(tuán)、萬(wàn)路集團(tuán)、冠魯集團(tuán)、丁字灣南海新城城投公司、中建院、易筑設(shè)計(jì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班、武漢大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與金融領(lǐng)袖班等知名企業(yè)、教育機(jī)構(gòu)顧問(wèn)及特聘講師。
曾任春光集團(tuán)、新華集團(tuán)、澳美基業(yè)、中盈集團(tuán)等大型房地產(chǎn)集團(tuán)總裁;搜房網(wǎng)、新浪房地產(chǎn)網(wǎng)等知名網(wǎng)站房地產(chǎn)板塊顧問(wèn)。
實(shí)操多個(gè)區(qū)域性開(kāi)發(fā)和新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)。在土地獲取、區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化方面均有深刻理論和實(shí)踐功底。十八年的項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn),主持一級(jí)土地整理項(xiàng)目總面積達(dá)100余平方公里,主持開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)500余萬(wàn)平方,以實(shí)踐項(xiàng)目為載體,統(tǒng)籌研發(fā)、實(shí)踐和運(yùn)營(yíng)管控,涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。
講授過(guò)數(shù)十場(chǎng)專業(yè)領(lǐng)域企業(yè)內(nèi)訓(xùn)及公開(kāi)課,包括:中新生態(tài)城、松江集團(tuán)、招商地產(chǎn)集團(tuán)、萬(wàn)路集團(tuán)、冠魯集團(tuán)、丁字灣南海新城城投公司、中建院、易筑設(shè)計(jì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班、武漢大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與金融領(lǐng)袖班等知名企業(yè)、教育機(jī)構(gòu)顧問(wèn)及特聘講師。
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