商業(yè)地產
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商業(yè)地產開發(fā)模式
內訓課程大綱
第一章 商業(yè)地產整體發(fā)展階段剖析與政策分析
一、案例:出人意料的勝敗,傳統(tǒng)商業(yè)PK新興城市綜合體
業(yè)界標桿華貿中心的衰敗----新光天地百貨的持續(xù)領跑
二、2013年三季度拐點以來市場變化、商業(yè)地產面臨的嚴酷格局
三、十八大以來顛覆商業(yè)地產格局的重大政策之一:商業(yè)地產城市空間的變化
四、十八大以來顛覆商業(yè)地產格局的重大政策之二:商業(yè)地產城市等級的變化
五、十八大以來顛覆商業(yè)地產格局的重大政策之三:商業(yè)地產投資結構的變化
六、房地產業(yè)全行業(yè)周期,如何預知周期變化
商業(yè)地產在房地產行業(yè)周期變化時的不同操作策略
七、案例:萬達成功的唯一秘密
解讀:商業(yè)地產發(fā)展第三階段的特點:政府需求與企業(yè)產品的對接
商業(yè)地產土地價格的真相
八、案例:萬達轉型時期的嘗試:萬達漢街、影都、長白山到底在干什么
解讀:商業(yè)地產發(fā)展第四階段的特點:
九、十八大以來顛覆商業(yè)地產格局的重大政策之四:商業(yè)地產拿地的變化
十、商業(yè)地產企業(yè)面對行業(yè)變化的應對方式選擇
單一住宅地產向商業(yè)地產跨越
住宅、商業(yè)地產向文化、休閑地產跨越
住宅、商業(yè)地產向科技等產業(yè)地產跨越
二級開發(fā)向棚戶區(qū)改造方面的跨越
二級開發(fā)開發(fā)向一二級聯(lián)動、基礎設施建設、土地整理的跨越
二級開發(fā)開發(fā)向新型城鎮(zhèn)化跨越
第二章 傳統(tǒng)拿地模式的思考
一、從概念開始
(一)交易對象
(二)交易物品
(三)交易方式
(四)交易價格
二、代表性企業(yè)的拿地和戰(zhàn)略關系
案例:融創(chuàng)地價表、萬達地價表、華夏幸福基業(yè)地價表、碧桂園地價表、萬科地價表
三、共性研判
(一)房地產開發(fā)的意義
(二)主要階段:拿地、研發(fā)、建設、營銷
四、共性解讀
(一)專注單一特定類型土地的意義
(二)尋求與政府、央企某一種特定結合的意義
五、與政府結合的傳統(tǒng)形式
本節(jié)探討在過去的20年里,開發(fā)企業(yè)與政府結合的各種形式,以下形式仍需結合招拍掛
(一)中心城區(qū)企業(yè)、機構的外遷(濟南東進模式的廣泛應用)
(二)城中村改造(棚戶區(qū)改造等老城區(qū)改造)
(三)新農村建設(河北省的失?。?br /> (四)參與新區(qū)規(guī)劃土地一級開發(fā)或一二級聯(lián)動(城投公司)
(五)基礎設施或公共服務建設換取土地(東方園林)
(六)產業(yè)園區(qū)開發(fā)換取土地(光谷)
六、傳統(tǒng)拿地模式面臨的主要難點和應對手段
(一)財政收支兩條線的影響
(二)規(guī)劃體系的合規(guī)性
(三)新增建設用地指標限制
(四)一級開發(fā)招標機制
(五)地方融資平臺融資機能喪失
(六)樓堂館所禁建對政府主導型新區(qū)造城模式的毀滅
案例:萬達長白山的轉型
第三章 現行土地管理機制下土地運營與拿地模式實操
一、規(guī)劃體系和國土資源體系的關系
(一)三大規(guī)劃體系的意義
1、總體規(guī)劃
2、控制性規(guī)劃
3、土地利用規(guī)劃
(二)一二級土地開發(fā)的規(guī)劃體系合規(guī)性
1、二級土地招拍掛的規(guī)劃體系
2、一級土地開發(fā)的規(guī)劃體系
案例:國土規(guī)劃調整程序
二、一級土地開發(fā)的三大節(jié)點
三、一級土地開發(fā)的合規(guī)性
四、傳統(tǒng)拿地模式實操案例:華藏世界合作合同
五、一級開發(fā)的土地成本確認
案例:丁字灣南海新城
六、二級招拍掛的經驗分享
(一)從土地出讓計劃開始
(二)掛牌條件設計
(三)競價策略
(四)摘牌后調容----玩不起的貓膩
(五)賬戶可以解決標底
(六)臨場授權
(七)參與就是獲利
(八)阻擊獲利
課堂練習一
實戰(zhàn)模擬:掛牌
第四章 土地制度變革與拿地模式創(chuàng)新
一、從產業(yè)展開對政府需求的研判---與政府結合的升級模式
二、從政府職能展開全新的結合模式
案例:中新生態(tài)城
解讀:生態(tài)文明
三、引導政府的政績觀念之一:新型城鎮(zhèn)化與精明增長
案例:案例:村不動、城入鄉(xiāng)的三道灣鎮(zhèn)和檳榔河村
四、引導政府的政績觀念之二:產業(yè)升級
案例:北京朝陽:科技CBD
案例:京津冀一體化規(guī)劃
案例:??谟^瀾湖
案例:合眾人壽
五、農村土地的流轉和土地市場改革對土地價格的長期影響
六、機遇下的拿地和土地運營模式
七、央企合作路徑
案例:各公司融資成本
解讀:社會資源向央企和政府傾斜
案例:地鐵公司和地鐵上蓋
第五章 土地評估及拿地風險規(guī)避
一、傳統(tǒng)教科書的土地估價方式
(一)傳統(tǒng)估價方式
(二)不可操作性
二、具備實操性的土地評估工具:戰(zhàn)略選擇和行動評估矩陣
三、進入城市和區(qū)域的評估模型和拿地風險
四、單一地塊的評估模型和拿地風險
五、待定土地的開發(fā)技巧
六、二手土地拿地實際操作程序和風險規(guī)避
課堂練習二
實戰(zhàn)模擬:土地戰(zhàn)略評估
第六章 商業(yè)地產招商運營之一:首要目標--為政府招商,為土地運營
(一)衛(wèi)星城:高端服務業(yè)位基礎的CSD模式
案例:北京:房山CSD
(二)新城開發(fā):構造混合產業(yè)中心模式
案例:廣州:中交集團南沙新區(qū)
(三)中心城區(qū):構造行業(yè)中心模式
案例:香港數碼城、國家環(huán)境服務產業(yè)園
(四)開發(fā)戰(zhàn)略定位設計
(五)開發(fā)組織設計
(六)開發(fā)政策獲取
1、土地政策
2、招商引資
3、投資環(huán)境
(七)土地獲取
第七章 商業(yè)地產開發(fā)運營之二:為市場招商,為商業(yè)運營
(一)超大型商業(yè)地產項目產品功能定位及物業(yè)配比
案例:瑞安新天地
(二)中小型商業(yè)地產項目產品功能定位及物業(yè)配比
案例:復星實業(yè):三亞,亞特蘭蒂斯
(三)商業(yè)地產投融資及運營模式
案例:中糧大悅城
(四)移動互聯(lián)網時代對傳統(tǒng)商業(yè)運營模式的影響
1、商業(yè)運營的大數據時代、專業(yè)市場的衰退
2、生態(tài)、休閑、體驗式購物中心
第八章 郊區(qū)商業(yè)運營
(一)郊區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程
1、城市規(guī)劃與郊區(qū)商業(yè)的關系
2、郊區(qū)商業(yè)發(fā)展形勢
3、郊區(qū)商業(yè)與城市中心商業(yè)的共存關系
(二)郊區(qū)商業(yè)的開發(fā)運營
1、郊區(qū)商業(yè)選址
2、郊區(qū)商業(yè)的策劃定位
3、郊區(qū)商業(yè)建筑規(guī)劃設計
4、郊區(qū)商業(yè)招商特點
5、郊區(qū)商業(yè)運營模式
(三)郊區(qū)商業(yè)成功案例分析:
1、永旺購物城
2、奧特萊斯天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)
(四)新城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造政策為商業(yè)地產帶來的新契機
一、案例:出人意料的勝敗,傳統(tǒng)商業(yè)PK新興城市綜合體
業(yè)界標桿華貿中心的衰敗----新光天地百貨的持續(xù)領跑
二、2013年三季度拐點以來市場變化、商業(yè)地產面臨的嚴酷格局
三、十八大以來顛覆商業(yè)地產格局的重大政策之一:商業(yè)地產城市空間的變化
四、十八大以來顛覆商業(yè)地產格局的重大政策之二:商業(yè)地產城市等級的變化
五、十八大以來顛覆商業(yè)地產格局的重大政策之三:商業(yè)地產投資結構的變化
六、房地產業(yè)全行業(yè)周期,如何預知周期變化
商業(yè)地產在房地產行業(yè)周期變化時的不同操作策略
七、案例:萬達成功的唯一秘密
解讀:商業(yè)地產發(fā)展第三階段的特點:政府需求與企業(yè)產品的對接
商業(yè)地產土地價格的真相
八、案例:萬達轉型時期的嘗試:萬達漢街、影都、長白山到底在干什么
解讀:商業(yè)地產發(fā)展第四階段的特點:
九、十八大以來顛覆商業(yè)地產格局的重大政策之四:商業(yè)地產拿地的變化
十、商業(yè)地產企業(yè)面對行業(yè)變化的應對方式選擇
單一住宅地產向商業(yè)地產跨越
住宅、商業(yè)地產向文化、休閑地產跨越
住宅、商業(yè)地產向科技等產業(yè)地產跨越
二級開發(fā)向棚戶區(qū)改造方面的跨越
二級開發(fā)開發(fā)向一二級聯(lián)動、基礎設施建設、土地整理的跨越
二級開發(fā)開發(fā)向新型城鎮(zhèn)化跨越
第二章 傳統(tǒng)拿地模式的思考
一、從概念開始
(一)交易對象
(二)交易物品
(三)交易方式
(四)交易價格
二、代表性企業(yè)的拿地和戰(zhàn)略關系
案例:融創(chuàng)地價表、萬達地價表、華夏幸福基業(yè)地價表、碧桂園地價表、萬科地價表
三、共性研判
(一)房地產開發(fā)的意義
(二)主要階段:拿地、研發(fā)、建設、營銷
四、共性解讀
(一)專注單一特定類型土地的意義
(二)尋求與政府、央企某一種特定結合的意義
五、與政府結合的傳統(tǒng)形式
本節(jié)探討在過去的20年里,開發(fā)企業(yè)與政府結合的各種形式,以下形式仍需結合招拍掛
(一)中心城區(qū)企業(yè)、機構的外遷(濟南東進模式的廣泛應用)
(二)城中村改造(棚戶區(qū)改造等老城區(qū)改造)
(三)新農村建設(河北省的失?。?br /> (四)參與新區(qū)規(guī)劃土地一級開發(fā)或一二級聯(lián)動(城投公司)
(五)基礎設施或公共服務建設換取土地(東方園林)
(六)產業(yè)園區(qū)開發(fā)換取土地(光谷)
六、傳統(tǒng)拿地模式面臨的主要難點和應對手段
(一)財政收支兩條線的影響
(二)規(guī)劃體系的合規(guī)性
(三)新增建設用地指標限制
(四)一級開發(fā)招標機制
(五)地方融資平臺融資機能喪失
(六)樓堂館所禁建對政府主導型新區(qū)造城模式的毀滅
案例:萬達長白山的轉型
第三章 現行土地管理機制下土地運營與拿地模式實操
一、規(guī)劃體系和國土資源體系的關系
(一)三大規(guī)劃體系的意義
1、總體規(guī)劃
2、控制性規(guī)劃
3、土地利用規(guī)劃
(二)一二級土地開發(fā)的規(guī)劃體系合規(guī)性
1、二級土地招拍掛的規(guī)劃體系
2、一級土地開發(fā)的規(guī)劃體系
案例:國土規(guī)劃調整程序
二、一級土地開發(fā)的三大節(jié)點
三、一級土地開發(fā)的合規(guī)性
四、傳統(tǒng)拿地模式實操案例:華藏世界合作合同
五、一級開發(fā)的土地成本確認
案例:丁字灣南海新城
六、二級招拍掛的經驗分享
(一)從土地出讓計劃開始
(二)掛牌條件設計
(三)競價策略
(四)摘牌后調容----玩不起的貓膩
(五)賬戶可以解決標底
(六)臨場授權
(七)參與就是獲利
(八)阻擊獲利
課堂練習一
實戰(zhàn)模擬:掛牌
第四章 土地制度變革與拿地模式創(chuàng)新
一、從產業(yè)展開對政府需求的研判---與政府結合的升級模式
二、從政府職能展開全新的結合模式
案例:中新生態(tài)城
解讀:生態(tài)文明
三、引導政府的政績觀念之一:新型城鎮(zhèn)化與精明增長
案例:案例:村不動、城入鄉(xiāng)的三道灣鎮(zhèn)和檳榔河村
四、引導政府的政績觀念之二:產業(yè)升級
案例:北京朝陽:科技CBD
案例:京津冀一體化規(guī)劃
案例:??谟^瀾湖
案例:合眾人壽
五、農村土地的流轉和土地市場改革對土地價格的長期影響
六、機遇下的拿地和土地運營模式
七、央企合作路徑
案例:各公司融資成本
解讀:社會資源向央企和政府傾斜
案例:地鐵公司和地鐵上蓋
第五章 土地評估及拿地風險規(guī)避
一、傳統(tǒng)教科書的土地估價方式
(一)傳統(tǒng)估價方式
(二)不可操作性
二、具備實操性的土地評估工具:戰(zhàn)略選擇和行動評估矩陣
三、進入城市和區(qū)域的評估模型和拿地風險
四、單一地塊的評估模型和拿地風險
五、待定土地的開發(fā)技巧
六、二手土地拿地實際操作程序和風險規(guī)避
課堂練習二
實戰(zhàn)模擬:土地戰(zhàn)略評估
第六章 商業(yè)地產招商運營之一:首要目標--為政府招商,為土地運營
(一)衛(wèi)星城:高端服務業(yè)位基礎的CSD模式
案例:北京:房山CSD
(二)新城開發(fā):構造混合產業(yè)中心模式
案例:廣州:中交集團南沙新區(qū)
(三)中心城區(qū):構造行業(yè)中心模式
案例:香港數碼城、國家環(huán)境服務產業(yè)園
(四)開發(fā)戰(zhàn)略定位設計
(五)開發(fā)組織設計
(六)開發(fā)政策獲取
1、土地政策
2、招商引資
3、投資環(huán)境
(七)土地獲取
第七章 商業(yè)地產開發(fā)運營之二:為市場招商,為商業(yè)運營
(一)超大型商業(yè)地產項目產品功能定位及物業(yè)配比
案例:瑞安新天地
(二)中小型商業(yè)地產項目產品功能定位及物業(yè)配比
案例:復星實業(yè):三亞,亞特蘭蒂斯
(三)商業(yè)地產投融資及運營模式
案例:中糧大悅城
(四)移動互聯(lián)網時代對傳統(tǒng)商業(yè)運營模式的影響
1、商業(yè)運營的大數據時代、專業(yè)市場的衰退
2、生態(tài)、休閑、體驗式購物中心
第八章 郊區(qū)商業(yè)運營
(一)郊區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程
1、城市規(guī)劃與郊區(qū)商業(yè)的關系
2、郊區(qū)商業(yè)發(fā)展形勢
3、郊區(qū)商業(yè)與城市中心商業(yè)的共存關系
(二)郊區(qū)商業(yè)的開發(fā)運營
1、郊區(qū)商業(yè)選址
2、郊區(qū)商業(yè)的策劃定位
3、郊區(qū)商業(yè)建筑規(guī)劃設計
4、郊區(qū)商業(yè)招商特點
5、郊區(qū)商業(yè)運營模式
(三)郊區(qū)商業(yè)成功案例分析:
1、永旺購物城
2、奧特萊斯天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)
(四)新城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造政策為商業(yè)地產帶來的新契機
講師 張飚 介紹
中華企管培訓網特邀講師,房地產戰(zhàn)略定位專家,國家環(huán)境產業(yè)園項目組組長,易信城市產業(yè)研究院董事長,房企總裁戰(zhàn)略顧問,實戰(zhàn)派培訓師,清華大學、北京大學房地產總裁特聘教授,畢業(yè)于華中科技大學,北京大學經濟地理專業(yè)研修。
曾任春光集團、新華集團、澳美基業(yè)、中盈集團等大型房地產集團總裁;搜房網、新浪房地產網等知名網站房地產板塊顧問。
實操多個區(qū)域性開發(fā)和新市鎮(zhèn)開發(fā)。在土地獲取、區(qū)域發(fā)展、產業(yè)規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化方面均有深刻理論和實踐功底。十八年的項目操盤經驗,主持一級土地整理項目總面積達100余平方公里,主持開發(fā)項目總建筑面積達500余萬平方,以實踐項目為載體,統(tǒng)籌研發(fā)、實踐和運營管控,涵蓋商業(yè)地產、住宅地產、產業(yè)地產等領域。
講授過數十場專業(yè)領域企業(yè)內訓及公開課,包括:中新生態(tài)城、松江集團、招商地產集團、萬路集團、冠魯集團、丁字灣南海新城城投公司、中建院、易筑設計、清華大學房地產總裁班、武漢大學房地產開發(fā)與金融領袖班等知名企業(yè)、教育機構顧問及特聘講師。
曾任春光集團、新華集團、澳美基業(yè)、中盈集團等大型房地產集團總裁;搜房網、新浪房地產網等知名網站房地產板塊顧問。
實操多個區(qū)域性開發(fā)和新市鎮(zhèn)開發(fā)。在土地獲取、區(qū)域發(fā)展、產業(yè)規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化方面均有深刻理論和實踐功底。十八年的項目操盤經驗,主持一級土地整理項目總面積達100余平方公里,主持開發(fā)項目總建筑面積達500余萬平方,以實踐項目為載體,統(tǒng)籌研發(fā)、實踐和運營管控,涵蓋商業(yè)地產、住宅地產、產業(yè)地產等領域。
講授過數十場專業(yè)領域企業(yè)內訓及公開課,包括:中新生態(tài)城、松江集團、招商地產集團、萬路集團、冠魯集團、丁字灣南海新城城投公司、中建院、易筑設計、清華大學房地產總裁班、武漢大學房地產開發(fā)與金融領袖班等知名企業(yè)、教育機構顧問及特聘講師。
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