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商業(yè)地產(chǎn)招商策略及品牌結(jié)構(gòu)優(yōu)化

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商業(yè)地產(chǎn)招商策略及品牌結(jié)構(gòu)優(yōu)化內(nèi)訓(xùn)基本信息:
張璋
張璋
(擅長:商業(yè)模式 資本運(yùn)營 其他課程 )

內(nèi)訓(xùn)時長:1天

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內(nèi)訓(xùn)課程大綱

一、商業(yè)項目階段劃分
1.全程圖

選址     立項     建設(shè)    裝修     招商    二裝     開業(yè)     運(yùn)營    管理

2.階段圖
規(guī)劃設(shè)計    工程建設(shè)     開業(yè)籌備     運(yùn)營管理

3.招商階段圖
 \
二、商業(yè)項目招商的主要內(nèi)容
商業(yè)項目招商的時間選擇
商業(yè)項目招商的對象選擇
商業(yè)項目招商的方法選擇
商業(yè)項目招商的策略選擇

三、商業(yè)項目招商的時間選擇
1.主力店招商的時間選擇
2.品牌店招商的時間選擇
3.功能店招商的時間選擇
4.物業(yè)分零發(fā)售后商業(yè)的招商時間選擇
5.商業(yè)步行街和社區(qū)底商的招商時間選擇

四、商業(yè)項目招商對象選擇
1.商業(yè)地產(chǎn)的三大主要功能
1.零售商業(yè)的4大分類
2.零售商業(yè)的8種組合
3.零售商業(yè)的4大趨勢
4.零售商業(yè)定位5種差異化
5.商業(yè)功能組合的幾種形式
2.商業(yè)項目招商的4大對象
6.招零售類主力店
7.招配套功能店
8.招品牌店
9.招商戶——人
3.品牌甄選(練習(xí)3分鐘)
4.品牌商甄選(練習(xí)5分鐘)

五、商業(yè)項目招商方法選擇
1.招商的三個階段
招商的準(zhǔn)備階段
招商的實施階段
招商的結(jié)束階段
2.準(zhǔn)備階段:組建團(tuán)隊
組建團(tuán)隊——架構(gòu)
組建團(tuán)隊——分工
培訓(xùn)招商人員
專業(yè)調(diào)查
準(zhǔn)備階段——理順關(guān)系
準(zhǔn)備階段——條件設(shè)定
準(zhǔn)備階段——目標(biāo)甄選
3.實施階段
商戶訪談
談判簽約
品牌優(yōu)化
商戶訓(xùn)導(dǎo)
4.結(jié)束階段
商裝組織
開業(yè)準(zhǔn)備

六、商業(yè)項目招商的十大策略
1.策略一:定位先行
明確業(yè)態(tài)定位
明確市場定位
明確客層定位
明確功能定位
2.策略二:品牌設(shè)定
設(shè)定品牌檔次
設(shè)定品牌品類
設(shè)定品牌目錄
設(shè)定品牌區(qū)位
3.策略三:主力優(yōu)先
主力店優(yōu)先
主力品牌優(yōu)先
主力商戶優(yōu)先
4.策略四:以大帶小
主力店帶次主力店
支柱品牌帶一般品牌
國際品牌帶國內(nèi)品牌
5.策略五:先近后遠(yuǎn)
先當(dāng)?shù)赜薪?jīng)營的品牌
先當(dāng)?shù)劁N售好的品牌
先附近有經(jīng)營的主力店
6.策略六:放水養(yǎng)魚
合理的招商條件
讓利的招商政策
有效的經(jīng)營保障
7.策略七:品牌孵化
優(yōu)秀品牌推薦
示范經(jīng)營成熟
轉(zhuǎn)交商戶經(jīng)營
8.策略八:營銷滲透
制定營銷策略
選擇合適媒體
明確受眾目標(biāo)
分步滲透實施
9.策略九:商戶訓(xùn)導(dǎo)
培訓(xùn)商戶
指導(dǎo)經(jīng)營
跟蹤服務(wù)
10.策略十:理念保證
理念設(shè)計
理念滲透
理念保障

七、品牌優(yōu)化前的業(yè)務(wù)分析
1.市場競爭分析
新競爭對手的出現(xiàn)
新品種品牌的落戶
競爭者的品牌調(diào)整
競爭者的布局調(diào)整
顧客消費需求變化
國內(nèi)商業(yè)發(fā)展變化
2.顧客調(diào)查分析
顧客的需求變化分析
顧客的消費認(rèn)同分析
顧客的投訴意見分析
顧客的調(diào)查問卷分析
3.商戶狀況分析
商戶素質(zhì)結(jié)構(gòu)分析
商戶管理認(rèn)同分析
商戶投訴意見分析
商戶調(diào)查問卷分析
4.銷售數(shù)據(jù)分析
銷售額分析
毛利額(率)分析
銷售坪效分析
銷售時段銷售分析
銷售客單價分析
主力價格帶分析

八、品牌優(yōu)化5大內(nèi)容
1.品類優(yōu)化
大類定方向
中類定面積
小類定品種
優(yōu)勢品類擴(kuò)大
中勢品類壓縮
劣勢品類淘汰
2.品牌優(yōu)化
扶持類品牌
培養(yǎng)類品牌
整改類品牌
淘汰類品牌
3.商戶優(yōu)化
高素質(zhì)商戶替換劣質(zhì)商戶
源頭商戶替換下游商戶
少環(huán)節(jié)商戶替換多環(huán)節(jié)商戶
本埠商戶替換外埠商戶
實力強(qiáng)的商戶替換實力弱的商戶
4.布局優(yōu)化
按淋浴法和漢堡法優(yōu)化樓層
按四角定位法優(yōu)化平面
按音階過渡法優(yōu)化柜位
按宜農(nóng)宜林法優(yōu)化配套
按適度點綴法優(yōu)化局部
按客流習(xí)慣導(dǎo)向優(yōu)化動線
5.店面優(yōu)化
店面裝修優(yōu)化
商品陳列優(yōu)化
LOGO 形象優(yōu)化
銷售道具優(yōu)化
店員形象優(yōu)化

九、現(xiàn)代百貨招商的十大誤區(qū)
1.誤區(qū)之一:簽約品牌越大越好?
品牌與市場環(huán)境是否適合?
品牌與項目定位是否適合?
品牌與物業(yè)條件是否適合?
品牌與招商投入是否適合?
2.誤區(qū)之二:簽約條件越高越好?
 品牌商或商戶是否能夠接受?
 是否有利于留商、養(yǎng)商、興商?
 是否能夠保障項目開業(yè)時間?
3.誤區(qū)之三:簽約品牌越新越好嗎?
 新品牌是否適合市場環(huán)境?
 新品牌消費者能否接受新品牌?
 前期開發(fā)新品牌投入的費用是否合理?
 新品牌后期的培育時間和費用是否有準(zhǔn)備?
4.誤區(qū)之四:配套功能越全越好?
 是否符合業(yè)態(tài)定位?
 是否符合功能定位?
 是否符合物業(yè)條件?
 是否具有競爭優(yōu)勢?
5.誤區(qū)之五:簽約租期越長越好?
  是否有利于項目的經(jīng)營調(diào)整?
  是否有利于物業(yè)的今后處置?
  是否符合市場的租金增長標(biāo)準(zhǔn)?
  是否符合項目的投資贏利模式?
6.誤區(qū)之六:招商時間越早越好?
  是否確定了商業(yè)定位?
  是否做好了商業(yè)規(guī)劃?
  是否設(shè)定了招商條件?
  是否保障了物業(yè)條件?
7.誤區(qū)之七:銷售的物業(yè)不需要招商?
  商鋪可以一賣了之嗎?
  對自營戶就可以放手經(jīng)營嗎?
  對戶外商業(yè)街就可以放手不管嗎?
  對銷售的物業(yè)需要做些什么樣的招商工作呢?
8.誤區(qū)之八:滿足了主力商家的要求就好?
   引進(jìn)主力店是否符合投資贏利模式?
   主力商家的要求是否合理?
   是否爭取了條件的最大化? 
   是否平衡了主力商家和一般商戶的關(guān)系 ?
9.誤區(qū)之九:招商工作由自己做好?
  自己是否能把握招商的各個環(huán)節(jié)?
  自己是否有勝任的招商團(tuán)隊?
  自己是否有時間和精力進(jìn)行招商?
  自己是否有有效的商業(yè)資源?
10.誤區(qū)之十:只要招商成功就好?
  是否建立了管理保障體系?
  是否組建了專業(yè)管理團(tuán)隊?
  后續(xù)的營銷和推廣是否能跟上 ?
  后續(xù)的市場培育是否有投入?

講師 張璋 介紹
畢業(yè)于中國人民大學(xué)貿(mào)易系商業(yè)經(jīng)濟(jì)專業(yè),國內(nèi)知名的商業(yè)管理和經(jīng)營戰(zhàn)略專家。北京某商業(yè)投資顧問機(jī)構(gòu)董事長兼總裁、中國商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域資深專家、商業(yè)管理專家、高級投資策略顧問、首席商業(yè)規(guī)劃設(shè)計師、商業(yè)資深培訓(xùn)講師、清華、北大、浙大、哈工大兼職客座教授。

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