房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的避稅與反避稅

第一節(jié)  案例解析
思考1：無(wú)產(chǎn)證的地下建筑物分別有幾種？他們的成本處理有什么不同？
思考2：架空層等地上無(wú)產(chǎn)證建筑面積，成本如何處理？
思考3：在上海.常州等地有產(chǎn)證的地下建筑物成本如何處理？它們還可以按31號(hào)文中的公共配套設(shè)施處理嗎？
思考4：地下車庫(kù)的成本如何處理可以節(jié)稅？地下車庫(kù)可以0避稅成本實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。思考5： 除了按合同總額10%預(yù)提成本外，哪些成本可以全額預(yù)提在所得稅前進(jìn)行扣除？分享全額預(yù)提成本，延遲2000萬(wàn)所得稅1年交稅案例。
思考6：財(cái)稅【2008】121號(hào)與國(guó)稅發(fā)【2009】2號(hào)是什么樣的關(guān)系？解析121號(hào)文與國(guó)稅發(fā)【2009】2號(hào)中關(guān)于關(guān)聯(lián)方借款利息

如何銜接扣除的疑問(wèn)。  
思考7: 一般借款利息資本化有哪些技巧？               
思考8: 房地產(chǎn)公司的籌建期什么時(shí)候結(jié)束？
思考9:土地未正式開發(fā)，即有臨時(shí)建筑租金收入怎么處理？

第二節(jié)  31號(hào)文操作空間解析
一、31號(hào)文的整體結(jié)構(gòu)
思考1：31號(hào)文規(guī)范了銷售期房的常規(guī)商業(yè)模式，收入以收付實(shí)現(xiàn)制進(jìn)行確認(rèn)；不適用于銷售現(xiàn)房的商業(yè)模式。成本的確認(rèn)原則與收入的確認(rèn)原則不能匹配，如何協(xié)調(diào)？。
思考2：對(duì)于成本的分?jǐn)偅?guī)定了兩種分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)，會(huì)導(dǎo)致不同的稅收后果，分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇有很大的籌劃空間，如何籌劃？
思考3：成本對(duì)象的選擇存在技巧，如何選擇最佳的成本對(duì)象？
思考4：商業(yè)地產(chǎn)二次以上成本調(diào)整及資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量存在難題，如何解決？
思考5：31號(hào)文存在漏洞可以全額預(yù)提成本，如何操作？
思考6：31號(hào)文對(duì)于利息，有兩處不同的表述，如何協(xié)調(diào)？

二、開發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時(shí)間                 
思考1：完工與未完工對(duì)于稽查來(lái)說(shuō)有什么區(qū)別？未完工產(chǎn)品不查成本，只查收入
思考2：竣工證明材料是指什么？竣工證明材料交房地產(chǎn)管理部門備案是一個(gè)時(shí)點(diǎn)還是一個(gè)時(shí)期？        
思考3：竣工材料的報(bào)送時(shí)間會(huì)帶來(lái)什么涉稅后果？

三、收入的稅務(wù)處理
思考1：未正式簽訂“合同”所取得的收入是不是收入？
思考2：定金.意向金是不是收入？
思考3：預(yù)收收入是不是視同銷售？        
思考4：如何實(shí)現(xiàn)預(yù)繳所得稅的人為調(diào)節(jié)？該人為調(diào)節(jié)是否是偷稅？
思考5：年度申報(bào)表附表3調(diào)增，調(diào)減到底調(diào)什么？           
思考6：本年度預(yù)售收入是否需要在附表三調(diào)減？
思考7：如何以前的預(yù)交毛利率高于實(shí)際毛利怎么辦？         
思考8：稅率差變動(dòng)是否能轉(zhuǎn)回？
思考9：可售建筑面積指什么？
思考10：免租期的收入，財(cái)稅差異是什么？朝令夕改的所得稅條例創(chuàng)新。
思考11：所得稅申報(bào)表不支持許多地產(chǎn)行業(yè)特殊文件，如何填列？
思考12：以前年度的廣告費(fèi).宣傳費(fèi).招待費(fèi)如何在新的申報(bào)表中填列？存在籌劃選擇的空間。

四、案例介紹成本的計(jì)算步驟（6大原則、四種分配方法、3個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)、七步驟）
思考1：房地產(chǎn)公司的傭金到底是按5%還是10%扣除？
★思考2：為什么說(shuō)房地產(chǎn)公司的避稅重災(zāi)區(qū)是在房地產(chǎn)公司的成本核算上?為什么說(shuō)房地產(chǎn)公司的真實(shí)成本由工程決算人員掌握，財(cái)務(wù)人員僅是根據(jù)財(cái)稅需要進(jìn)行組合而已？如何利用稅法漏洞進(jìn)行成本籌劃？
思考3：成本籌劃的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在什么地方？
★思考4：房地產(chǎn)公司的成本核算流程是怎樣的？為您介紹完整的房地產(chǎn)成本歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)調(diào)整的流程和方法。
（1）、根據(jù)總包合同劃分成本對(duì)象是確定成本對(duì)象的基本原理
（2）、確定成本對(duì)象的六原則
（3）、成本分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇技巧
 
思考5：房地產(chǎn)公司的合同風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)介紹

中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀講師，南京大學(xué)MBA，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)12年，現(xiàn)任某房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)部總經(jīng)理，同時(shí)兼任數(shù)家房地產(chǎn)集團(tuán)的稅務(wù)顧問(wèn)。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)（高頓）、北京大學(xué)EMBA房地產(chǎn)總裁班、江蘇省注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)、上海萊頓不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院、北京均涵管理咨詢公司特聘講師，中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校金牌講師。

擅長(zhǎng)：房地產(chǎn)行業(yè)的原罪清理、商業(yè)模式創(chuàng)新、資產(chǎn)重組所涉稅收業(yè)務(wù)，對(duì)土地增值稅清算有豐富的經(jīng)驗(yàn)。形式重于實(shí)質(zhì)稅務(wù)籌劃原創(chuàng)者，長(zhǎng)于發(fā)現(xiàn)稅法的漏洞和不足。致力于換個(gè)角度看稅法，尋求以最少的時(shí)間成本獲得最佳的可操作稅收方案。
 
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最暢銷房地產(chǎn)稅收書籍《房地產(chǎn)稅收面對(duì)面：實(shí)務(wù)與案例》作者。
在國(guó)家核心財(cái)經(jīng)期刊《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》與《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》上發(fā)表稅收籌劃文章5萬(wàn)余字，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收疑難系列文章被《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》作為創(chuàng)刊三十年代表作品。