土地增值稅清算技巧

土地增值稅清算技巧

主講人 胡冬梅

【課程背景】

土增清算就是房企財(cái)務(wù)一項(xiàng)實(shí)務(wù)處理的綜合技能，是房企避風(fēng)險(xiǎn)、降稅負(fù)以及財(cái)務(wù)升職加薪的利器，而這個(gè)利器，并不難掌握，只要系統(tǒng)學(xué)習(xí)，完全可以在短時(shí)間內(nèi)學(xué)會(huì)！如果做好前期土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)處理和后期清算的方法和策略，從節(jié)稅來講，少則幾萬，多則能省上千萬的稅。

【課程時(shí)長】

2天

【課程大綱】

一、土增清算相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)

1、清算條件、清算對象與分期

2、增值額與增值率

3、扣除項(xiàng)目基本原則

4、稅率與扣除率

5、預(yù)征稅款計(jì)算

6、清算流程

7、應(yīng)納稅額計(jì)算與清算抵減

8、關(guān)于核定征收

9、清算結(jié)束后轉(zhuǎn)讓未售產(chǎn)品申報(bào)

10、清算結(jié)束后續(xù)支出

二、土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡椒?/p>

1、建筑面積法

（1）建筑面積法的含義

（2）建筑面積法分?jǐn)偝杀镜牟襟E

 ①第一步：歸集開發(fā)成本合計(jì)數(shù)。

 ② 第二步：利息單獨(dú)列示

③ 第三步：匯總銷售面積

 一是實(shí)際銷售面積+ 二是自用面積+ 三是出租面積。

 ④第四步：計(jì)算單位成本

（3）案例

2、預(yù)算造價(jià)法

（1）預(yù)算造價(jià)法的含義

（2）預(yù)算造價(jià)法的適用范圍

（3）案例

3、占地面積法

（1）什么是占地面積法？

（2）占地面積法的適用范圍

①一次性開發(fā)的

②分期開發(fā)的

（4）共同負(fù)擔(dān)的占地面積的成本對象確認(rèn)

4、直接成本法

（1）直接成本的判定依據(jù)

（2）直接歸屬的成本辨認(rèn)案例

5、層高系數(shù)法

（1）層高系數(shù)法含義

（2）層高系數(shù)法應(yīng)用限制

（3）層高系數(shù)法步驟

①第一步：計(jì)算層高系數(shù)

②第二步：計(jì)算層高系數(shù)下的“層高系數(shù)面積”

③第三步：計(jì)算層高系數(shù)法下的單位成本

④第四步：計(jì)算商業(yè)的總成本

（4）案例解析

6、其他方法

（1）銀川（銀地稅發(fā)[2007]214號）--成本加成方法

（2）安徽（皖地稅函[2007]311號）--實(shí)際合理方法

（3）江西（贛地稅發(fā)[2008]76號）--銷售收入比例法

（4）南通（通地稅函[2008]100號）--售價(jià)系數(shù)法

7、各種分?jǐn)偡椒ǖ木C合運(yùn)用

二.清算收入的確定

1.簡易計(jì)稅項(xiàng)目

2.一般計(jì)稅項(xiàng)目三大稅種收入差異

3.營改增前老項(xiàng)目

4.價(jià)外費(fèi)用

5.代收款項(xiàng)

6.跨越營改增項(xiàng)目清算收入

7.面積差異補(bǔ)退房款

8.售價(jià)偏低與正當(dāng)理由

三.稅金及附加

1.預(yù)交環(huán)節(jié)

2.稅金扣除范圍

3.清算扣除

4.跨越營改增項(xiàng)目稅金扣除額

5.會(huì)計(jì)與稅法口徑差異

四.土地成本

1.出讓金與返還

2.稅費(fèi)與規(guī)費(fèi)

3.土地抵減增值稅對土增清算影響4.拍賣傭金

5.紅線外支出

6.土地閑置費(fèi)

7.延期支付地價(jià)款產(chǎn)生的利息

8.土地成本分?jǐn)偡椒?/p>

五.開發(fā)成本

1.拆遷補(bǔ)償(貨幣+實(shí)物)

2.前期工程

3.基礎(chǔ)設(shè)施

4.公共配套

5.建筑安裝

(1)建筑工程發(fā)票備注欄特別要求

(2)連體樓層高系數(shù)法的運(yùn)用

(3) 直接成本

(4)實(shí)際發(fā)生如何把握

(5)質(zhì)保金

6.裝修(硬裝,軟裝)

7.開發(fā)間接費(fèi)

(1)開發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用范圍

(2)利息支出稅務(wù)處理差異

8.資本化利息

9.營銷設(shè)施

10. 成本分?jǐn)偡椒?/p>

六.車位與儲(chǔ)藏室

1.合同簽訂

2.車位分類與產(chǎn)權(quán)歸屬

3.增值稅

4.所得稅

5.土增

6.房產(chǎn)稅

七.連體樓

1.收入分類

2.成本分?jǐn)偡椒?/p>

3.增值額與增值率計(jì)算

4.直接成本單獨(dú)歸集

5.普通住宅臨界點(diǎn)運(yùn)用

八.轉(zhuǎn)讓舊房

1.能提供發(fā)票的

2.有評估值的

3.核定征收

九.轉(zhuǎn)讓股權(quán)與重組

1.轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)征土增稅嗎

2.轉(zhuǎn)讓股權(quán)與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁

3.土地溢價(jià)買方無法扣除

4.或有風(fēng)險(xiǎn)

十.土增與所得稅口徑差異

1.土地成本

2.一般計(jì)稅項(xiàng)目收入

3.土地成本抵減增值稅

4.公共配套

5.預(yù)提與加計(jì)扣除

6.后續(xù)支出

7.臨時(shí)營銷設(shè)施

8.無產(chǎn)權(quán)車位

9.開發(fā)費(fèi)

10.資本化利息

11.稅金附加

12.征管

——企業(yè)稅收籌劃賦能實(shí)戰(zhàn)專家

?  原恒大控股地產(chǎn)分公司（03333）項(xiàng)目財(cái)務(wù)總監(jiān)             

?  和潤科技（837746）掛牌審計(jì)負(fù)責(zé)人

?  原河北方德實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)

?  財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家  注冊會(huì)計(jì)師  注冊稅務(wù)師

?  中國社科院稅務(wù)律師，高級稅務(wù)信息化管理師

?  滄州佰瑞會(huì)計(jì)師事務(wù)所（普通合伙）合伙人

?  滄州博揚(yáng)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司總經(jīng)理

【個(gè)人簡介】

?  胡老師從事財(cái)稅工作20余年，曾擔(dān)任大信會(huì)計(jì)師事務(wù)所、興華會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級項(xiàng)目經(jīng)理，協(xié)助十幾家中小型新銳企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)范，稅務(wù)合規(guī)，成本最低并順利走向資本市場；協(xié)助多家地產(chǎn)企業(yè)接受稅務(wù)稽查，使企業(yè)順利通過且得到董事會(huì)高度認(rèn)可；協(xié)助恒大子公司跟蹤預(yù)算及工程造價(jià)對外鑒定工作，為公司挽回?fù)p失數(shù)千萬；現(xiàn)任某會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人、某事務(wù)所有限公司總經(jīng)理，致力于做能解決學(xué)員問題的財(cái)稅名師、同時(shí)做解決企業(yè)財(cái)稅問題的高級咨詢顧問。

?  胡老師在多年的財(cái)稅管理、審計(jì)、稅籌實(shí)踐工作中，核心關(guān)注點(diǎn)即審查業(yè)務(wù)合同及圍繞業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)合同，總結(jié)了一套基于業(yè)、財(cái)、稅融合基礎(chǔ)上的合同控稅方法，以長期積累的大量的實(shí)戰(zhàn)實(shí)操案例指導(dǎo)教學(xué)及方案落地，對中小企發(fā)展中各階段的財(cái)稅問題及解決方案有較為貼近的思路，為幫助中小企業(yè)財(cái)稅規(guī)范并通過財(cái)稅規(guī)范實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。

?  胡老師累計(jì)服務(wù)專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及大型企業(yè)100余家，培訓(xùn)學(xué)員萬余人次，足跡遍布全國百余個(gè)城市。先后主持多個(gè)企業(yè)稅務(wù)籌劃咨詢項(xiàng)目，幫助企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)安全節(jié)稅和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

【講授課程】

財(cái)務(wù)類：

《非財(cái)務(wù)管理者的財(cái)務(wù)管理》

《財(cái)務(wù)工作總結(jié)及匯報(bào)》

《財(cái)務(wù)分析如何支持企業(yè)經(jīng)營決策》

《財(cái)務(wù)報(bào)表分析與成本管控》

審計(jì)類：

《EPC合同模式解析及審計(jì)重點(diǎn)》

《國有企業(yè)審計(jì)實(shí)務(wù)》

《內(nèi)審及稅務(wù)籌劃》

《風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)》

內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)類：

《財(cái)務(wù)報(bào)表中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)透視》

《發(fā)票類型風(fēng)險(xiǎn)分析》

《企業(yè)經(jīng)營決策中的稅收籌劃與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制》

《企業(yè)內(nèi)控體系風(fēng)險(xiǎn)管理及合同控稅》

《全面預(yù)算管理》

《成本管控》

稅務(wù)類：

《個(gè)人所得稅匯算清繳及風(fēng)險(xiǎn)管理》

《稅收籌劃與企業(yè)利潤創(chuàng)造》

《企業(yè)所得稅匯算清繳及關(guān)賬、調(diào)賬技巧》

《新收入準(zhǔn)則》

《工資薪金社保的涉稅知識(shí)》

【授課風(fēng)格】

胡老師對于財(cái)稅知識(shí)講解細(xì)膩、稅收法規(guī)解析到位，案例豐富，實(shí)務(wù)性強(qiáng)；深入淺出且幽默風(fēng)趣，積極互動(dòng)，善于比喻、歸納；擅長從原理、本質(zhì)分析問題，深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務(wù)管理，實(shí)用性強(qiáng)，即學(xué)即會(huì)，即學(xué)即用，深入、及時(shí)、恰當(dāng)?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財(cái)稅問題。

故事與案例的融洽結(jié)合；管理與執(zhí)行的實(shí)效輸出；幽默與智慧的精神收獲。

思維與態(tài)度的雙重提升；互動(dòng)與動(dòng)手的研討訓(xùn)練；實(shí)效與業(yè)績的結(jié)果導(dǎo)向。