房地產企業(yè)開發(fā)項目全程稅務規(guī)劃與風險防控

房地產企業(yè)開發(fā)項目全程稅務規(guī)劃與風險防控

 胡冬梅

【課程背景】

房地產企業(yè)2020年進入嚴峻的并購倒閉潮，資金流的考驗一方面逼近了房開企業(yè)，另一方面從拿地、融資、稅務成本攀升，又節(jié)節(jié)擠壓房企的利潤空間；另外，大經濟環(huán)境導向，國家在加速尋找可以替代房地產行業(yè)的經濟支柱產業(yè)。房地產行業(yè)再次迎來小房企被并購、大房企謀轉型的洗牌時代！房開企業(yè)在舉步維艱又微利的時代，更須嚴格把控試錯成本，對于各不可小覷的成本項目--稅收成本，更應從初始階段，即對稅負進行提前測算；在開發(fā)過程中的不同階段，通過項目規(guī)劃設計、細分作業(yè)構成、施工過程中的合同控稅，提前防控風險，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務流程，規(guī)范核算，從根本上化解風險，提前籌劃。

【課程大綱】

模塊一、新環(huán)境下的房企稅收風險

一、合同控稅與合法憑證管理

1．稽查新形勢新變化與防控風險新思路：

1）國地稅合并

2）金三監(jiān)控及關聯事項

3）遺留問題、老項目、老稅率

4）發(fā)票聯網、嚴打虛開

5）納稅評估、稽查雙隨機、一案雙查、聯合懲戒

2．防范虛開發(fā)票是關鍵

3．合同在稅收管理中的重要性

4．合同涉稅與票據條款（價格、開票時間、種類、合規(guī)性責任）

5．善意取得的運用及真實交易的證明

6．嚴守三流一致（付款方向與方式）

7．掛靠經營與共享資質、委托收付款是否可行

8．合法憑證如何掌握

9．確實無法取得合法憑證的補救

10．稅負預警如何應對

二、征地方式與稅務規(guī)劃：

1、招拍掛（主體變更、紅線外、返還）

2、拆遷補償方式要點

3、股權收購方式（溢價稅負轉嫁的處理）

4、合作開發(fā)模式

5、限地價競配建

6、前期規(guī)劃許可與清算對象確定

7、土地出讓金返還

三、開發(fā)成本的軌跡策劃

（一）前期工程、基礎設施、公共配套預算

1．七通一平

2．規(guī)費

3．綠化與景觀

4．配套設施

（二）建安成本預算

1．地基基礎工程

2．主體結構工程（甲供、大包、甩項）

3．裝修工程

（三）工程承包方式選擇中的籌劃：

1、EPC模式

2、建筑工程承包、

3、甲供材料限制

四、融資業(yè)務中的稅務規(guī)劃（統(tǒng)借統(tǒng)還、關聯借款、無息借款）

1、利息發(fā)票開具時間

2、計提未到支付期的利息是否調增所得

3、混合性投資

4、同期利率

五、銷售環(huán)節(jié)的稅務規(guī)劃（促銷方式選擇）：

1、設立銷售公司分解增值率是否可行

2、先投資或分立再轉讓股權是否可行

3、贈送裝修如何運作

4、免物業(yè)、免契稅、定金返息、老帶新

5、商鋪售后回租

6、視同買斷、超基價分成

7、組建銷售部與委托代銷的決策

8、租賃業(yè)務中的稅收風險防控（無租、免租期、轉租）

9、往來賬中的稅務風險防控：

⑴ 股東借款年末未歸還

⑵ 無償出借資金

⑶ 負債科目隱瞞收入

⑷ 無法支付的應付款

⑸ 預收款轉收入時間

10、違約金專題

模塊二  分稅種預計測算

一、增值稅預算及預繳

1、銷項稅額測算與銷項抵減

2、進項稅額測算：

⑴ 購建固定資產

⑵ 期間費用

⑶ 成本中服務費（設計、監(jiān)理等）

⑷ 外購材料

⑸ 工程大包

⑹ 甲供工程

(7) 其他費用

二、企業(yè)所得稅預算

1．未完工階段-預計毛利

2．完工階段-毛利差

3．期間費用預算

4．開發(fā)項目出售與自持租賃稅負比較

5．總體稅負

三、土地增值稅稅負測算

1．不同類別產品清算收入確定

2．不同類別產品成本分攤

3．車位銷售方式（附贈、銷售、租賃）對清算影響

4．裝修成本的扣除

5．稅金附加計算

6．增值額與增值率

7．稅負與調整思路（決算、成本歸集與分配技巧、裝修）

四、企業(yè)所得稅與土地增值稅主要口徑差異

1．土地成本

2．開發(fā)間接費

3．開發(fā)費用

4．利息支出

5．加計扣除與預提

6．車位

7．營銷設施

五、資產剝離與重組：

1、合并與分立

2、股權轉讓

3、投資

4、租賃

5、增資與股權轉讓

——企業(yè)稅收籌劃賦能實戰(zhàn)專家

?  原恒大控股地產分公司（03333）項目財務總監(jiān)             

?  和潤科技（837746）掛牌審計負責人

?  原河北方德實業(yè)集團有限公司財務總監(jiān)

?  財稅實戰(zhàn)專家  注冊會計師  注冊稅務師

?  中國社科院稅務律師，高級稅務信息化管理師

?  滄州佰瑞會計師事務所（普通合伙）合伙人

?  滄州博揚稅務師事務所有限公司總經理

【個人簡介】

?  胡老師從事財稅工作20余年，曾擔任大信會計師事務所、興華會計師事務所高級項目經理，協(xié)助十幾家中小型新銳企業(yè)財務規(guī)范，稅務合規(guī)，成本最低并順利走向資本市場；協(xié)助多家地產企業(yè)接受稅務稽查，使企業(yè)順利通過且得到董事會高度認可；協(xié)助恒大子公司跟蹤預算及工程造價對外鑒定工作，為公司挽回損失數千萬；現任某會計師事務所合伙人、某事務所有限公司總經理，致力于做能解決學員問題的財稅名師、同時做解決企業(yè)財稅問題的高級咨詢顧問。

?  胡老師在多年的財稅管理、審計、稅籌實踐工作中，核心關注點即審查業(yè)務合同及圍繞業(yè)務設計合同，總結了一套基于業(yè)、財、稅融合基礎上的合同控稅方法，以長期積累的大量的實戰(zhàn)實操案例指導教學及方案落地，對中小企發(fā)展中各階段的財稅問題及解決方案有較為貼近的思路，為幫助中小企業(yè)財稅規(guī)范并通過財稅規(guī)范實現企業(yè)價值。

?  胡老師累計服務專業(yè)培訓機構及大型企業(yè)100余家，培訓學員萬余人次，足跡遍布全國百余個城市。先后主持多個企業(yè)稅務籌劃咨詢項目，幫助企業(yè)成功實現安全節(jié)稅和風險規(guī)避。

【講授課程】

財務類：

《非財務管理者的財務管理》

《財務工作總結及匯報》

《財務分析如何支持企業(yè)經營決策》

《財務報表分析與成本管控》

審計類：

《EPC合同模式解析及審計重點》

《國有企業(yè)審計實務》

《內審及稅務籌劃》

《風險導向審計》

內控風險類：

《財務報表中的稅務風險透視》

《發(fā)票類型風險分析》

《企業(yè)經營決策中的稅收籌劃與稅務風險控制》

《企業(yè)內控體系風險管理及合同控稅》

《全面預算管理》

《成本管控》

稅務類：

《個人所得稅匯算清繳及風險管理》

《稅收籌劃與企業(yè)利潤創(chuàng)造》

《企業(yè)所得稅匯算清繳及關賬、調賬技巧》

《新收入準則》

《工資薪金社保的涉稅知識》

【授課風格】

胡老師對于財稅知識講解細膩、稅收法規(guī)解析到位，案例豐富，實務性強；深入淺出且幽默風趣，積極互動，善于比喻、歸納；擅長從原理、本質分析問題，深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務管理，實用性強，即學即會，即學即用，深入、及時、恰當的解決中小企業(yè)的財稅問題。

故事與案例的融洽結合；管理與執(zhí)行的實效輸出；幽默與智慧的精神收獲。

思維與態(tài)度的雙重提升；互動與動手的研討訓練；實效與業(yè)績的結果導向。