房地產(chǎn)建設(shè)及預(yù)售環(huán)節(jié)稅收籌劃與風(fēng)險規(guī)避

房地產(chǎn)建設(shè)及預(yù)售環(huán)節(jié)稅收籌劃與風(fēng)險規(guī)避

胡冬梅

【課程背景】

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項目清算環(huán)節(jié)等，各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種，由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，而稅務(wù)事項始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營成本的重要一環(huán)，有必要對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行剖析，全方位的系統(tǒng)解決企業(yè)架構(gòu)模式的稅負(fù)問題，讓企業(yè)用好各項稅收政策。

本課程將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為前期開發(fā)階段、建設(shè)及銷售階段、交付及清算階段三大模塊，對涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機(jī)會進(jìn)行總結(jié)，抓住業(yè)務(wù)模式的稅收籌劃機(jī)會，更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

【課程大綱】

模塊二  建設(shè)開發(fā)及預(yù)售階段的稅收籌劃

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)及服務(wù)業(yè)的成本核算差異

2、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象如何設(shè)置？

3、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本核算需要注意哪幾個時點(diǎn)？

4、采購環(huán)節(jié)發(fā)生的共同成本費(fèi)用，在會計成本對象、土地增值稅清算單位、企業(yè)所得稅成本對象之間的分?jǐn)偡椒?/p>

5、什么是合理的分?jǐn)偡绞?？地方?guī)定--河北層高系數(shù)法

二、建設(shè)階段成本費(fèi)用列支限制

1、紅線外成本費(fèi)用， “三稅三扣”處理

2、關(guān)于土地拍賣傭金的扣除問題

3、建筑安裝工程勞動保險費(fèi)的扣除問題

4、裝修支出業(yè)務(wù)，“三稅三扣”處理

5、公共配套設(shè)施費(fèi)，“三稅三扣”處理

三、成本對象的差別

1、地上建筑物

1）、住宅

a普通

b非普通

2）商業(yè)

3）車庫

a地下車庫：地下不攤土地成本--河北 是否單獨(dú)建安合同、不單獨(dú)合同的攤土地之外的

b地上車庫：

4）儲藏間

a地下室

b地上無產(chǎn)權(quán)

5）人防工程

2、房屋開發(fā)成本的核算

1）項目總體

2）核準(zhǔn)制分期

3）能分?jǐn)偟綐侵苯託w屬不能的建筑面積攤

3、開發(fā)成本、預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款如何運(yùn)用使往來核算、成本核算更清晰？ 更有助于企業(yè)內(nèi)部管理的需要？

4、甲供材如何進(jìn)行核算使成本核算和結(jié)轉(zhuǎn)更清晰？

5、裝修費(fèi)的成本核算。

二、成本核算中的稅收要求

1、開發(fā)成本不同的核算方法對涉稅的影響。

2、普通住宅、非普通住宅、商鋪及其他類型房地產(chǎn)如何進(jìn)行土地增值稅清算？

3、開發(fā)間接費(fèi)核算中的稅收處理。

4、融資費(fèi)用和利息支出怎樣核算？

5、信托基金融資費(fèi)用

三、成本費(fèi)用的發(fā)生時間及發(fā)票開具

1、預(yù)提費(fèi)用，“三稅三扣”處理

2、開發(fā)成本的核算截止時間？

3、發(fā)票滯后可否進(jìn)行二次清算？

四、預(yù)售房款及銷售策略

（一）銷售模式的選擇

1、自行組建銷售隊伍

1）、人員配備與營銷

2）、銷售提成涉稅分析

2、通過房產(chǎn)銷售代理公司銷售

1）、采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售

2）、視同買斷代理模式

3）、超基價雙方分成方式委托銷售

4）、傭金提取涉稅及支付方式風(fēng)險

5）、不同模式下的收入的（預(yù)收賬款）確認(rèn)及納稅時點(diǎn)

（二）預(yù)收房款的處理

1、預(yù)繳增值稅政策解析

2、預(yù)繳的增值稅如何抵減應(yīng)納稅額

3、誠意金、認(rèn)籌金和訂金是否預(yù)繳增值稅？

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的辦證費(fèi)、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費(fèi)用是否屬于價外費(fèi)用問題

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問題

6、預(yù)收房款的特殊開票方式

7、預(yù)交增值稅的會計核算

1、銷售額扣除土地價款的政策解析與應(yīng)用

2、銷售額扣除征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益新政策解析與應(yīng)用

3、銷售額扣除項目合法有效憑證的要求

4、總公司拿地項目公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目，土地價款如何在增值稅銷售中扣除？

5、銷售額扣除土地價款的特殊會計處理與增值稅納稅申報表填報

（二）拆遷安置房的增值稅處理

（三）銷售策略

1、買房送“無產(chǎn)權(quán)車位”

2、買房送“有產(chǎn)權(quán)車位”

3、買房送車

模塊三  清算環(huán)節(jié)的階段的稅收風(fēng)險分析與籌劃

一、土地增值稅的清算條件   國稅發(fā)[2006]187號 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

　?。ㄒ唬┓舷铝星樾沃坏模{稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　　2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　　3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　?。ǘ┓舷铝星樾沃坏模鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

二、清算收入的確定

（一）、直接銷售房屋的款項

（二）、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1）.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2）.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

二、清算后銷售的單位成本

——企業(yè)稅收籌劃賦能實戰(zhàn)專家

?  原恒大控股地產(chǎn)分公司（03333）項目財務(wù)總監(jiān)             

?  和潤科技（837746）掛牌審計負(fù)責(zé)人

?  原河北方德實業(yè)集團(tuán)有限公司財務(wù)總監(jiān)

?  財稅實戰(zhàn)專家  注冊會計師  注冊稅務(wù)師

?  中國社科院稅務(wù)律師，高級稅務(wù)信息化管理師

?  滄州佰瑞會計師事務(wù)所（普通合伙）合伙人

?  滄州博揚(yáng)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司總經(jīng)理

【個人簡介】

?  胡老師從事財稅工作20余年，曾擔(dān)任大信會計師事務(wù)所、興華會計師事務(wù)所高級項目經(jīng)理，協(xié)助十幾家中小型新銳企業(yè)財務(wù)規(guī)范，稅務(wù)合規(guī)，成本最低并順利走向資本市場；協(xié)助多家地產(chǎn)企業(yè)接受稅務(wù)稽查，使企業(yè)順利通過且得到董事會高度認(rèn)可；協(xié)助恒大子公司跟蹤預(yù)算及工程造價對外鑒定工作，為公司挽回?fù)p失數(shù)千萬；現(xiàn)任某會計師事務(wù)所合伙人、某事務(wù)所有限公司總經(jīng)理，致力于做能解決學(xué)員問題的財稅名師、同時做解決企業(yè)財稅問題的高級咨詢顧問。

?  胡老師在多年的財稅管理、審計、稅籌實踐工作中，核心關(guān)注點(diǎn)即審查業(yè)務(wù)合同及圍繞業(yè)務(wù)設(shè)計合同，總結(jié)了一套基于業(yè)、財、稅融合基礎(chǔ)上的合同控稅方法，以長期積累的大量的實戰(zhàn)實操案例指導(dǎo)教學(xué)及方案落地，對中小企發(fā)展中各階段的財稅問題及解決方案有較為貼近的思路，為幫助中小企業(yè)財稅規(guī)范并通過財稅規(guī)范實現(xiàn)企業(yè)價值。

?  胡老師累計服務(wù)專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及大型企業(yè)100余家，培訓(xùn)學(xué)員萬余人次，足跡遍布全國百余個城市。先后主持多個企業(yè)稅務(wù)籌劃咨詢項目，幫助企業(yè)成功實現(xiàn)安全節(jié)稅和風(fēng)險規(guī)避。

【講授課程】

財務(wù)類：

《非財務(wù)管理者的財務(wù)管理》

《財務(wù)工作總結(jié)及匯報》

《財務(wù)分析如何支持企業(yè)經(jīng)營決策》

《財務(wù)報表分析與成本管控》

審計類：

《EPC合同模式解析及審計重點(diǎn)》

《國有企業(yè)審計實務(wù)》

《內(nèi)審及稅務(wù)籌劃》

《風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲嫛?/span>

內(nèi)控風(fēng)險類：

《財務(wù)報表中的稅務(wù)風(fēng)險透視》

《發(fā)票類型風(fēng)險分析》

《企業(yè)經(jīng)營決策中的稅收籌劃與稅務(wù)風(fēng)險控制》

《企業(yè)內(nèi)控體系風(fēng)險管理及合同控稅》

《全面預(yù)算管理》

《成本管控》

稅務(wù)類：

《個人所得稅匯算清繳及風(fēng)險管理》

《稅收籌劃與企業(yè)利潤創(chuàng)造》

《企業(yè)所得稅匯算清繳及關(guān)賬、調(diào)賬技巧》

《新收入準(zhǔn)則》

《工資薪金社保的涉稅知識》

【授課風(fēng)格】

胡老師對于財稅知識講解細(xì)膩、稅收法規(guī)解析到位，案例豐富，實務(wù)性強(qiáng)；深入淺出且幽默風(fēng)趣，積極互動，善于比喻、歸納；擅長從原理、本質(zhì)分析問題，深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務(wù)管理，實用性強(qiáng)，即學(xué)即會，即學(xué)即用，深入、及時、恰當(dāng)?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財稅問題。

故事與案例的融洽結(jié)合；管理與執(zhí)行的實效輸出；幽默與智慧的精神收獲。

思維與態(tài)度的雙重提升；互動與動手的研討訓(xùn)練；實效與業(yè)績的結(jié)果導(dǎo)向。