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房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

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房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避內(nèi)訓(xùn)基本信息:
胡冬梅
胡冬梅
(擅長:財(cái)務(wù)管理 納稅籌劃 )

內(nèi)訓(xùn)時(shí)長:1天

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內(nèi)訓(xùn)課程大綱

房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

胡冬梅

【課程背景】

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長,主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié),項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)等,各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種,由于項(xiàng)目的稅收成本會影響項(xiàng)目的投資回報(bào),而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營成本的重要一環(huán),有必要對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行剖析,全方位的系統(tǒng)解決企業(yè)架構(gòu)模式的稅負(fù)問題,讓企業(yè)用好各項(xiàng)稅收政策。

本課程將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為前期開發(fā)階段、建設(shè)及銷售階段、交付及清算階段三大模塊,對涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機(jī)會進(jìn)行總結(jié),抓住業(yè)務(wù)模式的稅收籌劃機(jī)會,更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

 

【課程大綱】

模塊一  前期開發(fā)階段的稅收籌劃

一、房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)前外部環(huán)境分析

1、貿(mào)易戰(zhàn)影響

2、融資成本影響

3、稅制改革影響

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式

(一)招拍掛方式取得開發(fā)土地(一級市場)

1、招拍掛方式簡介

1)招標(biāo)投標(biāo)流程

2)競拍保證金

3)拍賣競得土地手續(xù)

2、誰做拿地主體?誰做投資主體?集團(tuán)拿地,子公司開發(fā),誰付款,誰簽合同,誰開發(fā)票?

1)、土地出讓合同簽訂及變更

2)、業(yè)務(wù)三流一致的稅前列支限制

3、拿新地的類型

1)、凈地?毛地?

2)、生地?熟地?

4、耕地占用稅由誰承擔(dān)?

1)、土地出讓金中是否包含耕地占用稅

2)、出讓宗地的耕地占用稅由受讓方繳納

3)、核算科目--應(yīng)交稅費(fèi)?

5、招拍掛環(huán)節(jié)幾種稅?交稅時(shí)點(diǎn)?計(jì)算方法及會計(jì)處理

1)、增值稅

2)、契稅

3)、印花稅

4)、房產(chǎn)稅

5)、土地使用稅

6)、拆遷安置、棚戶區(qū)改造優(yōu)惠  財(cái)稅(2013) 101號土地使用稅、印花稅

6、土地取得成本的確定

1)、土地成本確定

2)、土地成本的分?jǐn)?/p>

7、買地開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目與拿地自建自用的土地財(cái)稅處理差異

1)、入賬成本差異

2)、稅款抵扣差異

(二)劃撥方式取得土地

(三)二級市場取得土地開發(fā)模式

1、單獨(dú)從二級市場買地

1)、買入老項(xiàng)目土地

2)、買入新項(xiàng)目土地

3)、買入帶地上物的土地

4)、以物換地 以地?fù)Q房、以房換地如何確定計(jì)稅依據(jù)

(四)收購爛尾樓模式取得土地

1)、通過收購其他股權(quán)獲取該公司開發(fā)的在建項(xiàng)目。

2)、土地或在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

3)、取得爛尾樓土地的成本及票據(jù)

4)、取得破產(chǎn)清算項(xiàng)目土地的成本及入賬票據(jù)

5)、營改增前土地成本均怎么算?抵扣?差額?

(四)合作建房模式:

1、一方出地、一方出資,共同立項(xiàng)開發(fā)。

1)、代建代售模式

2)、合作雙方的名義辦理審批及許可

2、一方以土地投資,一方以貨幣投資,設(shè)立公司共同開發(fā)

3、獲得以土地使用權(quán)出資的投資

4、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

(五)特殊拿地:拆遷還建、產(chǎn)權(quán)式酒店、還本銷售模式的差異?

1、拆遷還建

1)土地取得成本的確定

2)土地成本可否以還建面積扣除舊房評估價(jià)差額列支?

3)拆遷舊房的土地價(jià)款可否抵扣,準(zhǔn)予扣除時(shí)間,怎么抵?

4)拆舊換新過程中的更名行為

5)土地取得階段涉及的發(fā)票及憑證,三流一致?

2、不同形式的土地返還款如何進(jìn)行稅收處理?

1)、沖減開發(fā)成本的情況

2)、計(jì)入補(bǔ)貼收入的情況

3)、計(jì)入營業(yè)收入的情況

三、新老項(xiàng)目土地的劃分

1、新老項(xiàng)目并行,取得土地款項(xiàng)處理

1)、新、老項(xiàng)目的增值稅計(jì)稅方式

2)、同一個(gè)項(xiàng)目可否同時(shí)采用簡易計(jì)稅和一般計(jì)稅

3)、新老項(xiàng)目并行時(shí)的不可抵扣部分

2、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣限制

1)、拿地時(shí)稅率/交房時(shí)稅率抵樓面價(jià)進(jìn)項(xiàng)?

2)、老項(xiàng)目新項(xiàng)目的土地同時(shí)存在如何把握不得抵扣進(jìn)項(xiàng)?

4)、增值稅新老項(xiàng)目劃分與土增劃分有何不同?

 


講師 胡冬梅 介紹
胡冬梅 老師(滄州)

——企業(yè)稅收籌劃賦能實(shí)戰(zhàn)專家

?  原恒大控股地產(chǎn)分公司(03333)項(xiàng)目財(cái)務(wù)總監(jiān)             

?  和潤科技(837746)掛牌審計(jì)負(fù)責(zé)人

?  原河北方德實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)

?  財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家  注冊會計(jì)師  注冊稅務(wù)師

?  中國社科院稅務(wù)律師,高級稅務(wù)信息化管理師

?  滄州佰瑞會計(jì)師事務(wù)所(普通合伙)合伙人

?  滄州博揚(yáng)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司總經(jīng)理

 

【個(gè)人簡介】

?  胡老師從事財(cái)稅工作20余年,曾擔(dān)任大信會計(jì)師事務(wù)所、興華會計(jì)師事務(wù)所高級項(xiàng)目經(jīng)理,協(xié)助十幾家中小型新銳企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)范,稅務(wù)合規(guī),成本最低并順利走向資本市場;協(xié)助多家地產(chǎn)企業(yè)接受稅務(wù)稽查,使企業(yè)順利通過且得到董事會高度認(rèn)可;協(xié)助恒大子公司跟蹤預(yù)算及工程造價(jià)對外鑒定工作,為公司挽回?fù)p失數(shù)千萬;現(xiàn)任某會計(jì)師事務(wù)所合伙人、某事務(wù)所有限公司總經(jīng)理,致力于做能解決學(xué)員問題的財(cái)稅名師、同時(shí)做解決企業(yè)財(cái)稅問題的高級咨詢顧問。

?  胡老師在多年的財(cái)稅管理、審計(jì)、稅籌實(shí)踐工作中,核心關(guān)注點(diǎn)即審查業(yè)務(wù)合同及圍繞業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)合同,總結(jié)了一套基于業(yè)、財(cái)、稅融合基礎(chǔ)上的合同控稅方法,以長期積累的大量的實(shí)戰(zhàn)實(shí)操案例指導(dǎo)教學(xué)及方案落地,對中小企發(fā)展中各階段的財(cái)稅問題及解決方案有較為貼近的思路,為幫助中小企業(yè)財(cái)稅規(guī)范并通過財(cái)稅規(guī)范實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。

?  胡老師累計(jì)服務(wù)專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及大型企業(yè)100余家,培訓(xùn)學(xué)員萬余人次,足跡遍布全國百余個(gè)城市。先后主持多個(gè)企業(yè)稅務(wù)籌劃咨詢項(xiàng)目,幫助企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)安全節(jié)稅和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

 

 

【講授課程】

財(cái)務(wù)類:

《非財(cái)務(wù)管理者的財(cái)務(wù)管理》

《財(cái)務(wù)工作總結(jié)及匯報(bào)》

《財(cái)務(wù)分析如何支持企業(yè)經(jīng)營決策》

《財(cái)務(wù)報(bào)表分析與成本管控》

審計(jì)類:

《EPC合同模式解析及審計(jì)重點(diǎn)》

《國有企業(yè)審計(jì)實(shí)務(wù)》

《內(nèi)審及稅務(wù)籌劃》

《風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)》

內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)類:

《財(cái)務(wù)報(bào)表中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)透視》

《發(fā)票類型風(fēng)險(xiǎn)分析》

《企業(yè)經(jīng)營決策中的稅收籌劃與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制》

《企業(yè)內(nèi)控體系風(fēng)險(xiǎn)管理及合同控稅》

《全面預(yù)算管理》

《成本管控》

稅務(wù)類:

《個(gè)人所得稅匯算清繳及風(fēng)險(xiǎn)管理》

《稅收籌劃與企業(yè)利潤創(chuàng)造》

《企業(yè)所得稅匯算清繳及關(guān)賬、調(diào)賬技巧》

《新收入準(zhǔn)則》

《工資薪金社保的涉稅知識》

 

【授課風(fēng)格】

胡老師對于財(cái)稅知識講解細(xì)膩、稅收法規(guī)解析到位,案例豐富,實(shí)務(wù)性強(qiáng);深入淺出且幽默風(fēng)趣,積極互動(dòng),善于比喻、歸納;擅長從原理、本質(zhì)分析問題,深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務(wù)管理,實(shí)用性強(qiáng),即學(xué)即會,即學(xué)即用,深入、及時(shí)、恰當(dāng)?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財(cái)稅問題。

故事與案例的融洽結(jié)合;管理與執(zhí)行的實(shí)效輸出;幽默與智慧的精神收獲。

思維與態(tài)度的雙重提升;互動(dòng)與動(dòng)手的研討訓(xùn)練;實(shí)效與業(yè)績的結(jié)果導(dǎo)向。

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