《房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理公益課: 明天會變好嗎？我們怎么辦？》

《房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理公益課: 明天會變好嗎？我們怎么辦？》

——以“慢中求快”戰(zhàn)略活過當(dāng)下

一、房地產(chǎn)的明天會變好嗎？

1、到底發(fā)生了什么？

政策調(diào)控不可怕，可怕的是市場需求端發(fā)生了根本性變化。

2、比政策預(yù)期更糟糕的是30歲以下人口消費(fèi)能力的陡降。

3、未來會怎樣？

(1)          人口凈增規(guī)模降幅超過50%；

(2)          年輕人口失業(yè)率激增，消費(fèi)銳減；

(3)          斷供潮和法拍房數(shù)量劇增；

(4)          “消費(fèi)熄火，投資驟降，出口高增，內(nèi)生動力不足”（任澤平）。

預(yù)期減弱，高峰拐點(diǎn)已過，黃金（白銀）時代結(jié)束。

一個時代的大幕已經(jīng)落下，伴隨著“風(fēng)蕭蕭兮易水寒”的挽歌，曾經(jīng)高光下的英雄們，悵然若失，漸行漸遠(yuǎn)。回眸一撇，其背影已悄然消失在歲月的黃昏里。江湖已遠(yuǎn)，傳說依稀。 

二、我們怎么辦？

1、房地產(chǎn)業(yè)必須收縮

(1)          項(xiàng)目收縮，優(yōu)中選優(yōu)，面對誘惑，靜若處子；

(2)          杠桿收縮，50%以下；（黃奇帆）

(3)          公司規(guī)模收縮，治理結(jié)構(gòu)發(fā)生變化；

2、“慢中求快”活過當(dāng)下

(1)          為什么要“慢”而不是“穩(wěn)”？

(2)          整體放“慢”，項(xiàng)目要“快”。

“慢”不是目的，整體“慢”，是為了確保單個項(xiàng)目的“快”。“面”上的“慢”是為了確?！包c(diǎn)”上的“快”（單項(xiàng)目）。只有集團(tuán)擴(kuò)張放慢了，才能舉全力確保關(guān)鍵項(xiàng)目的“快”；也才能快的起來。重點(diǎn)項(xiàng)目不能垮。

(3)          面對誘惑，靜若處子；執(zhí)行重點(diǎn)項(xiàng)目，動若狡兔。

打上甘嶺，打局部阻擊戰(zhàn)、保衛(wèi)戰(zhàn)，將成為常態(tài)。區(qū)域性全面鋪開的陣地戰(zhàn)，打不好就成了消耗戰(zhàn)，變成第二個恒大。 

三、民營房企

1、認(rèn)清形勢，認(rèn)清自己，清理家底；

2、抓住最近法拍土地，抓住人口凈流入地區(qū)；

阜陽、南陽、佛山、鄭州、成都、重慶等地）；

3、謹(jǐn)防文旅、養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)（鄉(xiāng)村振興）項(xiàng)目誘惑；

(1)          厘清社會問題中的政府職責(zé)與企業(yè)行為；

(2)          要做，一定要利用好政策，最好與政府公司合作；

4、積極參與城市更新項(xiàng)目，在存量物業(yè)上做小而精的社區(qū)商業(yè)；

5、大膽進(jìn)入城市物流倉儲，尤其是冷鏈倉儲物流產(chǎn)業(yè)；

與國企合作用好REIT’S政策（發(fā)改委2021.12.29日文） 

四、上市房企

1、大膽、積極、主動擁抱REIT’S金融政策，進(jìn)入保障性租賃住房領(lǐng)域，進(jìn)入到物流地產(chǎn)領(lǐng)域，進(jìn)入到工業(yè)園區(qū)投資領(lǐng)域。

2、努力減少公司負(fù)面信息，做好公司股票市值管理；

3、通過兼并重組，進(jìn)入“新能源、新材料、新基建”領(lǐng)域；

對標(biāo)上海“萬業(yè)企業(yè)（600641）”，2019年通過收購進(jìn)入集成電路細(xì)分賽道，2021年成長為“芯片離子注入設(shè)備”行業(yè)龍頭。

4、向華潤、中糧、復(fù)興等取經(jīng)，學(xué)習(xí)多元化；

一、基本情況

姓名：劉玉峰出生日期：1970.10   籍貫：陜西咸陽   戶口：重慶市；

本科：重慶建筑大學(xué) 1990-1995  國際工程承包（5年制）；

碩士研究生：香港理工大學(xué)  2002-2005 房地產(chǎn)與項(xiàng)目管理專業(yè)；

博士研究生：重慶大學(xué)  2006- 管理科學(xué)與工程專業(yè)；

職稱：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 副教授 ，碩士導(dǎo)師

二、工作履歷

2002.5 —— 2014.07

重慶大學(xué) 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院

        研究與授課領(lǐng)域：《國際工程項(xiàng)目管理》（本科），《房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理》(MBA第2到16期班)、《大型項(xiàng)目項(xiàng)目融資與資本運(yùn)營》 (工商管理學(xué)院EMBA第6到第14期班)、《工業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營》（公共管理學(xué)院MPA）。北京大學(xué)EMBA總裁班《房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理與轉(zhuǎn)型》

2009.1— 2012.12 （兼職）

           重慶金科集團(tuán) （滬市上市公司 000656）

          重慶地產(chǎn)公司 副總經(jīng)理

 2012.07——2015.12 （兼職）

        中機(jī)中聯(lián)工程有限公司（央企）  國際工程承包  FIDIC專家顧問

2015.11—2018.01 （全職）

        國家電投遠(yuǎn)達(dá)環(huán)保 （央企，上市公司600292），投資評審與風(fēng)控專家

2019.02—至今（全職）

        重慶盈田實(shí)業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁，負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目商業(yè)模式與拓展工作。

2021.05—至今（兼職）

四川瀘州老窖集團(tuán)公司  獨(dú)立董事，成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈“瀘江永”區(qū)域開發(fā)技術(shù)顧問

三、工業(yè)地產(chǎn)履歷：

1） 從2003年起，在重慶大學(xué)一直專注于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、工業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)園區(qū)招商運(yùn)營領(lǐng)域的學(xué)術(shù)研究。

2） 國內(nèi)較早從事工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐的學(xué)者，也是重慶大學(xué)唯一從事該領(lǐng)域研究與實(shí)踐的學(xué)者。

其中，2008年提出“工業(yè)社區(qū)理念下的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式”，被重慶天海星實(shí)業(yè)集團(tuán)于2010年采納，并在重慶茶園新城實(shí)施。

2012年提出“產(chǎn)業(yè)公園理念下的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式”，被重慶兩江新區(qū)創(chuàng)新發(fā)展部采納，并在重慶水土高新區(qū)實(shí)施。

2013年，提出“大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)融合背景下工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式”，被西咸新區(qū)灃西新城管委會采納，并在灃西新城實(shí)施。

3） 2015年至現(xiàn)在，在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，本人提出的“項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出模式”、“工業(yè)園區(qū)EPC+O”開發(fā)模式，“工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)基金招商運(yùn)營模式”，被重慶盈田集團(tuán)相繼采納采納，并在四川瀘州龍馬潭、宜賓翠屏區(qū)、廣西梧州、遂寧蓬溪縣龍?bào)纯萍紙@區(qū)等應(yīng)用實(shí)施。