物業(yè)公司成本管控

物業(yè)公司成本管控

主講人胡冬梅

【課程背景】

一個物業(yè)公司要持續(xù)地發(fā)展下去，在落實收入的同時，必須要控制支出，合理運用管理費開支，控制各項費用成本，真正做到“量入為出、收支平衡”。 為確保物業(yè)公司對物業(yè)的正常維修保養(yǎng)，給業(yè)主（租戶）提供良好的服務(wù)，物業(yè)公司需

在物業(yè)管理中，合理配置人員、物料及相關(guān)設(shè)施設(shè)備，因此在人力成本及人效管理、物料消耗成本管控及設(shè)備維護及更新成本管控方面需要更加精細化，加強成本項目的性價比量化測算，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等方面。

【課程時長】

6小時

【課程大綱】

一、物業(yè)成本的構(gòu)成

1、人力成本

2、物資成本

3、能耗成本

4、成本臨界控制

二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)模式

（一）、自營方式

1、物業(yè)管理各崗位人員配置

1）、公共事務(wù)人員勞動定額

2）、保安人員勞動定額

3）、機電維修人員勞動定額

4）、清潔人員勞動定額

5）、園林綠化部人員勞動定額

（二）、出包方式

1、專項業(yè)務(wù)單一外包

2、組合外包

三、物業(yè)成本核算要求

1、成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則

2、成本子目分類

1）物業(yè)管理類成本

2）物業(yè)經(jīng)營類成本

3）物業(yè)大修類成本

4）非生產(chǎn)經(jīng)營類成本

3、主營業(yè)務(wù)成本及期間費用核算

1）主營業(yè)務(wù)成本

①“物業(yè)管理成本”

②“物業(yè)經(jīng)營成本”

③“物業(yè)大修成本”

2）其他業(yè)務(wù)支出

3）期間費用

4、成本精益控制方法下的核算要求

1）物業(yè)管理成本預(yù)算

2） 

四、物業(yè)成本的管控措施

1、人力資源管理

1）提高員工工作效率

2）專業(yè)、規(guī)范的操作流程培訓(xùn)

3）合理、科學(xué)定員分配，落實定編定崗

①分工不分家團隊合作

②實行一人多崗，一專多能、一人多用

4）技防代替人防更給力，用高科技手段、或者機械運作代替人工服務(wù)。

5）增加物業(yè)管理的科技含量，增設(shè)智能化管理設(shè)施，減員增效。

6）人性化督導(dǎo)，調(diào)動員工積極主動性，發(fā)揮人的潛力。

7）減少人員流動率

2、物資采購管理

1）物資采購性價比控制、合理詢價

2）合理確定最佳采購數(shù)量、價格、地點、減少無形浪費。

3）降低購買價格，建立供應(yīng)鏈資源網(wǎng)絡(luò)，建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

4）保證進貨品質(zhì)，使用后評價制度

5）嚴(yán)格采購驗收、定期盤點制度

6）區(qū)域選定供應(yīng)商評分、篩選及選定

7）招標(biāo)競價，通過競標(biāo)、競價，降低采購成本

3、物品使用控制

1）一次性物品的標(biāo)準(zhǔn)用量控制

2）物料消耗的月底分析制度

3）建立依舊換新制度，一對一進行交換。

4）建立回收再利用制度，報廢物資合理整合，重復(fù)利用

5）實現(xiàn)零庫存或少庫存，減少資金占用，回避物資積壓風(fēng)險

4、設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)

1）物業(yè)公司設(shè)備清查制度

2）設(shè)備定期維護維修專人負責(zé)制度

3）加強日常的保養(yǎng)和定期檢修報批制度

①日常設(shè)備專屬使用人員維護評比

②做到小壞小修，隨壞隨修

③外部維修報批登記及配件驗舊換新制度

5、能源管理（減少不必要能源浪費）

1）防止公共設(shè)施設(shè)備的露、冒、滴、漏等情況

2）采用高效能泵體和先進變頻設(shè)備節(jié)約能耗

3）培訓(xùn)員工節(jié)約意識，杜絕浪費現(xiàn)象，建立企業(yè)職工節(jié)約意識。

4）提高電能計量正確性和電費核算的準(zhǔn)確性。

6、物業(yè)人員考核制度

1）七勤考核

①眼勤②耳勤③鼻勤④腿勤⑤嘴勤⑥腦勤⑦筆勤

2）物業(yè)工作月報

五、成本控制中禁忌的矯枉過正事項

1、控制成本影響服務(wù)質(zhì)量。

2、減少物品投放量。

3、只追求價格，降低產(chǎn)品質(zhì)。

4、減少服務(wù)項目，降低服務(wù)品質(zhì)。

5、控制成本，勿把設(shè)備設(shè)施提前報廢，不能達到預(yù)期使用壽命。④⑤⑥⑦

　　1）制定設(shè)備維修和保養(yǎng)計劃；

　　2）項目與工程部良好配合使計劃得以落實；

　　3）杜絕提前報損，造成更大浪費；

　　4）避免設(shè)備老化、低值易耗品陳舊。

——企業(yè)稅收籌劃賦能實戰(zhàn)專家

?  原恒大控股地產(chǎn)分公司（03333）項目財務(wù)總監(jiān)             

?  和潤科技（837746）掛牌審計負責(zé)人

?  原河北方德實業(yè)集團有限公司財務(wù)總監(jiān)

?  財稅實戰(zhàn)專家  注冊會計師  注冊稅務(wù)師

?  中國社科院稅務(wù)律師，高級稅務(wù)信息化管理師

?  滄州佰瑞會計師事務(wù)所（普通合伙）合伙人

?  滄州博揚稅務(wù)師事務(wù)所有限公司總經(jīng)理

【個人簡介】

?  胡老師從事財稅工作20余年，曾擔(dān)任大信會計師事務(wù)所、興華會計師事務(wù)所高級項目經(jīng)理，協(xié)助十幾家中小型新銳企業(yè)財務(wù)規(guī)范，稅務(wù)合規(guī)，成本最低并順利走向資本市場；協(xié)助多家地產(chǎn)企業(yè)接受稅務(wù)稽查，使企業(yè)順利通過且得到董事會高度認可；協(xié)助恒大子公司跟蹤預(yù)算及工程造價對外鑒定工作，為公司挽回損失數(shù)千萬；現(xiàn)任某會計師事務(wù)所合伙人、某事務(wù)所有限公司總經(jīng)理，致力于做能解決學(xué)員問題的財稅名師、同時做解決企業(yè)財稅問題的高級咨詢顧問。

?  胡老師在多年的財稅管理、審計、稅籌實踐工作中，核心關(guān)注點即審查業(yè)務(wù)合同及圍繞業(yè)務(wù)設(shè)計合同，總結(jié)了一套基于業(yè)、財、稅融合基礎(chǔ)上的合同控稅方法，以長期積累的大量的實戰(zhàn)實操案例指導(dǎo)教學(xué)及方案落地，對中小企發(fā)展中各階段的財稅問題及解決方案有較為貼近的思路，為幫助中小企業(yè)財稅規(guī)范并通過財稅規(guī)范實現(xiàn)企業(yè)價值。

?  胡老師累計服務(wù)專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)及大型企業(yè)100余家，培訓(xùn)學(xué)員萬余人次，足跡遍布全國百余個城市。先后主持多個企業(yè)稅務(wù)籌劃咨詢項目，幫助企業(yè)成功實現(xiàn)安全節(jié)稅和風(fēng)險規(guī)避。

【講授課程】

財務(wù)類：

《非財務(wù)管理者的財務(wù)管理》

《財務(wù)工作總結(jié)及匯報》

《財務(wù)分析如何支持企業(yè)經(jīng)營決策》

《財務(wù)報表分析與成本管控》

審計類：

《EPC合同模式解析及審計重點》

《國有企業(yè)審計實務(wù)》

《內(nèi)審及稅務(wù)籌劃》

《風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲嫛?/span>

內(nèi)控風(fēng)險類：

《財務(wù)報表中的稅務(wù)風(fēng)險透視》

《發(fā)票類型風(fēng)險分析》

《企業(yè)經(jīng)營決策中的稅收籌劃與稅務(wù)風(fēng)險控制》

《企業(yè)內(nèi)控體系風(fēng)險管理及合同控稅》

《全面預(yù)算管理》

《成本管控》

稅務(wù)類：

《個人所得稅匯算清繳及風(fēng)險管理》

《稅收籌劃與企業(yè)利潤創(chuàng)造》

《企業(yè)所得稅匯算清繳及關(guān)賬、調(diào)賬技巧》

《新收入準(zhǔn)則》

《工資薪金社保的涉稅知識》

【授課風(fēng)格】

胡老師對于財稅知識講解細膩、稅收法規(guī)解析到位，案例豐富，實務(wù)性強；深入淺出且幽默風(fēng)趣，積極互動，善于比喻、歸納；擅長從原理、本質(zhì)分析問題，深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務(wù)管理，實用性強，即學(xué)即會，即學(xué)即用，深入、及時、恰當(dāng)?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財稅問題。

故事與案例的融洽結(jié)合；管理與執(zhí)行的實效輸出；幽默與智慧的精神收獲。

思維與態(tài)度的雙重提升；互動與動手的研討訓(xùn)練；實效與業(yè)績的結(jié)果導(dǎo)向。