《個人住房消費(fèi)貸款市場分析與風(fēng)險控制》

《個人住房消費(fèi)貸款市場分析與風(fēng)險控制》
課程大綱
 
主要文件依據(jù)：
１．商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引 (銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號)
2．中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于防范“假按揭”個 人住房貸款的通知（銀監(jiān)發(fā)〔2006〕71 號）
３．中國銀監(jiān)會關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管理的通知（銀監(jiān)發(fā)〔2008〕42 號）
４．中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于做好住房金融服務(wù)加強(qiáng)風(fēng)險管理的通知（銀監(jiān)辦發(fā)〔2011〕55 號）
５．關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知（銀發(fā)【2014】287號）
６．關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知(銀發(fā)〔2015〕98號)
７．中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2016〕26號）
８．關(guān)于開展銀行業(yè)“違法、違規(guī)、違章”行為專項治理的通知（銀監(jiān)發(fā)辦〔2017〕45號附件1）
９．《中國銀監(jiān)會關(guān)于提升銀行業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效的指導(dǎo)意見》（銀監(jiān)發(fā)(2017) 4號）
10．中國銀監(jiān)會關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知（銀監(jiān)發(fā)〔2018〕4號附件2） 
11．中國人民銀行關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告（中國人民銀行發(fā)布〔2019〕第16號公告）
 
本講義主要內(nèi)容
第一章  房地產(chǎn)貸款概述
第二章  個人購房按揭貸款概述
第三章  一手房按揭貸款
第四章  二手房按揭貸款
第五章  個人住房公積金委托貸款
第六章  房地產(chǎn)預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記
第七章   房地產(chǎn)投資
 
第一章   房地產(chǎn)貸款概述
一、什么是房地產(chǎn)貸款
（一）房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計范圍
（二）房地產(chǎn)貸款的特點(diǎn)
 
二、房地產(chǎn)貸款總體操作流程
（一）房地產(chǎn)開發(fā)商與承建商（建筑商）的區(qū)別
（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款形式
（三）房地產(chǎn)貸款全流程操作
 
三、房地產(chǎn)行業(yè)形勢
（一）中央房地產(chǎn)政策導(dǎo)向：加強(qiáng)宏觀調(diào)控
（二）政府去庫存力度大，房地產(chǎn)庫存基本合理
（三）全國房屋總量過剩，但大城市仍然有較大需求
（四）中小開發(fā)商受民間借貸影響，工程進(jìn)展艱難
（五）銀行房地產(chǎn)貸款總體有抵押，風(fēng)險可控，貸款仍然保持快速增長
（六）住房按揭貸款仍然是各家銀行爭向投放重點(diǎn)
 
 
第二章  個人購房按揭貸款概述
一、房屋按揭貸款分類
（一）按抵押物用途分類
（二）按貸款資金來源分類
（三）按購買房屋新舊程度分類
（四）按購房或已有存量房按揭分類
 
二、個人住房按揭貸款利弊分析
（一）個人住房按揭貸款好處
（二）個人住房按揭貸款主要風(fēng)險點(diǎn)
案例：昌盛公司虛假按揭貸款
 
三、個人住房貸款監(jiān)管政策
（一）貸款額度
（二）抵押擔(dān)保
（三）面談面簽
（四）貸前調(diào)查
（五）禁止性規(guī)定
（六）虛假按揭貸款檢查重點(diǎn)
 
四、個人購房按揭貸款利率
(一）確定貸款利率應(yīng)考慮的因素
１．法律規(guī)定
２．監(jiān)管導(dǎo)向與規(guī)定
３．貸款市場報價利率（LPR）
（1）中國人民銀行關(guān)于改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機(jī)制有關(guān)事宜的公告（中國人民銀行公告2019年第15號2019年8月16日）
（2）中國人民銀行關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告
（2019年8月25日,中國人民銀行發(fā)布〔2019〕第16號公告）
４．銀行內(nèi)部經(jīng)營因素（內(nèi)部基本浮動利率）
５．客戶因素（具體客戶參數(shù)利率）
（二）貸款定價方法
第一步：在全國銀行間同業(yè)拆借中心和中國人民銀行網(wǎng)站，查詢貸款市場報價利率（LPR)。此利率屬變動利率。
第二步：確定內(nèi)部基本浮動利率
第三步：確定參數(shù)利率（具體客戶因素）
 
五、個人購房按揭貸款違規(guī)監(jiān)管處罰案例
（一）農(nóng)商行購房按揭貸款違規(guī)處罰案例
（二）城商行購房按揭貸款違規(guī)處罰案例
（三）大型股份制銀行按揭貸款違規(guī)處罰案例
（四）國有銀行按揭貸款違規(guī)處罰案例
 
第三章 一手房按揭貸款
 
一、一手房按揭項目準(zhǔn)入
案例：某市均榮房地產(chǎn)公司結(jié)欠貸款本息546萬元，法人代表跑路 
二、一手房貸款特別準(zhǔn)入條件
三、一手房貸款金額
四、一手房貸款期限
五、一手房貸款擔(dān)保
 
 
第四章  二手房按揭貸款
一、二手房貸款期限
二、申請二手個人住房按揭貸款特別資料
三、二手房按揭貸款貸前調(diào)查
四、個人二手住房貸款資金劃轉(zhuǎn)授權(quán)委托書
五、購房資金銀行第三方托管業(yè)務(wù)
 
第五章  個人住房公積金委托貸款
主要文件依據(jù)
１．國務(wù)院《住房公積金管理條例》：1999年3月17日國務(wù)院第15次常務(wù)會議通過，當(dāng)年以中華人民共和國國務(wù)院令第262號文發(fā)布實(shí)施；2019年進(jìn)行修改，2019年3月24發(fā)布修改后的條例
２．關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知(建金[2010]179號)
３．住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知（建金〔2014〕148號）
４．關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知(銀發(fā)〔2015〕98號)
５．住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 財政部 中國人民銀行《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例的通知》（建金〔2015〕128號）
６．住房城鄉(xiāng)建設(shè)部財政部中國人民銀行關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知（建金[2015]150號）
７．關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制的通知（銀發(fā)〔2016〕43號）
 
一、住房公積金管理基本規(guī)定
國務(wù)院《住房公積金管理條例》
（一）什么是住房公積金
（二）住房公積金管理機(jī)構(gòu)
（三）住房公積金繳存
（四）住房公積金提取和使用
（五）住房公積金監(jiān)督
 
二、住房公積金的委托歸集和使用
（一）收取手續(xù)費(fèi)。
（二）不辦理賬戶內(nèi)資金質(zhì)押。
（三）簽訂委托協(xié)議。
（四）委托業(yè)務(wù)內(nèi)容。
 （五）賬戶資金管理。
 
三、住房公積金貸款政策
（一）住房公積金貸款基本要素
１．貸款對象。
２．貸款用途。
３．貸款期限。
４．貸款利率與費(fèi)用。
５．貸款方式。
６．還款來源。
７．貸款條件。
８．貸款額度。
（二）全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。
 
 
四、單一住房公積金委托貸款操作流程
 
五、個人住房組合貸款流程
（一）調(diào)查、審查、審批。
（二）簽訂組合貸款合同。
（三）貸款發(fā)放。
（四）貸款收回。
（五）清戶撤押。
 
第六章  房地產(chǎn)預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記
一、購房人預(yù)告登記
（一）什么是購房預(yù)告登記
（二）為什么要實(shí)行購房預(yù)告登記
（三）購房預(yù)告登記作用
案例：銀行對抵押物監(jiān)管不到位，法院拍賣24套房遭遇一房兩賣
二、抵押預(yù)告登記
（一）什么是抵押預(yù)告登記
（二）為什么要實(shí)行抵押預(yù)告登記
（三）抵押預(yù)告登記作用
（四）抵押預(yù)告登記與正式抵押登記區(qū)別
案例：預(yù)購房抵押預(yù)告登記不產(chǎn)生抵押效力，引官司
  興盈百貨貸款7800萬元，老板自殺
 
 
第八章   房地產(chǎn)投資
一、房地產(chǎn)自身特點(diǎn)
二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及影響因素
三、房地產(chǎn)投資優(yōu)勢
四、房地產(chǎn)投資劣勢
五、房地產(chǎn)投資方式
六、個人購買二手房需要交納的稅金
 
 
第七章  個人住房相關(guān)貸款
 
一、個人住房裝修貸款
住房裝修指使用裝飾裝修材料，對住房進(jìn)行修飾和加工處理的工程活動，以及安裝廚衛(wèi)設(shè)備和購置家具家電等。
（一）貸款用途。
（二） 貸款方式。
（三）貸款期限。
（四）辦理個人住房裝修貸款應(yīng)采取的風(fēng)險控制措施。
 
二、個人車庫（位）消費(fèi)貸款
（一）車庫（位）貸款用途。
（二）車庫（位）貸款特別條件。
（三）貸款額度。
（四）貸款期限。
（五）貸款方式。
三、個人房屋抵押+信用卡授信
四、養(yǎng)老倒按揭貸款
 

（一）工作經(jīng)歷。雷春柱，金融本科學(xué)歷，高級理財規(guī)劃師，專業(yè)培訓(xùn)師。從事銀行工作36年。先后在農(nóng)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)營業(yè)所、縣支行、市農(nóng)行、省農(nóng)行、農(nóng)總行《中國農(nóng)村信用合作》雜志社工作過。當(dāng)過市州級聯(lián)社主任，省級聯(lián)社稽查大隊大隊長、審計監(jiān)察部總經(jīng)理、業(yè)務(wù)管理部總經(jīng)理。
（二）發(fā)表文章。先后在人總行《金融研究》、《金融參考》、農(nóng)業(yè)部《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題》、《中國審計》等刊物發(fā)表經(jīng)濟(jì)金融論文250多篇，約200多萬字。曾經(jīng)在《中國城鄉(xiāng)金融報》、《中國農(nóng)村金融》、《廣東金融》等報刊上，發(fā)表金融體裁短篇小說70多篇，約20萬字。
（三）擅長領(lǐng)域。農(nóng)信社、農(nóng)商行、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)行、城商行、郵儲銀行等金融機(jī)構(gòu)信貸、營銷、合規(guī)、風(fēng)控等方面講課。
 
講課風(fēng)格
（一）以故事講觀點(diǎn)。主要理論都是自己在工作實(shí)踐中總結(jié)出的觀點(diǎn)；注重互動式授課，以案例故事講述理論觀點(diǎn)，不單純講理論。
（二）案例精彩豐富。案例來自實(shí)際工作，來自古今中外。
（三）通俗易懂。講課內(nèi)容上到銀行及企業(yè)高管，下到剛參加工作的基層員工，人人都聽得懂，易掌握。
（四）非常接地氣。與實(shí)際工作緊密相連，學(xué)完就能用，立竿見影。