房地產(chǎn)企業(yè)快速開發(fā)策略與運營管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)為什么要快速開發(fā)
1、當(dāng)前政治經(jīng)濟環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)盈利與開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變
2、當(dāng)前市場競爭下房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整
3、進度延遲對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的影響
案例：某別墅項目：錯過了最佳出貨時間點，產(chǎn)品做得再好，不止是項目失敗而已
4、快速周轉(zhuǎn)與財務(wù)及管理費用的關(guān)系
案例：萬科“均好中加速”背后的財務(wù)測算：設(shè)計前置所帶來的費用增加與加速帶來的財務(wù)費用的節(jié)省
5、快速周轉(zhuǎn)對投資回報率的影響：從杜邦公式看快速周轉(zhuǎn)
投資回報率影響三要素：利潤率、周轉(zhuǎn)速度與財務(wù)杠桿
高地價項目周轉(zhuǎn)速度對投資回報率的影響測算

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)快速周轉(zhuǎn)的因素
1、從一個真實的案例說起：屋漏偏逢連夜雨
2、公司戰(zhàn)略
（1）拿地模式與快速周轉(zhuǎn)之間的關(guān)系
（2）標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略的背后的真正邏輯：客戶細分，縮短前期定位與方案設(shè)計的時間
（3）房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)屬性：金融屬性
（4）捂地戰(zhàn)略與快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的適應(yīng)條件和大環(huán)境
案例：萬達商業(yè)模式背后的玄機：快周轉(zhuǎn)銷售物業(yè)與增值型持有物業(yè)的互動
3、績效文化與責(zé)任機制
4、組織模式與決策體系
（1）幾種典型的組織模式與快速周轉(zhuǎn)之間的關(guān)系
以工程實施操作為主的職能型或弱矩陣管控模式
案例：萬科少項目城市公司對項目經(jīng)理部的管理模式
（2）監(jiān)控與協(xié)調(diào)并重的平衡矩陣管控模式
案例：龍湖城市公司對項目部的管理模式
（3）分階段授權(quán)的全建制強矩陣制模式
案例：某集團異地項目公司管控模式
（4）專業(yè)監(jiān)控的高授權(quán)模式
案例：萬科、龍湖等集團對城市公司的管控模式
（5）組織模式對快速周轉(zhuǎn)的影響：決策效率與溝通效率
案例：龍湖地產(chǎn)項目啟動會機制的背后
5、業(yè)務(wù)流程與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
案例：龍湖快速周轉(zhuǎn)與流程優(yōu)化的關(guān)系
6、政府協(xié)調(diào)與項目自然條件
7、總分包管理與協(xié)調(diào)
（1）分包模式對項目進度的影響分析
（2）供應(yīng)商管理與戰(zhàn)略合作伙伴
8、資金實力及融資能力

三、房地產(chǎn)企業(yè)快速開發(fā)與運營的核心思想
1、房地產(chǎn)企業(yè)快速開發(fā)與運營的本質(zhì)
2、房地產(chǎn)企業(yè)快速開發(fā)與運營的前提條件
3、房地產(chǎn)企業(yè)快速開發(fā)與運營構(gòu)建模型
4、房地產(chǎn)企業(yè)快速開發(fā)與運營所需具備的組織能力

四、標(biāo)桿房企業(yè)快速開發(fā)與運營操作案例與經(jīng)驗借鑒
1、房地產(chǎn)企業(yè)管理篇
（1）房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃能力
案例：某標(biāo)桿房企戰(zhàn)略與快速開發(fā)之間的邏輯關(guān)系
（2）房地產(chǎn)企業(yè)組織管控能力
案例：某標(biāo)桿房企組織管控模式與快速周轉(zhuǎn)的關(guān)系
（3）房地產(chǎn)企業(yè)融資能力
案例：融資能力對快周轉(zhuǎn)的影響
（4）房地產(chǎn)企業(yè)資源整合能力
（5）房地產(chǎn)企業(yè)考核激勵機制建設(shè)能力
案例：某公司項目節(jié)點考核體系
2、房地產(chǎn)項目開發(fā)篇
（1）流程優(yōu)化能力
如何構(gòu)建高效的主業(yè)務(wù)流程體系（決策前置與簡化決策、改變關(guān)鍵路徑、縮短關(guān)鍵路徑時間）
案例：某標(biāo)桿房企示范區(qū)加速
案例：某標(biāo)桿房企施工組織工序穿插
如何構(gòu)建部門協(xié)調(diào)流程
（2）計劃運營能力
案例：如何建立計劃管理體系、成果管理體系及會議決策體系
（3）土地獲取能力
案例：土地對快周轉(zhuǎn)的影響
（4）定位策劃能力
案例：某房企定位策劃的背后
（5）標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)能力
案例：某標(biāo)桿房企產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)
（6）核心業(yè)務(wù)管理能力
立項階段、項目規(guī)劃設(shè)計、合約策劃
案例：中海與龍湖的合約規(guī)劃體系與總分包模式
合作方選擇的管理
施工組織設(shè)計與實施
案例：萬科的工程管理策劃與龍湖的項目管理大綱
考核與激勵機制配套

謝志華，中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀企業(yè)內(nèi)訓(xùn)講師

任職經(jīng)歷：
1959年10月21日（農(nóng)歷）出生于湖南益陽，男，1985年6月加入中國共產(chǎn)黨；
1976年6月于湖南益陽國營大通湖農(nóng)場高中畢業(yè)，曾任班長、團支部書記、中學(xué)團總支組織委員；
1976年6月至1979年7月于湖南國營大通湖農(nóng)場工作，先后為農(nóng)場職工、農(nóng)場職工子弟中學(xué)教師，曾任班主任；
1979年7月至1981年7月于湘西自治州商業(yè)學(xué)校畢業(yè)，獲商業(yè)會計中專文憑，曾任班團支部書記、學(xué)校團委副書記；
1981年7月至1985年9月于湘西自治州商業(yè)學(xué)校任教，其間于1983年9月至1985年6月于杭州商學(xué)院教師專修科畢業(yè)，獲商業(yè)企業(yè)管理專科文憑；
1985年9月至1988年6月于北京商學(xué)院研究生畢業(yè)，獲管理學(xué)碩士學(xué)位，曾任研究生黨支部書記；
1988年7月至今，先后于北京商學(xué)院以及合并后的北京工商大學(xué)任教。其間，1989年10月在日本九州大學(xué)進行為期三個月的學(xué)術(shù)研究，1990年底在香港大學(xué)進行為期三個月的學(xué)術(shù)研究，1992年9月至1995年7月于科學(xué)研究所攻讀博士研究生并畢業(yè)，獲博士學(xué)位。1992年任北京商學(xué)院會計系副主任，1994年任北京商學(xué)院會計系主任，1996年任北京商學(xué)院教務(wù)處處長，1997年任北京商學(xué)院副院長，1999年2月至2000年1月在英國卡迪夫大學(xué)進行近一年的學(xué)術(shù)研究，2000年任北京工商大學(xué)校長助理，2003年至今任北京工商大學(xué)黨委常委、副校長。1990年評為講師，1992年評為副教授，1994年評為教授，現(xiàn)為碩士、博士生導(dǎo)師；
2000年9月至2001年1月在北京市委黨校中青班學(xué)習(xí)；2005年5月至6月在北京市委黨校第48期縣區(qū)局級干部進修一班學(xué)習(xí)；2006年8月至9月在北京市委黨校第29期高校領(lǐng)導(dǎo)干部進修班學(xué)習(xí)。
1994年被評為北京市優(yōu)秀中青年骨干教師，1995年被選為北京市跨世紀(jì)人才“百人工程”人選，1997年被內(nèi)貿(mào)部評為有突出貢獻的科學(xué)、技術(shù)、管理專家，1998年被選為北京市學(xué)科帶頭人，2000年成為政府特貼享受者，2004年被選為北京市拔尖創(chuàng)新人才和學(xué)術(shù)創(chuàng)新團隊負(fù)責(zé)人。2005年被聘為首都流通業(yè)研究基地首席專家。2010年獲得北京市高等學(xué)校人才強教深化計劃“高層次人才資助計劃”項目。
 
主要社會任職：
現(xiàn)任教育部工商管理學(xué)科指導(dǎo)委員會副主任委員、教育部學(xué)科發(fā)展與專業(yè)設(shè)置專家委員會委員、中國商業(yè)會計學(xué)會長、中國商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會副會長、中國審計學(xué)會常務(wù)理事、中國會計準(zhǔn)則委員會咨詢委員、中國內(nèi)部審計協(xié)會常務(wù)理事、中國注冊會計師協(xié)會職業(yè)道德委員會委員、中國財政學(xué)會理事、中國會計學(xué)會理事、中國成本研究會理事、北京市審計學(xué)會副會長、北京市財政學(xué)會理事；教育部教學(xué)評估專家委員會委員；北京市審計序列及教授序列高級職稱評審委員會委員；內(nèi)貿(mào)專家、會計準(zhǔn)則咨詢委員、中國社保基金理事會專家委員、中國商業(yè)聯(lián)合委員會專家委員會委員、國家開發(fā)銀行專家委員；拉薩市等若干地方政府的高級經(jīng)濟顧問；財政科學(xué)研究所、東南大學(xué)、湖南大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)、河北大學(xué)等二十多所院校和科研機構(gòu)的專聘教授和科研研究員；擔(dān)任《會計研究》、《審計研究》、《中外管理》、《當(dāng)代經(jīng)理人》、《注冊會計師》等十多家刊物的顧問、編委。
 
工作情況：
在擔(dān)任北京商學(xué)院會計系副主任、主任期間，帶領(lǐng)全系師生銳意改革、團結(jié)奮斗，使得本系在全國高校的同行中成為具有很高知名度的會計系之一，其教學(xué)改革的實踐和研究成果被評為北京市人民政府優(yōu)秀教學(xué)成果一等獎，教育教學(xué)質(zhì)量也處在全國先進行列，科學(xué)研究的成果被政府和企業(yè)改革的實踐大量采用，如以出資人為中心的財務(wù)管理和會計制度的設(shè)計、預(yù)算體系的設(shè)計、公司治理的結(jié)構(gòu)體系、關(guān)于經(jīng)營者收益分配的理論方法等至今仍處于全國先列，并為實踐廣泛應(yīng)用。
在擔(dān)任北京商學(xué)院教務(wù)處處長期間，為了提高教學(xué)質(zhì)量，大膽進行了教育教學(xué)改革，是我國較早采用計劃學(xué)分制的學(xué)校之一，由于這些成績，國家教育部也把我校列為大學(xué)本科合格評估指標(biāo)試評學(xué)校；同時在北京市文明校園評估中不僅順利通過，而且其中的教學(xué)評價成績優(yōu)異。
在擔(dān)任北京商學(xué)院副院長期間，主持了北京商學(xué)院總體管理體制改革工作，并對所主管的其他工作進行了卓有成效的改革，取得了良好的成績。期間還主持了北京商學(xué)院和北京輕工學(xué)院的聯(lián)合辦學(xué)工作，為后來的兩校合并提供了堅實的基礎(chǔ)。
從英國研究回國后，在先后擔(dān)任北京工商大學(xué)校長助理兼基建處處長以及主管基建的副校長期間，及時而高質(zhì)地進行了老校區(qū)改造，改造過程正處于SARS疫情高發(fā)時期，為了保證開學(xué)所需設(shè)施設(shè)備及時投入使用，一直堅持戰(zhàn)斗在工地一線；而后又指揮建設(shè)了良鄉(xiāng)新校區(qū)，在建設(shè)工期短、建設(shè)任務(wù)重、建設(shè)環(huán)境復(fù)雜的條件下，仍然保證了在不到一年半的時間里完成了第一期工程，其建設(shè)速度和建設(shè)質(zhì)量堪稱一流，受到了市主管部門的充分肯定；同時在建設(shè)過程中建立健全了一整套基本建設(shè)的規(guī)章制度，這些制度不僅為基本建設(shè)的速度和質(zhì)量提供了有效保證，而且真正杜絕了基本建設(shè)過程中的各種錯弊，受到了北京市紀(jì)委的表揚。
在擔(dān)任主管研究生和學(xué)科建設(shè)的副校長期間，對研究生管理體制及教育教學(xué)體制、學(xué)科建設(shè)的運行機制等進行了系統(tǒng)深刻的改革，使得研究生的培養(yǎng)質(zhì)量不斷提高、學(xué)科建設(shè)的水平不斷提升，學(xué)位點的數(shù)量顯著增加；在此期間，為了迎接教育部的本科教學(xué)水平評估，擔(dān)任自評估組長，其間通過有效組織、高標(biāo)準(zhǔn)要求，為我校教學(xué)評估取得的優(yōu)異成績發(fā)揮了重要的作用。
2009年，學(xué)校又分配主管科研工作，在不到三年的時間內(nèi)，通過科研體制和制度的變革，使得廣大教職工的科研積極性大大提高，科研排名顯著上升，由過去一般在市屬學(xué)校的第五、六位上升到第二、三位，科研的社會影響力和服務(wù)能力不斷增強。
 
科研及運用情況：
至今已發(fā)表論文300多篇，出版書籍著作達40多本，其中專著6本，代表著《會計報表結(jié)構(gòu)分析》一書獲中國第八屆優(yōu)秀社科圖書獎、國內(nèi)貿(mào)易部科技進步二等獎，《貨幣商品經(jīng)營論》一書研究和拓展了馬克思的勞動價值學(xué)說，引起了社會的廣泛關(guān)注，《流通業(yè)的發(fā)展與資金營運》獲國內(nèi)貿(mào)易局科技進步二等獎，匯集了其理論方法的專著《競爭的基礎(chǔ)：制度選擇》成為企業(yè)制度的藍本，廣為企業(yè)所接受，獲得北京市第十屆、第十一屆哲學(xué)社會科學(xué)優(yōu)秀成果獎，《會計投資者保護評價及其指數(shù)研究》一書提出了會計發(fā)揮投資者保護作用的機制、路徑及要素，提出了創(chuàng)新性的會計投資者保護評價體系，并首次建立了中國上市公司會計投資者保護指數(shù)，得到業(yè)界的廣泛認(rèn)可，《財務(wù)報表的缺陷與重構(gòu)》提出了會計報表存在的七大缺陷，并針對缺陷對會計報表體系進行了重構(gòu)，獲得一致好評。已完成和正進行的國家、省部級和集團公司課題10余項。在科研工作中，堅持理論與實踐相結(jié)合的原則，從實踐中來到實踐中去，使得不少研究成果被政府和企業(yè)所采用。

為政府和企業(yè)所做的主要工作有：
參與了中組部招聘神華公司兩名副總的考試考核專家委員會的工作以及中央主管的44家大型企業(yè)經(jīng)理人員的培訓(xùn)工作；主持了幾十家企業(yè)的改革設(shè)計和體制設(shè)計，參與了二汽、中國新興集團、中國新型建材、中國新興鑄管、八一鋼鐵等企業(yè)改制方案的起草或論證，全面主持了新疆阿克蘇地區(qū)阿瓦提縣的農(nóng)場改制以及河北固安縣三農(nóng)問題的改革試點。經(jīng)過多年的改革實踐與理論研究，于1997年向有關(guān)部門提出了建立國有資產(chǎn)專家管理委員會的一整套設(shè)想并在新華社大內(nèi)參發(fā)表，現(xiàn)已被采用；1995年提出了建立以出資人為中心的一整套制度構(gòu)想，并被所采用；1998年提出了在企業(yè)內(nèi)部建立以預(yù)算為中心的企業(yè)管理全面整合的一整套構(gòu)想，并被國家經(jīng)貿(mào)委國有大中型企業(yè)改制規(guī)范意見所采納，也在不少企業(yè)中所采用；另外還提出了關(guān)于經(jīng)營者收益分配的一整套理論與方法，對傳統(tǒng)的理論與方法進行了實質(zhì)性的修正，在企業(yè)中廣泛采用；提出了企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的基本理論、路徑和方法，與中央關(guān)于產(chǎn)權(quán)制度改革的精神一致；提出了所有制與分配關(guān)系的一整套理論，修正了長期以來存在的理論誤差。提出了會計報表的缺陷與重構(gòu)的一整套思路，為識別企業(yè)風(fēng)險進行科學(xué)決策、經(jīng)營者業(yè)績考核以及重構(gòu)企業(yè)信息體系提供了新的理論和方法基礎(chǔ)。為了迅速地使有關(guān)的理論和方法在實踐中采用，應(yīng)邀在全國各地各部門進行有關(guān)方面的演講及授課，其中包括有中組部、中央黨校、國家經(jīng)貿(mào)委、甘肅人民政府、寧夏人民政府、國家行政學(xué)院、團中央、北京市市委組織部、中國石油、中國石化、中國航天、中國航空、中國電子、中國電力、中國核工業(yè)總公司、中國國際航空、中國農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、晉商銀行等機構(gòu)，此外，還在清華大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、浙江大學(xué)、武漢大學(xué)等高校授課，受到了廣泛好評和歡迎。