房地產(chǎn)企業(yè)快速開(kāi)發(fā)策略與運(yùn)營(yíng)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)為什么要快速開(kāi)發(fā)
1、當(dāng)前政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)盈利與開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變
2、當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整
3、進(jìn)度延遲對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的影響
案例：某別墅項(xiàng)目：錯(cuò)過(guò)了最佳出貨時(shí)間點(diǎn)，產(chǎn)品做得再好，不止是項(xiàng)目失敗而已
4、快速周轉(zhuǎn)與財(cái)務(wù)及管理費(fèi)用的關(guān)系
案例：萬(wàn)科“均好中加速”背后的財(cái)務(wù)測(cè)算：設(shè)計(jì)前置所帶來(lái)的費(fèi)用增加與加速帶來(lái)的財(cái)務(wù)費(fèi)用的節(jié)省
5、快速周轉(zhuǎn)對(duì)投資回報(bào)率的影響：從杜邦公式看快速周轉(zhuǎn)
投資回報(bào)率影響三要素：利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)速度與財(cái)務(wù)杠桿
高地價(jià)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度對(duì)投資回報(bào)率的影響測(cè)算

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)快速周轉(zhuǎn)的因素
1、從一個(gè)真實(shí)的案例說(shuō)起：屋漏偏逢連夜雨
2、公司戰(zhàn)略
（1）拿地模式與快速周轉(zhuǎn)之間的關(guān)系
（2）標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略的背后的真正邏輯：客戶(hù)細(xì)分，縮短前期定位與方案設(shè)計(jì)的時(shí)間
（3）房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)屬性：金融屬性
（4）捂地戰(zhàn)略與快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的適應(yīng)條件和大環(huán)境
案例：萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式背后的玄機(jī)：快周轉(zhuǎn)銷(xiāo)售物業(yè)與增值型持有物業(yè)的互動(dòng)
3、績(jī)效文化與責(zé)任機(jī)制
4、組織模式與決策體系
（1）幾種典型的組織模式與快速周轉(zhuǎn)之間的關(guān)系
以工程實(shí)施操作為主的職能型或弱矩陣管控模式
案例：萬(wàn)科少項(xiàng)目城市公司對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理模式
（2）監(jiān)控與協(xié)調(diào)并重的平衡矩陣管控模式
案例：龍湖城市公司對(duì)項(xiàng)目部的管理模式
（3）分階段授權(quán)的全建制強(qiáng)矩陣制模式
案例：某集團(tuán)異地項(xiàng)目公司管控模式
（4）專(zhuān)業(yè)監(jiān)控的高授權(quán)模式
案例：萬(wàn)科、龍湖等集團(tuán)對(duì)城市公司的管控模式
（5）組織模式對(duì)快速周轉(zhuǎn)的影響：決策效率與溝通效率
案例：龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)機(jī)制的背后
5、業(yè)務(wù)流程與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
案例：龍湖快速周轉(zhuǎn)與流程優(yōu)化的關(guān)系
6、政府協(xié)調(diào)與項(xiàng)目自然條件
7、總分包管理與協(xié)調(diào)
（1）分包模式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的影響分析
（2）供應(yīng)商管理與戰(zhàn)略合作伙伴
8、資金實(shí)力及融資能力

三、房地產(chǎn)企業(yè)快速開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的核心思想
1、房地產(chǎn)企業(yè)快速開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)
2、房地產(chǎn)企業(yè)快速開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的前提條件
3、房地產(chǎn)企業(yè)快速開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)構(gòu)建模型
4、房地產(chǎn)企業(yè)快速開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)所需具備的組織能力

四、標(biāo)桿房企業(yè)快速開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)操作案例與經(jīng)驗(yàn)借鑒
1、房地產(chǎn)企業(yè)管理篇
（1）房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃能力
案例：某標(biāo)桿房企戰(zhàn)略與快速開(kāi)發(fā)之間的邏輯關(guān)系
（2）房地產(chǎn)企業(yè)組織管控能力
案例：某標(biāo)桿房企組織管控模式與快速周轉(zhuǎn)的關(guān)系
（3）房地產(chǎn)企業(yè)融資能力
案例：融資能力對(duì)快周轉(zhuǎn)的影響
（4）房地產(chǎn)企業(yè)資源整合能力
（5）房地產(chǎn)企業(yè)考核激勵(lì)機(jī)制建設(shè)能力
案例：某公司項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)考核體系
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)篇
（1）流程優(yōu)化能力
如何構(gòu)建高效的主業(yè)務(wù)流程體系（決策前置與簡(jiǎn)化決策、改變關(guān)鍵路徑、縮短關(guān)鍵路徑時(shí)間）
案例：某標(biāo)桿房企示范區(qū)加速
案例：某標(biāo)桿房企施工組織工序穿插
如何構(gòu)建部門(mén)協(xié)調(diào)流程
（2）計(jì)劃運(yùn)營(yíng)能力
案例：如何建立計(jì)劃管理體系、成果管理體系及會(huì)議決策體系
（3）土地獲取能力
案例：土地對(duì)快周轉(zhuǎn)的影響
（4）定位策劃能力
案例：某房企定位策劃的背后
（5）標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)能力
案例：某標(biāo)桿房企產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)
（6）核心業(yè)務(wù)管理能力
立項(xiàng)階段、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、合約策劃
案例：中海與龍湖的合約規(guī)劃體系與總分包模式
合作方選擇的管理
施工組織設(shè)計(jì)與實(shí)施
案例：萬(wàn)科的工程管理策劃與龍湖的項(xiàng)目管理大綱
考核與激勵(lì)機(jī)制配套

謝志華，中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀企業(yè)內(nèi)訓(xùn)講師

任職經(jīng)歷：
1959年10月21日（農(nóng)歷）出生于湖南益陽(yáng)，男，1985年6月加入中國(guó)共產(chǎn)黨；
1976年6月于湖南益陽(yáng)國(guó)營(yíng)大通湖農(nóng)場(chǎng)高中畢業(yè)，曾任班長(zhǎng)、團(tuán)支部書(shū)記、中學(xué)團(tuán)總支組織委員；
1976年6月至1979年7月于湖南國(guó)營(yíng)大通湖農(nóng)場(chǎng)工作，先后為農(nóng)場(chǎng)職工、農(nóng)場(chǎng)職工子弟中學(xué)教師，曾任班主任；
1979年7月至1981年7月于湘西自治州商業(yè)學(xué)校畢業(yè)，獲商業(yè)會(huì)計(jì)中專(zhuān)文憑，曾任班團(tuán)支部書(shū)記、學(xué)校團(tuán)委副書(shū)記；
1981年7月至1985年9月于湘西自治州商業(yè)學(xué)校任教，其間于1983年9月至1985年6月于杭州商學(xué)院教師專(zhuān)修科畢業(yè)，獲商業(yè)企業(yè)管理專(zhuān)科文憑；
1985年9月至1988年6月于北京商學(xué)院研究生畢業(yè)，獲管理學(xué)碩士學(xué)位，曾任研究生黨支部書(shū)記；
1988年7月至今，先后于北京商學(xué)院以及合并后的北京工商大學(xué)任教。其間，1989年10月在日本九州大學(xué)進(jìn)行為期三個(gè)月的學(xué)術(shù)研究，1990年底在香港大學(xué)進(jìn)行為期三個(gè)月的學(xué)術(shù)研究，1992年9月至1995年7月于科學(xué)研究所攻讀博士研究生并畢業(yè)，獲博士學(xué)位。1992年任北京商學(xué)院會(huì)計(jì)系副主任，1994年任北京商學(xué)院會(huì)計(jì)系主任，1996年任北京商學(xué)院教務(wù)處處長(zhǎng)，1997年任北京商學(xué)院副院長(zhǎng)，1999年2月至2000年1月在英國(guó)卡迪夫大學(xué)進(jìn)行近一年的學(xué)術(shù)研究，2000年任北京工商大學(xué)校長(zhǎng)助理，2003年至今任北京工商大學(xué)黨委常委、副校長(zhǎng)。1990年評(píng)為講師，1992年評(píng)為副教授，1994年評(píng)為教授，現(xiàn)為碩士、博士生導(dǎo)師；
2000年9月至2001年1月在北京市委黨校中青班學(xué)習(xí)；2005年5月至6月在北京市委黨校第48期縣區(qū)局級(jí)干部進(jìn)修一班學(xué)習(xí)；2006年8月至9月在北京市委黨校第29期高校領(lǐng)導(dǎo)干部進(jìn)修班學(xué)習(xí)。
1994年被評(píng)為北京市優(yōu)秀中青年骨干教師，1995年被選為北京市跨世紀(jì)人才“百人工程”人選，1997年被內(nèi)貿(mào)部評(píng)為有突出貢獻(xiàn)的科學(xué)、技術(shù)、管理專(zhuān)家，1998年被選為北京市學(xué)科帶頭人，2000年成為政府特貼享受者，2004年被選為北京市拔尖創(chuàng)新人才和學(xué)術(shù)創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人。2005年被聘為首都流通業(yè)研究基地首席專(zhuān)家。2010年獲得北京市高等學(xué)校人才強(qiáng)教深化計(jì)劃“高層次人才資助計(jì)劃”項(xiàng)目。
 
主要社會(huì)任職：
現(xiàn)任教育部工商管理學(xué)科指導(dǎo)委員會(huì)副主任委員、教育部學(xué)科發(fā)展與專(zhuān)業(yè)設(shè)置專(zhuān)家委員會(huì)委員、中國(guó)商業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)審計(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事、中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)咨詢(xún)委員、中國(guó)內(nèi)部審計(jì)協(xié)會(huì)常務(wù)理事、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)職業(yè)道德委員會(huì)委員、中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)理事、中國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)理事、中國(guó)成本研究會(huì)理事、北京市審計(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京市財(cái)政學(xué)會(huì)理事；教育部教學(xué)評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)委員；北京市審計(jì)序列及教授序列高級(jí)職稱(chēng)評(píng)審委員會(huì)委員；內(nèi)貿(mào)專(zhuān)家、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則咨詢(xún)委員、中國(guó)社保基金理事會(huì)專(zhuān)家委員、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合委員會(huì)專(zhuān)家委員會(huì)委員、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行專(zhuān)家委員；拉薩市等若干地方政府的高級(jí)經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)；財(cái)政科學(xué)研究所、東南大學(xué)、湖南大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、河北大學(xué)等二十多所院校和科研機(jī)構(gòu)的專(zhuān)聘教授和科研研究員；擔(dān)任《會(huì)計(jì)研究》、《審計(jì)研究》、《中外管理》、《當(dāng)代經(jīng)理人》、《注冊(cè)會(huì)計(jì)師》等十多家刊物的顧問(wèn)、編委。
 
工作情況：
在擔(dān)任北京商學(xué)院會(huì)計(jì)系副主任、主任期間，帶領(lǐng)全系師生銳意改革、團(tuán)結(jié)奮斗，使得本系在全國(guó)高校的同行中成為具有很高知名度的會(huì)計(jì)系之一，其教學(xué)改革的實(shí)踐和研究成果被評(píng)為北京市人民政府優(yōu)秀教學(xué)成果一等獎(jiǎng)，教育教學(xué)質(zhì)量也處在全國(guó)先進(jìn)行列，科學(xué)研究的成果被政府和企業(yè)改革的實(shí)踐大量采用，如以出資人為中心的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)制度的設(shè)計(jì)、預(yù)算體系的設(shè)計(jì)、公司治理的結(jié)構(gòu)體系、關(guān)于經(jīng)營(yíng)者收益分配的理論方法等至今仍處于全國(guó)先列，并為實(shí)踐廣泛應(yīng)用。
在擔(dān)任北京商學(xué)院教務(wù)處處長(zhǎng)期間，為了提高教學(xué)質(zhì)量，大膽進(jìn)行了教育教學(xué)改革，是我國(guó)較早采用計(jì)劃學(xué)分制的學(xué)校之一，由于這些成績(jī)，國(guó)家教育部也把我校列為大學(xué)本科合格評(píng)估指標(biāo)試評(píng)學(xué)校；同時(shí)在北京市文明校園評(píng)估中不僅順利通過(guò)，而且其中的教學(xué)評(píng)價(jià)成績(jī)優(yōu)異。
在擔(dān)任北京商學(xué)院副院長(zhǎng)期間，主持了北京商學(xué)院總體管理體制改革工作，并對(duì)所主管的其他工作進(jìn)行了卓有成效的改革，取得了良好的成績(jī)。期間還主持了北京商學(xué)院和北京輕工學(xué)院的聯(lián)合辦學(xué)工作，為后來(lái)的兩校合并提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
從英國(guó)研究回國(guó)后，在先后擔(dān)任北京工商大學(xué)校長(zhǎng)助理兼基建處處長(zhǎng)以及主管基建的副校長(zhǎng)期間，及時(shí)而高質(zhì)地進(jìn)行了老校區(qū)改造，改造過(guò)程正處于SARS疫情高發(fā)時(shí)期，為了保證開(kāi)學(xué)所需設(shè)施設(shè)備及時(shí)投入使用，一直堅(jiān)持戰(zhàn)斗在工地一線；而后又指揮建設(shè)了良鄉(xiāng)新校區(qū)，在建設(shè)工期短、建設(shè)任務(wù)重、建設(shè)環(huán)境復(fù)雜的條件下，仍然保證了在不到一年半的時(shí)間里完成了第一期工程，其建設(shè)速度和建設(shè)質(zhì)量堪稱(chēng)一流，受到了市主管部門(mén)的充分肯定；同時(shí)在建設(shè)過(guò)程中建立健全了一整套基本建設(shè)的規(guī)章制度，這些制度不僅為基本建設(shè)的速度和質(zhì)量提供了有效保證，而且真正杜絕了基本建設(shè)過(guò)程中的各種錯(cuò)弊，受到了北京市紀(jì)委的表?yè)P(yáng)。
在擔(dān)任主管研究生和學(xué)科建設(shè)的副校長(zhǎng)期間，對(duì)研究生管理體制及教育教學(xué)體制、學(xué)科建設(shè)的運(yùn)行機(jī)制等進(jìn)行了系統(tǒng)深刻的改革，使得研究生的培養(yǎng)質(zhì)量不斷提高、學(xué)科建設(shè)的水平不斷提升，學(xué)位點(diǎn)的數(shù)量顯著增加；在此期間，為了迎接教育部的本科教學(xué)水平評(píng)估，擔(dān)任自評(píng)估組長(zhǎng)，其間通過(guò)有效組織、高標(biāo)準(zhǔn)要求，為我校教學(xué)評(píng)估取得的優(yōu)異成績(jī)發(fā)揮了重要的作用。
2009年，學(xué)校又分配主管科研工作，在不到三年的時(shí)間內(nèi)，通過(guò)科研體制和制度的變革，使得廣大教職工的科研積極性大大提高，科研排名顯著上升，由過(guò)去一般在市屬學(xué)校的第五、六位上升到第二、三位，科研的社會(huì)影響力和服務(wù)能力不斷增強(qiáng)。
 
科研及運(yùn)用情況：
至今已發(fā)表論文300多篇，出版書(shū)籍著作達(dá)40多本，其中專(zhuān)著6本，代表著《會(huì)計(jì)報(bào)表結(jié)構(gòu)分析》一書(shū)獲中國(guó)第八屆優(yōu)秀社科圖書(shū)獎(jiǎng)、國(guó)內(nèi)貿(mào)易部科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)，《貨幣商品經(jīng)營(yíng)論》一書(shū)研究和拓展了馬克思的勞動(dòng)價(jià)值學(xué)說(shuō)，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，《流通業(yè)的發(fā)展與資金營(yíng)運(yùn)》獲國(guó)內(nèi)貿(mào)易局科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)，匯集了其理論方法的專(zhuān)著《競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)：制度選擇》成為企業(yè)制度的藍(lán)本，廣為企業(yè)所接受，獲得北京市第十屆、第十一屆哲學(xué)社會(huì)科學(xué)優(yōu)秀成果獎(jiǎng)，《會(huì)計(jì)投資者保護(hù)評(píng)價(jià)及其指數(shù)研究》一書(shū)提出了會(huì)計(jì)發(fā)揮投資者保護(hù)作用的機(jī)制、路徑及要素，提出了創(chuàng)新性的會(huì)計(jì)投資者保護(hù)評(píng)價(jià)體系，并首次建立了中國(guó)上市公司會(huì)計(jì)投資者保護(hù)指數(shù)，得到業(yè)界的廣泛認(rèn)可，《財(cái)務(wù)報(bào)表的缺陷與重構(gòu)》提出了會(huì)計(jì)報(bào)表存在的七大缺陷，并針對(duì)缺陷對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表體系進(jìn)行了重構(gòu)，獲得一致好評(píng)。已完成和正進(jìn)行的國(guó)家、省部級(jí)和集團(tuán)公司課題10余項(xiàng)。在科研工作中，堅(jiān)持理論與實(shí)踐相結(jié)合的原則，從實(shí)踐中來(lái)到實(shí)踐中去，使得不少研究成果被政府和企業(yè)所采用。

為政府和企業(yè)所做的主要工作有：
參與了中組部招聘神華公司兩名副總的考試考核專(zhuān)家委員會(huì)的工作以及中央主管的44家大型企業(yè)經(jīng)理人員的培訓(xùn)工作；主持了幾十家企業(yè)的改革設(shè)計(jì)和體制設(shè)計(jì)，參與了二汽、中國(guó)新興集團(tuán)、中國(guó)新型建材、中國(guó)新興鑄管、八一鋼鐵等企業(yè)改制方案的起草或論證，全面主持了新疆阿克蘇地區(qū)阿瓦提縣的農(nóng)場(chǎng)改制以及河北固安縣三農(nóng)問(wèn)題的改革試點(diǎn)。經(jīng)過(guò)多年的改革實(shí)踐與理論研究，于1997年向有關(guān)部門(mén)提出了建立國(guó)有資產(chǎn)專(zhuān)家管理委員會(huì)的一整套設(shè)想并在新華社大內(nèi)參發(fā)表，現(xiàn)已被采用；1995年提出了建立以出資人為中心的一整套制度構(gòu)想，并被所采用；1998年提出了在企業(yè)內(nèi)部建立以預(yù)算為中心的企業(yè)管理全面整合的一整套構(gòu)想，并被國(guó)家經(jīng)貿(mào)委國(guó)有大中型企業(yè)改制規(guī)范意見(jiàn)所采納，也在不少企業(yè)中所采用；另外還提出了關(guān)于經(jīng)營(yíng)者收益分配的一整套理論與方法，對(duì)傳統(tǒng)的理論與方法進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的修正，在企業(yè)中廣泛采用；提出了企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的基本理論、路徑和方法，與中央關(guān)于產(chǎn)權(quán)制度改革的精神一致；提出了所有制與分配關(guān)系的一整套理論，修正了長(zhǎng)期以來(lái)存在的理論誤差。提出了會(huì)計(jì)報(bào)表的缺陷與重構(gòu)的一整套思路，為識(shí)別企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)決策、經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)考核以及重構(gòu)企業(yè)信息體系提供了新的理論和方法基礎(chǔ)。為了迅速地使有關(guān)的理論和方法在實(shí)踐中采用，應(yīng)邀在全國(guó)各地各部門(mén)進(jìn)行有關(guān)方面的演講及授課，其中包括有中組部、中央黨校、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、甘肅人民政府、寧夏人民政府、國(guó)家行政學(xué)院、團(tuán)中央、北京市市委組織部、中國(guó)石油、中國(guó)石化、中國(guó)航天、中國(guó)航空、中國(guó)電子、中國(guó)電力、中國(guó)核工業(yè)總公司、中國(guó)國(guó)際航空、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、晉商銀行等機(jī)構(gòu)，此外，還在清華大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、浙江大學(xué)、武漢大學(xué)等高校授課，受到了廣泛好評(píng)和歡迎。