2021城市更新之 《項目投資價值測算及專項規(guī)劃容積率申報調(diào)整策略借鑒》

■ 課程背景
2020年7月20日國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，要求按照黨中央、國務(wù)院決策部署，全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，推動惠民生擴內(nèi)需，推進城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型，促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。城市更新迎來跨越式發(fā)展階段，據(jù)相關(guān)專家預(yù)測未來數(shù)年內(nèi)流入城市更新及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資金將突破80萬億。
投資凝聚了房企的所有競爭力要素，是項目乃至企業(yè)成本的主要決定因素，優(yōu)質(zhì)合理的投資價值測算是城市更新項目順利開啟的先決條件。項目投資測算涉及整個城市更新全過程，任一條件的改變都會對測算結(jié)果產(chǎn)生影響，而城市更新項目的特點就在于存在諸多不確定性，所以城市更新中投資測算的關(guān)鍵就是對所有不確定的諸多要點進行合理的假設(shè)。因此，建立高效的城市更新投資測算體系掌握正確的測算方法是城市更新項目順利進行的重要保障。
容積率是項目規(guī)劃設(shè)計必須主要約束性指標(biāo)，決定著項目的諸多外在表象，影響著項目的最終市場結(jié)果。專項規(guī)劃容積率申報須平衡多方（政府部門、土地方、投資方等）利益關(guān)系，使諸方利益達(dá)到合理滿足，是集規(guī)劃、測算、溝通、談判于一體的復(fù)雜工作項目。此課程特邀業(yè)內(nèi)2位重量級實戰(zhàn)操盤專家，結(jié)合各自實操項目案例，重點分析講解城市更新項目投資價值測算與專項規(guī)劃容積率申報調(diào)整策略與實施落地路徑，是城市更新從業(yè)人員應(yīng)知應(yīng)會的必修課。
■ 邀請對象
1、項目業(yè)主：社區(qū)股份公司全體成員、項目業(yè)主全體成員；
2、開發(fā)企業(yè)：董事長、總裁、副總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理及中高管；
3、金融機構(gòu)：董事長、總裁、副總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理及中高管；
4、相關(guān)機構(gòu)：房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)研究與咨詢顧問專業(yè)機構(gòu)的高級管理人員；
5、高端圈層：準(zhǔn)備進軍城市更新領(lǐng)域的企業(yè)家、投資人。
■ 課程大綱

模塊	內(nèi)容	收益
第一章 城市更新項目價值測算基本原則	1、項目價值判斷的內(nèi)在邏輯 2、區(qū)位前景的研判方法 3、規(guī)劃前景的研判方法 4、市場前景的研判方法 5、實操案例分析	學(xué)習(xí)城市更新項目投資價值測算的基本原則及價值研判的內(nèi)在邏輯與研判方法。
第二章 城市更新項目價值評估體系設(shè)計策略	1、項目的位置、地段、與政府相關(guān)規(guī)劃政策的調(diào)研等 2、按照現(xiàn)行政策、測算保守估值（初步經(jīng)濟測算） 3、結(jié)合五大類成本分析、盈利預(yù)測 4、不可控因素分析及對應(yīng)策略 5、時間、效率、成本、人為因素分析 6、實操案例分析	掌握城市更新項目投資價值評估體系設(shè)計策略與實施路徑。
第三章 城市更新項目規(guī)劃階段價值研判要點	1、項目立項條件的研判邏輯 2、合法用地比例的規(guī)定及認(rèn)定 3、兩規(guī)、三規(guī)及舊屋村的認(rèn)定 4、建筑年限的有關(guān)規(guī)定及認(rèn)定方法 5、單元范圍的劃定規(guī)則 6、舊住宅區(qū)劃入更新單元的條件 7、規(guī)劃限制主要包括哪些？ 8、小地塊更新的相關(guān)規(guī)定及操作尺度 9、國有儲備用地納入的相關(guān)要求 10、其他計劃沖突包括哪些情形？ 11、實操案例分析	熟練掌握城市更新項目規(guī)劃階段價值研判的核心要點及相關(guān)實施細(xì)則的認(rèn)定方法。
第四章 城市更新項目立項階段價值研判要點	1、深圳的城市規(guī)劃體系分析 2、法圖中特殊用地的規(guī)劃研判 3、法圖未覆蓋區(qū)域的規(guī)劃研判 4、如何預(yù)估土地貢獻率？ 5、規(guī)劃容積率的計算方法 6、城市更新“十四五”規(guī)劃核心要點解讀 7、實操案例分析	熟練掌握城市更新項目立項階段價值研判的核心要點及土地貢獻率與規(guī)劃容積率的計算方法。
第五章 城市更新項目經(jīng)濟測算技巧與策略	1、如何預(yù)估規(guī)劃指標(biāo)？ 2、如何預(yù)估產(chǎn)品指標(biāo)？ 3、如何確定各類產(chǎn)品的價格？ 4、如何估算應(yīng)補繳地價 5、如何預(yù)估拆遷補償成本 6、開發(fā)建設(shè)成本的估計 7、期間費用的估計 8、如何設(shè)定投入與產(chǎn)出節(jié)奏 9、城市更新項目的稅費估計 10、城市更新項目的財務(wù)費用估算 11、實操案例分析（結(jié)合測算模板）	熟練掌握城市更新項目經(jīng)濟測算的具體實施步驟及相對應(yīng)的技巧與策略。
第六章 專項規(guī)劃容積率 申報調(diào)整策略	1、納入計劃階段的提效措施 2、專項規(guī)劃容積計算規(guī)則 3、專項規(guī)劃提效措施 4、五險管理策略 5、新三規(guī)和飛地政策解讀 6、如何提高容積率實操案例分享	熟練掌握城市更新項目專項規(guī)劃容積率申報調(diào)整的具體實施措施及高效落地策略。

 

■近期課程

序號	主題	時間	地點
1	2021廣州城市更新之《舊村改造項目土地現(xiàn)狀與整備要點梳理及土地價值再造和利益最大化策略借鑒》	5月15日	廣州
2	2021東莞城市更新之《項目拆遷統(tǒng)籌策劃及相關(guān)政策與法律風(fēng)險規(guī)避經(jīng)驗借鑒》	5月22日	深圳
3	管理紅利時代--以沖刺目標(biāo)為導(dǎo)向的《房地產(chǎn)績效目標(biāo)管理與OKR工作法導(dǎo)入及實施策略》實戰(zhàn)案例演練工作坊（第二期）	5月29-30日	成都
4	嚴(yán)征管形勢下——現(xiàn)代房企《主稅種申報實務(wù)與風(fēng)險點提示及應(yīng)對策略借鑒》	5月29-30日	深圳
5	2021城市更新之《項目投資價值測算及專項規(guī)劃容積率申報調(diào)整策略借鑒》	6月5日	深圳
6	利潤下行期——現(xiàn)代房企《招采管理四層級核心關(guān)鍵控制點及高端價值創(chuàng)造與精細(xì)化管理提升策略》	6月5-6日	深圳
7	“三線兩集中”政策下——現(xiàn)代房企《經(jīng)營視角下的項目開發(fā)全周期大運營管控執(zhí)行落地與數(shù)字化運營及合作開發(fā)經(jīng)驗借鑒》	6月19-20日	深圳
8	商業(yè)綜合體+寫字樓項目《成功招商與運營的邏輯思維及內(nèi)在價值挖掘提升策略》	6月26-27日	深圳