稅制改革中的房地產業(yè)所得稅匯算清繳與新納稅申報表填報方法暨“營改增”全面準備專題

『專題背景』
受國內外諸多因素的影響，今年國民經濟下行因素增多，GDP增速放緩，稅收壓力加大。國家稅務總局《關于做好組織稅收收入工作的通知》（稅總發(fā)[2014]78號）要求各級稅務機關不動聲色地依靠打擊違法增收、堵塞漏洞增、科技管理增收，提高征管質量和效率，加大土地增值稅清算力度，加強企業(yè)所得稅預繳和匯算清繳管理，推進反避稅工作。房地產企業(yè)是加強稅收監(jiān)管主要行業(yè)之首。自年初以來對房地產企業(yè)稅收檢查力度加大，處罰嚴厲。
幾年來對房地產限購、限價、限貸的結果，使得房價下跌，銷售疲軟，籌資困難，資金鏈條緊繃欲斷，房地產企業(yè)正處在外困內虛的境地。國務院指示，建筑業(yè)、房地產業(yè)營改增必須在2015年完成。
2014年企業(yè)所得稅匯算清繳工作將在嚴格征管的形勢下展開。
2014年11月3日，國家稅務總局以2014年第63號公告發(fā)布了《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類，2014年版)》，修訂后的申報表共分8類41張，自2015年1月1日施行。這又給2014年房地產企業(yè)所得稅的匯算清繳工作增添了新的內容與更高的挑戰(zhàn)。
為幫助房地產企業(yè)做好所得稅的匯算清繳工作，防范后續(xù)管理中的涉稅風險，我們特開展此次專題，幫助房地產企業(yè)財務從業(yè)人員提高對稅法的掌握程度，講解新報表填報方法，依法納稅，不交過頭稅，降低稅負，提高企業(yè)的經濟效益！

『專題收益』通過2天學習，您將有以下收獲：
☆ 前瞻學習房地產營改增政策變革，積極應對，采取有效措施減少稅負。
☆ 熟練掌握企業(yè)所得稅法規(guī)及其最新變化，診斷企業(yè)日常賬務處理中存在的涉稅風險。
☆ 正確處理收入的確認，資產的所得稅處理，成本費用和資產損失的稅前扣除，優(yōu)惠政策的充分
利用，遞延所得稅事項的財稅差異納稅調整。
☆ 掌握新納稅申報表的填報技巧，達到規(guī)避企業(yè)涉稅風險，降低稅負，提高經濟效益的目的。
☆ 提交本單位財稅疑難問題，現場與專家零距離交流，真正解決實際問題。

『主講專家』劉老師：
我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。金旭紅公司高級稅務講師，現受聘擔任世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授。長期從事房地產企業(yè)、建筑企業(yè)的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規(guī)知識積累。曾經參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業(yè)界納稅策劃的領軍人物。
出版有《房地產企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、剛剛出版的新書《房地產企業(yè)財稅操作難題精解》和《土地增值稅清算大成》（第3版）等房地產企業(yè)財稅實務專著。
幾年來，曾在北京大學中國企業(yè)家特訓班、清華大學總裁班、、浙江大學總裁班、中國房地產業(yè)協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任中央直屬機關高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、冠城大通等多家大型房地產企業(yè)集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業(yè)的財稅顧問。
講授過《房地產開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產企業(yè)涉稅風險規(guī)避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產業(yè)稅收檢查前輔導》、《房地產企業(yè)所得稅匯算清繳》等專題。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業(yè)會計準則的理解，擴展了稅收法規(guī)知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。

『主講內容』
第一講：做好全面準備工作，迎接房地產企業(yè)“營改增”
1．營改增時房地產企業(yè)如何選擇增值稅納稅人身份？
2．房地產企業(yè)增值稅的征收方式及稅率。
3．房地產企業(yè)增值稅的征稅范圍。
4．房地產企業(yè)處置使用過的機械設備和廢舊物資應怎樣繳稅？
5．房地產企業(yè)營改增的過渡政策。
6．房地產開發(fā)企業(yè)如何做好“營改增”的準備工作？
第二講：匯算清繳前營業(yè)稅的預先規(guī)劃與風險控制
1．自建房產自用是否繳納營業(yè)稅？誤交營業(yè)稅如何處理？
2．甲方提供材料與甲方提供設備怎樣納稅？裝飾勞務清包工稅收政策有何變化？甲方
提供材料可否計入開發(fā)成本？
3．轉讓在建項目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項目后投資建設，建成后銷售怎樣納稅？
4．房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權后再轉讓有何納稅技巧？
5．房地產開發(fā)企業(yè)取得的毛地，對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？
6．有分包工程的項目，房地產企業(yè)如何取得發(fā)票？
7．“營改增”對房地產企業(yè)的重大影響？怎樣做好“營改增”的準備工作？
第三講：匯算清繳前土地增值稅的預先規(guī)劃與風險控制
1．怎樣確定銷售收入總額？編制《銷售收入明細表》應注意哪些問題？
2．“扣除項目金額”計算包括的范圍？怎樣計算允許扣除的房地產開發(fā)費用？
3．房地產開發(fā)費用中利息怎樣計算？企業(yè)無借款的，房地產開發(fā)費用是否按照5％
扣除？
4．什么是普通標準住宅，如何巧用普通標準住宅的免稅臨界點？
5．房地產開發(fā)企業(yè)出售保障性住房，是否預繳土地增值稅？
6．以房地產進行投資聯營是否享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠？對房地產開發(fā)企業(yè)有何
特殊規(guī)定？
7．怎樣確定土地增值稅的清算項目？具備哪些條件進行土地增值稅的清算？
8．房地產企業(yè)如何采用精裝修戰(zhàn)略降低稅負？
9．房地產企業(yè)轉讓項目與轉讓股權在納稅方面有什么區(qū)別？
10．房產企業(yè)利用已經征用的土地建造賓館、商廈，怎樣操作可以降低稅費支出？
11．企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？
12．房地產企業(yè)轉讓土地使用權如何操作可以降低稅負？
13．怎樣核算“開發(fā)間接費”可以降低土地增值稅？
14．新辦房地產企業(yè)如何計算開辦費可以減低土地增值稅？
15．土地轉讓與合作開發(fā)在土地增值稅繳納上有何差異？
16．土地增值稅清算時尚未出售的房產在清算后出售的如何進行納稅申報？
17．拆遷補償支出怎樣計入“土地征用及拆遷補償費”？
18．開發(fā)項目清盤怎樣進行企業(yè)所得稅的清算退稅？
第四講：匯算清繳前企業(yè)所得稅的預先規(guī)劃與風險控制
1．房地產企業(yè)銷售開發(fā)產品銷售確認的原則和條件，已經開具發(fā)票的按揭售房何時
確認銷售收入？
2．“買一贈一”、現金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？
3．房地產企業(yè)采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式怎樣納稅？
4．企業(yè)視同銷售業(yè)務稅收政策有何變化？
5．如何劃分開發(fā)產品的成本核算對象？遵循哪些原則？
6．開發(fā)產品各成本項目支出涵蓋的具體內容是什么？
7．怎樣計算各類開發(fā)產品的建筑安裝成本？
8．開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施的成本應當怎樣核算？國家有關管理
部門給予的經濟補償怎樣處理？
9．開發(fā)產品成本分配計算應遵循的程序與方法是什么？
10．共同成本、間接成本怎樣分配？
11．開發(fā)項目內的地下工程是否分攤土地成本？
12．利用地下基礎設施建成的停車場怎樣核算計稅成本？人防工程建成的地下車庫怎樣
經營可以降低稅費支出？
13．開發(fā)項目完工后取得的成本費用發(fā)票如何處理？
14．房地產開發(fā)企業(yè)如何確保成本核算的及時性？
15．房地產企業(yè)以房換地取得的土地使用權，怎樣核算成本？
16．房地產企業(yè)以地換房取得的房產，怎樣核算成本？
17．房地產企業(yè)吸收其他單位、個人資金合作開發(fā)，怎樣繳納企業(yè)所得稅？
18．為了進行年度所得稅匯算清繳，如何預提成本？
19．房地產項目怎樣確定成本核算終結日？開發(fā)產品完工與交房有何聯系？
20．固定資產折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響？
21．股權投資的股息、紅利所得怎樣納稅？損失怎樣扣除？
22．股權投資轉讓損益怎樣納稅？長期掛賬的股權投資轉讓損失可否扣除？
23．如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出稅前準扣除？
24．房地產企業(yè)實行股權激勵計劃如何進行企業(yè)所得稅的處理？
25．職工福利費和職工教育經費稅前扣除政策有何重大變化？
26．企業(yè)確因工作需要為員工發(fā)放的工作服是否屬于福利支出？可否在稅前扣除？
27．如何防范資本弱化？稅法有何新規(guī)定？
28．如何利用“統(tǒng)借統(tǒng)還”政策籌集資金？
29．房地產企業(yè)如何利用“售后回購”和“融資性售后回租”籌措資金？
30．房地產企業(yè)如何利用信托混合性投資籌措資金？
31．資產損失企業(yè)所得稅前扣除政策變化的最大亮點是？資產損失具體包括哪些？
32．企業(yè)以前年度未扣除的資產損失應當如何處理？
33．企業(yè)發(fā)現以前年度實際發(fā)生的應在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出
應當如何處理？
34．廣告費和業(yè)務招待費如何扣除？預收賬款可否作為兩費的計算基數？
35．“五險一金”怎樣在稅前扣除？如何計算個人所得稅？
36．職工出差補助、誤餐補助可否在稅前扣除？是否征收個人所得稅？
37．企業(yè)發(fā)給職工的市內交通補助、辦公通訊費、防暑降溫費、冬季取暖補貼怎樣在
稅前扣除？
38．股東應繳資本金未到位產生的借款利息支出可否稅前扣除？
39．公司向自然人借款支付的利息有何新規(guī)定？
40．企業(yè)為職工支付的補充養(yǎng)老保險、補充醫(yī)療保險怎樣在稅前扣除？是否應當扣繳
個人所得稅？
41．企業(yè)所得稅年度納稅申報表的填報技巧。
第五講：匯算清繳前小稅種的預先規(guī)劃與風險控制
1．取得土地使用權后，如何確定交納城鎮(zhèn)土地使用稅的起止日期？
2．租用集體土地是否繳納土地使用稅？
3．商品房項目中配套建造的保證性住房可否免征城鎮(zhèn)土地使用稅？
4．房產稅征收政策有何重大變化？
5．房地產開發(fā)企業(yè)售后回租業(yè)務有何納稅操作技巧？
6．具有免稅期的房產租賃與無租使用他人房產有何區(qū)別？怎樣納稅？
7．繳納契稅的依據是什么？支付的拆遷補償費、大市政配套費是否繳納契稅？
8．同一投資主體內部土地、房屋權屬劃轉是否征收契稅和土地增值稅？
9．房地產開發(fā)企業(yè)以BT方式取得國有土地使用權，是否繳納契稅？
10．降低印花稅的稅負有何技巧？
11．房地產開發(fā)企業(yè)是否有增值稅的納稅業(yè)務？