房地產業(yè)“營改增”應對暨全程運營納稅籌劃與風險防范專題（王老師）

【專題背景】
營改增是我國財政體系中最大的一項改革，通過把以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改成繳納增值稅，通過只對產品或者服務的增值部分納稅，從而減少重復納稅環(huán)節(jié)。按我國財稅體制改革進程，財政部正在加快研究房地產業(yè)“營改增”方案，據悉明年有望和建筑業(yè)同步推行。自2012年1月1日起開始營改增試點以來，目前僅剩下生活服務業(yè)、建筑業(yè)、房地產業(yè)和金融業(yè)尚未實現營改增。在房地產市場處于下行期間推出營改增，會對房地產業(yè)帶來什么樣的影響？房地產企業(yè)應做好哪些準備？如何應對營改增？這是地產業(yè)界普遍最為關心的話題。
最近幾年，國家加大了對房地產行業(yè)的宏觀調控力度，房地產行業(yè)的暴利時代已經過去。在調控房價的政策下，房地產銷售市場疲軟，價格下跌，信貸緊縮，資金緊張，利潤空間急劇縮水，房地產業(yè)是資金密集型企業(yè)，使得本來就捉襟見肘的資金鏈條更加吃緊。為了配合國家宏觀調控政策，國家稅務總局也加大了對房地產開發(fā)業(yè)務的征收管理與稅收稽查的力度。使得房地產開發(fā)業(yè)務的稅收風險迅速增大。
為了解決當前房地產行業(yè)面臨的困境，房地產開發(fā)企業(yè)只有加強內部管理，提高財會核算水平，規(guī)范納稅行為，實現理性納稅籌劃，這也是提高企業(yè)經濟效益的重要手段。為此，我們按照對房地產開發(fā)項目進行整體納稅規(guī)劃、分階段落實的思路，根據近幾年對房地產企業(yè)稅收專項檢查的重點，對每個階段所涉及的稅種進行法規(guī)解讀，輔以風險防控與納稅籌劃技巧，使房地產開發(fā)企業(yè)在每個開發(fā)階段進行過程中落實納稅籌劃方案，為規(guī)避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助。全程實戰(zhàn)案例分享，接地氣、重實效，讓您兩天不虛此行！

【主講專家】
王老師：會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業(yè)務培訓專家；數十家房地產企業(yè)稅務顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經歷，熟悉房地產企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業(yè)學員的認同和熱烈追捧！

【主講內容】
一：房地產企業(yè)“營改增”的應對策略
1．營改增背景分析以及時間安排
2．房地產企業(yè)可能涉及到增值稅稅率或征收率？
3．營改增對房地產業(yè)售價及凈利潤有何影響？
4．房地產企業(yè)哪些發(fā)票可以抵扣？注意什么問題？
5．混業(yè)經營需要注意什么問題
6．甲供材業(yè)務在營改增面前的優(yōu)劣分析
7．納稅義務發(fā)生時間的差異分析

二：取得土地環(huán)節(jié)的納稅籌劃與稅收風險控制
1．招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅？計征契稅的依據
以及納稅環(huán)節(jié)有幾個部分？
2．企業(yè)取得的土地返還款、減免款該如何進行會計處理？針對四種不同的做帳方式
分別解析涉及的各稅種風險。
3．以接受投資方式取得土地，會計如何規(guī)定？入帳憑證如何確認？稅收風險如何
掌控？土地投資方的稅收風險在哪里？
4．以收購股權的方式取得土地，土地成本如何確認？將通過“史上最牛籌劃案例”
來解析其中的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅風險。
5．受讓生地、受讓熟地、購買爛尾樓如何確認土地成本？在計算土地增值稅的時候
甲乙雙方分別如何進行稅收風險規(guī)避？
6．“拆一還一”方式下取得土地，如何進行會計處理？銷售不動產發(fā)票如何開具？
本課程將從被拆人、開發(fā)企業(yè)兩方分別就營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅進行
全方位的稅收分析。
7．“建設—移交”模式下的土地成本確認，如何完善記賬憑證？
8．接受抵償債務的土地使用權，該如何運作才能免除額外的稅收負擔？
9．為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同？如何
操作可以在稅前扣除，規(guī)避風險？
10．征用耕地從事房地產開發(fā)，如何避免重復繳納耕地占用稅與土地使用稅？
11．房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權之后，從何時開始計算繳納土地使用稅？從何時
開始免除納稅義務？計入那個會計科目？怎樣計算才可以讓稅負最佳？全新的
解讀讓您不再為土地使用稅煩惱。

三：規(guī)劃設計階段的納稅籌劃與稅收風險控制
1．產品開發(fā)類型的選擇，是關注稅收負擔水平？還是關注企業(yè)的銷售？
2．分期開發(fā)還是合并開發(fā)？即使再艱難，也必須作出理性的選擇，因為其中收獲的
不僅僅是稅收。
3．合作建房方式的稅收如何控制，我們將從七種不同的合作建房模式為您一一化解
其中的稅收風險。
4．自行開發(fā)與委托代建，其中的風險點在哪里？考慮的并不只是稅收負擔問題，更
應當關注企業(yè)的利潤與價值。
5．委托境外設計單位進行規(guī)劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內納稅？房地
產企業(yè)承擔什么稅收責任？

四：開發(fā)建設階段的納稅籌劃與稅收風險控制
1．確定成本核算對象的原則和方法是什么？
2．成本費用歸集的原則是什么？
3．特殊費用歸集應該注意的稅收問題：會議費、差費、招待費、辦公費、車輛費等
4．稅收對售樓部及類似資產的處理是如何規(guī)定的？
5．地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區(qū)別？
納稅人如何處理才能夠取得相對收益？
6．甲供材、甲控材、甲供設備的區(qū)別是什么？房地產建安流程中，設備和材料如何
區(qū)分？本課程將通過具體的案例，從甲供材料和甲供設備兩種情況，分別講述營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅當中稅收待遇有哪些不同？
7．房地產企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的借款費用怎樣核算？計算企業(yè)所得稅和土地增值稅
對借款費用的處理有何差異？
8．向股東或其他自然人借款利息是否都可以扣除？
9．資本化的借款費用與計入損益的借款費用怎樣區(qū)分？如何提供“金融企業(yè)同期同
類借款利率情況說明”？
10．集團統借統還的利息支出怎樣操作可以避免重復納稅？
11．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大？如何區(qū)分合同工、臨時工、
勞務的區(qū)別，他們的稅收待遇有什么不同？
12．購買爛尾樓（在建工程或者在建項目）如何確認初始成本？

五：銷售階段的納稅籌劃與稅收風險控制
1．“買一送一”模式下如何確認收入金額？送面積、送家電、送車位、送物業(yè)等不同的銷售模式分別有哪些稅收區(qū)別？會計如何處理？贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？
2．“以老帶新”銷售模式下如何確認支出？票據如何處理？是否涉及扣繳個稅？
3．“抵券銷售”“一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認？
4．“包銷”和“代銷”的區(qū)別是？二者確認收入的差異在哪？稅收風險如何把控？
5．“假按揭”“零首付”銷售模式的稅收如何處理？
6．“還本銷售”如何確認收入？我們的困惑在哪里？
7．“售后回租”的稅收風險分析，同時給解決的方案，讓您不再為回租而煩惱。
8．“售后回購”方式在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認？
9．房地產企業(yè)收取的價外費用有哪些稅收風險？營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅
一一分析。
10．針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們如何找出適合自己的“正當理由”？
11．銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費如何實現稅前扣除？需要注意防控哪些錯誤？

六：清盤清算階段
1．房地產行業(yè)完工標準如何規(guī)定，對營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有何影響？
2．各種不同的稅種對收入確認的原則有何差異？
3．土地增值稅確認收入時金額如何確定？
4．清算后再轉讓房地產成本如何確定？是否涉及“二次清算”？
5．成本差如何進行會計處理？不同階段出現的成本差如何進行稅收分析？
6．在交房前后支付的物業(yè)費如何進行成本費用歸集？對稅收的影響是什么？
7．如何進行成本分攤才可以使收入和成本成“正比例”函數關系？本課程將以詳實的案例，分別從占地面積法、建筑面積發(fā)、直接成本法、預算造價法、層高系數法來詳細解讀成本分攤的技巧和方法，讓不同類型的開發(fā)產品分別“找到”屬于自己的
“一半”，達到二者的“完美結合”。
8．基本裝修、簡裝、精裝的標準是？軟裝在企業(yè)所得稅和土地增值稅扣除有什么不同？

七：現場互動，現場解答
1．王老師有著豐富的現場答疑經驗，通過干練、風趣的語言，將復雜的、棘手的稅收問題簡單化、通俗易懂，易于學員理解和實際操作。
2．課堂注重實踐和理論的結合，就一種經濟行為涉及到每個稅種可能存在的風險進行全方位、深層次解讀，有效化解稅收風險！學員可以準備自己的疑問，在課堂現場互動，選擇一種適合您的稅收處理方法。沒有最好，只有更好！