房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算與土地增值稅清算高研班（肖宏偉）

【課程背景】

   與時俱進，是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃的生命線
   2012年樓市調(diào)控風(fēng)暴愈演愈烈，房地產(chǎn)稅收征管、評估、稽查和清算正逐步升級。今年以來，國家稅務(wù)總局相繼發(fā)布了一系列涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的配套、補充政策文件和相關(guān)解釋，并在稅企博弈中不斷調(diào)整。年終歲尾，企業(yè)所得稅匯算清繳的大幕已經(jīng)拉開，房地產(chǎn)業(yè)年度所得稅匯算清繳和土地增值稅清算工作面臨一些新的疑難問題引起了企業(yè)的高度關(guān)注。企業(yè)的稅收風(fēng)險管控點在哪里？如何對涉稅疑難問題進行有效處理和正確評價？如何界定和處理不同稅務(wù)事項的風(fēng)險？如何進行未雨綢繆，做好相關(guān)的業(yè)務(wù)規(guī)劃劃工作？
   本課程將由著名稅務(wù)實戰(zhàn)專家肖宏偉，幫助您全面地梳理房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳的業(yè)務(wù)流程與財稅處理，并對如何化解稅收風(fēng)險做針對性分析。目標(biāo)是根據(jù)企業(yè)面臨的現(xiàn)行稅收法律環(huán)境、結(jié)合企業(yè)經(jīng)營管理的運作全過程，運用科學(xué)的稅收籌劃規(guī)律和技術(shù)，教授稅務(wù)實際操作者如何利用稅收規(guī)劃和協(xié)調(diào)方法手段，最大化地降低企業(yè)運營各階段的稅務(wù)成本。
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【課程大綱】

一：房地產(chǎn)行業(yè)2012年相關(guān)涉稅新政策大盤點
1、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響深度分析。
2、妻稅還是契稅的最新爭議：利用財稅[2011]82號文件避稅的新動向
3、國家稅務(wù)總局“以解讀為原則、不解讀為例外”如何正確理解稅收文件的解讀？
4、如何理解和利用《稅收個案批復(fù)工作規(guī)程（試行）》？
5、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳政策的變化—2011年64號公告的實際應(yīng)用
6、房企向國外支付設(shè)計費等付匯業(yè)務(wù)，應(yīng)憑什么發(fā)票入賬，是否代扣外國企業(yè)所得稅？

二：房地產(chǎn)不同促銷手段的納稅爭議化解
1、代墊首付以及免契稅、免物業(yè)費的收入確認(rèn)爭議問題處理。
2、售后回購、售后回租，稅務(wù)風(fēng)險逐個數(shù)—為何此銷售策略不能善終？
3、購房贈車、購房送空調(diào)、買房送裝修營業(yè)稅、增值稅、所得稅的最新解釋。
4、真按揭銀行款未到帳以及假按揭涉稅風(fēng)險解決之道。
5、地產(chǎn)企業(yè)支付的賠償金、違約金為何不用繳納個人所得稅？

三：房地產(chǎn)企業(yè)借款涉稅風(fēng)險和最佳處理方法
1、近期稽查為何頻頻對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收利息調(diào)整補稅？
2、企業(yè)之間資金拆借如何把握利息支出限度？
3、母子公司之間利息支出如何規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險？
4、老板借給公司錢和公司借給老板錢有什么法律風(fēng)險？
5、如何用正確的方法，規(guī)避利息收入與支出的涉稅風(fēng)險？
6、企業(yè)向誰借款風(fēng)險最小？

四：甲方供材料的爭議處理
1、為何稅務(wù)機關(guān)會要求甲方繳納甲供材的營業(yè)稅？
2、甲供材自建論是否可解決甲方供材料的發(fā)票和稅收征管問題？
3、甲供材料會計處理問題，如何與稅收協(xié)調(diào)？
4、甲供材料發(fā)票如何開具？甲供材的稅款如何承擔(dān)？
5、甲方供材料發(fā)票，計算所得稅和土地增值稅是否可以扣除？如何化解？
6、甲方供材料合同如何簽訂，稅務(wù)風(fēng)險最低？

五：車庫、車位、地下停車場、售樓部、樣板房稅收爭議如何化解？
1、稅務(wù)機關(guān)為何對地下車庫、售樓部產(chǎn)權(quán)歸屬界定問題關(guān)注？
2、銷售、出租車庫、車位、地下車庫稅收風(fēng)險有哪些？
3、開具發(fā)票銷售和出租地下停車位，如何防范稅收風(fēng)險？
4、車庫、車位、地下停車場、售樓部爭議如何進行稅務(wù)溝通 ？
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？土地
增值稅如何清算？
6、利用不同對象做售樓部、樣板房，其房產(chǎn)稅、所得稅、土地增值稅爭議如何解決？

六：政府返還土地出讓金和返還稅收的處理
1、政府返還會計處理是計收入還是沖成本？
2、政府返還的企業(yè)所得稅如何處理是最佳選擇？
3、政府返還的土地增值稅是沖開發(fā)成本還是做營業(yè)外收入處理？
4、政府返還稅收風(fēng)險有哪些？可能被認(rèn)定不征稅收入嗎？

七：房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)政策最新發(fā)展變化關(guān)鍵問題及風(fēng)險點分析
1、2012年度企業(yè)所得稅匯算清繳申報表的變化：
2、未簽合同的定金、會員費、誠意金收入預(yù)繳所得稅嗎？參與匯算清繳嗎？
3、所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅視同銷售正確處理
4、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，能否扣除期間費用、營業(yè)稅？爭議如何處理？
5、視同銷售價格如何確定最有利？

八、房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用的扣除最新政策變化分析
1、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費疑難問題實戰(zhàn)大解析
2、房地產(chǎn)企業(yè)廣告費業(yè)務(wù)宣傳費支出帳務(wù)處理應(yīng)注意的風(fēng)險問題
3、房企如何利用收取或支付違約金，解決生產(chǎn)經(jīng)營難題？違約金的不扣繳個人所得稅
的依據(jù)的哪些？
4、稅收政策中收付實現(xiàn)制理解的誤區(qū)—租金、利息支出稅務(wù)處理的爭議問題如何應(yīng)對？
5、地產(chǎn)企業(yè)支付各種補償款容易產(chǎn)生哪些涉稅爭議問題？
6、建安成本高于平均造價，如何提供合理的正當(dāng)理由？

九：土地增值稅清算全過程關(guān)鍵風(fēng)險點及正確處理方法
1、土地增值稅清算如何確認(rèn)特殊事項的銷售收入爭議處理
2、如何把握申請土地增值稅清算的時間點？
3、普通住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？
4、成本分?jǐn)偫谜嫉孛娣e法？建筑面積法？其它方法？
5、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用扣除的風(fēng)險點有哪些？
6、如何合理利用土地增值稅的減免稅規(guī)定？
7、開發(fā)多個項目，多個清算單位，借款利息支出如何分?jǐn)偅?br /> 8、房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地的使用稅應(yīng)計入開發(fā)成本，還是計入開發(fā)費用？
9、公共設(shè)施的成本費用在清算時應(yīng)如何處理？
10、甲方供材料和設(shè)備，不允許做為扣除項目金額，如何應(yīng)對？
11、土地增值稅清算審核的要點有哪些？稽查最關(guān)注的問題是什么？

十：拆遷改造下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅焦點問題
1、拆遷補償?shù)母鞣N形式利弊取舍
2、拆遷補償營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅處理
3、拆遷補償應(yīng)取得的票據(jù)問題
4、利用拆遷降低稅負(fù)的有效途徑---拆遷補償?shù)母鞣N形式利弊取舍

十一：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理各稅種認(rèn)定差異及協(xié)調(diào)
1、房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的爭議處理
2、以購買股權(quán)方式取得土地的稅收風(fēng)險分析
3、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種.
4、當(dāng)前企業(yè)出租房屋稅務(wù)爭議最佳解決方法
5、房地產(chǎn)最彪悍的文件--安置軍轉(zhuǎn)干部稅收優(yōu)惠政策大解析

十二、房地產(chǎn)企業(yè)取得發(fā)票注意問題及稽查風(fēng)險評估
◇、稅務(wù)稽查的一個核心詞就是“發(fā)票”！所有的稽查工作都是圍繞發(fā)票展開的。
1、發(fā)票管理辦法及實施細則深度解析：虛開普通發(fā)票的罪與罰及風(fēng)險規(guī)避方法
2、稅務(wù)稽查認(rèn)定的假發(fā)票主要形式，如何認(rèn)定真假發(fā)票？
3、稅務(wù)稽查中大額無發(fā)票如何處理？
4、稅務(wù)機關(guān)如何檢查假發(fā)票實戰(zhàn)分析
5、房地產(chǎn)企業(yè)與時俱進的稽查應(yīng)對策略。

【主講專家】

肖宏偉，中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀企業(yè)內(nèi)訓(xùn)講師，中國注冊稅務(wù)師、稅務(wù)稽查資深官員、國家稅務(wù)總局所得稅專家?guī)斐蓡T、國際稅收研究會理事，稅務(wù)干部業(yè)務(wù)培訓(xùn)兼職教師。被學(xué)員譽為：“稅界奇才、實戰(zhàn)大師”。擅長用稅收策略解決特有的企業(yè)管理問題，在多年的稅收稽查、稅政業(yè)務(wù)實踐中，特別是對房地產(chǎn)業(yè)的稅收策略及涉稅風(fēng)險防范有非常深入的研究。多年來應(yīng)邀在全國各省市做稅收實操專場講座。肖老師以親身經(jīng)歷的稽查與審理的案例，真實、生動地闡述稅收政策的應(yīng)用及應(yīng)對策略；以十六年的稅收征管、稽查經(jīng)驗，解說容易引起稅企業(yè)爭議稅收問題的來龍去脈；以一個稅務(wù)工作者的角度，探討企業(yè)財務(wù)人員在應(yīng)對稅務(wù)征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。授課以實務(wù)見長，案例精深且新穎獨到，操作性強,其講解案例豐富，深入淺出，緊貼企業(yè)實際，側(cè)重為企業(yè)解決實際問題，是我國稅收實戰(zhàn)派講師的代表。