房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算與土地增值稅清算高研班（肖宏偉）

【課程背景】

   與時(shí)俱進(jìn)，是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃的生命線
   2012年樓市調(diào)控風(fēng)暴愈演愈烈，房地產(chǎn)稅收征管、評(píng)估、稽查和清算正逐步升級(jí)。今年以來(lái)，國(guó)家稅務(wù)總局相繼發(fā)布了一系列涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的配套、補(bǔ)充政策文件和相關(guān)解釋?zhuān)⒃诙惼蟛┺闹胁粩嗾{(diào)整。年終歲尾，企業(yè)所得稅匯算清繳的大幕已經(jīng)拉開(kāi)，房地產(chǎn)業(yè)年度所得稅匯算清繳和土地增值稅清算工作面臨一些新的疑難問(wèn)題引起了企業(yè)的高度關(guān)注。企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控點(diǎn)在哪里？如何對(duì)涉稅疑難問(wèn)題進(jìn)行有效處理和正確評(píng)價(jià)？如何界定和處理不同稅務(wù)事項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)？如何進(jìn)行未雨綢繆，做好相關(guān)的業(yè)務(wù)規(guī)劃劃工作？
   本課程將由著名稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家肖宏偉，幫助您全面地梳理房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳的業(yè)務(wù)流程與財(cái)稅處理，并對(duì)如何化解稅收風(fēng)險(xiǎn)做針對(duì)性分析。目標(biāo)是根據(jù)企業(yè)面臨的現(xiàn)行稅收法律環(huán)境、結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的運(yùn)作全過(guò)程，運(yùn)用科學(xué)的稅收籌劃規(guī)律和技術(shù)，教授稅務(wù)實(shí)際操作者如何利用稅收規(guī)劃和協(xié)調(diào)方法手段，最大化地降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)各階段的稅務(wù)成本。
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【課程大綱】

一：房地產(chǎn)行業(yè)2012年相關(guān)涉稅新政策大盤(pán)點(diǎn)
1、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響深度分析。
2、妻稅還是契稅的最新?tīng)?zhēng)議：利用財(cái)稅[2011]82號(hào)文件避稅的新動(dòng)向
3、國(guó)家稅務(wù)總局“以解讀為原則、不解讀為例外”如何正確理解稅收文件的解讀？
4、如何理解和利用《稅收個(gè)案批復(fù)工作規(guī)程（試行）》？
5、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳政策的變化—2011年64號(hào)公告的實(shí)際應(yīng)用
6、房企向國(guó)外支付設(shè)計(jì)費(fèi)等付匯業(yè)務(wù)，應(yīng)憑什么發(fā)票入賬，是否代扣外國(guó)企業(yè)所得稅？

二：房地產(chǎn)不同促銷(xiāo)手段的納稅爭(zhēng)議化解
1、代墊首付以及免契稅、免物業(yè)費(fèi)的收入確認(rèn)爭(zhēng)議問(wèn)題處理。
2、售后回購(gòu)、售后回租，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐個(gè)數(shù)—為何此銷(xiāo)售策略不能善終？
3、購(gòu)房贈(zèng)車(chē)、購(gòu)房送空調(diào)、買(mǎi)房送裝修營(yíng)業(yè)稅、增值稅、所得稅的最新解釋。
4、真按揭銀行款未到帳以及假按揭涉稅風(fēng)險(xiǎn)解決之道。
5、地產(chǎn)企業(yè)支付的賠償金、違約金為何不用繳納個(gè)人所得稅？

三：房地產(chǎn)企業(yè)借款涉稅風(fēng)險(xiǎn)和最佳處理方法
1、近期稽查為何頻頻對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收利息調(diào)整補(bǔ)稅？
2、企業(yè)之間資金拆借如何把握利息支出限度？
3、母子公司之間利息支出如何規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？
4、老板借給公司錢(qián)和公司借給老板錢(qián)有什么法律風(fēng)險(xiǎn)？
5、如何用正確的方法，規(guī)避利息收入與支出的涉稅風(fēng)險(xiǎn)？
6、企業(yè)向誰(shuí)借款風(fēng)險(xiǎn)最?。?br />
四：甲方供材料的爭(zhēng)議處理
1、為何稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)要求甲方繳納甲供材的營(yíng)業(yè)稅？
2、甲供材自建論是否可解決甲方供材料的發(fā)票和稅收征管問(wèn)題？
3、甲供材料會(huì)計(jì)處理問(wèn)題，如何與稅收協(xié)調(diào)？
4、甲供材料發(fā)票如何開(kāi)具？甲供材的稅款如何承擔(dān)？
5、甲方供材料發(fā)票，計(jì)算所得稅和土地增值稅是否可以扣除？如何化解？
6、甲方供材料合同如何簽訂，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最低？

五：車(chē)庫(kù)、車(chē)位、地下停車(chē)場(chǎng)、售樓部、樣板房稅收爭(zhēng)議如何化解？
1、稅務(wù)機(jī)關(guān)為何對(duì)地下車(chē)庫(kù)、售樓部產(chǎn)權(quán)歸屬界定問(wèn)題關(guān)注？
2、銷(xiāo)售、出租車(chē)庫(kù)、車(chē)位、地下車(chē)庫(kù)稅收風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
3、開(kāi)具發(fā)票銷(xiāo)售和出租地下停車(chē)位，如何防范稅收風(fēng)險(xiǎn)？
4、車(chē)庫(kù)、車(chē)位、地下停車(chē)場(chǎng)、售樓部爭(zhēng)議如何進(jìn)行稅務(wù)溝通 ？
5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將車(chē)庫(kù)或者停車(chē)位轉(zhuǎn)讓?zhuān)涫杖胧欠裼?jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？土地
增值稅如何清算？
6、利用不同對(duì)象做售樓部、樣板房，其房產(chǎn)稅、所得稅、土地增值稅爭(zhēng)議如何解決？

六：政府返還土地出讓金和返還稅收的處理
1、政府返還會(huì)計(jì)處理是計(jì)收入還是沖成本？
2、政府返還的企業(yè)所得稅如何處理是最佳選擇？
3、政府返還的土地增值稅是沖開(kāi)發(fā)成本還是做營(yíng)業(yè)外收入處理？
4、政府返還稅收風(fēng)險(xiǎn)有哪些？可能被認(rèn)定不征稅收入嗎？

七：房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)政策最新發(fā)展變化關(guān)鍵問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析
1、2012年度企業(yè)所得稅匯算清繳申報(bào)表的變化：
2、未簽合同的定金、會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金收入預(yù)繳所得稅嗎？參與匯算清繳嗎？
3、所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅視同銷(xiāo)售正確處理
4、企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，能否扣除期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅？爭(zhēng)議如何處理？
5、視同銷(xiāo)售價(jià)格如何確定最有利？

八、房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用的扣除最新政策變化分析
1、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)疑難問(wèn)題實(shí)戰(zhàn)大解析
2、房地產(chǎn)企業(yè)廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出帳務(wù)處理應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
3、房企如何利用收取或支付違約金，解決生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)難題？違約金的不扣繳個(gè)人所得稅
的依據(jù)的哪些？
4、稅收政策中收付實(shí)現(xiàn)制理解的誤區(qū)—租金、利息支出稅務(wù)處理的爭(zhēng)議問(wèn)題如何應(yīng)對(duì)？
5、地產(chǎn)企業(yè)支付各種補(bǔ)償款容易產(chǎn)生哪些涉稅爭(zhēng)議問(wèn)題？
6、建安成本高于平均造價(jià)，如何提供合理的正當(dāng)理由？

九：土地增值稅清算全過(guò)程關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及正確處理方法
1、土地增值稅清算如何確認(rèn)特殊事項(xiàng)的銷(xiāo)售收入爭(zhēng)議處理
2、如何把握申請(qǐng)土地增值稅清算的時(shí)間點(diǎn)？
3、普通住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？
4、成本分?jǐn)偫谜嫉孛娣e法？建筑面積法？其它方法？
5、房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有哪些？
6、如何合理利用土地增值稅的減免稅規(guī)定？
7、開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，多個(gè)清算單位，借款利息支出如何分?jǐn)偅?br /> 8、房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地的使用稅應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，還是計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用？
9、公共設(shè)施的成本費(fèi)用在清算時(shí)應(yīng)如何處理？
10、甲方供材料和設(shè)備，不允許做為扣除項(xiàng)目金額，如何應(yīng)對(duì)？
11、土地增值稅清算審核的要點(diǎn)有哪些？稽查最關(guān)注的問(wèn)題是什么？

十：拆遷改造下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅焦點(diǎn)問(wèn)題
1、拆遷補(bǔ)償?shù)母鞣N形式利弊取舍
2、拆遷補(bǔ)償營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅處理
3、拆遷補(bǔ)償應(yīng)取得的票據(jù)問(wèn)題
4、利用拆遷降低稅負(fù)的有效途徑---拆遷補(bǔ)償?shù)母鞣N形式利弊取舍

十一：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理各稅種認(rèn)定差異及協(xié)調(diào)
1、房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的爭(zhēng)議處理
2、以購(gòu)買(mǎi)股權(quán)方式取得土地的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析
3、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種.
4、當(dāng)前企業(yè)出租房屋稅務(wù)爭(zhēng)議最佳解決方法
5、房地產(chǎn)最彪悍的文件--安置軍轉(zhuǎn)干部稅收優(yōu)惠政策大解析

十二、房地產(chǎn)企業(yè)取得發(fā)票注意問(wèn)題及稽查風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
◇、稅務(wù)稽查的一個(gè)核心詞就是“發(fā)票”！所有的稽查工作都是圍繞發(fā)票展開(kāi)的。
1、發(fā)票管理辦法及實(shí)施細(xì)則深度解析：虛開(kāi)普通發(fā)票的罪與罰及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法
2、稅務(wù)稽查認(rèn)定的假發(fā)票主要形式，如何認(rèn)定真假發(fā)票？
3、稅務(wù)稽查中大額無(wú)發(fā)票如何處理？
4、稅務(wù)機(jī)關(guān)如何檢查假發(fā)票實(shí)戰(zhàn)分析
5、房地產(chǎn)企業(yè)與時(shí)俱進(jìn)的稽查應(yīng)對(duì)策略。

【主講專(zhuān)家】

肖宏偉，中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀企業(yè)內(nèi)訓(xùn)講師，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、稅務(wù)稽查資深官員、國(guó)家稅務(wù)總局所得稅專(zhuān)家?guī)斐蓡T、國(guó)際稅收研究會(huì)理事，稅務(wù)干部業(yè)務(wù)培訓(xùn)兼職教師。被學(xué)員譽(yù)為：“稅界奇才、實(shí)戰(zhàn)大師”。擅長(zhǎng)用稅收策略解決特有的企業(yè)管理問(wèn)題，在多年的稅收稽查、稅政業(yè)務(wù)實(shí)踐中，特別是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收策略及涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范有非常深入的研究。多年來(lái)應(yīng)邀在全國(guó)各省市做稅收實(shí)操專(zhuān)場(chǎng)講座。肖老師以親身經(jīng)歷的稽查與審理的案例，真實(shí)、生動(dòng)地闡述稅收政策的應(yīng)用及應(yīng)對(duì)策略；以十六年的稅收征管、稽查經(jīng)驗(yàn)，解說(shuō)容易引起稅企業(yè)爭(zhēng)議稅收問(wèn)題的來(lái)龍去脈；以一個(gè)稅務(wù)工作者的角度，探討企業(yè)財(cái)務(wù)人員在應(yīng)對(duì)稅務(wù)征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。授課以實(shí)務(wù)見(jiàn)長(zhǎng)，案例精深且新穎獨(dú)到，操作性強(qiáng),其講解案例豐富，深入淺出，緊貼企業(yè)實(shí)際，側(cè)重為企業(yè)解決實(shí)際問(wèn)題，是我國(guó)稅收實(shí)戰(zhàn)派講師的代表。