房地產企業(yè)所得稅匯算與土地增值稅清算高研班（肖宏偉）

【課程背景】

   與時俱進，是房地產企業(yè)稅務規(guī)劃的生命線
   2012年樓市調控風暴愈演愈烈，房地產稅收征管、評估、稽查和清算正逐步升級。今年以來，國家稅務總局相繼發(fā)布了一系列涉及房地產行業(yè)稅收管理的配套、補充政策文件和相關解釋，并在稅企博弈中不斷調整。年終歲尾，企業(yè)所得稅匯算清繳的大幕已經拉開，房地產業(yè)年度所得稅匯算清繳和土地增值稅清算工作面臨一些新的疑難問題引起了企業(yè)的高度關注。企業(yè)的稅收風險管控點在哪里？如何對涉稅疑難問題進行有效處理和正確評價？如何界定和處理不同稅務事項的風險？如何進行未雨綢繆，做好相關的業(yè)務規(guī)劃劃工作？
   本課程將由著名稅務實戰(zhàn)專家肖宏偉，幫助您全面地梳理房地產企業(yè)匯算清繳的業(yè)務流程與財稅處理，并對如何化解稅收風險做針對性分析。目標是根據(jù)企業(yè)面臨的現(xiàn)行稅收法律環(huán)境、結合企業(yè)經營管理的運作全過程，運用科學的稅收籌劃規(guī)律和技術，教授稅務實際操作者如何利用稅收規(guī)劃和協(xié)調方法手段，最大化地降低企業(yè)運營各階段的稅務成本。
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【課程大綱】

一：房地產行業(yè)2012年相關涉稅新政策大盤點
1、營改增對房地產企業(yè)的影響深度分析。
2、妻稅還是契稅的最新爭議：利用財稅[2011]82號文件避稅的新動向
3、國家稅務總局“以解讀為原則、不解讀為例外”如何正確理解稅收文件的解讀？
4、如何理解和利用《稅收個案批復工作規(guī)程（試行）》？
5、房地產企業(yè)所得稅預繳政策的變化—2011年64號公告的實際應用
6、房企向國外支付設計費等付匯業(yè)務，應憑什么發(fā)票入賬，是否代扣外國企業(yè)所得稅？

二：房地產不同促銷手段的納稅爭議化解
1、代墊首付以及免契稅、免物業(yè)費的收入確認爭議問題處理。
2、售后回購、售后回租，稅務風險逐個數(shù)—為何此銷售策略不能善終？
3、購房贈車、購房送空調、買房送裝修營業(yè)稅、增值稅、所得稅的最新解釋。
4、真按揭銀行款未到帳以及假按揭涉稅風險解決之道。
5、地產企業(yè)支付的賠償金、違約金為何不用繳納個人所得稅？

三：房地產企業(yè)借款涉稅風險和最佳處理方法
1、近期稽查為何頻頻對房地產企業(yè)應收利息調整補稅？
2、企業(yè)之間資金拆借如何把握利息支出限度？
3、母子公司之間利息支出如何規(guī)避稅務風險？
4、老板借給公司錢和公司借給老板錢有什么法律風險？
5、如何用正確的方法，規(guī)避利息收入與支出的涉稅風險？
6、企業(yè)向誰借款風險最??？

四：甲方供材料的爭議處理
1、為何稅務機關會要求甲方繳納甲供材的營業(yè)稅？
2、甲供材自建論是否可解決甲方供材料的發(fā)票和稅收征管問題？
3、甲供材料會計處理問題，如何與稅收協(xié)調？
4、甲供材料發(fā)票如何開具？甲供材的稅款如何承擔？
5、甲方供材料發(fā)票，計算所得稅和土地增值稅是否可以扣除？如何化解？
6、甲方供材料合同如何簽訂，稅務風險最低？

五：車庫、車位、地下停車場、售樓部、樣板房稅收爭議如何化解？
1、稅務機關為何對地下車庫、售樓部產權歸屬界定問題關注？
2、銷售、出租車庫、車位、地下車庫稅收風險有哪些？
3、開具發(fā)票銷售和出租地下停車位，如何防范稅收風險？
4、車庫、車位、地下停車場、售樓部爭議如何進行稅務溝通 ？
5、房地產開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？土地
增值稅如何清算？
6、利用不同對象做售樓部、樣板房，其房產稅、所得稅、土地增值稅爭議如何解決？

六：政府返還土地出讓金和返還稅收的處理
1、政府返還會計處理是計收入還是沖成本？
2、政府返還的企業(yè)所得稅如何處理是最佳選擇？
3、政府返還的土地增值稅是沖開發(fā)成本還是做營業(yè)外收入處理？
4、政府返還稅收風險有哪些？可能被認定不征稅收入嗎？

七：房地產企業(yè)收入確認政策最新發(fā)展變化關鍵問題及風險點分析
1、2012年度企業(yè)所得稅匯算清繳申報表的變化：
2、未簽合同的定金、會員費、誠意金收入預繳所得稅嗎？參與匯算清繳嗎？
3、所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅視同銷售正確處理
4、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，能否扣除期間費用、營業(yè)稅？爭議如何處理？
5、視同銷售價格如何確定最有利？

八、房地產企業(yè)成本、費用的扣除最新政策變化分析
1、房地產企業(yè)業(yè)務招待費疑難問題實戰(zhàn)大解析
2、房地產企業(yè)廣告費業(yè)務宣傳費支出帳務處理應注意的風險問題
3、房企如何利用收取或支付違約金，解決生產經營難題？違約金的不扣繳個人所得稅
的依據(jù)的哪些？
4、稅收政策中收付實現(xiàn)制理解的誤區(qū)—租金、利息支出稅務處理的爭議問題如何應對？
5、地產企業(yè)支付各種補償款容易產生哪些涉稅爭議問題？
6、建安成本高于平均造價，如何提供合理的正當理由？

九：土地增值稅清算全過程關鍵風險點及正確處理方法
1、土地增值稅清算如何確認特殊事項的銷售收入爭議處理
2、如何把握申請土地增值稅清算的時間點？
3、普通住宅的負增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？
4、成本分攤利用占地面積法？建筑面積法？其它方法？
5、房地產企業(yè)的開發(fā)費用扣除的風險點有哪些？
6、如何合理利用土地增值稅的減免稅規(guī)定？
7、開發(fā)多個項目，多個清算單位，借款利息支出如何分攤？
8、房地產企業(yè)繳納的土地的使用稅應計入開發(fā)成本，還是計入開發(fā)費用？
9、公共設施的成本費用在清算時應如何處理？
10、甲方供材料和設備，不允許做為扣除項目金額，如何應對？
11、土地增值稅清算審核的要點有哪些？稽查最關注的問題是什么？

十：拆遷改造下房地產開發(fā)企業(yè)涉稅焦點問題
1、拆遷補償?shù)母鞣N形式利弊取舍
2、拆遷補償營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅處理
3、拆遷補償應取得的票據(jù)問題
4、利用拆遷降低稅負的有效途徑---拆遷補償?shù)母鞣N形式利弊取舍

十一：房地產業(yè)務處理各稅種認定差異及協(xié)調
1、房地產企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的爭議處理
2、以購買股權方式取得土地的稅收風險分析
3、取得土地使用權環(huán)節(jié)涉及稅種.
4、當前企業(yè)出租房屋稅務爭議最佳解決方法
5、房地產最彪悍的文件--安置軍轉干部稅收優(yōu)惠政策大解析

十二、房地產企業(yè)取得發(fā)票注意問題及稽查風險評估
◇、稅務稽查的一個核心詞就是“發(fā)票”！所有的稽查工作都是圍繞發(fā)票展開的。
1、發(fā)票管理辦法及實施細則深度解析：虛開普通發(fā)票的罪與罰及風險規(guī)避方法
2、稅務稽查認定的假發(fā)票主要形式，如何認定真假發(fā)票？
3、稅務稽查中大額無發(fā)票如何處理？
4、稅務機關如何檢查假發(fā)票實戰(zhàn)分析
5、房地產企業(yè)與時俱進的稽查應對策略。

【主講專家】

肖宏偉，中華企管培訓網特邀企業(yè)內訓講師，中國注冊稅務師、稅務稽查資深官員、國家稅務總局所得稅專家?guī)斐蓡T、國際稅收研究會理事，稅務干部業(yè)務培訓兼職教師。被學員譽為：“稅界奇才、實戰(zhàn)大師”。擅長用稅收策略解決特有的企業(yè)管理問題，在多年的稅收稽查、稅政業(yè)務實踐中，特別是對房地產業(yè)的稅收策略及涉稅風險防范有非常深入的研究。多年來應邀在全國各省市做稅收實操專場講座。肖老師以親身經歷的稽查與審理的案例，真實、生動地闡述稅收政策的應用及應對策略；以十六年的稅收征管、稽查經驗，解說容易引起稅企業(yè)爭議稅收問題的來龍去脈；以一個稅務工作者的角度，探討企業(yè)財務人員在應對稅務征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企業(yè)稅務風險。授課以實務見長，案例精深且新穎獨到，操作性強,其講解案例豐富，深入淺出，緊貼企業(yè)實際，側重為企業(yè)解決實際問題，是我國稅收實戰(zhàn)派講師的代表。