房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅難點疑點問題解剖與鑒證高研班（楊汝明）

【課程背景】

 隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營也越來越趨向多極化發(fā)展的傾向，從征地到融資，從開發(fā)到銷售，從開發(fā)模式到經(jīng)營理念都呈現(xiàn)出前所未有的紛繁、復雜的局面。隨著行業(yè)的不斷興盛，展現(xiàn)在人們面前的問題就越來越多，這些問題的存在，在不同程度上給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營帶來了不可避免的負面影響。本次培訓重點在于幫助大家解決在稅收方面長期困擾大家的涉稅難疑問題處理，讓大家對房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策有一個比較全面的嶄新的了解與認識，以更好的去適應稅務機關的日常征管和稅務稽查工作的需要。
 本次培訓將引用大量“法律條款、經(jīng)典案例”進行分析講解，適應于所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)高管和一線工作人員，特別是企業(yè)的財務管理、稅務處理人員。參訓后，有關人員對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的認識一定會有一個質的飛躍！

【課程內容】

第一節(jié)、征地環(huán)節(jié)存在的問題
一、土地使用權出讓與轉讓的區(qū)別
1、出讓和轉讓的概念
2、出讓與轉讓的年限
3、出讓與轉讓的方式
二、取得土地的入賬成本
1、以出讓方式取得土地
（1）土地成本的組成
（2）以產(chǎn)權調換方式取得土地的入賬成本
（3）拆遷補償費入賬憑證問題
2、以接受投資方式取得土地
（1）土地成本的組成
（2）接受土地、房屋投資入賬票據(jù)問題
3、以轉讓方式取得土地（不是通過招拍掛取得）
（1）以購買的方式取得
（2）以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的資金（按銷售的百分比）
（3）以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的房屋（分得固定數(shù)量房屋）
（4）以接受土地投資方式，既支付部分現(xiàn)金投資，又分出固定數(shù)量的房屋
4、以股權轉讓方式取得土地（實際為轉讓）
（1）接受土地投資，再進行股權收購
（2）以股權轉讓形式取得土地的涉稅問題
（3）向對方投資，擁有被投資單位股權
三、國有土地使用權收儲問題
1、收儲是否屬于土地使用權轉讓
2、土地收儲支出是否屬于營業(yè)性支出
3、相關稅收規(guī)定
四、政府返還稅款、補貼收入問題
1、返還稅款、補貼收入屬于什么性質的收入
2、相關稅收規(guī)定

第二節(jié)、融資環(huán)節(jié)存在的問題
一、統(tǒng)借統(tǒng)還借款費用的處理
1、統(tǒng)借統(tǒng)還的概念
2、相關稅收規(guī)定：
（1）企業(yè)所得稅問題：
（2）營業(yè)稅問題：
二、關聯(lián)方借款費用的處理
1、關聯(lián)方的概念
2、關聯(lián)方借款費用稅收規(guī)定
（1）關聯(lián)方利息扣除規(guī)定
（2）關聯(lián)企業(yè)利息計算方法
（3）關聯(lián)方間無償借款的涉稅風險
三、向個人借款費用的處理
1、民間借貸的相關法律規(guī)定
2、非金融企業(yè)借貸的稅收規(guī)定
（1）營業(yè)稅規(guī)定 （2）土地增值稅規(guī)定 （3）企業(yè)所得稅規(guī)定
（4）個人所得稅規(guī)定 （5）稅收征管法、發(fā)票管理辦法規(guī)定
四、委托借款費用的處理
1、委托借款業(yè)務的性質
2、委托借款應適用的稅收法律
五、不同會計主體借款費用的處理
1、“轉貸”業(yè)務的處理
2、“直貸”業(yè)務的處理

第三節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)存在的問題
一、開發(fā)用料的會計核算
1、甲供材問題（甲供材是否允許直接計入開發(fā)成本）
（1）甲供材到底應該以何種方式計入開發(fā)成本
（2）關于甲供材問題，稅務機關可能承擔的違法嫌疑
2、甲方提供的設備問題（如何區(qū)分甲供材和甲供設備）
（1）區(qū)分甲供材與甲供設備的必要性
（2）建設部《建設工程計價設備材料劃分標準》
3、混合銷售問題（如何區(qū)分外購材料與自產(chǎn)貨物）
（1）增值稅、營業(yè)稅法規(guī)關于混合銷售的征稅規(guī)定
（2）銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務的應如何計算繳納稅款
（3）涉及混合銷售業(yè)務，應如何取得營業(yè)票據(jù)
二、滾動開發(fā)共同成本的分配
1、占地面積法 2、建筑面積法
3、直接成本法 4、預算造價法
三、開發(fā)公司收取的拆遷公司“拆遷承包費”的開票、入賬問題
1、收入的性質
2、應開具的發(fā)票
3、入賬問題
四、廣告費、業(yè)務宣傳費的計算與處理
1、廣告費、業(yè)務宣傳費的計算依據(jù)
2、廣告費、業(yè)務宣傳費的計算方法
（1）方法一：以實現(xiàn)收入為計算依據(jù)
（2）方法二：以預售收入為計算依據(jù)
（3）方法三：以預售收入與實現(xiàn)收入之和為計算依據(jù)
3、廣告費、業(yè)務宣傳費的填表方法
4、廣告費、業(yè)務宣傳費的入賬票據(jù)的合法性問題

第四節(jié)、銷售環(huán)節(jié)存在的問題
一、買一贈一銷售的稅務處理問題（依據(jù)：國稅函[2008]875號）
1、買一贈一（組合銷售）的概念
2、按公允價值比例分配法確認買一贈一收入
3、買一贈一與無償贈與的區(qū)別
二、銷售地下附屬設施征稅問題
1、產(chǎn)權歸開發(fā)商所有的地下附屬設施（相當于開發(fā)產(chǎn)品）
2、產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有的地下附屬設施（相當于公共配套設施）
3、產(chǎn)權歸國家所有的地下附屬設施（相當于人防工程設施）
三、銷售小產(chǎn)權房征稅問題
1、小產(chǎn)權房的法律定性問題
2、小產(chǎn)權房用地的法律定性問題
3、小產(chǎn)權房的征稅問題
四、售后回購、售后回租征稅問題
1、售后回購、售后回租的概念
2、售后回購、售后回租的征稅問題

第五節(jié)、征稅環(huán)節(jié)存在的問題
一、預售收入如何計算繳納企業(yè)所得稅
1、預售收入計算繳納企業(yè)所得稅的稅收規(guī)定
2、預售收入企業(yè)所得稅計算方法
二、清算后銷售或有償轉讓房地產(chǎn)如何計算繳納土地增值稅
1、清算后銷售房屋成本的確認
2、清算后銷售房屋土地增值稅稅款的計算
3、通過控制竣工時間推遲清算時間的到來
三、房地產(chǎn)企業(yè)應如何計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
1、開發(fā)用地繳納土地使用稅的起止時間
2、開發(fā)用地土地使用稅的計算方法
（1）分月計算、按季繳納
（2）停繳稅款土地分割計算方法
四、保障性住房稅收優(yōu)惠問題
☆ 契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、印花稅
五、企業(yè)所得稅納稅地點問題
☆ 重點把握：國稅發(fā)【2008】28號關于“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、
財政調庫”的20字方針

【主講專家】

楊汝明，中華企管培訓網(wǎng)特邀企業(yè)內訓講師，我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與全國稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十幾個省、市、自治區(qū)。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經(jīng)驗。授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。