營改增背景下房企全流程財稅實際操作疑難問題百問百答研討會（王老師）

‖專題說明‖
新年伊始，隨著2017年營改增稅制改革全面推進(jìn)，財政部、總局適時出臺了營改增相關(guān)后續(xù)政策，不斷完善增值稅體制，房地產(chǎn)企業(yè)財稅人員應(yīng)依據(jù)最新稅收政策，緊密結(jié)合工作實際適應(yīng)營改增帶來的變化。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)流程的復(fù)雜性和會計核算的特殊性，實際操作中疑難問題還是層出不窮，各地營改增解釋又互有出入，導(dǎo)致很多財稅從業(yè)人員站在“營改增解讀”的十字路口，不知道如何選擇稅收解釋、如何進(jìn)行稅收風(fēng)險規(guī)避。
為切實解決房地產(chǎn)企業(yè)營改增暨實際操作中的疑難問題，消化未知稅收風(fēng)險，有效配合營改增工作的進(jìn)展，本次課程“私人定制”、量身打造“房企實際操作疑難問題百問百答”， 以房企增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等主要稅種為經(jīng)，以多角度破解稅收疑難問題為緯，我們將詳盡解讀營改增以來財稅人員遇到的疑難問題，同時輔以風(fēng)險防控與納稅籌劃技巧，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實納稅籌劃方案、規(guī)避涉稅風(fēng)險、全面降低稅負(fù)提供幫助！
同時，我們依據(jù)部分學(xué)員需求，重點(diǎn)闡述以下課題：房企如何應(yīng)對增值稅風(fēng)險，不同融資方式稅收風(fēng)險預(yù)測，營改增對企業(yè)所得稅、土地增值稅影響，“拆遷還建”模式下三大稅種分析以及會計處理模式對稅收的影響，不同拿地方式風(fēng)險規(guī)避，所得稅匯算準(zhǔn)備等等。

‖主講內(nèi)容‖
第一節(jié)：增值稅部分
1．買房子送家電、送裝修是否視同銷售？
2．租賃合同免租期是否視同銷售？房產(chǎn)稅如何規(guī)避？
3．以老帶新業(yè)務(wù)支出如何進(jìn)行稅收處理？
4．零首付（假按揭）如何繳納增值稅？
5．視同買斷代理銷售模式增值稅如何處理？
6．產(chǎn)權(quán)式酒店、還本銷售模式的差異？
7．如何判定價外費(fèi)用？價外費(fèi)用的特點(diǎn)是什么？
8．不同形式違約金如何增值稅處理？
9．土地價款抵頂增值稅如何計算？如何開票？
10．不同形式的土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？
11．銷售價格偏低如何理解？通過廣德發(fā)案件進(jìn)行深度解讀
12．以地?fù)Q房、以房換地如何確定計稅依據(jù)？
13．配建經(jīng)適房是否繳納增值稅？
14．紅線外支出、代建道路如何進(jìn)行稅收處理？
15．非貨幣性投資是否繳納增值稅？
16．集團(tuán)拿地、分公司開發(fā)如何進(jìn)行土地成本確認(rèn)？
17．新老項目同時存在如何把握不得抵扣進(jìn)項？
18．會計確認(rèn)收入和增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的關(guān)系是什么？
19．面積差、銷售退回等如何進(jìn)行稅收處理？
20．增值稅項目劃分與土增劃分有何不同？
21．清包工與甲供工程如何判定？
22．如何辨析“自產(chǎn)貨物”？
23．如何理解“三流一致”？稅局為什么要求必須“三流一致”？
24．水電費(fèi)抵頂工程款如何處理？
25．售后回租銷售模式雙方稅收風(fēng)險是什么？
26．增值稅發(fā)票認(rèn)證原理是什么？
27．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計稅？
28．誠意金、定金如何區(qū)分，如何規(guī)避稅收風(fēng)險？
29．爛尾樓銷售如何計算增值稅？
30．“開盤有禮”贈送客戶禮品是否視同銷售？
31．車位租賃是銷售不動產(chǎn)還是物業(yè)服務(wù)？
32．房地產(chǎn)企業(yè)全程增值稅會計處理如何做帳？

第二節(jié)：營改增對融資的影響
1．非金融機(jī)構(gòu)借款是否繳納增值稅？
2．股東、自然人“無息”借款稅收風(fēng)險如何處理？
3．委托借款、“轉(zhuǎn)貸”的差異分析
4．統(tǒng)借統(tǒng)還免稅的條件是什么？“孫公司”是否適用政策
5．如何準(zhǔn)確理解資本化利息的起點(diǎn)與終點(diǎn)？
6．如何理解“明股實債”與“明債實股”？
7．融資性售后回購如何規(guī)避稅收風(fēng)險？
8．融資性回租業(yè)務(wù)稅收處理界定

第三節(jié)：拆遷還建暨合作建房特殊問題解讀
1．拆遷費(fèi)依據(jù)哪些資料計入土地成本？
2．被拆遷人收到拆遷補(bǔ)償收入是否計征增值稅？
3．拆遷還建行為是否計征增值稅？納稅義務(wù)發(fā)生時間是什么時候？是否區(qū)分異
地安置與本地安置？
4．拆遷還建行為會計如何處理？“視同銷售”還是“銷售”，我們依據(jù)新老項
目的不同分別從“視同銷售”和“銷售”做會計分析以及稅收分析。
5．拆遷行為如何征收企業(yè)所得稅？
6．拆遷行為如何征收土地增值稅？是否屬于稅收優(yōu)惠？
7．拆遷還建是否開具發(fā)票？如果開具，金額如何確定？
8．拆遷行為如何計征契稅？
9．出地方立項，出資方出資合作建房，出資方不同分配方式下雙方如何進(jìn)行三
大稅種分析？
10．出資方立項，出地方出地合作建房，出地方不同分配方式下雙方如何進(jìn)行三
大稅種分析？
11．以租代建如何規(guī)避稅收風(fēng)險？

第四節(jié)：企業(yè)所得稅部分
1．會計確認(rèn)收入時點(diǎn)與企業(yè)所得稅確認(rèn)收入時點(diǎn)有區(qū)別嗎？
2．營改增對企業(yè)所得稅申報是否有影響？如何操作？
3．注冊地與項目地不同是否對所得稅產(chǎn)生影響？
4．營改增后城建稅如何在報表列式？
5．成本差如何進(jìn)行稅收處理？
6．如何辨析業(yè)務(wù)招待費(fèi)？可否在“開發(fā)間接費(fèi)”列支？
7．會議費(fèi)、差旅費(fèi)、私車公用等如何在進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算時妥善處理？
8．營改增后會計科目變化是否影響企業(yè)所得稅申報？
9．如何理解“合法有效憑證”？可否列舉詳細(xì)說明？
10．善意取得增值稅虛開發(fā)票是否稅前扣除？
11．工資薪金如何在企業(yè)所得稅稅前扣除？
12．預(yù)收賬款是否作為當(dāng)年計算業(yè)務(wù)招待費(fèi)的基礎(chǔ)？
13．如何理解“資本弱化”條款？
14．評估增值是否繳納企業(yè)所得稅？如何計提折舊？
15．接受捐贈與捐贈如何進(jìn)行企業(yè)所得稅申報？
16．非貨幣性投資是否繳納企業(yè)所得稅？

第五節(jié)：土地增值稅部分
1．如何辨析增值稅“舊房”與土地增值稅“舊房”？
2．營改增對土地增值稅的收入有何影響？
3．土地增值稅預(yù)繳如何計算？
4．營改增后土地增值稅如何劃分項目？
5．土地增值稅清算稅金包含哪些？如何扣除？
6．土地差額遞減增值稅是否影響土地增值稅清算的“收入”與“扣除”？
7．以股權(quán)收購名義是否繳納土地增值稅？通過稅局與法院的宣判進(jìn)行對比，
深度分析解讀
8．舊房拆遷費(fèi)用是否進(jìn)入開發(fā)成本？
9．無償劃撥土地如何計算土地增值稅？
10．轉(zhuǎn)讓舊房如何計算土地增值稅？
11．土地增值稅扣除的原則如何理解？
12．收購爛尾樓繼續(xù)開發(fā)如何計算土地增值稅？
13．土地評估增值+股權(quán)收購方式取得土地如何確認(rèn)土地成本？

第六節(jié)：裝修、車位、成本分?jǐn)?/strong>
1．如何劃分“軟裝”與“硬裝”？
2．裝修支出對土地增值稅的影響是什么？
3．不同售樓部如何進(jìn)行會計與稅收的協(xié)調(diào)？
4．人防車位銷售全方位稅收分析
5．無產(chǎn)權(quán)車位全方位稅收分析
6．有產(chǎn)權(quán)車位全方位稅收分析
7．車位租賃全方位稅收分析
8．車位成本分?jǐn)傇瓌t
9．占地面積法運(yùn)用暨解讀
10．建筑面積法的運(yùn)用暨解讀
11．直接成本法運(yùn)用暨解讀
12．預(yù)算造價法運(yùn)用暨解讀
13．層高系數(shù)法運(yùn)用暨解讀

第七節(jié)：其他稅費(fèi)（選講）
1．非貨幣性投資如何計算個稅？
2．股權(quán)平價轉(zhuǎn)讓存在哪些風(fēng)險？
3．抽獎半價購房是否計算個人所得稅？
4．工資薪金最佳籌劃點(diǎn)是？如何發(fā)獎金稅負(fù)最底？
5．延期交房支付業(yè)主違約金是否存在個稅風(fēng)險？
6．車補(bǔ)繳納個稅嗎？
7．掛賬未支付股息是否存在個稅風(fēng)險？
8．大市政配套費(fèi)到底交不交契稅？
9．售樓部有房產(chǎn)稅嗎？如何計算？
10．一次收取多年租金計算房產(chǎn)稅納稅義務(wù)時點(diǎn)是什么？
11．無租使用、免租使用的區(qū)別是什么？
12．柜臺出租是否繳納房產(chǎn)稅？
13．印花稅歸集科目以及計算方法是什么？
14．城鎮(zhèn)土地使用計算的起點(diǎn)和終點(diǎn)如何把握？

‖主講專家‖
王老師：會計師，注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問．答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座幾百次，講授由淺入深．生動活潑．內(nèi)容準(zhǔn)確．分析透徹．簡明扼要．操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧．風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。