營(yíng)改增背景下房企財(cái)稅實(shí)際操作疑難問題百問百答研討會(huì)（王老師）

‖專題說(shuō)明‖
2017年度營(yíng)改增全面推進(jìn)，營(yíng)改增政策執(zhí)行平穩(wěn)順暢，各省市營(yíng)改增解讀也緊跟形式詳實(shí)解讀。盡管稅務(wù)局從上而下做了大量細(xì)致的工作，但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)流程的復(fù)雜性和會(huì)計(jì)核算的特殊性，實(shí)際操作中疑難問題還是層出不窮，各地營(yíng)改增答疑又互有出入，財(cái)稅從業(yè)人員站在“營(yíng)改增解讀”的十字路口，仍不知道如何選擇稅收解釋、如何進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

為切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增暨實(shí)際操作中的疑難問題，消化未知稅收風(fēng)險(xiǎn)，有效配合營(yíng)改增工作的進(jìn)展，本次課程“私人定制”、量身打造“房企實(shí)際操作疑難問題百問百答”，以房企增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等主要稅種為經(jīng)，以多角度破解稅收疑難問題為緯，詳盡解讀營(yíng)改增以來(lái)財(cái)稅人員遇到的疑難問題，輔以風(fēng)險(xiǎn)防控與納稅籌劃技巧，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實(shí)納稅籌劃方案、規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)、全面降低稅負(fù)提供幫助！

同時(shí)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，重點(diǎn)解釋以下知識(shí)點(diǎn)：不同拿地方式稅收風(fēng)險(xiǎn)；“拆遷還建”模式下三大稅種分析以及會(huì)計(jì)處理模式對(duì)稅收的影響；不同合作建房模式稅收風(fēng)險(xiǎn)分析。

‖主講內(nèi)容‖
第一節(jié)：增值稅部分
1．買房子送家電、送裝修是否視同銷售？
2．租賃合同免租期是否視同銷售？房產(chǎn)稅如何規(guī)避？
3．以老帶新業(yè)務(wù)支出如何進(jìn)行稅收處理？
4．零首付（假按揭）如何繳納增值稅？
5．視同買斷代理銷售模式增值稅如何處理？
6．產(chǎn)權(quán)式酒店、還本銷售模式的差異？
7．如何判定價(jià)外費(fèi)用？?jī)r(jià)外費(fèi)用的特點(diǎn)是什么？
8．不同形式違約金如何增值稅處理？
9．土地價(jià)款抵頂增值稅如何計(jì)算？如何開票？
10．不同形式的土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？
11．銷售價(jià)格偏低如何理解？通過(guò)廣德發(fā)案件進(jìn)行深度解讀
12．以地?fù)Q房、以房換地如何確定計(jì)稅依據(jù)？
13．配建經(jīng)適房是否繳納增值稅？
14．紅線外支出、代建道路如何進(jìn)行稅收處理？
15．非貨幣性投資是否繳納增值稅？
16．集團(tuán)拿地、分公司開發(fā)如何進(jìn)行土地成本確認(rèn)？
17．非金融機(jī)構(gòu)借款是否繳納增值稅？
18．股東、自然人“無(wú)息”借款如何處理？
19．委托借款、轉(zhuǎn)貸如何進(jìn)行增值稅處理？
20．統(tǒng)借統(tǒng)還免稅的條件是什么？
21．如何準(zhǔn)確理解資本化利息的起點(diǎn)與終點(diǎn)？
22．如何理解“明股實(shí)債”與“明債實(shí)股”？
23．售后回購(gòu)是融資還是銷售？
24．新老項(xiàng)目同時(shí)存在如何把握不得抵扣進(jìn)項(xiàng)？
25．會(huì)計(jì)確認(rèn)收入和增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的關(guān)系是什么？
26．預(yù)繳增值稅之后如何進(jìn)行增值稅申報(bào)表填報(bào)？
27．面積差、銷售退回等如何進(jìn)行稅收處理？
28．增值稅項(xiàng)目劃分與土增劃分有何不同？
29．清包工與甲供工程如何判定？
30．如何辨析“自產(chǎn)貨物”？
31．如何理解“三流一致”？稅局為什么要求必須“三流一致”？
32．水電費(fèi)抵頂工程款如何處理？
33．售后回租銷售模式雙方稅收風(fēng)險(xiǎn)是什么？
34．增值稅發(fā)票認(rèn)證原理是什么？
35．超范圍經(jīng)營(yíng)是否開具增值稅發(fā)票？
36．營(yíng)改增涉稅事項(xiàng)開具發(fā)票如何理解？
37．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)稅？
38．誠(chéng)意金、定金如何區(qū)分，如何規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)？
39．爛尾樓銷售如何計(jì)算增值稅？
40．“開盤有禮”贈(zèng)送客戶禮品是否視同銷售？
41．車位租賃是銷售不動(dòng)產(chǎn)還是物業(yè)服務(wù)？
42．房地產(chǎn)企業(yè)全程增值稅會(huì)計(jì)處理如何做帳？

第二節(jié)：拆遷還建特殊問題解讀
1．拆遷費(fèi)依據(jù)哪些資料計(jì)入土地成本？
2．被拆遷人收到拆遷補(bǔ)償收入是否計(jì)征增值稅？
3．拆遷還建行為是否計(jì)征增值稅？納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是什么時(shí)候？是否區(qū)分異
地安置與本地安置？
4．拆遷還建行為會(huì)計(jì)如何處理？“視同銷售”還是“銷售”，我們依據(jù)新老項(xiàng)
目的不同分別從“視同銷售”和“銷售”做會(huì)計(jì)分析以及稅收分析。
5．拆遷行為如何征收企業(yè)所得稅？
6．拆遷行為如何征收土地增值稅？是否屬于稅收優(yōu)惠？
7．拆遷還建是否開具發(fā)票？如果開具，金額如何確定？
8．拆遷行為如何計(jì)征契稅？
9．出地方立項(xiàng)，出資方出資合作建房，出資方不同分配方式下雙方如何進(jìn)行三
大稅種分析？
10．出資方立項(xiàng)，出地方出地合作建房，出地方不同分配方式下雙方如何進(jìn)行三
大稅種分析？
11．以租代建如何規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)？

第三節(jié)：企業(yè)所得稅部分
1．會(huì)計(jì)確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)與企業(yè)所得稅確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)有區(qū)別嗎？
2．營(yíng)改增對(duì)企業(yè)所得稅申報(bào)是否有影響？如何操作？
3．注冊(cè)地與項(xiàng)目地不同是否對(duì)所得稅產(chǎn)生影響？
4．營(yíng)改增后城建稅如何在報(bào)表列式？
5．成本差如何進(jìn)行稅收處理？
6．如何辨析業(yè)務(wù)招待費(fèi)？可否在“開發(fā)間接費(fèi)”列支？
7．會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)、私車公用等如何在進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算妥善處理？
8．營(yíng)改增后會(huì)計(jì)科目變化是否影響企業(yè)所得稅申報(bào)？
9．如何理解“合法有效憑證”？可否列舉詳細(xì)說(shuō)明？
10．善意取得增值稅虛開發(fā)票是否稅前扣除？
11．非本公司員工費(fèi)用是否可以扣除？
12．發(fā)票不是本公司抬頭是否可以扣除？
13．員工旅游費(fèi)用是否可以列支？
14．工資薪金如何在企業(yè)所得稅稅前扣除？
15．預(yù)收賬款是否作為當(dāng)年計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)的基礎(chǔ)？
16．如何理解“資本弱化”條款？
17．自然人借款利息如何扣除？
18．財(cái)務(wù)顧問費(fèi)、罰息如何扣除？
19．評(píng)估增值是否繳納企業(yè)所得稅？如何計(jì)提折舊？
20．接受捐贈(zèng)與捐贈(zèng)如何進(jìn)行企業(yè)所得稅申報(bào)？
21．非貨幣性投資是否繳納企業(yè)所得稅？
22．滯納金是否可以超過(guò)本金？
23．房屋裝修支出如何會(huì)計(jì)處理？如何稅前扣除？
24．代扣代繳個(gè)人所得稅手續(xù)費(fèi)返還如何處理？
25．預(yù)付卡、加油卡等如何進(jìn)行所得稅處理？

第四節(jié)：土地增值稅部分
1．如何辨析增值稅“舊房”與土地增值稅“舊房”？
2．營(yíng)改增對(duì)土地增值稅的收入有何影響？
3．土地增值稅預(yù)繳如何計(jì)算？
4．營(yíng)改增后土地增值稅如何劃分項(xiàng)目？
5．土地增值稅清算稅金包含哪些？如何扣除？
6．土地差額遞減增值稅是否影響土地增值稅清算的“收入”與“扣除”？
7．清算之后發(fā)生“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”如何處理？
8．以股權(quán)收購(gòu)名義是否繳納土地增值稅？通過(guò)稅局與法院的宣判進(jìn)行對(duì)比，深
度分析解讀
9．舊房拆遷費(fèi)用是否進(jìn)入開發(fā)成本？
10．無(wú)償劃撥土地如何計(jì)算土地增值稅？
11．轉(zhuǎn)讓舊房如何計(jì)算土地增值稅？
12．清算利息如何扣除？
13．公寓是否屬于“普通住宅”？
14．土地增值稅扣除的原則如何理解？
15．存在土地增值稅清算“臨界點(diǎn)”嗎？是多少呢？
16．收購(gòu)爛尾樓繼續(xù)開發(fā)如何計(jì)算土地增值稅？
17．土地評(píng)估增值+股權(quán)收購(gòu)方式取得土地如何確認(rèn)土地成本？

第五節(jié)：其他稅費(fèi)
1．非貨幣性投資如何計(jì)算個(gè)稅？
2．股權(quán)平價(jià)轉(zhuǎn)讓存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
3．抽獎(jiǎng)半價(jià)購(gòu)房是否計(jì)算個(gè)人所得稅？
4．工資薪金最佳籌劃點(diǎn)是？如何發(fā)獎(jiǎng)金稅負(fù)最底？
5．延期交房支付業(yè)主違約金是否存在個(gè)稅風(fēng)險(xiǎn)？
6．車補(bǔ)繳納個(gè)稅嗎？
7．退休再任職如何計(jì)算個(gè)稅？
8．掛賬未支付股息是否存在個(gè)稅風(fēng)險(xiǎn)？
9．資本公積轉(zhuǎn)贈(zèng)資本是否繳納個(gè)人所得稅？
10．大市政配套費(fèi)到底交不交契稅？
11．售樓部有房產(chǎn)稅嗎？如何計(jì)算？
12．轉(zhuǎn)租行為是否存在避稅的嫌疑？
13．一次收取多年租金計(jì)算房產(chǎn)稅納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)是什么？
14．無(wú)租使用、免租使用的區(qū)別是什么？
15．柜臺(tái)出租是否繳納房產(chǎn)稅？
16．印花稅歸集科目以及計(jì)算方法是什么？
17．城鎮(zhèn)土地使用計(jì)算的起點(diǎn)和終點(diǎn)如何把握？

第六節(jié)：裝修、車位、成本分?jǐn)?/strong>
1．如何劃分“軟裝”與“硬裝”？
2．裝修支出對(duì)土地增值稅影響是什么？
3．不同售樓部如何進(jìn)行會(huì)計(jì)與稅收的協(xié)調(diào)？
4．人防車位銷售全方位稅收分析
5．無(wú)產(chǎn)權(quán)車位全方位稅收分析
6．有產(chǎn)權(quán)車位全方位稅收分析
7．車位租賃全方位稅收分析
8．車位成本分?jǐn)傇瓌t
9．占地面積法運(yùn)用暨解讀
10．建筑面積法的運(yùn)用暨解讀
11．直接成本法運(yùn)用暨解讀
12．預(yù)算造價(jià)法運(yùn)用暨解讀
13．層高系數(shù)法運(yùn)用暨解讀

‖主講專家‖
王老師：會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問．答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長(zhǎng)土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國(guó)各大城市講授房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座幾百次，講授由淺入深．生動(dòng)活潑．內(nèi)容準(zhǔn)確．分析透徹．簡(jiǎn)明扼要．操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧．風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。