增值稅嚴征管體制下房地產(chǎn)企業(yè)財稅管理必須知曉的三部曲 ---架構、商業(yè)模式和核算管理

‖課程說明‖
增值稅嚴征管體制下房地產(chǎn)企業(yè)核定征收征管模式已成歷史，金融資金管理嚴控現(xiàn)金流，“金三系統(tǒng)”全方位數(shù)據(jù)嚴管，稅務嚴打發(fā)票虛開征管背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何針對行業(yè)運營特點，通過優(yōu)化架構設計、更新商業(yè)運營模式和規(guī)范財稅核算，有效化解房地產(chǎn)企業(yè)高暴利高稅負引發(fā)的財稅危機，合理降低企業(yè)整體綜合稅負，實現(xiàn)企業(yè)財務收益最大化。

‖課程授眾‖
想了解房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅嚴征管體制下如何通過公司全程架構優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和針對房地產(chǎn)行業(yè)運營特點的財稅核算管理有效處理高稅負的財務主管、財務總監(jiān)、運營經(jīng)理、稅務會計等；稅務系統(tǒng)想了解房地產(chǎn)行業(yè)在增值稅體制下如何規(guī)范財稅管理實操的征管人員和稽查人員。

‖課程大綱‖
第一節(jié)：增值稅嚴征管體制下房地產(chǎn)公司新征管環(huán)境形勢分析及應對方略
一．目前征管新形勢
1．“金三”上線帶來稅收征管大數(shù)據(jù)背景下涉稅違法精準定位新革命
2．“雙隨機一公開”稽查執(zhí)法模式的全面鋪開
3．稅警聯(lián)合嚴打發(fā)票虛開虛抵的推進
4．黑名單制度的廣泛落實
5．房地產(chǎn)公司財稅管控如何應對？

二．房地產(chǎn)行業(yè)運營特點的財稅管理新考驗
1．收入的不可規(guī)避
2．開發(fā)成本的顯性化
3．融資成本的虛高
4．核定征收征管模式已成歷史
5．高暴利帶來增值稅、企業(yè)所得稅、分配個人所得稅、土地增值稅等高稅負困
境，如何結合行業(yè)運營特點破解？

第二節(jié)：公司架構優(yōu)化概述
一．房地產(chǎn)開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)相關表證單書的財稅應用
二．公司架構設計分析
三．商業(yè)模式創(chuàng)新的財稅規(guī)劃新走向

第三節(jié)：房地產(chǎn)公司全程架構優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和財稅核算管理實操演練
一．設立階段
1．投資主體如何規(guī)劃能使集團公司總體稅負最優(yōu)化？
2．從集團戰(zhàn)略運營視角如何規(guī)劃投資類型和商業(yè)運營模式？
3．案 例：土地使用權投資全稅種核算實例解析

二．籌資階段
1．中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資面臨哪些問題？
2．如何進行商業(yè)模式更新有效破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸？實例解析如：
⑴ 如何解決關聯(lián)企業(yè)間融資利息產(chǎn)生的增值稅稅負增加問題？
⑵ 如何將超銀行同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除？
⑶ 如何將房地產(chǎn)企業(yè)的應稅收入轉化成免稅收入？

三．拿地階段
1．不同方式取得的土地，如何進行商業(yè)模式創(chuàng)新和合同規(guī)劃使其綜合稅負最優(yōu)？
2．不同方式返還的土地出讓金案例解析和商業(yè)模式規(guī)劃
3．增值稅體制下土地一級開發(fā)如何規(guī)劃商業(yè)模式稅負最優(yōu)？
4．土地的不同資本運作模式實例解析
⑴ 案例1：投資和劃轉的財稅政策應用。如母公司名下土地到全資子公司劃轉
和投資實例模擬。
⑵ 案例2：股權收購。如股權轉讓合同約定債務由原股東負擔的股權轉讓籌劃
模擬；化直接借款損失為股權轉讓損失的籌劃模擬
⑶ 案例3：接盤方式取得開發(fā)項目

四．開發(fā)階段
1．增值稅體制下如何進行招投標？
2．工程發(fā)包模式如何進行商業(yè)模式規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負最優(yōu)？
3．如何進行盈利預測和對外報價？
4．如何進行采購定價優(yōu)選供應商？
5．在“不能”取得增值稅發(fā)票前提下，如何博弈商品價格？
6．電梯合同如何規(guī)劃稅負最優(yōu)？

五．預售、銷售階段
1．預售階段和銷售階段增值稅核算、報表填報和發(fā)票開具實例解析
2．預售階段和銷售階段企業(yè)所得稅核算、報表填報的模版實例應用
3．廣告合同如何簽訂稅負能最優(yōu)？
4．增值稅下代收的水電、燃氣、太陽能等費用如何更新商業(yè)運營模式?
5．買房贈送如何處理和稅收籌劃？
6．“老帶新”銷售模式如何處理？
7．交房前后物業(yè)費如何處理？

六．自持運營管理階段
1．裝修、存量資產(chǎn)剝離、回租、免稅......商業(yè)模式創(chuàng)新實例模擬
2．自持資產(chǎn)如何結合物業(yè)管理進行戰(zhàn)略運營管理？
3．企業(yè)出租新、老項目、轉租項目如何稅收規(guī)劃？

第四節(jié)：專家現(xiàn)場與您互動，解答疑難涉稅問題，一起分享解決方法的喜悅。

‖主講專家‖
于老師：全國注冊稅務師、會計師，是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各省多次講授：增值稅體制下房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算實操和營改增應對、增值稅嚴征管體制下房地產(chǎn)和建安企業(yè)組織架構搭建及商業(yè)模式創(chuàng)新和資本運作、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控和稅收籌劃預算、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內控制漏洞識別和財稅風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課，培養(yǎng)了很多財務總監(jiān)。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內訓，并擔任多家房地產(chǎn)和建安企業(yè)集團的財稅顧問。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結，將一個個復雜的財稅知識點結合行業(yè)實務特點分析得簡單易懂。善于結合行業(yè)運營實際，充分利用現(xiàn)行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。