增值稅嚴(yán)征管體制下房地產(chǎn)企業(yè)全盤財(cái)稅核算再造與實(shí)務(wù)操作應(yīng)用（于老師）

‖專題背景‖
在“金稅三期”大數(shù)據(jù)征管背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何適應(yīng)增值稅票據(jù)規(guī)范抵扣和所得稅查帳征收征管體制要求，從戰(zhàn)略運(yùn)營視角進(jìn)行全流程財(cái)稅預(yù)算管控，轉(zhuǎn)換財(cái)稅處理思維觀，調(diào)整全程帳務(wù)處理和涉稅管控，以把控合同籌劃和發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)關(guān)為主線，建立適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)的財(cái)稅管控新思維。
本次課程從籌建環(huán)節(jié)資金準(zhǔn)備進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)到注銷清算環(huán)節(jié)資金徹底退出企業(yè)，通過全程稅務(wù)預(yù)算規(guī)劃和帳務(wù)處理的無縫銜接，利用合同規(guī)劃和簽訂、收款、開票、報(bào)稅、成本核算的實(shí)例模擬，讓你輕松應(yīng)對增值稅時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)全流程財(cái)稅實(shí)務(wù)問題。

‖主講內(nèi)容‖
第一節(jié)：開發(fā)流程概述
1．商品房開發(fā)流程各階段表證單書的涉稅認(rèn)定和籌劃應(yīng)用。

第二節(jié)：籌建環(huán)節(jié)
1．財(cái)務(wù)和稅務(wù)上如何劃分企業(yè)籌建期？ 如何帳務(wù)處理、涉稅規(guī)劃和票據(jù)處理？
2．實(shí)例講解如何將籌建期間發(fā)生的開辦費(fèi)業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅計(jì)算和在年度所得稅
申報(bào)表中具體填報(bào)。

第三節(jié)：設(shè)立環(huán)節(jié)
1．房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)應(yīng)關(guān)注哪些關(guān)鍵點(diǎn)才能保證其后續(xù)發(fā)展稅負(fù)最優(yōu)化？
2．不同出資方式的涉稅分析和公司組織架構(gòu)搭建的財(cái)務(wù)規(guī)劃。
3．機(jī)構(gòu)設(shè)置不同對增值稅進(jìn)項(xiàng)有何影響？對土增稅有何影響？如何做好事前
籌劃？

第四節(jié)：籌資環(huán)節(jié)
1．企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？
2．不同股權(quán)籌資方式和負(fù)債籌資方式的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析和籌劃應(yīng)用案例
如：增值稅時(shí)代如何通過組織架構(gòu)搭建，破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸？房
地產(chǎn)開發(fā)階段如何解決高融資成本的稅前扣除問題；如何將房地產(chǎn)企
業(yè)的高利潤稅前轉(zhuǎn)出和如何稅收洼地的利用。。。。。

第五節(jié)：征地環(huán)節(jié)
1．不同方式取得的土地，其成本如何確認(rèn)？帳務(wù)如何處理？合同如何簽稅負(fù)
最優(yōu)？如何處理入賬票據(jù)？
2．征地環(huán)節(jié)實(shí)務(wù)應(yīng)用
⑴ 不同方式土地出讓金返還涉稅處理和財(cái)務(wù)核算案例　
⑵ 外購在建項(xiàng)目（如爛尾樓）的涉稅分析和票據(jù)處理

第六節(jié)：開發(fā)環(huán)節(jié)
1．主要涉及稅種及籌劃應(yīng)用
2．實(shí)務(wù)應(yīng)用
案 例：企業(yè)和農(nóng)民工如何簽合同能有效規(guī)避社保費(fèi)？如何發(fā)包？如何測
算和管控成本？
案 例：房地產(chǎn)企業(yè)電梯合同如何規(guī)劃稅負(fù)最優(yōu)？
案 例：“以房換地”“以地?fù)Q房”如何確認(rèn)成本？如何確認(rèn)增值稅等計(jì)稅依
據(jù)及納稅義務(wù)？

第七節(jié)：預(yù)售環(huán)節(jié)
1．訂金、定金、誠意金、保證金等如何開票和涉稅處理？
案 例：“買一送一”如何稅收處理？以老帶新稅收風(fēng)險(xiǎn)如何控制？
2．預(yù)售環(huán)節(jié)應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？
案 例：“未完工”取得收入如何賬務(wù)處理？如何在季度申報(bào)表和年度申報(bào)
表反映？
3．所得稅預(yù)繳申報(bào)應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？有哪些稅務(wù)籌劃應(yīng)用點(diǎn)？
案 例：房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅預(yù)繳方面特殊規(guī)定的報(bào)表填報(bào)模擬？
案 例：實(shí)例講解房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售環(huán)節(jié)如何進(jìn)行所得稅的匯算清繳。

第八節(jié)：竣工銷售環(huán)節(jié)
1．開發(fā)流程中，會(huì)計(jì)在哪個(gè)節(jié)點(diǎn)確認(rèn)收入？稅收又是如何規(guī)定的？二者差異
如何協(xié)調(diào)？
⑴ 收入確認(rèn)和成本結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)關(guān)注哪些財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？
⑵ 如：增值稅下公司架構(gòu)如何規(guī)劃使銷售收益最大化？
⑶ 扣除土地價(jià)款后如何開增值稅發(fā)票？
⑷ 一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品在交房時(shí)如何開票、計(jì)稅、申報(bào)、財(cái)務(wù)處理？
⑸ 計(jì)稅成本如何確認(rèn)？建安發(fā)票嚴(yán)重不足下，應(yīng)如何籌劃使所得稅稅負(fù)最優(yōu)
化？
⑹ 增值稅下代收水電、燃?xì)?、太陽能等費(fèi)用如何開票和稅收籌劃？
⑺ 交房面積誤差如何開具發(fā)票？
⑻ 買房贈(zèng)送如何進(jìn)行賬務(wù)處理和稅收籌劃？
⑼ 竣工決算期選擇應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？如何規(guī)劃？
⑽ 實(shí)例模擬房地產(chǎn)企業(yè)成本核算全過程案例。
2．特定業(yè)務(wù)的涉稅處理
如：以前年度應(yīng)扣未扣費(fèi)用和資產(chǎn)損失如何稅務(wù)處理？
案 例：實(shí)例講解房地產(chǎn)企業(yè)完工階段如何進(jìn)行所得稅的匯算清繳。
3．土地增值稅清算
⑾ 土地增值稅常見籌劃方法有哪些？
⑿ 土地增值稅清算實(shí)例應(yīng)用。
4．自持管理
⒀ 如何選擇項(xiàng)目促銷模式？營改增后應(yīng)規(guī)避哪些風(fēng)險(xiǎn)？
⒁ 自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進(jìn)行戰(zhàn)略運(yùn)營管理？
⒂ 企業(yè)出租新、老項(xiàng)目、轉(zhuǎn)租項(xiàng)目如何稅收規(guī)劃？

第九節(jié)：清算分配及注銷環(huán)節(jié)（房地產(chǎn)的資本運(yùn)作實(shí)務(wù)應(yīng)用）
1．清算分配主要財(cái)稅政策及涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)解析
2．實(shí)務(wù)案例解析
案 例：分立過程中相關(guān)稅種有哪些稅收優(yōu)惠政策？如何應(yīng)用這些政策處理
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)和解決融資難題？

‖主講專家‖
于老師：全國注冊稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師，是實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財(cái)稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十四年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各地和網(wǎng)絡(luò)開放平臺(tái)主講房地產(chǎn)和建安板塊，主要課程有：房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財(cái)稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算項(xiàng)目及增值稅管控應(yīng)對、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和測算管控、房地產(chǎn)和建安企業(yè)“營改增”全方位應(yīng)對和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識(shí)別和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對等實(shí)踐方面非常強(qiáng)的財(cái)稅實(shí)務(wù)課程，培養(yǎng)了很多財(cái)務(wù)總監(jiān)；為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問；講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見長，政策解析深刻，培養(yǎng)學(xué)員樹立針對房地產(chǎn)和建安企業(yè)行業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管控思維觀解決實(shí)踐中對各類財(cái)稅疑難問題的處理能力；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評，被業(yè)內(nèi)稱為“財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)大咖”。