2017增值稅時代房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險管控與操作實(shí)務(wù)專題（王老師）

‖專題收益‖
2017年，營改增工作繼續(xù)全面推進(jìn)，后續(xù)營改增政策也陸續(xù)出臺，國地稅合作日趨緊密與規(guī)范，執(zhí)法環(huán)境愈加嚴(yán)格，房企面臨涉稅復(fù)雜性和風(fēng)險性與日俱增。營改增政策執(zhí)行一年有余，房企在實(shí)際操作當(dāng)中還是遇見了前所未有的“迷惑”！即使充分理解和把握政策的基礎(chǔ)上，財務(wù)人員賬務(wù)處理難度還是很大！針對新老項(xiàng)目的交替存在，如何準(zhǔn)確把握增值稅對其他稅種的影響？如何準(zhǔn)確理解最新出臺的稅收政策？如何有效銜接增值稅和其他稅種的關(guān)系？如何在短時間內(nèi)掌握房地產(chǎn)行業(yè)稅收重點(diǎn)問題？如何緊緊掌控開發(fā)流程的稅收風(fēng)險？
為協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)更好理解與掌握營改增政策以及對其他稅種的影響，我公司特舉辦“2017增值稅時代房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險管控與操作實(shí)務(wù)專題講座”。本講座以營改增稅制改革為背景，以房企特殊業(yè)務(wù)、會計核算、合同簽訂、發(fā)票管理、融資問題、成本分?jǐn)偟戎攸c(diǎn)問題為主線，緊緊圍繞房企開發(fā)流程，通過一個個具體案例與數(shù)據(jù)，結(jié)合稅收稽查風(fēng)險應(yīng)對，全方位、立體解讀重點(diǎn)事項(xiàng)涉稅風(fēng)險，用最短的時間讓財務(wù)人員掌握風(fēng)險疑難問題，提升工作績效。

‖主講內(nèi)容‖
第一節(jié)：營改增前后稅收風(fēng)險差異分析
一．收入
1．銷售精裝房、買一送一稅收風(fēng)險分析
2．以老帶新、零首付稅收風(fēng)險分析
3．不同代理銷售模式稅收風(fēng)險分析（買斷、溢價分成、超價提成等）
4．還本銷售、產(chǎn)權(quán)式酒店銷售模式稅收風(fēng)險分析
5．準(zhǔn)確理解“價外費(fèi)用”（違約金），實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險
6．土地差額計算增值稅收入金額確認(rèn)
7．通過廣德發(fā)案件解讀銷售價格偏低

二．成本
1．招拍掛取得土地增值稅的扣除
2．股權(quán)收購名義取得土地各稅種風(fēng)險分析
3．拆遷補(bǔ)償費(fèi)做帳憑證、差額計稅分析
4．以房換地（以地?fù)Q房）計征流轉(zhuǎn)稅風(fēng)險
5．代建道路、配建經(jīng)適房等土地成本的確認(rèn)
6．投資方式拿地增值稅處理及風(fēng)險分析
7．不同形式土地返還款稅收風(fēng)險分析
8．集團(tuán)拿地、成員企業(yè)開發(fā)土地成本確認(rèn)

三．費(fèi)用、稅金
1．成本差如何會計處理，風(fēng)險如何把控
2．項(xiàng)目部直接發(fā)生費(fèi)用（招待費(fèi)、會議費(fèi)、車輛費(fèi)、差旅費(fèi)、社保、物業(yè)等）
稅收風(fēng)險分析
3．營改增對土地增值稅清算影響深度分析
4．印花稅計稅依據(jù)以及歸集科目的風(fēng)險
5．城鎮(zhèn)土地使用稅起止時點(diǎn)以及計算
6．注冊地與項(xiàng)目地不同引發(fā)城建稅差異分析
7．城建稅在損益表列式方式不同對其他稅種的影響
8．營改增接口企業(yè)所得稅的計算方法調(diào)整深度分析
9．舊房界定標(biāo)準(zhǔn)不同對增值稅和土地增值稅的影響
10．土地增值稅預(yù)繳計稅依據(jù)的改變是否方便了納稅人

四．利息
1．資本化利息的起點(diǎn)與終點(diǎn)
2．企業(yè)直接向金融機(jī)構(gòu)借款和委托借款的稅收待遇差異分析
3．“明股實(shí)債”與“明債實(shí)股”稅收風(fēng)險
4．“統(tǒng)借統(tǒng)還”適用的條件以及操作風(fēng)險
5．轉(zhuǎn)貸與 “委托貸款”的差異
6．自然人融資無息與有息稅后風(fēng)險

第二節(jié)：營改增后會計核算暨風(fēng)險管控
1．營改增后房企會計核算科目變化
2．增值稅在會計報表的列式
3．增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點(diǎn)和收入確認(rèn)時點(diǎn)差異分析
4．房企增值稅特殊（全程）會計處理解讀
5．“項(xiàng)目”核算標(biāo)準(zhǔn)不同對增值稅和土地增值稅的影響
6．如何準(zhǔn)確計算不得抵扣進(jìn)項(xiàng)
7．預(yù)繳增值稅抵扣應(yīng)交增值稅方法解析
8．拆遷還建方式會計處理不同引發(fā)稅收風(fēng)險的不同
（通過新老項(xiàng)目、全流程的會計核算，解析增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值
稅的營改增前后變化，發(fā)票開具等問題）

第三節(jié)：會計視角看合同
1．合同決定稅收觀點(diǎn)解讀
2．清包工合同簽署要點(diǎn)分析
3．甲供工程合同簽署要點(diǎn)分析
4．水電費(fèi)抵頂工程款風(fēng)險掌控
5．掛靠合同“三流不一致” 風(fēng)險分析
6．六種合作建房方式不同導(dǎo)致稅收風(fēng)險不同
7．以租代建方式合作開發(fā)合同稅收風(fēng)險分析
8．售后回租合同如何有效減輕稅負(fù)
9．如何辨識“自產(chǎn)貨物”，簽署合同應(yīng)該注意事項(xiàng)
10．不含稅價格臨界對合同價款的影響

第四節(jié)：發(fā)票開具與增值稅納稅時點(diǎn)
1．房企增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間與其他企業(yè)的異同
2．開具發(fā)票對增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點(diǎn)的影響
3．開具發(fā)票未確認(rèn)收入前增值稅申報表如何填報
4．開具發(fā)票與確認(rèn)收入之間的關(guān)系
5．土地差額計算增值稅發(fā)票開具注意事項(xiàng)
6．如何準(zhǔn)確理解“合法有效憑證”
7．虛開發(fā)票典型手法分析，解析虛開發(fā)票的嚴(yán)重后果
8．超范圍開具發(fā)票是否為虛開
9．加油卡、ETC、預(yù)付卡注意事項(xiàng)
10．營改增涉稅事項(xiàng)發(fā)票開具注意事項(xiàng)

第五節(jié)：車位、裝修、成本分?jǐn)偩v
1．銷售毛坯房與精裝房的利與弊
2．軟裝與硬裝的不同影響稅負(fù)變化
3．不同形式售樓部的會計處理與稅收風(fēng)險分析
4．人防車位的歸屬以及稅收風(fēng)險分析
5．無產(chǎn)權(quán)車位收入確認(rèn)以及成本扣除
6．增值稅“項(xiàng)目”與會計核算對象差異分析
7．企業(yè)所得稅計稅對象與土地增值稅清算對象差異分析
8．占地面積法計算的第一步很重要
9．建筑面積法下，會計成本與計稅成本的差異深度分析
10．層高系數(shù)法、預(yù)算造價法計算注意事項(xiàng)

第六節(jié)：專家現(xiàn)場預(yù)留時間與學(xué)員互動答疑，解答學(xué)員疑難涉稅問題。

‖主講專家‖
王老師：著名稅務(wù)策劃專家，會計師，注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上百次，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，善于與學(xué)員互動交流答疑解惑因而受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。