增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)全程各個不同階段涉稅業(yè)務會計核算與稅收風險防控（楊老師）

‖專題背景‖
營改增以后，隨著大數(shù)據(jù)時代的到來和金三系統(tǒng)的應用，稅收征收管理信息化程度越來越高，對企業(yè)的自動監(jiān)控能力越來越大，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營每個環(huán)節(jié)的實際運作情況都將一覽無余的暴漏在稅務機關(guān)的監(jiān)控系統(tǒng)之下。任何企業(yè)都將不再有“自己的隱私”。因此，從現(xiàn)在起，就要求每一個企業(yè)及其企業(yè)內(nèi)部的管理人員必須改變理念，從新定位與思考與稅收有關(guān)的每一項工作。各項工作必須抓牢、抓細，嚴防因為一時的疏忽造成不必要的損失。

該課程是在營改增的背景下新開發(fā)的課程。按照土地取得、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、組織銷售、竣工清盤全程五個不同階段進行設(shè)計。重點講解營改增后房地產(chǎn)開發(fā)每個階段具體實施過程中所涉及的相關(guān)會計和稅收問題。比如：拆遷補償、甲供材、合作開發(fā)、PPP項目建設(shè)、關(guān)聯(lián)方借款、統(tǒng)借統(tǒng)還、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營等。

該課題既是一個納稅籌劃類課題，也是一個實操類課題。旨在培養(yǎng)大家在開展以上工作之前樹立良好的稅收意識，在實際工作中，練好扎實的基本功，主動防范稅收風險。課程具有一定的高度、深度、難度，適合房地產(chǎn)企業(yè)高級業(yè)務主管、專職財務人員培訓學習。也適合大型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)訓使用。

‖主講內(nèi)容‖
一：取得土地階段會計處理與稅收風險控制
1．以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計征契
稅的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定？
2．以接受投資方式取得土地，稅收風險如何掌控，投資雙方的稅收風險在哪里？
3．以收購股權(quán)的方式取得土地會計上應如何核算，土地成本如何確認？
4．以物易物形式取得土地使用權(quán)，應如何確認土地成本？
5．以“拆一還一”方式取得入地，如何進行會計會計核算，增值稅、企業(yè)所
得稅、土地增值稅、契稅應如何處理？
6．在自己原單位的土地上搞開發(fā)，原土地上被拆除的建筑物應如何處置，是
否可以作為拆遷補償費扣除？
7．為取得土地而支付的紅線外支出，會計上應如何記賬，在計算所得稅、土
地增值稅時應如何處理？

二：規(guī)劃設(shè)計階段會計核算與稅收風險控制
1．立項、規(guī)劃、設(shè)計環(huán)節(jié)應注意哪些稅收問題與節(jié)稅策略？
2．產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，對企業(yè)銷售、稅收負擔會帶來哪些影響，企業(yè)應把
關(guān)注的焦點放在哪里？
3．合作建房模式曾經(jīng)給稅收帶來過那些影響，營改增以后這種模式還有多大
的操作必要性和可操作空間？
4．委托境外設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計，會給企業(yè)稅收帶來哪些影響，支付設(shè)計
費時應注意哪些問題，一旦處理不當企業(yè)會產(chǎn)生哪些涉稅風險？

三：開發(fā)建設(shè)階段會計核算與稅收風險控制
1．營銷設(shè)施（售樓部、樣板房）建造費會計上應如何核算，稅收上應該如何
處理？
2．地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫會計上應如何處置，
稅收上應如何處理？
3．建設(shè)、銷售精裝房會計上應如何入賬，稅收上應如何處理？
4．甲供材業(yè)務會計上應該如何進行賬務處理，營改增前后甲供材業(yè)務對稅收
的影響發(fā)生了哪些變化？
5．PPP業(yè)務項目識別、會計核算與稅務處理
6．房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的借款費用怎樣核算，計算企業(yè)所得稅和土地
增值稅對借款費用的處理有何差異？
7．向關(guān)聯(lián)方或其他非金融企業(yè)借款，借款費用如何扣除？
8．集團內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還的會計上應如何處置，稅收上應如何處理，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)
務應如何識別？
9．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大，如何把握合同工、臨
時工、勞務的區(qū)別，他們的稅收待遇有什么不同？
10．購建銷售爛尾樓（在建工程或者在建項目）初始成本如何確認？

四：銷售階段會計核算與稅收風險控制
1．“買一送一”模式下如何確認收入金額，送面積、送家電、送車位、送物
業(yè)等不同銷售模式稅收規(guī)定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否
有個人所得稅的扣繳風險？
2．“以老帶新”銷售模式下如何確認支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個稅？
3．“抵券銷售—— 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認？
4．“買斷、超基價分成、包銷”等各種不同代銷模式下，應如何確認銷售收
入，稅收風險如何把控？
5．“假按揭”“零首付”銷售模式稅收上如何處理？
6．“還本銷售”如何確認收入，企業(yè)的困惑在哪里？
7．“售后回租”的稅收風險分析，同時給您解決方案，讓您不再為回租而煩惱？
8．“售后回購”方式在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅上應如何確認收入？
9．“低價出售、免費返租”應如何進行會計核算與稅務處理？
10．“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售、經(jīng)營，應如何進行會計核算與稅務處理？
11．房地產(chǎn)企業(yè)收取價外費用有哪些稅收風險，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增
值稅關(guān)于價外費用的處理有哪些不同？
12．針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們?nèi)绾握页鲞m
合自己的“正當理由”？
13．房地產(chǎn)企業(yè)主動向買房者退差價款，以此刺激消費者買房。對已經(jīng)簽訂了
購房合同且購房合同已經(jīng)生效的業(yè)主所退的差價，稅收上應如何處置，退
款部分是否還要代扣代繳個人所得稅？
14．以房產(chǎn)抵工程款后，施工方是否可以要求房地產(chǎn)企業(yè)為第三方做按揭貸款
銷售手續(xù)，如果可以房地產(chǎn)公司怎樣進行帳務處理比較合適？

五：竣工清盤階段會計核算與稅收風險控制
1．房地產(chǎn)企業(yè)在交房前后支付的物業(yè)費如何進行成本費用歸集，對稅收有何
影響？
2．稅收與會計之間的成本差異是如何形成的，會計上應如何處置？
3．房地產(chǎn)行業(yè)完工標準如何規(guī)定，對增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有
何影響
4．營改增后進行土地增值稅清算應注意事項，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本如何
確定，是否允許“二次清算”？

‖主講專家‖
楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰(zhàn)工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。教學內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經(jīng)驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學員提出的涉及到建筑、房地產(chǎn)行業(yè)的所有稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡潔、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默；因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。