增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)全程各個(gè)不同階段涉稅業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算與稅收風(fēng)險(xiǎn)防控（楊老師）

‖專題背景‖
營(yíng)改增以后，隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來和金三系統(tǒng)的應(yīng)用，稅收征收管理信息化程度越來越高，對(duì)企業(yè)的自動(dòng)監(jiān)控能力越來越大，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)每個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)際運(yùn)作情況都將一覽無余的暴漏在稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)控系統(tǒng)之下。任何企業(yè)都將不再有“自己的隱私”。因此，從現(xiàn)在起，就要求每一個(gè)企業(yè)及其企業(yè)內(nèi)部的管理人員必須改變理念，從新定位與思考與稅收有關(guān)的每一項(xiàng)工作。各項(xiàng)工作必須抓牢、抓細(xì)，嚴(yán)防因?yàn)橐粫r(shí)的疏忽造成不必要的損失。

該課程是在營(yíng)改增的背景下新開發(fā)的課程。按照土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、組織銷售、竣工清盤全程五個(gè)不同階段進(jìn)行設(shè)計(jì)。重點(diǎn)講解營(yíng)改增后房地產(chǎn)開發(fā)每個(gè)階段具體實(shí)施過程中所涉及的相關(guān)會(huì)計(jì)和稅收問題。比如：拆遷補(bǔ)償、甲供材、合作開發(fā)、PPP項(xiàng)目建設(shè)、關(guān)聯(lián)方借款、統(tǒng)借統(tǒng)還、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)等。

該課題既是一個(gè)納稅籌劃類課題，也是一個(gè)實(shí)操類課題。旨在培養(yǎng)大家在開展以上工作之前樹立良好的稅收意識(shí)，在實(shí)際工作中，練好扎實(shí)的基本功，主動(dòng)防范稅收風(fēng)險(xiǎn)。課程具有一定的高度、深度、難度，適合房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)業(yè)務(wù)主管、專職財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)。也適合大型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)訓(xùn)使用。

‖主講內(nèi)容‖
一：取得土地階段會(huì)計(jì)處理與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計(jì)征契
稅的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定？
2．以接受投資方式取得土地，稅收風(fēng)險(xiǎn)如何掌控，投資雙方的稅收風(fēng)險(xiǎn)在哪里？
3．以收購股權(quán)的方式取得土地會(huì)計(jì)上應(yīng)如何核算，土地成本如何確認(rèn)？
4．以物易物形式取得土地使用權(quán)，應(yīng)如何確認(rèn)土地成本？
5．以“拆一還一”方式取得入地，如何進(jìn)行會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)核算，增值稅、企業(yè)所
得稅、土地增值稅、契稅應(yīng)如何處理？
6．在自己原單位的土地上搞開發(fā)，原土地上被拆除的建筑物應(yīng)如何處置，是
否可以作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除？
7．為取得土地而支付的紅線外支出，會(huì)計(jì)上應(yīng)如何記賬，在計(jì)算所得稅、土
地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理？

二：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段會(huì)計(jì)核算與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)應(yīng)注意哪些稅收問題與節(jié)稅策略？
2．產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，對(duì)企業(yè)銷售、稅收負(fù)擔(dān)會(huì)帶來哪些影響，企業(yè)應(yīng)把
關(guān)注的焦點(diǎn)放在哪里？
3．合作建房模式曾經(jīng)給稅收帶來過那些影響，營(yíng)改增以后這種模式還有多大
的操作必要性和可操作空間？
4．委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，會(huì)給企業(yè)稅收帶來哪些影響，支付設(shè)計(jì)
費(fèi)時(shí)應(yīng)注意哪些問題，一旦處理不當(dāng)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

三：開發(fā)建設(shè)階段會(huì)計(jì)核算與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．營(yíng)銷設(shè)施（售樓部、樣板房）建造費(fèi)會(huì)計(jì)上應(yīng)如何核算，稅收上應(yīng)該如何
處理？
2．地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫會(huì)計(jì)上應(yīng)如何處置，
稅收上應(yīng)如何處理？
3．建設(shè)、銷售精裝房會(huì)計(jì)上應(yīng)如何入賬，稅收上應(yīng)如何處理？
4．甲供材業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)上應(yīng)該如何進(jìn)行賬務(wù)處理，營(yíng)改增前后甲供材業(yè)務(wù)對(duì)稅收
的影響發(fā)生了哪些變化？
5．PPP業(yè)務(wù)項(xiàng)目識(shí)別、會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
6．房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的借款費(fèi)用怎樣核算，計(jì)算企業(yè)所得稅和土地
增值稅對(duì)借款費(fèi)用的處理有何差異？
7．向關(guān)聯(lián)方或其他非金融企業(yè)借款，借款費(fèi)用如何扣除？
8．集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還的會(huì)計(jì)上應(yīng)如何處置，稅收上應(yīng)如何處理，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)
務(wù)應(yīng)如何識(shí)別？
9．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大，如何把握合同工、臨
時(shí)工、勞務(wù)的區(qū)別，他們的稅收待遇有什么不同？
10．購建銷售爛尾樓（在建工程或者在建項(xiàng)目）初始成本如何確認(rèn)？

四：銷售階段會(huì)計(jì)核算與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．“買一送一”模式下如何確認(rèn)收入金額，送面積、送家電、送車位、送物
業(yè)等不同銷售模式稅收規(guī)定有哪些不同，會(huì)計(jì)如何處理，贈(zèng)送的禮品是否
有個(gè)人所得稅的扣繳風(fēng)險(xiǎn)？
2．“以老帶新”銷售模式下如何確認(rèn)支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個(gè)稅？
3．“抵券銷售—— 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認(rèn)？
4．“買斷、超基價(jià)分成、包銷”等各種不同代銷模式下，應(yīng)如何確認(rèn)銷售收
入，稅收風(fēng)險(xiǎn)如何把控？
5．“假按揭”“零首付”銷售模式稅收上如何處理？
6．“還本銷售”如何確認(rèn)收入，企業(yè)的困惑在哪里？
7．“售后回租”的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析，同時(shí)給您解決方案，讓您不再為回租而煩惱？
8．“售后回購”方式在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅上應(yīng)如何確認(rèn)收入？
9．“低價(jià)出售、免費(fèi)返租”應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理？
10．“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售、經(jīng)營(yíng)，應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理？
11．房地產(chǎn)企業(yè)收取價(jià)外費(fèi)用有哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增
值稅關(guān)于價(jià)外費(fèi)用的處理有哪些不同？
12．針對(duì)不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價(jià)格明顯偏低，我們?nèi)绾握页鲞m
合自己的“正當(dāng)理由”？
13．房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)向買房者退差價(jià)款，以此刺激消費(fèi)者買房。對(duì)已經(jīng)簽訂了
購房合同且購房合同已經(jīng)生效的業(yè)主所退的差價(jià)，稅收上應(yīng)如何處置，退
款部分是否還要代扣代繳個(gè)人所得稅？
14．以房產(chǎn)抵工程款后，施工方是否可以要求房地產(chǎn)企業(yè)為第三方做按揭貸款
銷售手續(xù)，如果可以房地產(chǎn)公司怎樣進(jìn)行帳務(wù)處理比較合適？

五：竣工清盤階段會(huì)計(jì)核算與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．房地產(chǎn)企業(yè)在交房前后支付的物業(yè)費(fèi)如何進(jìn)行成本費(fèi)用歸集，對(duì)稅收有何
影響？
2．稅收與會(huì)計(jì)之間的成本差異是如何形成的，會(huì)計(jì)上應(yīng)如何處置？
3．房地產(chǎn)行業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)如何規(guī)定，對(duì)增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有
何影響
4．營(yíng)改增后進(jìn)行土地增值稅清算應(yīng)注意事項(xiàng)，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本如何
確定，是否允許“二次清算”？

‖主講專家‖
楊老師：我國(guó)資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國(guó)家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，多年來，楊老師一直在全國(guó)各地循環(huán)從事房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國(guó)二十九個(gè)省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)（每次培訓(xùn)互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現(xiàn)場(chǎng)解決學(xué)員提出的涉及到建筑、房地產(chǎn)行業(yè)的所有稅收問題）。具有較強(qiáng)的時(shí)效性、實(shí)操性；授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡(jiǎn)潔、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默；因此受到各地學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。