2016年房地產(chǎn)、建安業(yè)營(yíng)改增政策解析報(bào)表填寫(xiě)與會(huì)計(jì)核算專(zhuān)題（楊老師）

‖專(zhuān)題背景‖
2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)正式開(kāi)始征收增值稅。您對(duì)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局及當(dāng)?shù)貒?guó)家稅務(wù)局新近出臺(tái)的一系列關(guān)于建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的增值稅新政策都讀懂了嗎？心中還有那些疑問(wèn)沒(méi)有解決？現(xiàn)在就讓您進(jìn)入增值稅角色您知道該怎樣操作嗎？如果您心里還是覺(jué)得不踏實(shí)，那就請(qǐng)參加本次培訓(xùn)。本次培訓(xùn)，共設(shè)計(jì)四個(gè)重點(diǎn)：
→ 第一，對(duì)“財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅[2016]36號(hào)、43號(hào)、47號(hào)”“國(guó)家稅務(wù)總局公告2016第13號(hào)—19號(hào)、23號(hào)、26號(hào)、27號(hào)”以及各地稅務(wù)局“增值稅落地政策”中的重點(diǎn)、難點(diǎn)、疑點(diǎn)、爭(zhēng)議焦點(diǎn)逐一解析。
→ 第二，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)《增值稅報(bào)表》及附屬資料填報(bào)操作實(shí)務(wù)。
→ 第三，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增值稅全方位會(huì)計(jì)核算操作實(shí)務(wù)。
→ 第四，營(yíng)改增后納稅安排及風(fēng)險(xiǎn)回避。
為解決以上問(wèn)題，讓房地產(chǎn)、建筑企業(yè)真正規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，合法合理節(jié)稅，提升企業(yè)的稅收安全，特舉辦“2016年房地產(chǎn)、建安業(yè)營(yíng)改增政策解析報(bào)表填寫(xiě)及會(huì)計(jì)核算”高級(jí)研修班。本課程，幫助您企業(yè)建立營(yíng)改增思維，落地營(yíng)改增政策，實(shí)現(xiàn)李克強(qiáng)總理的減稅利益。分享稅制改革“紅利”,我司攜手楊老師老師助你完成從“增值稅外行”到“行家”的嬗變，掌握營(yíng)改增減稅的“神器秘笈”，在產(chǎn)業(yè)鏈定價(jià)與戰(zhàn)略決策中“占得先機(jī)”“決勝于千里”。

‖主講專(zhuān)家‖
楊老師：我國(guó)資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國(guó)家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫(xiě)及稅收大要案稽查工作，有深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，多年來(lái)，楊老師一直在全國(guó)各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國(guó)二十九個(gè)省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)（每次培訓(xùn)互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現(xiàn)場(chǎng)解決學(xué)員提出的涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的所有的稅收問(wèn)題）。具有較強(qiáng)的時(shí)效性、實(shí)操性；授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡(jiǎn)捷、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默。因此受到各地學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖
第一部分：營(yíng)改增熱點(diǎn)、難點(diǎn)、疑點(diǎn)、爭(zhēng)議焦點(diǎn)解析
一．與銷(xiāo)項(xiàng)稅額有關(guān)的問(wèn)題：
1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍包括哪些？
2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收辦證費(fèi)、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費(fèi)用是否屬于價(jià)外
費(fèi)用？
3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷(xiāo)售？
4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自行開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷(xiāo)售按什么征稅？
5．以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資是否繳納增值稅？
6．股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的不動(dòng)產(chǎn)是否繳納增值稅？
7．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如何納稅？轉(zhuǎn)租住房應(yīng)如何征稅？
8．出售、出租人防工程、地下停車(chē)位應(yīng)按什么稅目繳納增值稅？
9．在房屋、車(chē)體上發(fā)布廣告如何征收增值稅？
10．出租、出售土地使用權(quán)如何征稅？
11．營(yíng)改增以后繼續(xù)履行舊租賃合同確認(rèn)收入時(shí)應(yīng)按照什么原則確認(rèn)收入？
12．不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)預(yù)收賬款后怎樣確定銷(xiāo)售額？
13．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何征收增值稅？
14．銷(xiāo)售營(yíng)改增以后購(gòu)買(mǎi)的辦公樓應(yīng)怎樣繳納增值稅？
15．允許從銷(xiāo)售額中扣除的土地價(jià)款包括那些，如何計(jì)算，合法扣除憑證有哪些？
16．房地產(chǎn)公司一般納稅人一次購(gòu)地、分期開(kāi)發(fā)的，其土地成本如何分?jǐn)偪鄢?br /> 17．適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否允許扣除土地價(jià)款？
18．一般納稅人開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目以支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)形式以取得開(kāi)發(fā)用地其銷(xiāo)售額如何確認(rèn)？
19．單獨(dú)作價(jià)銷(xiāo)售的配套設(shè)施面積是否可以計(jì)入已銷(xiāo)房地產(chǎn)面積計(jì)算分配土地價(jià)
款？
20．建筑服務(wù)已在營(yíng)改增前完成但按合同規(guī)定收款時(shí)間在營(yíng)改增后的應(yīng)繳納什么
稅？
21．甲供工程銷(xiāo)售額中是否包括甲供材料？分包額中包含什么?
22．以貨幣資金投資收取的固定利潤(rùn)或者保底利潤(rùn)是否需要繳納增值稅？
23．實(shí)際操作中集團(tuán)拍地后，交給子公司開(kāi)發(fā)是否應(yīng)該視同銷(xiāo)售征收增值稅？
24．地稅發(fā)票可繼續(xù)使用至2016年6月30日，在5—6月之間開(kāi)具的營(yíng)業(yè)稅發(fā)
票應(yīng)如何交稅？

二．與進(jìn)項(xiàng)稅額有關(guān)的問(wèn)題：
1．營(yíng)改增以后按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？
2．不得抵扣的固定資產(chǎn)發(fā)生用途改變用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目，如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
3．企業(yè)既有簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，又有一般計(jì)稅項(xiàng)目，營(yíng)改增后購(gòu)進(jìn)辦公用不動(dòng)產(chǎn)，能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
4．房屋建筑物的改建支出進(jìn)項(xiàng)稅如何扣除？
5．從簡(jiǎn)易計(jì)稅納稅人購(gòu)買(mǎi)商品混凝土能否開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票，如果能開(kāi)的話(huà)稅率是多少？
6．針對(duì)混合銷(xiāo)售施工業(yè)務(wù)應(yīng)如何取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票？
7．售樓處、樣板間被拆除之后，其對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅是否允許扣除？　
8．酒店住宿無(wú)償提供餐飲進(jìn)項(xiàng)發(fā)票應(yīng)如何取得？
9．企業(yè)食堂購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品能否計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
10．營(yíng)改增前項(xiàng)目已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅營(yíng)改增后取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票是否允許抵扣？
11．營(yíng)改增后企業(yè)取得勞保用品進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，能否按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
12．試點(diǎn)納稅人5月1日之前發(fā)生的購(gòu)進(jìn)貨物業(yè)務(wù)，在5月1日之后取得進(jìn)項(xiàng)稅
發(fā)票，是否可按規(guī)定認(rèn)證抵扣？
13．企業(yè)自建房屋用于集體福利（職工澡堂），是視同銷(xiāo)售還是進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出？
14．融資性售后回租業(yè)務(wù)支付的“租金”能否作進(jìn)項(xiàng)稅扣除？
15．哪些情形無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票？

三．與新老項(xiàng)目劃分有關(guān)的問(wèn)題：
1．建筑工程、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新老項(xiàng)目如何確定？
2．建筑工程涉及總分包業(yè)務(wù)的新老項(xiàng)目如何劃分？
3．總承包合同約定開(kāi)工日期在5月1日之前，但實(shí)際開(kāi)工在5月1日以后，該
項(xiàng)目是否屬于營(yíng)改增政策所稱(chēng)“老項(xiàng)目”？
4．老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，新老項(xiàng)目需要分別備案嗎？

四．簡(jiǎn)易計(jì)稅與一般計(jì)稅的適用：
1．一般納稅人發(fā)生哪些應(yīng)稅行為可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法
是否需要到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行備案？
2．一般納稅人是否允許同時(shí)運(yùn)用一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？
3．一般納稅人一旦選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅是否允許變更為一般計(jì)稅方法計(jì)
稅？
4．多個(gè)老項(xiàng)目是否可以部分選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅部分選擇一般計(jì)稅？
5．同一《施工許可證》下的不同房產(chǎn)，可否分別選擇簡(jiǎn)易征收和一般計(jì)稅方法？
6．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自行開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)用于出租，是否可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅？
7．營(yíng)改增前開(kāi)工的在建工程，營(yíng)改增以后完工用于出租是否可以簡(jiǎn)易計(jì)稅？
8．轉(zhuǎn)租房產(chǎn)是否允許選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅？
9．無(wú)《施工許可證》、《工程承包合同》或合同未約定開(kāi)工日期的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否
可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？
10．建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在選擇征收方式時(shí)是否需要備案？

五．與發(fā)票開(kāi)具有關(guān)的問(wèn)題：
1．適用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅專(zhuān)用發(fā)票在哪里開(kāi)具？
2．老項(xiàng)目在營(yíng)改增之前收款交稅，之后開(kāi)票應(yīng)開(kāi)具地稅發(fā)票還是國(guó)稅發(fā)票？
3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式的，按照預(yù)售面積開(kāi)具發(fā)票后，在交房時(shí)對(duì)面
積差需要補(bǔ)開(kāi)、重開(kāi)或開(kāi)紅票沖減的如何開(kāi)具發(fā)票和計(jì)稅？
4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司跨區(qū)縣從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，營(yíng)改增后應(yīng)在哪里申請(qǐng)辦理
防偽稅控設(shè)備及領(lǐng)用發(fā)票？
5．提供建筑服務(wù)在哪里開(kāi)具增值稅發(fā)票？
6．跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的建筑企業(yè)，如何使用發(fā)票，是總公司開(kāi)具，還是憑外經(jīng)證到營(yíng)
業(yè)發(fā)生地國(guó)稅機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票？
7．5.1后收取5.1前進(jìn)度款及其質(zhì)保金應(yīng)征收什么稅，如何開(kāi)具發(fā)票？
8．建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)老項(xiàng)目選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅是否可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票？
9．提供租賃服務(wù)，采取預(yù)收款方式，五月之后可否對(duì)四月份的該部分應(yīng)稅收入
開(kāi)具國(guó)稅增值稅專(zhuān)用發(fā)票？
10．分公司跨縣出租總公司財(cái)產(chǎn)由誰(shuí)開(kāi)票？
11．地稅機(jī)關(guān)代開(kāi)的增值稅發(fā)票有哪些？

六．與征收管理有關(guān)的問(wèn)題：
1．納稅人年?duì)I業(yè)額達(dá)到500萬(wàn)元以上的是否必須辦理一般納稅人登記？
2．建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)納稅人跨縣（市、區(qū)）項(xiàng)目應(yīng)該如何辦理稅務(wù)登記，是否
需要就地辦理應(yīng)該增手續(xù)？
3．建筑業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)具體納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)如何把握？
4．2016年4月份預(yù)收5月份房租納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定，應(yīng)征收什么稅？
5．按施工進(jìn)度確認(rèn)的收入，與按合同約定收款時(shí)間不一致時(shí)，按照哪一個(gè)時(shí)間確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？
6．跨縣市提供建筑服務(wù)、出租不動(dòng)產(chǎn)，以預(yù)收款方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)在哪里預(yù)繳稅
款，在哪里進(jìn)行納稅申報(bào)？
7．跨縣（市、區(qū)）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅？
8．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅留抵稅額是否可以抵減預(yù)繳稅款？
9．試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增
試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，怎么辦理退稅手續(xù)？
10．營(yíng)改增后建筑勞務(wù)適用稅率和征收率分別是多少？
11．不征收增值稅項(xiàng)目包括哪些？
12．營(yíng)業(yè)稅減免稅政策在營(yíng)改增后是否全部延續(xù)執(zhí)行？

七．與物業(yè)公司業(yè)務(wù)有關(guān)的問(wèn)題：
1．物業(yè)公司一次性收取一年物業(yè)費(fèi)如何確認(rèn)應(yīng)稅銷(xiāo)售額？
2．物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)應(yīng)如何開(kāi)票？
3．物業(yè)管理公司收取水電費(fèi)應(yīng)如何征稅？
4．物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票嗎？
5．物業(yè)公司代開(kāi)發(fā)商管理的房屋租賃，產(chǎn)權(quán)不屬于物業(yè)公司發(fā)票應(yīng)由誰(shuí)開(kāi)具？

第二部分：增值稅報(bào)表填寫(xiě)
一．一般納稅人《納稅申報(bào)表》及八個(gè)附表填寫(xiě)要點(diǎn)。
二．以房地產(chǎn)企業(yè)為例講解“上期留抵稅額不須掛賬”的一般納稅人《增值稅納稅申報(bào)表》及其附列資料填寫(xiě)實(shí)務(wù)。
三．以建筑企業(yè)為例講解“上期留抵稅額按規(guī)定須掛賬”的一般納稅人《增值稅納稅申報(bào)表》及其附列資料填寫(xiě)實(shí)務(wù)。
四．小規(guī)模納稅人《納稅申報(bào)表》及附表的填寫(xiě)要點(diǎn)。
五．小規(guī)模納稅人報(bào)表及附列資料填寫(xiě)實(shí)務(wù)。
六．《增值稅預(yù)繳稅款表》填寫(xiě)要點(diǎn)。

第三部分：增值稅會(huì)計(jì)核算
一．增值稅“會(huì)計(jì)科目”暨“帳套”的設(shè)置
二．一般納稅人增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)
1．以“一次性全額收款”方式銷(xiāo)售現(xiàn)房銷(xiāo)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算
2．以“按揭貸款”方式銷(xiāo)售期房銷(xiāo)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算
3．以“委托代銷(xiāo)”方式銷(xiāo)售期房銷(xiāo)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算
4．建筑業(yè)采取分期收款方式銷(xiāo)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算
5．折扣銷(xiāo)售、銷(xiāo)售折扣、銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)貨退回業(yè)務(wù)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算
6．以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取土地等其他資產(chǎn)的銷(xiāo)項(xiàng)稅會(huì)計(jì)核算
7．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作分配給股東或者投資者業(yè)務(wù)銷(xiāo)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算
8．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于福利、獎(jiǎng)勵(lì)銷(xiāo)項(xiàng)稅額會(huì)計(jì)核算
9．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)償贈(zèng)送他人業(yè)務(wù)銷(xiāo)項(xiàng)稅額會(huì)計(jì)核算
10．采取預(yù)收賬款方式銷(xiāo)售期房預(yù)交稅款的會(huì)計(jì)核算
11．房地產(chǎn)企業(yè)差額納稅扣減增值稅的會(huì)計(jì)核算

三．一般納稅人增值稅進(jìn)項(xiàng)稅會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)
1．購(gòu)進(jìn)貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)、接受應(yīng)稅服務(wù)、購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算
2．輔導(dǎo)期一般納稅人增值稅抵扣的會(huì)計(jì)處核算
3．初次購(gòu)進(jìn)稅控設(shè)備及后期技術(shù)維護(hù)進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算
4．購(gòu)進(jìn)貨物用于集體福利應(yīng)稅項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的會(huì)計(jì)核算
5．購(gòu)進(jìn)貨物本身發(fā)生非正常損失進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的會(huì)計(jì)核算
6．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生非正常損失進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的會(huì)計(jì)核算

四．增值稅繳納和退還的會(huì)計(jì)核算
五．一般納稅人匯總納稅的會(huì)計(jì)核算
六．增值稅納稅檢查調(diào)整的會(huì)計(jì)核算
七．簡(jiǎn)易征收及小規(guī)模納稅人會(huì)計(jì)核算

第四部分：科學(xué)實(shí)施納稅安排，有力管控納稅風(fēng)險(xiǎn)。
一．科學(xué)進(jìn)行稅負(fù)測(cè)試，合理選擇一般計(jì)稅與建議計(jì)稅方法。
二．充分認(rèn)識(shí)到甲供材對(duì)甲乙雙方造成的實(shí)際影響，利用市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行博弈。
三．利用必要的重組規(guī)避、轉(zhuǎn)嫁因發(fā)生混合銷(xiāo)售業(yè)務(wù)造成的不合理的稅收負(fù)擔(dān)。
四．調(diào)整“拆遷補(bǔ)償”戰(zhàn)略合理規(guī)避不必要的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
五．改變用人戰(zhàn)略，調(diào)整進(jìn)項(xiàng)稅額扣除結(jié)構(gòu)。
六．科學(xué)預(yù)判營(yíng)改增對(duì)“政府與社會(huì)資本合作（PPP）”影響，增強(qiáng)思考的前瞻性。

第五部分：專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)答疑互動(dòng)，解答學(xué)員營(yíng)改增疑難問(wèn)題。