房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增疑難問題處理與稅收安排實(shí)務(wù)（劉老師）

‖專題背景‖
全面推開營改增試點(diǎn)是當(dāng)前推動(dòng)結(jié)構(gòu)性改革尤其是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容，是實(shí)施積極財(cái)政政策的重大減稅措施。李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中鄭重宣布“從5月1日起，將營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。”
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)），總結(jié)了前四年?duì)I改增的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，分四個(gè)附件設(shè)計(jì)了今后所有行業(yè)營改增的具體政策，新文件不但對(duì)四大行業(yè)納稅影響巨大，而且，對(duì)原增值稅一般納稅人也會(huì)加大進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。為落實(shí)上述文件，稅務(wù)總局制定了一系列文件連續(xù)發(fā)布。
營改增是我國經(jīng)濟(jì)生活中的一件大事，涉及每個(gè)企業(yè)，也涉及到企業(yè)的各個(gè)部門和全體員工，為貫徹財(cái)政部和稅務(wù)總局的營改增文件，持續(xù)抓好納稅人培訓(xùn)，從6月份開始，我們準(zhǔn)備分行業(yè)、分類別、分級(jí)別再組織幾次大規(guī)模的政策和業(yè)務(wù)操作深度培訓(xùn)，與其他培訓(xùn)機(jī)構(gòu)不同的是，我們把營改增政策解讀進(jìn)一步延伸到增值稅會(huì)計(jì)核算與納稅申報(bào)表的填報(bào)，確保全面營改增工作的順利開展！

‖主講專家‖
劉老師：我國著名財(cái)稅專家，高級(jí)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師。金旭紅公司高級(jí)稅務(wù)講師，現(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院客座教授，財(cái)政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授。長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累。曾經(jīng)參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對(duì)企業(yè)所得稅法有獨(dú)到的見解，被譽(yù)為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。
出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》（第4版）、《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作難題精解》和《土地增值稅清算大成》（第3版）等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅實(shí)務(wù)專著。
幾年來，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國城市建筑協(xié)會(huì)等單位主辦的研討會(huì)上作專題講座，長期擔(dān)任中央直屬機(jī)關(guān)高級(jí)會(huì)計(jì)師繼續(xù)教育的主講教師，為中國建筑集團(tuán)、中國鐵建集團(tuán)、和記黃埔集團(tuán)、大連億達(dá)集團(tuán)、冠城大通等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問。
講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》、《房地產(chǎn)建安業(yè)營改增疑難問題處理與稅收安排實(shí)務(wù)》《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與疑難問題解答》、《稅制改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》、《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳》等專題。學(xué)員普遍反映：通過講座的學(xué)習(xí)提高了對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理解，擴(kuò)展了稅收法規(guī)知識(shí)，增強(qiáng)了納稅意識(shí)，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕了稅收負(fù)擔(dān)，提高了經(jīng)濟(jì)效益。

‖課程收益‖
◇ 掌握增值稅計(jì)算和稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁方法 ◇ 識(shí)別了解銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅的要點(diǎn)
◇ 認(rèn)識(shí)增值稅發(fā)票管理的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) ◇ 提高增值稅會(huì)計(jì)核算與申報(bào)技能
◇ 揭示營改增政策難點(diǎn)疑點(diǎn)和重點(diǎn) ◇ 熟悉企業(yè)營改增后管理應(yīng)對(duì)方向

‖主講內(nèi)容‖
一．營改增的基本規(guī)定
1．增值稅的稅率、征收率與應(yīng)納稅額的計(jì)算
⑴ 增值稅的稅率與征收率
⑵ 應(yīng)納稅額計(jì)算的一般性規(guī)定
⑶ 應(yīng)納稅額的一般計(jì)稅方法
⑷ 應(yīng)納稅額的計(jì)算簡易計(jì)稅方法
2．增值稅的納稅時(shí)點(diǎn)
⑴ 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間
⑵ 增值稅的納稅時(shí)限
3．房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售與銷售的節(jié)點(diǎn)

二．增值稅的會(huì)計(jì)核算
1．會(huì)計(jì)科目設(shè)施
⑴ 會(huì)計(jì)科目設(shè)計(jì)的原則
⑵ 小規(guī)模納稅人的會(huì)計(jì)科目設(shè)置
⑶ 一般納稅人的會(huì)計(jì)科目設(shè)置
2．主要賬務(wù)處理
⑴ 一般計(jì)稅方法的賬務(wù)處理
⑵ 簡易計(jì)稅方法的賬務(wù)處理

三．營改增熱點(diǎn)問題解析
1．銷項(xiàng)稅額
⑴ 銷項(xiàng)稅額的計(jì)算及會(huì)計(jì)處理
⑵ 含稅銷售額換算成不含稅銷售額
⑶ 建筑業(yè)簡易計(jì)稅辦法銷售額的確定
⑷ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計(jì)稅方法銷售額的確定
2．進(jìn)項(xiàng)稅額
⑴ 進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣條件
⑵ 增值稅的扣稅憑證
⑶ 路、橋、閘通行費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣
⑷ 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額
⑸ 進(jìn)項(xiàng)稅額遞延抵扣的規(guī)定
⑹ 不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額遞延抵扣的計(jì)算與賬務(wù)處理
3．銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅的規(guī)定
⑴ 所有一般納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)
⑵ 小規(guī)模納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)
⑶ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目
① 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目
② 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目
③ 預(yù)售與銷售的節(jié)點(diǎn)
④ 如何巧用財(cái)政性資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)
⑤ 土地價(jià)款從銷售額中扣除的技巧與發(fā)票開具、賬務(wù)處理？
⑷ 個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房如何納稅
⑸ 其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)如何納稅
4．銷售建筑服務(wù)繳納增值稅的規(guī)定
⑴ 清包工方式銷售建筑服務(wù)
⑵ 甲供工程銷售建筑服務(wù)
⑶ 一般納稅人銷售建筑服務(wù)計(jì)稅方法的選擇
⑷ 小規(guī)模納稅人銷售建筑服務(wù)如何計(jì)算增值稅
⑸ PPP項(xiàng)目銷售額的確定
⑹ EPC工程總承包及其納稅
5．不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅的規(guī)定
⑴ 一般納稅人出租營改增前取得的不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅方法的選擇
⑵ 一般納稅人出租營改增后取得的不動(dòng)產(chǎn)增值稅的預(yù)交和申報(bào)
⑶ 一般納稅人收取高速公路的車輛通行費(fèi)增值稅的繳納
⑷ 小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅的繳納
⑸ 其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅的繳納及稅收優(yōu)惠
6．一般納稅人銷售自己使用過的營改增之前取得的固定資產(chǎn)如何繳納增值稅。
7．銷售額的確定
⑴ 銷售額的確定
⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)選擇一般計(jì)稅方法銷售額的計(jì)算
⑶ 銷售額以人民幣計(jì)量
⑷ 兼營、混合銷售銷售額的確定
⑸ 商業(yè)折扣的處理
⑹ 銷售退回、銷售折讓、銷售中止增值稅的處理
⑺ 核定銷售額的要件及方法
⑻ 試點(diǎn)前發(fā)生的營業(yè)稅業(yè)務(wù)的處理
8．增值稅發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)管控
⑴ 增值稅發(fā)票的初始發(fā)行
⑵ 增值稅發(fā)票的領(lǐng)購和管理
⑶ 增值稅發(fā)票的開具
⑷ 增值稅發(fā)票的的認(rèn)證、申報(bào)和抵扣
⑸ 丟失增值稅發(fā)票的處理
⑹ 增值稅發(fā)票的繳銷
9．增值稅的納稅地點(diǎn)
10．增值稅的征收管理
⑴ 增值稅的免稅項(xiàng)目
⑵ 增值稅的不征收項(xiàng)目
⑶ 增值稅的起征點(diǎn)
⑷ 營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)

四．“營改增”過程中企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理
1．分支機(jī)構(gòu)設(shè)置由“母子公司”模式向“總分公司”模式轉(zhuǎn)換
2．實(shí)行公司集中管理模式
3．“營改增”稅制下項(xiàng)目工程發(fā)包的管理
4．清包工、甲供工程物資供應(yīng)的管理
5．建設(shè)項(xiàng)目出包合同的管理
6．“營改增”后工程預(yù)算、決算的管理
7．“營改增”后財(cái)稅管理體制再造
8．取得土地使用權(quán)增值稅的稅收安排
9．房地產(chǎn)開發(fā)流程的再造

五．增值稅申報(bào)表的填報(bào)
1．預(yù)交稅款申報(bào)表
2．一般納稅人主表
3．一般納稅人八個(gè)附表
4．小規(guī)模申報(bào)