建筑與房地產開發(fā)企業(yè)營改增政策解讀與實務操作指南專題班（董老師）

‖專題背景‖
隨著財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）文件的下發(fā)，全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點工作已經進入實質性實施階段。從5月1日起將全面實施營改增，試點范圍將擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)及生活服務業(yè)。
建筑與房地產企業(yè)營改增的全面實施，將會給企業(yè)納稅管理帶來巨大的變化，不僅僅是稅種發(fā)生變化，納稅人身份、納稅地點、稅額計算、納稅申報、會計核算、稅收征管模式和環(huán)境、供應商管理、發(fā)票管理、工程承包模式的選擇等諸方面都將發(fā)生重大變化。如何準確把握這些變化，提前做好各項準備工作，提出應對措施 ，規(guī)避風險，合理籌劃是每個建筑與房地產企業(yè)都必須面臨的問題。
為了幫助房地產企業(yè)準確理解和把握營改增方案的核心內容，解決實際操作中的難點疑點問題，有效防范和控制涉稅風險，實現理性納稅籌劃，順利平穩(wěn)渡過營改增過渡期，提高企業(yè)經濟效益，特邀稅務專家董老師為您現場剖析建筑與房地產企業(yè)營改增政策精髓、解析實務操作中的難點問題，分享過渡期應對技巧，為規(guī)避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助。全程實戰(zhàn)案例分享，接地氣、重實效，讓我們和您共同攜手！準確認識、坦然面對，開啟您的建筑與房地產業(yè)“營改增”之旅！讓您不虛此行！

‖主講專家‖董老師：中國注冊會計師，注冊稅務師，律師。多年從事財稅方面的理論研究與實踐。研究領域有：稅收理論與實務、會計準則、企業(yè)內部控制等。董老師是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和資深財稅顧問，現任“致通振業(yè)“5A級財稅連鎖機構首席稅務顧問、某大型國企培訓中心首席培訓師、房地產企業(yè)管理教育網特聘講師。董老師先后在北京、上海、深圳、南京、成都、貴陽、濟南等40多個城市舉辦過上百次房地產和建安業(yè)財稅專題講座與研討，培訓過知名房地產企業(yè)上千家，并兼任數十家房地產公司的稅務顧問，為多家大型集團企業(yè)進行納稅風險診斷和財務內控診斷，為企業(yè)成功地進行稅收籌劃,并創(chuàng)造了巨大的經濟效益。講課由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評！

‖熱點關注‖
關注熱點——為什么營改增？這是22年前稅制改革的最后一步。什么是增值稅？您了解增值稅的特點、核算方法和專用發(fā)票嗎？營業(yè)稅與增值稅的財務核算有何不同？復雜還是簡單？
抓住焦點——稅率和稅負率！您對稅負率的認識有多少？稅務局為什么總是拿稅負率說事？有依據嗎？您對稅收流失率了解多少？
剖析難點——土地？人工？存量房？土地增值稅？
‖課程收益‖通過學習使學員掌握增值稅的基本政策和核算，如何準確核算銷項稅額與進項稅額，稅收優(yōu)惠政策,增值稅會計核算等業(yè)務知識，為到來的營改增做好準備。

‖主講內容‖
一．營改增對建筑與房地產企業(yè)的影響及應對策略
1．營改增后建筑與房地產企業(yè)面臨的最大稅收難點問題是什么？
2．企業(yè)如何運用五部控制法化解營改增納稅風險？

二．建筑與房地產企業(yè)增值稅納稅人和扣繳義務人
1．營改增納稅義務人如何確定？
2．營改增納稅人的類型與認定條件是什么？
3．扣繳義務人的規(guī)定及風險防范
4．增值稅納稅人身份是否具有可選擇性？
5．沒有取得銷售額前是否可以認定為一般納稅人?
6．工程掛靠經營如何確定納稅人? 營改增后的最大風險是什么?如何規(guī)避？

三．建筑與房地產企業(yè)增值稅的應稅范圍及稅率
1．建筑與房地產企業(yè)增值稅應稅范圍如何規(guī)定？
2．建筑與房地產企業(yè)哪些行為屬于視同銷售行為應繳納增值稅？
3．土地或不動產投資是否繳納增值稅?
4．轉讓股權是否繳納增值稅?
5．100%同一控制企業(yè)間土地房屋權屬劃轉如何繳納增值稅？
6．建筑與房地產企業(yè)稅率與征收率是如何規(guī)定的？
7．建筑與房地產企業(yè)稅率及征收率各自的適用條件是什么？
8．混合銷售和兼營的稅率適用有何重大變化？

四．建筑與房地產企業(yè)增值稅應納稅額和計稅方法
1．什么是一般計稅方法和簡易計稅方法？
2．計稅方法如何選擇？建筑企業(yè)一般納稅人可否選擇簡易辦法計稅？
3．小規(guī)模納稅人期間，一次性銷售額超過認定標準時，如何適用稅率？
4．案例分析

五．建筑與房地產企業(yè)銷售額的確定
1．建筑與房地產企業(yè)應稅銷售額如何確定？房地產企業(yè)支付土地出讓金如何納稅處理？土地出讓金返還如何處理？
2．清包工建筑工程和甲供工程在銷售額的確定上營改增前后有何重大變化？對建筑和房地產公司有何影響？
3．混合銷售與兼營概念的重大變化對銷售額確定有哪些影響？
4．建筑與房地產企業(yè)視同銷售銷售額如何確認？房地產企業(yè)“買一贈一”是否視
同銷售繳納增值稅？是否屬于混合銷售？
5．代為政府的收取的款項可否從銷售額中減掉?
6．折扣銷售的銷售額如何確認？
7．建筑公司包分包工程如何確認銷售額？
8．建筑公司跨期工程如何確認銷售額？
9．出租的不動產免租期內如何確認銷售額?
10．隨房贈送物業(yè)管理費如何確認銷售額?

六．建筑與房地產企業(yè)進項稅額抵扣
1．準予抵扣的進項稅額的范圍及扣除憑證
2．不能抵扣進項的具體規(guī)定
3．土地出讓金、市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費可否作為房地產企業(yè)的進項扣除？
4．借款利息可否抵扣進項稅?融資相關的手續(xù)費、咨詢費等是否可以抵扣進項？
5．房地產開發(fā)企業(yè)甲供材如何抵扣進項稅額？
6．混合銷售業(yè)務營改增后如何開具發(fā)票和抵扣進項稅額？
7．房開企業(yè)成片取得土地，分期開發(fā),如何抵扣?
8．買房送家電，房開企業(yè)購家電可以抵扣進項，售房按銷售不動產繳納增值稅嗎？
9．境外設計費、策劃費的如何抵扣處理？
10．購進苗圃可否按外購農產品計算抵扣進項稅額？
11．施工臨時用水、用電的如何抵扣處理？
12．以土地使用權、不動產、機器設備作價出資的情況，是否可以抵扣進項稅額？
13．支付的勞務派遣費能否抵扣進項稅?
14．差旅費可否抵扣進項？
15．從適用簡易辦法計稅的一般納稅人購進貨物或勞務可否取得增值稅進項發(fā)票？
16．企業(yè)購買不動產可否抵扣進項？抵扣方法有何特殊規(guī)定？
17．發(fā)票風險如何管控？

七．建筑與房地產企業(yè)納稅地點及納稅義務發(fā)生時間
1．營改增后建筑與房地產企業(yè)納稅地點的規(guī)定有何重大變化？對建筑企業(yè)掛靠
經營有何影響？
2．房地產企業(yè)跨區(qū)項目納稅地點如何確定？如何開具專用發(fā)票？
3．建筑公司異地施工項目的納稅地點如何確定？如何開具專用發(fā)票？
4．建筑與房地產企業(yè)納稅義務發(fā)生時間如何確定？何時開具發(fā)票？
5．房開企業(yè)收到定金、首付款、現金分期收款如何開具發(fā)票？
6．建筑公司分期結算如何確定納稅義務發(fā)生時間？
7．在預征地繳納稅款大于在機構所在地計算的實際稅款如何處理？

八．建筑與房地產企業(yè)營改增政策的銜接
1．過渡期政策的總體原則是什么？
2．新老項目如何界定？
3．房地產老項目如何納稅？
4．建筑工程老項目如何納稅？
5．銷售營改增前取得的非自建不動產如何納稅？
6．將營改增前取得的不動產對外出租如何納稅？
7．如何選擇適用一般計稅方法還是簡易計稅方法？
8．如果營改增后交房時有面積差，需要退房款，而這部分房款已經繳納營業(yè)稅了該如何處理？
9．未付款的建材能否等到營改增之后取得專用發(fā)票抵扣進項稅?
10．營改增前簽訂的合同是否需要修改？哪些條款需要增加？

九．建筑與房地產企業(yè)會計處理與納稅申報
1．會計科目設置
2．建筑企業(yè)主要帳務處理案例分析
3．房地產企業(yè)主要帳務處理案例分析
4．納稅申報及征收管理