建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”新政解讀與疑難問題處理專題培訓(xùn)（楊老師）

‖專題背景‖     
C2016年3月5日，財(cái)政部長樓繼偉在參加“兩會(huì)”接受央視記者采訪時(shí)已經(jīng)明確表示，今年5月1日，將在全國全面實(shí)施營改增。營改增以后，將對(duì)現(xiàn)行建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的一些主要業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響。無庸置疑，本次培訓(xùn)目的就是為了引領(lǐng)大家去積極地應(yīng)對(duì)即將到來的營改增。
C您知道本次營改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)主要業(yè)務(wù)將產(chǎn)生哪些影響嗎？您知道在新老交替時(shí)期相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)如何處理嗎？您知道進(jìn)入增值稅時(shí)代應(yīng)做好哪些長遠(yuǎn)打算嗎？本次培訓(xùn)，將結(jié)合“財(cái)政部、國家稅務(wù)總局即將出臺(tái)的關(guān)于建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的新文件”，重點(diǎn)講解建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅收新政和營改增后建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)、難點(diǎn)問題的處理。希望通過此次培訓(xùn)，盡量減少過渡期給大家?guī)淼膿p失，讓大家盡快步入增值稅管理的正?；?、規(guī)范化的軌道。此課程，問題集中、重點(diǎn)突出，具有較強(qiáng)的前瞻性和實(shí)操性，適合從事建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)老板、財(cái)務(wù)總監(jiān)，以及所有從事財(cái)務(wù)、稅收管理工作的人員商研與學(xué)習(xí)。

‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十九個(gè)省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動(dòng)（每次培訓(xùn)互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現(xiàn)場解決學(xué)員提出的涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的所有的稅收問題）。具有較強(qiáng)的時(shí)效性、實(shí)操性；授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡捷、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默。因此受到各地學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖
一：營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)主要涉稅業(yè)務(wù)調(diào)整與變更
1．營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)是否允許有小規(guī)模納稅人出現(xiàn)，如果允許的話，小規(guī)模納稅人與一般納稅人將按照什么標(biāo)準(zhǔn)來劃分？
2．營改增后，我國的增值稅稅率將分為幾檔，其中建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)土地使用權(quán)、金融保險(xiǎn)業(yè)的稅率將是多少？
3．營改增后，企業(yè)一旦發(fā)生“混業(yè)經(jīng)營”行為，應(yīng)如何選擇適用增值稅稅率？
4．營改增后，銷售營改增以前建造的房屋是否允許采取“簡易征收”的方法征稅如
果允許的話，征收率是如何規(guī)定的？
5．營改增后，新舊房屋如何劃分，舊房屋是征收增值稅還是征收營業(yè)稅？營改增之
前發(fā)生的業(yè)務(wù)一旦發(fā)生退貨，應(yīng)如何進(jìn)行處置？
6．營改增后，如果建筑安裝、銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅的實(shí)際稅負(fù)大于原來的營業(yè)稅實(shí)際
稅負(fù)，是否能夠適用“超稅負(fù)返還、即征即退”政策？
7．營改增后，發(fā)現(xiàn)營改增前還有沒來得及開具的發(fā)票應(yīng)該如何進(jìn)行處置？
8．營改增后，企業(yè)存有在營改增以前取得的增值稅專用發(fā)票能否作進(jìn)項(xiàng)稅額扣除？
9．建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增以前，企業(yè)帳面增值稅“期末留抵稅額”，在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增增后應(yīng)如何處置？
10．營改增后，建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的銷售收入將如何確認(rèn)，一旦發(fā)生價(jià)外費(fèi)用、折扣銷售、銷售折扣、銷售折讓、銷售退回、應(yīng)稅服務(wù)中止、服務(wù)返利等情形應(yīng)如何處置？
11．營改增前，企業(yè)以土地、房屋對(duì)外投資，不征營業(yè)稅，營改增以后這一政策還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，繼續(xù)不征增值稅嗎？再以這種手段進(jìn)行納稅籌劃處置房地產(chǎn)其意義和可能性還會(huì)有多大？
12．營改增后，“拆一還一”房屋是否還按照成本價(jià)征稅，如果按照成本價(jià)征稅，發(fā)票如何開具，是否會(huì)對(duì)企業(yè)所得稅、土地增值收入的確認(rèn)造成不良影響？
13．精裝房一般增值空間都比較大，營改增后是否需要調(diào)整思路，盡量縮減精裝房的建筑比例？
14．營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)可以扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額有那些，不得扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額有哪些，進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額扣除時(shí)需提供哪些扣稅憑證，對(duì)不允許扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)進(jìn)行怎樣的處理？
15．營改增后，與“取得土地使用權(quán)有關(guān)的支出”將不允許做進(jìn)項(xiàng)稅額扣除，哪種做法可以實(shí)現(xiàn)土地成本向開發(fā)成本的轉(zhuǎn)移，變相加大增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的扣除？
16．營改增后，與“取得土地使用權(quán)有關(guān)的支出”將不允許做進(jìn)項(xiàng)稅額扣除，房地產(chǎn)企業(yè)的“拆遷補(bǔ)償”工作應(yīng)做出哪些戰(zhàn)略調(diào)整？
17．營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)采取“多種業(yè)態(tài)”經(jīng)營，轉(zhuǎn)做自有資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品，進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)如何扣除？
18．營改增后，土地增值稅會(huì)不會(huì)馬上停征，如果不會(huì)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，增值稅稅金是否允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除，按照大部分地區(qū)現(xiàn)行規(guī)定，企業(yè)取得政府補(bǔ)助款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)沖減“開發(fā)成本”，營改增以后，如果再遇到這種問題應(yīng)如何處理？
19．營改增后，企業(yè)發(fā)生的紅線外建設(shè)支出所對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額是否允許扣除？
20．營改增后，很容易出現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)前期進(jìn)項(xiàng)稅額較大、銷項(xiàng)稅額較小，而后期進(jìn)項(xiàng)稅額較小、銷項(xiàng)稅額較大的情況，一旦發(fā)生這種情況需要采用特定的辦法進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整嗎？
21．增值稅是價(jià)外稅，營改增后，施工企業(yè)的工程造價(jià)內(nèi)還會(huì)包含增值稅嗎？
22．營改增后，是否還允許搞“甲供材”，如果允許的話甲供材部分是否還應(yīng)作為施工企業(yè)的營業(yè)額？甲供材的存在會(huì)對(duì)雙方的稅賦產(chǎn)生哪些影響？
23．營改增后，企業(yè)直接支付的人工費(fèi)將不允許做進(jìn)項(xiàng)稅額扣除，通過何種手段可以變相讓“人工費(fèi)用”支出同樣可以獲得進(jìn)項(xiàng)稅額扣除？
24．營改增后，企業(yè)為進(jìn)行房屋開發(fā)發(fā)生的借款費(fèi)用，是否允許做進(jìn)項(xiàng)稅額扣除，如果允許的話，資本化的借款費(fèi)用與費(fèi)用化的借款費(fèi)用，在進(jìn)項(xiàng)稅額的扣除上有什么區(qū)別嗎？
25．營改增后，企業(yè)向個(gè)人借款，支付的借款費(fèi)用是否允許作進(jìn)項(xiàng)稅額扣除，允許的話應(yīng)按照怎樣的方法進(jìn)行扣除？
26．營改增后，企業(yè)發(fā)生關(guān)聯(lián)方借款、統(tǒng)借統(tǒng)還借款，重復(fù)繳稅的難題是否能夠得到有效破解，是否能夠取得符合要求的支付憑證？

二：營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)票的調(diào)整與變更
1．使用增值稅發(fā)票之前必須做好哪些準(zhǔn)備工作？
2．在新版增值稅發(fā)票系統(tǒng)下，應(yīng)如何管理和使用增值稅發(fā)票？ 
 
三：營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)重要會(huì)計(jì)核算事項(xiàng)的調(diào)整與變更
1．“一次性全額收款”方式下銷項(xiàng)稅額的核算
2．“按揭貸款”方式下銷項(xiàng)稅額的核算
3．“分期收款”方式下銷項(xiàng)稅額的核算
4．“委托代銷”方式下銷項(xiàng)稅額的核算
5．折扣銷售、銷售折扣、銷售者折讓、銷貨退回業(yè)務(wù)的銷項(xiàng)稅額核算
6．以開發(fā)產(chǎn)品換取土地等其他資產(chǎn)的銷項(xiàng)稅會(huì)計(jì)核算
7．將開發(fā)產(chǎn)品用作分配給股東或者投資者業(yè)務(wù)銷項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算
8．將開發(fā)產(chǎn)品用于福利、獎(jiǎng)勵(lì)銷項(xiàng)稅額會(huì)計(jì)核算
9．將開發(fā)產(chǎn)品無償贈(zèng)送他人業(yè)務(wù)銷項(xiàng)稅額會(huì)計(jì)核算
10．將開發(fā)產(chǎn)品用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目銷項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算
11．購進(jìn)貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)、接受應(yīng)稅服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算
12．輔導(dǎo)期一般納稅人增值稅抵扣的會(huì)計(jì)處理
13．初次購進(jìn)稅控設(shè)備及后期技術(shù)維護(hù)進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算
14．購進(jìn)貨物用于集體福利應(yīng)稅項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的會(huì)計(jì)核算
15．購進(jìn)貨物用于免增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的會(huì)計(jì)核算
16．購進(jìn)貨物本身發(fā)生非正常損失進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的會(huì)計(jì)核算
17．開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生非正常損失進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的會(huì)計(jì)核算
18．增值稅繳納和退還的會(huì)計(jì)核算
19．一般納稅人匯總納稅的會(huì)計(jì)核算
20．增值稅納稅調(diào)整的會(huì)計(jì)核算
21．簡易征收及小規(guī)模納稅人會(huì)計(jì)核算