房地產(chǎn)、建筑企業(yè)“營改增”政策詳細解讀暨應(yīng)對策略分析（王老師）

‖專題背景‖
國務(wù)院總理李克強在今年的全國人代會上宣布，自今年5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍。一石激起千層浪，立即引發(fā)了全國業(yè)界人士對營改增的再次充分關(guān)注。自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用稅率為6%。4大行業(yè)營改增涉及面廣，硬骨頭多，對于建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)，還有可能引起稅負(fù)的較大變化。實施“營改增”后,有些企業(yè)由于原有的有形動產(chǎn)的進項稅額無法抵扣、稅率提高、人工成本不準(zhǔn)抵扣等原因可能使很多“營改增”企業(yè)初期稅負(fù)明顯增加。
→ 如果 {并購重組難度系數(shù)為“7”}
→ 如果 {土地增值稅難度系統(tǒng)為“8”}
→ 那么 {“營改增”難度系數(shù)被公認(rèn)為“9”}
本課程，幫助您企業(yè)建立營改增思維，落地營改增政策，實現(xiàn)李克強總理的減稅利益。分享稅制改革“紅利”,我們攜手王老師助你完成從“增值稅外行”到“行家”的嬗變，掌握營改增減稅的“神器秘笈”，在產(chǎn)業(yè)鏈定價與戰(zhàn)略決策中“占得先機”“決勝于千里”。

‖主講專家‖
王老師：會計師，中國注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，營改增實務(wù)操作，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)、建筑行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖
一：營改增最新政策信息分析
1．2016年全面實施營改增，營業(yè)稅將退出歷史舞臺。
2．增值稅將開始立法。
3．新增的不動產(chǎn)將可以抵扣進項稅，營改增之后，企業(yè)取得的房屋建筑物和構(gòu)筑物，將可以抵扣進項稅。
4．確保4個行業(yè)的稅負(fù)只減不增，但不是確保每個營改增的企業(yè)稅負(fù)只減不增。
5．建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用稅率為6%。
6．不論什么情況，營改增之后，盡可能取得增值稅專用發(fā)票抵扣進項都是萬分正確的。

二：房地產(chǎn)、建安業(yè)增值稅新政深度解析
1．人工費是不是絕對的不能抵扣?
2．營改增造成的地方政府財政收入減收，中央的過度政策是怎么樣的?會對企業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響?
3．非一般納稅人偶爾出售不動產(chǎn)，單價超過一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)，按什么征稅?
4．增值稅與土地增值稅是否重復(fù)征稅?會不會取消土地增值稅?如果不取消，計算流程是否修正？
5．建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)如何區(qū)分新老項目，是否會有過渡政策？
6．政府招拍掛的土地成本是否可以抵扣進項稅?從其他企業(yè)受讓的土地成本是否可以抵扣進項稅?
7．轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否繳納增值稅?受讓方是否可以抵扣進項稅?
8．不動產(chǎn)投資是否繳納增值稅?
9．收取的物業(yè)管理費如何繳納增值稅?
10．“營改增”前房地產(chǎn)企業(yè)是否需要催收施工發(fā)票？是否要馬上開具銷售不動產(chǎn)（營業(yè)稅）銷售發(fā)票？
11．“營改增”之后，對于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時間和納稅地點將如何規(guī)定？
12．已建完銷售完的開發(fā)項目如何征收增值稅?
13．已建完未售完的開發(fā)項目如何征收增值稅?
14．房地產(chǎn)公司已經(jīng)銷售的期房但尚未繳付的房屋或工程如何征收增值稅?
15．預(yù)售售房款如何征收增值稅?是否預(yù)征?預(yù)征率是多少?可否抵扣取得的進項稅?
16．出租的不動產(chǎn)免租期內(nèi)如何征收增值稅?
17．無產(chǎn)權(quán)車位的“銷售”是否征收增值稅?
18．甲供材如何進行增值稅處理?是否可以抵扣進項稅?
19．甲供設(shè)備如何進行增值稅稅務(wù)處理?是否可以抵扣進項稅?
20．融資成本可否抵扣進項稅?民間融資如何應(yīng)對增值稅改革？
21．沒有取得收入前是否可以認(rèn)定為一般納稅人?建造房屋的大量的增值稅進項稅怎么處理?
22．新購買或建造的不動產(chǎn)是當(dāng)期抵扣還是分期抵扣進項稅?
23．個人購買房屋的增值稅是按率計征還是簡易計征?
24．現(xiàn)有的合同條款是否需要修訂?運營結(jié)構(gòu)、財務(wù)核算、預(yù)算、造價等等是否需要做出調(diào)整?如何做出調(diào)整?
25．不動產(chǎn)投資（非貨幣投資行為）是否視同銷售計征增值稅？
26．房產(chǎn)企業(yè)代收款項（價外費用）是否繳納增值稅？
27．房地產(chǎn)公司是適用一般計稅辦法還是簡易計算辦法？或者理解為屬于小規(guī)模企業(yè)、還是一般納稅人企業(yè)？年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)是否是500萬元？
28．商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營租賃如何適用營改增？未到期的租賃合同如何處理?出租不動產(chǎn)的免租期內(nèi)是否視同銷售？
29．經(jīng)營模式、銷售模式是否要改變?如何做出變更?過渡政策的影響如何應(yīng)對?
30．營改增前的房產(chǎn)是否要向建筑公司催收營業(yè)稅發(fā)票，是否要趕在改征前為客戶開具營業(yè)稅發(fā)票?
31．營改增對企業(yè)所得稅有什么影響?對土地增值稅的影響又是什么？