房地產(chǎn)、建筑企業(yè)“營(yíng)改增”政策詳細(xì)解讀暨應(yīng)對(duì)策略分析（王老師）

‖專題背景‖
國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在今年的全國(guó)人代會(huì)上宣布，自今年5月1日起，全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。一石激起千層浪，立即引發(fā)了全國(guó)業(yè)界人士對(duì)營(yíng)改增的再次充分關(guān)注。自此，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用稅率為6%。4大行業(yè)營(yíng)改增涉及面廣，硬骨頭多，對(duì)于建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)，還有可能引起稅負(fù)的較大變化。實(shí)施“營(yíng)改增”后,有些企業(yè)由于原有的有形動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣、稅率提高、人工成本不準(zhǔn)抵扣等原因可能使很多“營(yíng)改增”企業(yè)初期稅負(fù)明顯增加。
→ 如果 {并購(gòu)重組難度系數(shù)為“7”}
→ 如果 {土地增值稅難度系統(tǒng)為“8”}
→ 那么 {“營(yíng)改增”難度系數(shù)被公認(rèn)為“9”}
本課程，幫助您企業(yè)建立營(yíng)改增思維，落地營(yíng)改增政策，實(shí)現(xiàn)李克強(qiáng)總理的減稅利益。分享稅制改革“紅利”,我們攜手王老師助你完成從“增值稅外行”到“行家”的嬗變，掌握營(yíng)改增減稅的“神器秘笈”，在產(chǎn)業(yè)鏈定價(jià)與戰(zhàn)略決策中“占得先機(jī)”“決勝于千里”。

‖主講專家‖
王老師：會(huì)計(jì)師，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長(zhǎng)土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與稅收成本控制，營(yíng)改增實(shí)務(wù)操作，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國(guó)各大城市主講房地產(chǎn)、建筑行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖
一：營(yíng)改增最新政策信息分析
1．2016年全面實(shí)施營(yíng)改增，營(yíng)業(yè)稅將退出歷史舞臺(tái)。
2．增值稅將開始立法。
3．新增的不動(dòng)產(chǎn)將可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，營(yíng)改增之后，企業(yè)取得的房屋建筑物和構(gòu)筑物，將可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。
4．確保4個(gè)行業(yè)的稅負(fù)只減不增，但不是確保每個(gè)營(yíng)改增的企業(yè)稅負(fù)只減不增。
5．建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用稅率為6%。
6．不論什么情況，營(yíng)改增之后，盡可能取得增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)都是萬分正確的。

二：房地產(chǎn)、建安業(yè)增值稅新政深度解析
1．人工費(fèi)是不是絕對(duì)的不能抵扣?
2．營(yíng)改增造成的地方政府財(cái)政收入減收，中央的過度政策是怎么樣的?會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響?
3．非一般納稅人偶爾出售不動(dòng)產(chǎn)，單價(jià)超過一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)，按什么征稅?
4．增值稅與土地增值稅是否重復(fù)征稅?會(huì)不會(huì)取消土地增值稅?如果不取消，計(jì)算流程是否修正？
5．建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)如何區(qū)分新老項(xiàng)目，是否會(huì)有過渡政策？
6．政府招拍掛的土地成本是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?從其他企業(yè)受讓的土地成本是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?
7．轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否繳納增值稅?受讓方是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?
8．不動(dòng)產(chǎn)投資是否繳納增值稅?
9．收取的物業(yè)管理費(fèi)如何繳納增值稅?
10．“營(yíng)改增”前房地產(chǎn)企業(yè)是否需要催收施工發(fā)票？是否要馬上開具銷售不動(dòng)產(chǎn)（營(yíng)業(yè)稅）銷售發(fā)票？
11．“營(yíng)改增”之后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅地點(diǎn)將如何規(guī)定？
12．已建完銷售完的開發(fā)項(xiàng)目如何征收增值稅?
13．已建完未售完的開發(fā)項(xiàng)目如何征收增值稅?
14．房地產(chǎn)公司已經(jīng)銷售的期房但尚未繳付的房屋或工程如何征收增值稅?
15．預(yù)售售房款如何征收增值稅?是否預(yù)征?預(yù)征率是多少?可否抵扣取得的進(jìn)項(xiàng)稅?
16．出租的不動(dòng)產(chǎn)免租期內(nèi)如何征收增值稅?
17．無產(chǎn)權(quán)車位的“銷售”是否征收增值稅?
18．甲供材如何進(jìn)行增值稅處理?是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?
19．甲供設(shè)備如何進(jìn)行增值稅稅務(wù)處理?是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?
20．融資成本可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?民間融資如何應(yīng)對(duì)增值稅改革？
21．沒有取得收入前是否可以認(rèn)定為一般納稅人?建造房屋的大量的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅怎么處理?
22．新購(gòu)買或建造的不動(dòng)產(chǎn)是當(dāng)期抵扣還是分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?
23．個(gè)人購(gòu)買房屋的增值稅是按率計(jì)征還是簡(jiǎn)易計(jì)征?
24．現(xiàn)有的合同條款是否需要修訂?運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)核算、預(yù)算、造價(jià)等等是否需要做出調(diào)整?如何做出調(diào)整?
25．不動(dòng)產(chǎn)投資（非貨幣投資行為）是否視同銷售計(jì)征增值稅？
26．房產(chǎn)企業(yè)代收款項(xiàng)（價(jià)外費(fèi)用）是否繳納增值稅？
27．房地產(chǎn)公司是適用一般計(jì)稅辦法還是簡(jiǎn)易計(jì)算辦法？或者理解為屬于小規(guī)模企業(yè)、還是一般納稅人企業(yè)？年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)是否是500萬元？
28．商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃如何適用營(yíng)改增？未到期的租賃合同如何處理?出租不動(dòng)產(chǎn)的免租期內(nèi)是否視同銷售？
29．經(jīng)營(yíng)模式、銷售模式是否要改變?如何做出變更?過渡政策的影響如何應(yīng)對(duì)?
30．營(yíng)改增前的房產(chǎn)是否要向建筑公司催收營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，是否要趕在改征前為客戶開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票?
31．營(yíng)改增對(duì)企業(yè)所得稅有什么影響?對(duì)土地增值稅的影響又是什么？