房地產(chǎn)、建安行業(yè)“營改增”實(shí)務(wù)操作與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對（林老師）

‖專題背景‖
2016年3月5日全國人大會(huì)，李克強(qiáng)總理下了“軍令狀”，要求房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等四大行業(yè)的“營改增”必須在今年5月1日落地，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局隨即下發(fā)了推進(jìn)“營改增”的任務(wù)書、時(shí)間表，確保進(jìn)度。屆時(shí)增值稅將一統(tǒng)天下，營業(yè)稅將正式退出歷史舞臺(tái)。“營改增”對房地產(chǎn)、建安企業(yè)到底是利是弊？財(cái)政部長樓繼偉保證，“營改增”后四大行業(yè)不增負(fù)，但對企業(yè)是否增負(fù)卻拒絕正面回答，根據(jù)此前有關(guān)部門的測算，“營改增”落地而稅負(fù)提高甚至大幅度提高大有人在，您是屬于哪一種呢？另外，隨著“營改增”的正式落地聲音出現(xiàn)，各級國地稅特別是地方稅務(wù)機(jī)關(guān)為避免稅源流失肯定將加大對房地產(chǎn)、建安行業(yè)務(wù)的征收管理與稅收稽查的力度，特別是對建筑企業(yè)的已收工程款、形象進(jìn)度等涉及的營業(yè)稅以及房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款、按揭款涉及的營業(yè)稅加強(qiáng)管理，使得兩大行業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)驟然加大。
本課程旨在使學(xué)員迅速了解房地產(chǎn)、建安企業(yè)“營改增”政策，從房地產(chǎn)開發(fā)流程的全部、建安企業(yè)的建造收入與成本的構(gòu)成來掌握“營改增”對其造成的納稅風(fēng)險(xiǎn)，用最短的時(shí)間，讓我們房地產(chǎn)、建安企業(yè)高管和財(cái)務(wù)總監(jiān)等掌握項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中營改增的疑難問題，全面控制其中的風(fēng)險(xiǎn)，并有效開展納稅籌劃，為企業(yè)爭取最大化利益！

‖主講專家‖
林老師：中國注冊稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、律師，著名房地產(chǎn)納稅規(guī)劃實(shí)戰(zhàn)籌劃專家，資本運(yùn)作高手，地產(chǎn)私募專家，被譽(yù)為房地產(chǎn)財(cái)稅答疑“第一人”。現(xiàn)為某省國家稅務(wù)局官員，國家稅務(wù)總局講師團(tuán)成員，國家稅務(wù)總局稽查人才庫、所得稅人才庫優(yōu)秀人才，“營改增”小組成員，某省納稅人服務(wù)研究會(huì)副會(huì)長，省稅務(wù)干部學(xué)院等數(shù)所院?？妥淌?，多次組織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累，出版有《土地增值稅清算操作指南》等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅專著。林老師長期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和政策研究理論基礎(chǔ)，長期在北京、上海、成都、江蘇、廣州等全國數(shù)十個(gè)城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、發(fā)票管理、商業(yè)模式、經(jīng)濟(jì)合同、兼并收購、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃和“營改增”實(shí)務(wù)操作等專題，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默；既有理論高度又有實(shí)戰(zhàn)操作，深受各地學(xué)員喜愛。

‖專題收益‖
 解讀房地產(chǎn)、建安企業(yè)營改增稅收政策精髓，熟練掌握并解決兩大行業(yè)營改增過渡期涉稅問題；
 分析房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程、建安企業(yè)建造收入與成本構(gòu)成中遇到的主要增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，把握營改增應(yīng)對策略及涉稅籌劃技巧；
 掌握營改增對房地產(chǎn)、建安企業(yè)在經(jīng)營層面和管理層面造成的影響，并對如何應(yīng)對這些影響有個(gè)清晰認(rèn)識(shí)。
 熟練地運(yùn)用各種稅收政策實(shí)施有效的納稅籌劃，開展房地產(chǎn)業(yè)營改增前后所得稅、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)防范與應(yīng)對，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭取最大化的稅收收益。

‖主講內(nèi)容‖
第一部分：“營改增”政策速遞和精髓解讀
1．房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”政策涉及的主要內(nèi)容解讀
2．建筑安裝行業(yè)“營改增”政策涉及的主要內(nèi)容解讀
3．增值稅與營業(yè)稅的區(qū)別
4．增值稅征稅基礎(chǔ)知識(shí)
⑴ 征稅原理
⑵ 納稅人分類與管理
⑶ 計(jì)稅方法和稅款計(jì)算
⑷ 征稅范圍
⑸ 抵扣方法
⑹ 發(fā)票管理
⑺ 一般納稅人賬務(wù)處理方法

第二部分：房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后的涉稅主要風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃
一．過渡期應(yīng)對
1．過渡期存量房如何處置？
2．首付款與按揭款如何納稅
3．自持物業(yè)經(jīng)營與租賃的困惑與籌劃
4．日光盤的營改增風(fēng)險(xiǎn)
5．房屋定價(jià)的困惑和銷售籌劃

二．拿地環(huán)節(jié)營改增后涉及的稅收風(fēng)險(xiǎn)與控制
1．土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題是什么？
2．支付的各類政府規(guī)費(fèi)能否獲得進(jìn)行抵扣？
3．支付的各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一的成本如何抵扣？
4．紅線外附加工程所包含的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？
5．合作建房拿地方式能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
6．股權(quán)收購拿地方式能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

三．開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)營改增后的差異與風(fēng)險(xiǎn)
1．設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
2．營改增前后甲供材處理的變化對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響在哪里？
3．園林綠化工程營改增前后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制技巧在哪里？

四．預(yù)（銷）售環(huán)節(jié)營改增后的差異與風(fēng)險(xiǎn)
1．營改增前后首付款與按揭款該如何納稅？
2．營改增前后“買一贈(zèng)一”行為如何納稅以及風(fēng)險(xiǎn)如何控制？
3．不動(dòng)產(chǎn)對外投資、分配等視同銷售行為如何控制風(fēng)險(xiǎn)？

五．自持經(jīng)營環(huán)節(jié)營改增后的差異與風(fēng)險(xiǎn)控制
1．營改增前后售后返租涉及的稅收風(fēng)險(xiǎn)有哪些？該如何控制？
2．營改增前后自持物業(yè)經(jīng)營或出租是否有利？

第三部分：建筑安裝業(yè)“營改增”涉稅主要風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃
一．營改增對建筑安裝業(yè)的影響分析
1．建筑業(yè)營業(yè)稅和增值稅的對比分析，稅負(fù)是否必然增加，影響企業(yè)競爭和生存？
2．是否影響企業(yè)的收入核算？
3．施工成本能否獲取充分的進(jìn)項(xiàng)稅額？哪些施工成本的進(jìn)項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)必須回避？
4．營改增后毛利率是否收到影響，從而盈利能力下降？
5．多項(xiàng)目施工能否采用匯總納稅方法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣？
6．資質(zhì)共享與增值稅抵扣辦法的沖突
7．“營改增”過渡銜接政策解讀；
8．存量固定資產(chǎn)的政策；
9．過渡期施工企業(yè)應(yīng)注意哪些問題；

二．建筑業(yè)經(jīng)營模式的現(xiàn)狀、影響及應(yīng)對
1．項(xiàng)目承接的現(xiàn)狀、影響和應(yīng)對
⑴ 甲供材該如何回避進(jìn)項(xiàng)抵扣缺失的風(fēng)險(xiǎn)
⑵ 代甲方從事拆遷補(bǔ)償如何回避進(jìn)項(xiàng)抵扣風(fēng)險(xiǎn)
2．經(jīng)營模式的現(xiàn)狀、影響與應(yīng)對
⑴ 自管項(xiàng)目經(jīng)營模式營改增前后有何影響和變化
⑵ 直管項(xiàng)目模式與組織結(jié)構(gòu)如何再造
⑶ 委管項(xiàng)目模式與組織結(jié)構(gòu)如何再造
⑷ 資質(zhì)借用項(xiàng)目模式與組織如何再造
⑸ 聯(lián)營合作項(xiàng)目模式與組織如何再造
3．營改增對工程計(jì)價(jià)規(guī)則有何影響如何應(yīng)對
4．營改增對工程結(jié)算影響與應(yīng)對
5．營改增對勞務(wù)及分包模式的影響，如何再造

三．建筑業(yè)管理模式的現(xiàn)狀、影響及應(yīng)對
1．物資采購模式如何再造
⑴ 采購模式上的影響與應(yīng)對
⑵ 采購內(nèi)容上的影響與應(yīng)對
⑶ 物資采購是否必須取得增值稅專票現(xiàn)實(shí)比價(jià)
⑷ 物資采購增值稅專票“三流合一”要求
2．設(shè)備管理或設(shè)備租賃模式如何再造
⑴ 自購固定資產(chǎn)、設(shè)備的影響與應(yīng)對
⑵ 租賃固定資產(chǎn)、設(shè)備的影響與應(yīng)對
⑶ 內(nèi)部調(diào)撥固定資產(chǎn)、設(shè)備的影響與應(yīng)對
3．合同管理影響與應(yīng)對
⑴ 上游合同的影響與應(yīng)對
⑵ 下游合同的影響與應(yīng)對
4．財(cái)務(wù)管理的影響與應(yīng)對
⑴ 公司盈虧核算影響與應(yīng)對
⑵ 發(fā)票管理影響與應(yīng)對
⑶ 財(cái)務(wù)處理影響與應(yīng)對