房地產(chǎn)開發(fā)稽查重點(diǎn)風(fēng)險防控與典型案例剖析

房地產(chǎn)開發(fā)稽查重點(diǎn)風(fēng)險防控與典型案例剖析專題班通知 ‖2015年11月27–29日‖—-‖廈門•香克斯酒店‖—-‖主 講：魏老師‖ ‖專題背景‖
2010年至2015年，國家稅務(wù)總局連續(xù)六年將房地產(chǎn)行業(yè)列入專項(xiàng)檢查通知中，房地產(chǎn)企業(yè)必將是稅收檢查的重中之重。面臨嚴(yán)峻的形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)未雨綢繆，及早做好準(zhǔn)備，積極應(yīng) 對稅務(wù)稽查活動。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)繁雜，建設(shè)周期長，資金占用量大，涉稅問題復(fù)雜多樣。在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員不同程度的存在著對稅收政策更新不及時、理解有偏差、執(zhí)行不到位的問題，這些問 題的存在必然導(dǎo)致涉稅風(fēng)險的發(fā)生，很可能會使企業(yè)在稅務(wù)稽查中陷入困境？
本次課程是為了幫助廣大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)稽查風(fēng)險和降低納稅成本，提高財(cái)務(wù)人員的稅法運(yùn)用水平，依托稅務(wù)稽查典型案例，緊密結(jié)合稅法及相關(guān)政策文件，通過政策的細(xì)致講解、 典型案例的剖析，使學(xué)員充分把握稅收政策規(guī)定，提高稅務(wù)風(fēng)險意識，清晰把握涉稅風(fēng)險點(diǎn)，有效應(yīng)對稅務(wù)稽查活動。

‖主講專家‖
魏老師：中國注冊稅務(wù)師；經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士；現(xiàn)供職于某市國稅局稽查局。魏老師長期從事稅務(wù)案件的審理與稽查工作，通曉稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)的稽查流程與辦案模式。對房地產(chǎn)、建筑 安裝、工業(yè)等行業(yè)均進(jìn)行過專題調(diào)研與稽查，具有豐富的稽查經(jīng)驗(yàn)與熟練的業(yè)務(wù)技能。魏老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時間長達(dá)幾千課時，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十 九個省、市、自治區(qū)。有著豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，善于在培訓(xùn)中和學(xué)員充分互動，授課風(fēng)格幽默詼諧，能對晦澀難懂的稅收知識以平實(shí)的語言進(jìn)行演繹；其授課以實(shí)用性著稱，授課態(tài)度求真務(wù)實(shí) 、案例源于實(shí)戰(zhàn)、詳實(shí)精巧，并因此受到參訓(xùn)學(xué)員的一致好評。

‖主講內(nèi)容‖
第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅重點(diǎn)風(fēng)險防控
一．收入篇
1．在實(shí)務(wù)中如何準(zhǔn)確把握和理解完工進(jìn)度？
2．預(yù)售收入，放對地方了嗎？
3．不同銷售方式，收入確認(rèn)方法大不同，你了解嗎？
4．定金、訂金，一字之差會產(chǎn)生什么樣的涉稅問題？
5．視同銷售，你真的懂了嗎？你“視同”了嗎？
6．“未售先租”的特殊規(guī)定是什么呢？
7．代收款項(xiàng)，究竟是不是房企的收入，要不要交稅呢？
8．合作建房如何計(jì)算企業(yè)所得稅的收入？
9．取得土地出讓金的返還和土地增值稅的返還，是否屬于不征稅收入？
10．售后回租、售后回購如何確定收入基數(shù)？
11．股息、紅利預(yù)提所得稅，此稅何時提？
12．買贈行為的收入總額如何界定？是否涉及流轉(zhuǎn)稅的風(fēng)險？
13．取得業(yè)主支付的違約金收入，是否需要開具發(fā)票繳納流轉(zhuǎn)稅呢？
14．不同類型的車庫與車位，收入如何計(jì)量？
15．資本溢價轉(zhuǎn)增股本是否視同分配股息、紅利？企業(yè)所得稅上如何處理？
16．留存收益轉(zhuǎn)增股本所得稅上如何處理？
17．PE增資“浮盈”部分是否應(yīng)征收個稅？
18．轉(zhuǎn)讓限售股是否應(yīng)該征收營業(yè)稅及各地政策實(shí)踐分享。
19．轉(zhuǎn)讓限售股所得稅涉稅風(fēng)險管理。

二．扣除篇
1．在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，如何把握企業(yè)所得稅扣除的基本原則？
2．分期建設(shè)的樓盤項(xiàng)目，成本分配是否準(zhǔn)確無誤？
3. 售樓處和樣板間如何扣除其建造費(fèi)用？售樓處和樣板間的家具能否直接計(jì)入費(fèi)用扣除？
4．房地產(chǎn)企業(yè)能夠預(yù)提的費(fèi)用有哪些？如何準(zhǔn)確把握界限？
5．不同類型的車庫和車位，成本如何扣除呢？
6．聘請境外機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目，是否涉及非居民稅收？規(guī)避風(fēng)險的處理方法是 什么？
7．向業(yè)主支付違約金，是否都有代扣個稅？
8．融資困境中利息支出風(fēng)險防控
⑴ 現(xiàn)金折扣是否需要發(fā)票方能稅前扣除呢？
⑵ 小額貸款公司是否屬于金融機(jī)構(gòu)？
⑶ 支付給小貸公司的利息如何稅前扣除風(fēng)險最低？
⑷ 與小貸公司簽訂的借款合同是否要繳納印花稅呢？
⑸ 向非金融機(jī)構(gòu)借款稅務(wù)扣除利息的稅法要件是什么？
⑹ 向自然人借款支付利息的稅務(wù)風(fēng)險防范分析。
⑺ 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅涉稅風(fēng)險分析及各地政策實(shí)踐分享。
⑻ 融資租賃業(yè)務(wù)發(fā)生的利息費(fèi)用是否能夠全額稅前扣除？
⑼“假股真?zhèn)?rdquo;暨混業(yè)投資業(yè)務(wù)涉稅風(fēng)險防控分析。

9．取得“三代”手續(xù)費(fèi)收入涉稅處理全攻略。
10．“餐桌會議”是會議費(fèi)嗎？會議費(fèi)應(yīng)該以地稅發(fā)票還是國稅發(fā)票列支呢？
11．職工集體旅游是否屬于福利費(fèi)范疇？
12．企業(yè)購買古玩、字畫如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
13．差旅費(fèi)實(shí)行“包干制”是否需要發(fā)票扣除呢？
14．保險費(fèi)用如何扣除才能最“保險”？
15．統(tǒng)一購進(jìn)的工裝屬于福利費(fèi)嗎？
16．將房屋無償出借給關(guān)聯(lián)方使用折舊能否扣除？要交營業(yè)稅嗎？
17．大額貸款與其他應(yīng)收款并存涉稅風(fēng)險自查及案例分析
18．“私車公用”稅務(wù)合規(guī)處理及各地實(shí)踐
19．促銷、業(yè)務(wù)往來發(fā)放贈品如何進(jìn)行處理？

第二部分：房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅重點(diǎn)風(fēng)險防控
一．核心概念篇
1．土地增值稅的征稅對象如何準(zhǔn)確理解？
2．土地增值稅的征收方式有哪些呢？
3．房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收形式簡介以及清算條件如何把握？
4．清算完成后是否允許二次清算呢？
5．土地增值稅清算單位如何界定及各地政策實(shí)踐分析。
6．土地增值稅的成本分?jǐn)倢ο笕绾螠?zhǔn)確分類及各地政策實(shí)踐。
7．普通住宅與非普通住宅如何劃分呢？
8．改制重組土地增值稅政策詳解。

二．收入篇
1．如何確認(rèn)土地增值稅收入確認(rèn)的口徑？
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用是否計(jì)入收入計(jì)稅？
3．以房地產(chǎn)進(jìn)行投資是否要繳納土地增值稅？
4．銷售無產(chǎn)權(quán)商品房是否需要繳納土地增值稅呢？
5．轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)納入土地增值稅征收范疇？
6．采用永久性租賃形式處置地下無產(chǎn)權(quán)車位土增稅如何處理？
7．拆一還一如何計(jì)算土地增值稅？
8．公共配套設(shè)施無償移交是否要視同銷售計(jì)算土地增值稅？
9．地下人防車位是否屬于可售面積呢？
10．土增稅體系中如何區(qū)分新房與舊房？
11．代建行為是否應(yīng)該征收土地增值稅？
12．合作建房土地增值稅如何征收？
13．政府給予的土地返還款應(yīng)該如何處理？
14．價格明顯偏低且無正當(dāng)理由如何適用？
15．轉(zhuǎn)讓股權(quán)與土地增值稅會發(fā)生關(guān)系嗎？
16．整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、負(fù)債、人員土增稅是否需要繳納？
17．房地產(chǎn)開發(fā)公司收取顧客的違約金及更名費(fèi)，是否需要繳納土地增值稅？
18．房地產(chǎn)企業(yè)賣房送車庫（位）如何計(jì)算繳納土地增值稅？
19．房企采取售后回租形式銷售商品房如何計(jì)算土地增值稅?
20．國家收回土地使用權(quán)是否需要繳納土地增值稅？

三．扣除篇
1．土地增值稅扣除項(xiàng)目的基本原則與口徑如何確認(rèn)？
2．甲供材而引發(fā)的稅企扣除爭議問題分析。
3．房企支付給拆遷戶過渡房租金應(yīng)如何扣除？
4．投資而來的土地扣除金額如何確定？
5．公共配套設(shè)施的成本能否作為扣除項(xiàng)目？
6．土地增值稅利息扣除講究多，你知道嗎？
7．房企繳納的土地閑置費(fèi)能否作為扣除項(xiàng)目？
8．精裝房的裝修費(fèi)用如何扣除最合理？
9．售樓處、樣板間建造成本如何扣除？
10．房企扣留的質(zhì)保金能否作為扣除項(xiàng)目核算？
11．房企支付的違約金、超期利息、加罰利息、贊助捐贈支出等能否稅前扣除？
12．加計(jì)扣除20%的法定條件如何規(guī)定？

第三部分：房地產(chǎn)開發(fā)“四小稅種”重點(diǎn)風(fēng)險防控
一．印花稅篇
1．建筑安裝合同金額與最終結(jié)算金額不同如何處理？
2．與小貸公司簽訂的借款合同是否需要貼花？
3．融資租賃合同如何貼花呢？售后回租和售后回購合同是否需要貼花？
4．房地產(chǎn)工程監(jiān)理合同是否需要貼花？
5．在美國與美國設(shè)計(jì)師事務(wù)所簽訂的設(shè)計(jì)合同，是否需要貼花？
6．房企以房抵頂工程款合同是否需要貼花？
7．和政府簽訂的土地出讓合同是否需要貼花？變更土地出讓合同是否需要貼花？
8．銀行委托貸款合同是否應(yīng)按照借款合同貼花？
9．流動性資金周轉(zhuǎn)性借款合同如何貼花？
10．房企到期不能如約還款而簽訂展期合同如何貼花呢？
11．不動產(chǎn)投資入股如何繳納印花稅？
12．拆一還一是否需要繳納印花稅？
13．合作建房如何正確處理印花稅的問題？
14．股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否屬于印花稅征稅范圍？
15．企業(yè)重組中對于印花稅是否有特殊政策呢？
16．兩頭在外轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否需要貼花？

二．契稅篇
1．出讓土地上的無產(chǎn)權(quán)附著建筑物是否要征收契稅？
2．不包含在土地出讓合同中的大市政配套費(fèi)是否要征收契稅？
3．劃撥用地轉(zhuǎn)讓是否要補(bǔ)征契稅？
4．改變土地用途是否應(yīng)征收契稅？
5．無效產(chǎn)權(quán)已征契稅能否退還呢？
6．房地產(chǎn)企業(yè)投資設(shè)立民辦學(xué)校所占土地是否需要納稅？
7．售后回購是否需要繳納契稅？
8．紅線外支出能否作為成本項(xiàng)目在稅前扣除？
9．改制重組契稅政策全梳理。

三．房產(chǎn)稅篇
1．房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何判定？
2．無租使用房產(chǎn)是否需要繳納房產(chǎn)稅？
3．合同約定免租期是否就可以免房產(chǎn)稅呢？
4．征收房產(chǎn)稅是否要包含土地價值呢？
5．地下建筑如何繳納房產(chǎn)稅呢？
6．對房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建是否要增加房產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)？
7．房產(chǎn)融資租賃如何繳納房產(chǎn)稅？
8．物業(yè)用房如何繳納房產(chǎn)稅？
9．建設(shè)工地的工棚、材料棚等臨建設(shè)施，是否繳納房產(chǎn)稅？
10．售樓處、樣板間是否繳納房產(chǎn)稅？
11．以房產(chǎn)投資聯(lián)營如何繳納房產(chǎn)稅？
12．房產(chǎn)配套設(shè)施租賃收入是否計(jì)征房產(chǎn)稅？

四．城鎮(zhèn)土地使用稅篇
1．城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍如何界定？
2．城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間如何準(zhǔn)確界定？
3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅繳納到何時？
4．地下建筑是否征收土地稅？
5．開發(fā)項(xiàng)目綠化面積是否免征土地使用稅？
6．耕地占用稅與土地使用稅能否重復(fù)征收？

第四部分：“營改增”發(fā)票風(fēng)險前瞻--發(fā)票的那些事兒
1．發(fā)票的“善”與“惡”。
2．銷售折扣、折讓、退回，專票怎么開？
3．增值稅專用發(fā)票逾期未認(rèn)證，還能抵扣嗎？
4．被認(rèn)定為“失控票”，到底是咋回事？
5．“滯留票”透露的風(fēng)險，你知道嗎？
6．增值稅專用發(fā)票如何作廢？
7．增值稅專用發(fā)票丟失如何處理？
8．境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，我的進(jìn)項(xiàng)稅能抵嗎？
9．“三流”不一致的發(fā)票，帶來何種風(fēng)險？
10．普通發(fā)票丟失如何處理？
11．發(fā)票項(xiàng)目填寫不全，能用嗎？
12．提前開具發(fā)票，算不算虛開？
13．“以票管稅”模式下境外費(fèi)用如何扣除？
14．代開發(fā)票“蓋章”的學(xué)問，你懂嗎？
15．代開發(fā)票按次計(jì)稅嗎？
16．代開的普通發(fā)票想作廢，如何處理？
17．機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票哪些聯(lián)次需要蓋章？
18．水表、電表一起用，發(fā)票怎么開？
19．“退票費(fèi)”是不是必須有發(fā)票才行呢？
20．“飛機(jī)票”究竟以何種票據(jù)稅前扣除？

‖培訓(xùn)對象‖各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員以及稅務(wù)、會計(jì)師事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢公司的人員。