房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”應(yīng)對(duì)與資本運(yùn)作策略專題班（李老師）

‖專題背景‖
營(yíng)改增大潮即將來(lái)臨，增值稅價(jià)外稅將會(huì)顛覆營(yíng)業(yè)稅下的價(jià)內(nèi)稅體系，工程造價(jià)、預(yù)決算、招投標(biāo)、合同、議價(jià)模式、價(jià)格體系、內(nèi)控指標(biāo)、財(cái)管制度、投融資模式、業(yè)務(wù)流程改造等新體系將以價(jià)外稅重塑。當(dāng)務(wù)之急，是應(yīng)讓企業(yè)的所有管理人員、業(yè)務(wù)人員與財(cái)務(wù)人員盡快進(jìn)入“增值稅”狀態(tài)，建立在公司領(lǐng)導(dǎo)層指導(dǎo)下以財(cái)務(wù)部門為中心的營(yíng)改增應(yīng)對(duì)體系，按照增值稅思維對(duì)企業(yè)進(jìn)行全方位設(shè)計(jì)，使企業(yè)價(jià)值鏈提升。
資本交易是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主旋律，總局在59號(hào)文、4號(hào)公告、13號(hào)公告、51號(hào)公告的基礎(chǔ)上，又連續(xù)下發(fā)109、116、67、5、37號(hào)等文件，覆蓋資本運(yùn)作7大稅種，不準(zhǔn)確把握這些文件，無(wú)異于在陽(yáng)光下裸奔，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻；不靈活運(yùn)用這些文件，無(wú)異于披上沉重的枷鎖，企業(yè)不堪重負(fù)；
2015年資本交易項(xiàng)目被列為指令性檢查項(xiàng)目。從資本交易的外部環(huán)境看—稅務(wù)部門對(duì)資本交易稅收的重視程度不斷提高，從資本交易本身的特點(diǎn)看—業(yè)務(wù)的復(fù)雜導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)和稅務(wù)屬性的判斷愈加困難，資本交易的稅務(wù)處理都面臨諸多的不確定性，進(jìn)而形成了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。相應(yīng)的，企業(yè)加強(qiáng)對(duì)自身資本交易的稅務(wù)管理必然成為其經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)重要方面。
有人把營(yíng)改增比喻成獅子，我們不一定要跑過(guò)獅子，但我們一定要跑過(guò)同行的伙伴！有人把資本運(yùn)作比喻成在刀尖上的舞蹈，既要舞姿優(yōu)美，又不為刀尖所傷，這就是本次培訓(xùn)之目的。
‖主講專家‖李老師：中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、中國(guó)注冊(cè)評(píng)估師、全國(guó)管理咨詢師、著名實(shí)戰(zhàn)派地產(chǎn)稅務(wù)專家。現(xiàn)擔(dān)任多家大中型地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計(jì)、評(píng)估、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的稅務(wù)顧問(wèn)。從事稅務(wù)工作10余年，具有豐富的稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，為多家大型企業(yè)及網(wǎng)校做稅務(wù)籌劃、稅務(wù)培訓(xùn)等服務(wù)，并多次代表稅務(wù)機(jī)關(guān)為納稅人培訓(xùn)，先后在《注冊(cè)稅務(wù)師》雜志、《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》、《稅務(wù)規(guī)劃》發(fā)表數(shù)十篇文章。對(duì)各種稅種均有研究，擅長(zhǎng)的領(lǐng)域：企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)改增、企業(yè)重組、稅收籌劃、稅務(wù)稽查及房地產(chǎn)企業(yè)稅收。先后在北京、上海、深圳、南京、鄭州、沈陽(yáng)、濟(jì)南等40多個(gè)城市舉辦過(guò)房地產(chǎn)財(cái)稅專題講座與培訓(xùn)，在培訓(xùn)中擅長(zhǎng)將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實(shí)踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評(píng)。

‖主講內(nèi)容‖
第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增實(shí)戰(zhàn)操作及整體應(yīng)對(duì)策略
一、高屋建瓴—企業(yè)應(yīng)樹(shù)立的3大營(yíng)改增觀及后營(yíng)改增時(shí)代企業(yè)的4種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)
二、營(yíng)改增熱點(diǎn)問(wèn)題剖析：
1．最新?tīng)I(yíng)改增政策剖析與展望；
2．“營(yíng)改增”核心—稅率問(wèn)題；
3．“營(yíng)改增”過(guò)渡期的政策銜接問(wèn)題；
4．歷史遺留問(wèn)題如何處理？
5．土地增值稅何去何從？
6．“營(yíng)改增”是否拉開(kāi)地稅滅亡的帷幕？
7．營(yíng)改增后納稅時(shí)間及地點(diǎn)如何變化？

三、營(yíng)改增對(duì)財(cái)務(wù)的影響：建立在公司領(lǐng)導(dǎo)層指導(dǎo)下以財(cái)務(wù)部門為中心的營(yíng)改增應(yīng)對(duì)體系
1．惡補(bǔ)—財(cái)務(wù)人員應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的先決條件；
⑴ 營(yíng)改增本質(zhì)：增值稅是對(duì)商品價(jià)值中的哪部分征稅？
⑵ 銷項(xiàng)是肉體：如何正確計(jì)算銷項(xiàng)及涉稅風(fēng)險(xiǎn)解讀；
⑶ 價(jià)外費(fèi)用及視同銷售是銷項(xiàng)稅永遠(yuǎn)的痛；
⑷ 房屋轉(zhuǎn)為自用是否視同銷售繳納增值稅？
⑸“抵扣”是靈魂：正確區(qū)分抵扣項(xiàng)目和不得抵扣項(xiàng)目；
⑹ 營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)租賃如何納稅？
⑺“預(yù)售在先，成本在后”的抵扣鏈條倒掛問(wèn)題；
⑻ 混業(yè)經(jīng)營(yíng)獨(dú)立核算。
2．跨界管理：財(cái)務(wù)深入其他部門跨界延伸管理義不容辭
3．核算管理：從零開(kāi)始，與稅務(wù)管理深度結(jié)合
⑴ 營(yíng)改增會(huì)計(jì)處理及與營(yíng)業(yè)稅處理差異
⑵ 增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用抵減增值稅額的財(cái)稅處理
4．稅務(wù)管理：建立稅控制度，規(guī)范稅務(wù)操作
5．發(fā)票管理：以“三流統(tǒng)一”為核心的增值稅發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)管控制度
6．風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：“九個(gè)統(tǒng)一”是企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的核心
7．稅收籌劃：控制風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵

四、營(yíng)改增后采購(gòu)、營(yíng)銷管控要點(diǎn)：
1．營(yíng)改增后采購(gòu)思維的改變：降低稅收成本的采購(gòu)策略
2．業(yè)務(wù)合作對(duì)象選擇以及議價(jià)模式建議
3．合同—營(yíng)改增稅收籌劃的重頭戲
4．營(yíng)改增后合同簽訂法律建議及條款完善
5．企業(yè)價(jià)值最大化：增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票的平衡點(diǎn)
6．營(yíng)改增后銷售定價(jià)測(cè)算模型及策略

五、營(yíng)改增后工程造價(jià)、預(yù)決算、招投標(biāo)體系的變化及財(cái)務(wù)影響
1．價(jià)外稅原則下工程造價(jià)規(guī)則：“價(jià)稅分離”的定價(jià)機(jī)制和 稅金“收支平衡”基礎(chǔ)
2．預(yù)決算、招投標(biāo)新體系的建立及應(yīng)對(duì)策略

六、營(yíng)改增后成本管控要點(diǎn)：
1．營(yíng)改增后成本控制的核心點(diǎn)：重構(gòu)價(jià)格體系，建立議價(jià)優(yōu)勢(shì)，加快結(jié)算效率
2．建安成本的預(yù)算及控制
3．土地成本的預(yù)算及控制
4．甲供材和包工包料的偽命題

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作操控技巧及風(fēng)險(xiǎn)把控
一、營(yíng)改增后對(duì)投融資影響及應(yīng)對(duì)策略
1．營(yíng)改增后利息是否能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
2．營(yíng)改增前后非金融機(jī)構(gòu)融資涉稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略
3．營(yíng)改增前后企業(yè)間無(wú)償拆借資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略
4．營(yíng)改增前后資金池涉稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略
5．融資租賃及保理業(yè)務(wù)大行其道
6．“統(tǒng)借統(tǒng)還”及“混合性融資”涉稅處理
7．GP、LP、私募運(yùn)作要點(diǎn)把控

二、營(yíng)改增后資本運(yùn)作的7大模式及優(yōu)劣解析
1．企業(yè)法律形式改變—主板、創(chuàng)業(yè)板、中小板、新三板、IPO涉稅風(fēng)險(xiǎn)深水區(qū)
2．債務(wù)重組涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析
3．股權(quán)收購(gòu)實(shí)操及隱患把控
4．資產(chǎn)收購(gòu)實(shí)操要點(diǎn)及優(yōu)略分析
5．合并的涉稅分析及操控技巧
6．分立的涉稅分析及操控技巧
7．公司間功能的重新分配與定位平衡稅負(fù)

三、營(yíng)改增后資本運(yùn)作7大稅種最新政策剖析及應(yīng)用技巧
1．資本運(yùn)作營(yíng)業(yè)稅最新政策剖析及應(yīng)用技巧
2．資本運(yùn)作增值稅最新政策剖析及應(yīng)用技巧
3．土地增值稅—5號(hào)文的“絕情劍”及應(yīng)對(duì)技巧
4．契稅—面若桃花的37號(hào)文及笑容背后的致命一擊
5．企業(yè)所得稅—一批最新稅收優(yōu)惠政策的操作要點(diǎn)
6．資本運(yùn)作中黯然神傷的稅種—個(gè)人所得稅最新政策剖析及規(guī)避技巧
7．印花稅—資本運(yùn)作中小但又不可忽視的稅種

四、資本運(yùn)作對(duì)房地產(chǎn)全過(guò)程的影響及經(jīng)典案例分析
1．拿地階段的資本運(yùn)作及經(jīng)典案例分析
2．投融資階段資本運(yùn)作及風(fēng)險(xiǎn)解析
3．建設(shè)階段的資本運(yùn)作及風(fēng)險(xiǎn)解析
4．銷售階段的資本運(yùn)作及風(fēng)險(xiǎn)把控
5．BT、BOT、PPP、城市地下綜合管廊建設(shè)架構(gòu)設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)把控及籌劃技巧

五、新三板、互聯(lián)網(wǎng)+與房地產(chǎn)漸行漸近
1．追夢(mèng)新三板背后財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控
2．互聯(lián)網(wǎng)+對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)格局的影響及風(fēng)險(xiǎn)解析

六、營(yíng)改增及資本運(yùn)作涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控