2015年房地產(chǎn)項目開發(fā)會計人員必需掌握的核心財稅問題解析專題（王老師）

‖專題背景‖
根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)一線會計人員的工作需要，我們根據(jù)截止2015年9月25日的稅收政策，結(jié)合營業(yè)稅改征增值稅和稅務(wù)檢查中主要問題，系統(tǒng)分析地產(chǎn)開發(fā)不同階段的重要稅務(wù)問題，幫助企業(yè)在短時間內(nèi)掌握重點問題的解決方案，以降低企業(yè)稅收成本和稅收風險，改善您企業(yè)的資金緊張狀況，彰顯你的專業(yè)價值。
‖主講專家‖王老師：我公司特聘首席財稅導師，教授，武漢大學在讀博士。注冊稅務(wù)師、會計師、注冊內(nèi)部審計師。資本運作高手，地產(chǎn)私募專家，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會研究員，國內(nèi)知名房地產(chǎn)行業(yè)實戰(zhàn)派納稅籌劃專家；《新會計準則與稅法差異分析》主編，中國財務(wù)總監(jiān)資格認證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨立董事，某會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所主任會計師，多家銀行和多家證券公司的財稅顧問，多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（上市和非上市企業(yè)），國有企業(yè)集團的稅務(wù)顧問。
具有十多年財務(wù)稅收管理工作經(jīng)驗，具有豐富的資本運作經(jīng)驗，主導參與多個地產(chǎn)私募基金的設(shè)立和運作，參與部分企業(yè)的境內(nèi)外上市運作。在多年的財稅咨詢實踐中，對各類企業(yè)的投融資運作管理有非常深入的研究。先后在全國各大城市主講《稅收籌劃》、《房地產(chǎn)企業(yè)融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅管理要點及節(jié)稅方案設(shè)計》、《如何應對稅務(wù)稽查》、《房地產(chǎn)企業(yè)資本運作與稅務(wù)規(guī)劃》、《兼并收購》等課題500余場，受訓企業(yè)負責人、財務(wù)人員多達上萬人。
培訓風格以實務(wù)見長，知識淵博、理論功底深厚。采用互動教學，內(nèi)容充實新穎、氣氛活躍、案例經(jīng)典、分析深刻，深受學員好評，在業(yè)內(nèi)享有良好聲譽，被譽為“財稅通”。

‖課程綱要‖
一：房地產(chǎn)營改增主要影響及對策分析
1．營改增對工程造價的主要影響
2．營改增對項目成本管理的影響
3．營改增對產(chǎn)品定價的影響
4．營改增對業(yè)績考核指標銷售額、對項目投資與收入估算的影響
5．營改增對財務(wù)評價的影響（投資利潤率、成本利潤率、資本利潤率）
6．營改增對項目投資與收入測算的影響（重點）
（投資估算表、資金計劃表、銷售出租收入及經(jīng)營稅金估算表）
7．增值稅的稅負形成機制與營業(yè)稅稅負形成機制差異解析；
8．不同工程管理模式的影響（平行發(fā)包、施工總承包、工程總承包）
9．對土地一級開發(fā)的影響解析
10．對不同項目拓展方式（合作開發(fā)）的影響解析
11．對銷售的影響解析
⑴ 不同銷售方式稅負差異顯著；
⑵ 自營銷售、代理（境內(nèi)外）銷售、帶租約銷售、出租、經(jīng)營權(quán)的整體轉(zhuǎn)讓、托管、
證券化、眾籌。
⑶ 低成本營銷、先租后售、以租代售、換房銷售、升值銷售、售后回購、售后返祖、租金抵月供等。
12．持有物業(yè)出租、轉(zhuǎn)租的稅負差異解析
13．融資渠道與方式的選擇：（銀行貸款、預售、發(fā)行股票、房地產(chǎn)債券、地產(chǎn)信托、
REITS、私募融資、典當融資、合作開發(fā)）
14．營改增對會計核算的影響及對策

二：不同來源渠道取得或出售土地成本的構(gòu)成差異（重點）
1．招拍掛（凈地出讓、非凈地出讓）成本構(gòu)成
2．劃撥用地的成本構(gòu)成
3．購買在建工程
4．合營式合作開發(fā)
5．融資型合作開發(fā)取得土地
6．土地置換
7．購買資產(chǎn)式收購項目公司
8．股權(quán)收購取得項目公司土地
9．投資者以土地出資
10．棚戶區(qū)改造取得土地

三：土地增值稅清算中常見的稅企爭議解析
1．營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅有關(guān)收入確認差異解析
2．土地增值稅和企業(yè)所得稅有關(guān)成本、費用和稅金扣除差異解析
3．企業(yè)成本計算對象的確定與清算單位的關(guān)系
4．土地成本和其他開發(fā)成本的分攤方法（占地面積法、建筑面積法和土地估價法）
5．配建保障房如何處理更合適
6．同一項目的清算方法是否可以變更
7．紅線外支出的處理
8．車位的不同成本分攤方法
9．會所的不同處理方法對清算的影響
10．別墅按套或按類清算的爭議
11．如何讓選擇清算時點（早清算還是晚清算）

四：建安階段的核心財稅問題解析
1．建安階段的會計科目設(shè)計
2．合同與發(fā)票管理
3．電梯、空調(diào)、門、窗、排水設(shè)備、消防器具、智能化設(shè)備、幕墻、信報箱、潔具、家具、五金、鋼結(jié)構(gòu)等，在總包合同中應當約定甲供還是乙供？
4．總包合同中建筑材料（鋼筋、混凝土）乙供，開發(fā)公司需承擔3.18%的營業(yè)稅及附加？
5．精裝修業(yè)務(wù)，涂料、墻磚、電線、燈具、園林設(shè)備或林木應當甲供還是乙供？
6．幕墻、門窗、定制家具、鋼結(jié)構(gòu)向生產(chǎn)廠商直采的節(jié)稅原理
7．代墊水電費的處理
8．裝修費用的處理（商品房住宅裝修一次到位實施細則）
9．精裝修家電和家具的處理（渝地稅（2011）221號）
10．扣留的質(zhì)保金需要繳納營業(yè)稅嗎？
11．對外付匯境外設(shè)計公司的設(shè)計費（室內(nèi)設(shè)計、外立面設(shè)計、城市綜合體整體
建筑設(shè)計）需要繳納10%的預提所得稅？
12．基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套和開發(fā)間接費的稅務(wù)審核

五：銷售階段的核心財稅問題解析
1．到底什么樣的收入無需繳納營業(yè)稅？
（“應稅收入”與“非應稅收入”的區(qū)分標準和依據(jù)）
2．預征模式存在的主要問題
3．眾籌模式售房的主要財稅問題解析（業(yè)內(nèi)3種銷售創(chuàng)新）
4．產(chǎn)品應該如何定價
5．租賃保證金是否應繳營業(yè)稅
6．“交1000抵1萬”銷售業(yè)務(wù)應當如何操作業(yè)務(wù)流程、合同價款、開具發(fā)票？
7．老業(yè)主推薦新客戶贈送免物業(yè)管理費如何操作最節(jié)稅
8．物業(yè)公司免收的管理費是否應當視同銷售仍然確認會計收入、申報營業(yè)稅？
是否還負有代扣老業(yè)主20%的個人所得稅的義務(wù)？
9．開盤現(xiàn)場抽獎品活動所發(fā)生的費用應確認為“銷售費用”還是“營業(yè)外支出”
公司是否負有代扣20%個人所得稅的義務(wù)？
10．“買房送車位”業(yè)務(wù)應當如何約定合同條款以減少稅務(wù)糾紛
11．銷售精裝房按毛坯確認收入并預提裝修成本，另簽無償贈送裝修合同的危害
12．分時度假會員模式的稅收好處
13．房產(chǎn)稅的籌劃思路
14．會計亂用銷售費用和管理費用，預提部分費用的危害

六：資金管理中的核心財稅問題
1．借款費用或利息費用的稅務(wù)處理解析
2．集團企業(yè)資金集中的模式（轉(zhuǎn)貸的稅收利益）
3．明股實債融資對營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅影響
4．民間借貸的利息費用的稅前處理思路
5．借款費用的資本化與費用化對兩稅清算的影響差異
6．資產(chǎn)證券化存在的主要問題解析及規(guī)避（法律、財務(wù)、稅務(wù)）
7．PPP項目的主要財稅問題解析

七：營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的協(xié)調(diào)
1．三稅種的區(qū)別和聯(lián)系
2．實現(xiàn)規(guī)劃、拿地、建設(shè)和銷售等業(yè)務(wù)與稅務(wù)管理呼應
3．土地增值稅和企業(yè)所得稅的主要差異

八：項目出售的主要財稅問題解析
1．項目出售和資產(chǎn)剝離的區(qū)別
2．出售股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目的財稅問題解析
3．出售資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的主要財稅問題解析
4．股權(quán)劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓項目的主要財稅問題解析
5．債轉(zhuǎn)股轉(zhuǎn)讓項目的主要財稅問題解析
6．企業(yè)分立方式轉(zhuǎn)讓項目的主要財稅問題解析
7．項目轉(zhuǎn)讓給上市公司的財稅問題解析

九：現(xiàn)場互動，專家開放時間，解答學員涉稅疑難問題。