房地產營改增重點項目探究與財務數據涉稅風險分析及稅務稽查應對專題

‖專題背景‖
自2010年以來，總局已經連續(xù)六年將房地產行業(yè)納入到稅收專項檢查中。在2015年的兩會上，李克強總理和財政部長樓繼偉均表示力爭在2015年實現(xiàn)營改增的全覆蓋，而營改增的重點和難點是房地產行業(yè)。面臨的總局多年來在專項檢查中對房地產行業(yè)的青睞和作為營改增的重點和難點，房地產企業(yè)應考慮是如何應對變革，使企業(yè)在變革中能夠平穩(wěn)著陸和再次騰飛！
營改增對于房企是變革，而稅務稽查對房企則是“噩夢”，坊間傳聞，稽查人員到房地產企業(yè)檢查，補稅少了都沒臉見人。所以沒有哪一個企業(yè)希望被稽查，但是稅務稽查卻“偏偏喜歡你”，這到底是為啥?。吭诙悇栈閷嵺`中，企業(yè)的財務數據中隱藏著許多的稅收風險，但很多財務人員對此卻十分茫然，數據涉稅分析與利用的不對稱導致企業(yè)在面對稅務稽查時處于不利的地位，很難掌握主動權。
作為房地產企業(yè)的財務人員不僅僅應該知道財務數據如何計算、填報，更重要的是要洞悉財務數據中隱藏的稅收風險，在洞悉稅收風險后，進行合理、必要的風險管控，方能在稅務稽查中做的心中有數、從容應對。

‖課程收益‖
本次培訓著眼于對房地產營改增重點項目進行全方位的探究，使財務人員利用“營改增”尚未推進到房地產行業(yè)的“空檔期”，做出合理的預測和規(guī)劃，使決策層能夠充分把握“營改增”的動向和脈搏，使企業(yè)在增值稅框架下規(guī)避涉稅風險和充分享用稅收政策紅利，進行積極的稅收規(guī)劃；
在對營改增進行探究的同時，本課程將全景展現(xiàn)財務數據背后隱藏的稅收風險點。通過對涉稅風險點的準確解析，輔之以稅務稽查中的典型案例，您將會在以后的財務工作中對財務數據中的涉稅風險了然于胸，真正的做到防患于未然，將禍患消弭于無形！

‖主講專家‖魏老師：中國注冊稅務師；經濟學學士；現(xiàn)供職于某市國稅局稽查局。魏老師長期從事稅務案件的審理與稽查工作，通曉稅務稽查機關的稽查流程與辦案模式。對房地產、建筑安裝、工業(yè)等行業(yè)均進行過專題調研與稽查，具有豐富的稽查經驗與熟練的業(yè)務技能。魏老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。有著豐富的培訓經驗，善于在培訓中和學員充分互動，授課風格幽默詼諧，能對晦澀難懂的稅收知識以平實的語言進行演繹；其授課以實用性著稱，授課態(tài)度求真務實、案例源于實戰(zhàn)、詳實精巧，并因此受到參訓學員的一致好評。

‖主講內容‖
第一部分：房地產營改增重點項目探究
一：2014年某地關于房地產專項檢查情況分析
1．總局專項檢查年年有，為何房地產業(yè)屢屢“中槍”？2015年專項檢查劍指何方？
2．2014年對房地產行業(yè)專項檢查基本情況介紹及存在的問題。
3．典型問題存在對于房地產業(yè)在營改增中的影響分析。

二：增值稅原理簡介及營改增回顧
1．增值稅原理簡要介紹。
2．增值稅原理與營業(yè)稅原理比較與分析。
3．增值稅的納稅人與扣繳義務、稅率與征稅率。
4．增值稅一般計稅方法與簡易計稅方法簡介。
5．營改增的背景及原因分析。
6．營改增的推進歷程回顧及目標分析。
7．梳理已納入營改增范圍具體項目對房地產開發(fā)進項抵扣的影響。

三：房地產營改增涉稅重點分析及應對之道
1．營改增時間預測及建筑業(yè)營改增時間對房地產企業(yè)的影響分析。
2．房地產增值稅稅率的猜測與建筑業(yè)增值稅稅率對房地產稅負的影響。
3．公共配套無償贈送是否要視同銷售征收增值稅？
4．買房送家電等行為是否要視同銷售繳納增值稅呢？如何進行稅務處理最劃算？
5．開發(fā)產品的融資性售后回租是否能夠開具專票？應該如何進行合規(guī)的處理？
6．房地產企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進行處理？
7．不同類型車庫、車位在增值稅時代的涉稅處理分析。
8．售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進項稅是否要轉出？
9．回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？
10．房地產代收費用是否屬于增值稅的價外費用要一并征收增值稅？
11．預收賬款是否收到就產生納稅義務？能否收到錢就開票？
12．房地產的定金、訂金、誠意金、意向金是否屬于預收款性質？
13．沒收的定金和違約金是否應當繳納增值稅？
14．預售期都是銷項遠大于進項資金流壓力過大的如何解決？
15．如何準確判定進項稅的抵扣范圍進而規(guī)避風險？
16．營改增稅負上升能否獲得財政補助？如獲得補助是否需要繳納企業(yè)所得稅？
17．土地出讓金能否抵扣進項？具體應如何操作呢？
18．房地產行業(yè)政府規(guī)費的梳理及其進項稅能否抵扣？
19．園林綠化工程中購買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開具
農產品收購發(fā)票？
20．房地產項目公司注銷時的留抵稅額如何處理？
21．營改增來臨，土地增值稅去留博弈及重復征稅分析
22．資金成本能否抵扣？統(tǒng)借統(tǒng)貸形式下分攤利息如何抵稅？
23．違反資本弱化條款以及超過同期同類貸款利率部分如果取得專用發(fā)票能否抵扣呢？
24．境外機構進行的規(guī)劃設計，能否有進項稅的抵扣？由此產生的非居民稅收如何
處理？
25．什么是混業(yè)經營？如何規(guī)避混業(yè)經營的風險？
26．營改增后處置營改增前購入資產如何繳稅？
27．新舊稅制轉換的過渡期問題。
⑴ 其他行業(yè)營改增過渡期政策借鑒。
⑵ 房地產能否取得過渡期政策？
⑶ 在建項目如何處理？是繼續(xù)繳納營業(yè)稅還是如何？
28．“甲供材”模式的增值稅考量。
29．施工企業(yè)在施工現(xiàn)場使用房地產企業(yè)的水電是否要繳納增值稅？房地產企業(yè)能否
要向施工企業(yè)開具專票？
30．營改增來臨企業(yè)固定資產投資策略如何決斷？
31．房地產企業(yè)營改增時代對于供應商的選擇。
32．營改增后購進的防偽稅控系統(tǒng)和技術維護費抵減進項的優(yōu)惠，你知道嗎？
33．國地稅之間稅源劃轉如何早作準備？

四：增值稅專用發(fā)票實務處理專題
1．為何有增值稅專用發(fā)票以及以票管稅模式的分析。
2．如何判定惡意取得虛開專用發(fā)票？稅法及刑法的規(guī)定如何？
3．如何判定善意取得虛開？善意虛開如何進行稅務處理特別是企業(yè)所得稅？
4．增值稅專用發(fā)票可以作廢嗎？流程如何？
5．增值稅專用發(fā)票如何開具紅字專用發(fā)票嗎？
6．增值稅專用發(fā)票如果丟失怎么辦？是否會被處罰呢？
7．增值稅專用發(fā)票認證期限是多少天？認證期限的存在是否為稅務規(guī)劃帶來空間？
如果超期未認證是否有救濟措施？
8．已認證通過專票是在當月抵扣還是下月抵扣？如果未按期申報抵扣能否在以后期
間繼續(xù)抵扣？
9．增值稅專用發(fā)票填寫不全能否抵扣進項稅？
10．“三流”不一致涉稅風險分析及典型案例。

五：發(fā)票違法成本及涉稅風險應對
1．為何發(fā)票違法成為可能？建安企業(yè)發(fā)票違法問題高發(fā)的根本原因何在？
2．征管法修訂案中對于虛開如何規(guī)定？
3．發(fā)票管理辦法如何處罰虛開行為？
4．危害稅收征管罪中關于虛開專用發(fā)票和普通發(fā)票的具體規(guī)定如何？

第二部分：財務數據涉稅風險分析與稅務稽查應對
一：稅務稽查流程深度解析
1．稅務稽查的四個環(huán)節(jié)，你知道嗎？
2．稅務稽查是如何選案的？案件的來源都有哪些？
3．如果“不幸”被選中，能否申請撤銷案源呢？
4．稽查人員下戶檢查前的規(guī)定動作是什么？
5．稅務稽查機關享有的稅收檢查權解析
⑴ 稽查人員能否未經允許就將財務室的電腦打開拷貝數據？如果想拷貝電子資料
必須履行的程序是什么？
⑵ 稅務稽查機關享有的實地檢查權具體范圍如何界定？能否到老板或者財務人員
家里、車里進行檢查？
⑶ 稅務稽查機關能否直接將企業(yè)賬簿資料拿回去進行檢查？應履行何種程序？
⑷ 稅務稽查機關能否到你的上游企業(yè)和下游企業(yè)進行調查、取證？如果進行外調，
對你有何影響？
⑸ 稅務機關能否調查與企業(yè)有關人員如老板、老板娘、會計、出納等人員的個人賬戶？
在實踐中稅務稽查是如何獲取個人賬號的呢？

二：稽查重點關注財務數據風險分析
1．應收票據貼現(xiàn)以何作為稅前扣除憑據？營改增后票據貼現(xiàn)所支付的利息能否抵扣
進項稅呢？
2．購買銀行理財產品的收益是否繳納營業(yè)稅？
3．其他應收款科目稅收風險分析與稽查應對
⑴ 稅務稽查為何會關注其他應收款科目？如果企業(yè)存在大額貸款與其他應收款并存的局面，涉稅風險已經發(fā)生，你知道嗎？企業(yè)將款項無償借給關聯(lián)方使用而不收取利息，能否被稽查機關認定為“視同銷售”征收營業(yè)稅？在營改增后此種行為是否要征收增值稅？
⑵ 個人股東向公司借款長期不還涉稅風險何在？
⑶ 借給員工無法收回的損失能否稅前扣除？
4．固定資產科目稅收風險分析與稅務稽查應對之道
⑴ 將自有房屋無償出借給關聯(lián)方使用是否征收營業(yè)稅？
⑵ 稅務稽查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)將房屋無償出借給關聯(lián)方使用不允許企業(yè)扣除折舊，是否
合理？如何應對？
⑶ 營改增后購入房產能否抵扣進項稅？
⑷ 固定資產加速折舊64號公告如何準確運用？
5．2015年34號公告中關于工資薪金、福利費的最新規(guī)定你知道嗎？
6．外資企業(yè)的應付股利科目有發(fā)生額能否提示涉稅風險的發(fā)生？
7．稅務稽查人員在檢查時為何必查其他應付款科目的情況？其他應付款科目隱藏著
何種稅務風險？
8．專項應付款科目如有發(fā)生額，財務人員應著重防范的稅務風險是什么？
9．資本溢價轉增股本是否視同分配股息、紅利？企業(yè)所得稅上如何處理？
10．留存收益轉增股本企業(yè)所得稅上如何處理？
11．留存收益轉增股本個人所得稅上如何處理？
12．PE增資“浮盈”部分是否應征收個稅？
13．轉讓限售股是否應該征收營業(yè)稅及各地政策實踐分享。
14．轉讓限售股企業(yè)所得稅涉稅風險管理。
15．轉讓限售股個人所得稅涉稅風險管理。
16．財務費用科目涉稅風險分析與稅務稽查應對之道
⑴ 現(xiàn)金折扣是否需要發(fā)票方能稅前扣除呢？
⑵ 小額貸款公司是否屬于金融機構？支付給小貸公司的利息如何稅前扣除風險
最低？與小貸公司簽訂的借款合同是否要繳納印花稅呢？
⑶ 向非金融機構借款稅務扣除利息的稅法要件是什么？
⑷ 資本弱化條款在稅法上的基本規(guī)定以及國內首個資本弱化避稅案例分享。
⑸ 向自然人借款支付利息的稅務風險防范分析。
⑹ 對外借款用于投資而發(fā)生的借款利息是否應該資本化？
⑺ 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅涉稅風險分析及各地政策實踐分享。
⑻ 融資租賃業(yè)務發(fā)生的利息費用是否能夠全額稅前扣除？融資租賃合同如何貼花？
⑼“假股真?zhèn)?rdquo;暨混業(yè)投資業(yè)務涉稅風險防控分析。
17．營業(yè)外支出科目作為稅務稽查重點關注科目如何防控涉稅風險？