房地產(chǎn)營(yíng)改增重點(diǎn)項(xiàng)目探究與土地增值稅疑難問(wèn)題剖析專(zhuān)題班（魏老師）

‖專(zhuān)題背景‖
自2010年以來(lái)，總局已經(jīng)連續(xù)六年將房地產(chǎn)行業(yè)納入到稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查中。在2015年的兩會(huì)上，李克強(qiáng)總理和財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉均表示力爭(zhēng)在2015年實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”的全覆蓋，而營(yíng)改增的重點(diǎn)和難點(diǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)。面臨著總局多年來(lái)在專(zhuān)項(xiàng)檢查中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的青睞和作為營(yíng)改增的重點(diǎn)和難點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)考慮是如何應(yīng)對(duì)變革，使企業(yè)在變革中能夠平穩(wěn)著陸和再次騰飛！
而較之于營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，土地增值稅則是房企財(cái)務(wù)人員不得不說(shuō)的“痛”。 土地增值稅是房地產(chǎn)稅收體系中，稅種設(shè)計(jì)最復(fù)雜、征稅成本最高、稅制最不統(tǒng)一、官企扯皮最多的一個(gè)稅種。在實(shí)務(wù)中，土地增值稅的整體稅制結(jié)構(gòu)是相對(duì)固定的，國(guó)家層面對(duì)基本問(wèn)題以各級(jí)次的稅法形式進(jìn)行了明確，但是在實(shí)際執(zhí)行中，各地對(duì)于相同問(wèn)題卻有著不同的“土政策”，這也就使企業(yè)在實(shí)際執(zhí)行時(shí)感到無(wú)所適從。

‖專(zhuān)題收益‖
本次培訓(xùn)著眼于對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)改增重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的探究，使財(cái)務(wù)人員利用“營(yíng)改增”尚未推進(jìn)到房地產(chǎn)行業(yè)的“空檔期”，做出合理的預(yù)測(cè)和規(guī)劃，使決策層能夠充分把握“營(yíng)改增”的動(dòng)向和脈搏，使企業(yè)在增值稅框架下規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)和充分享用稅收政策紅利，進(jìn)行積極的稅收規(guī)劃；
在對(duì)營(yíng)改增進(jìn)行探究的同時(shí)，將實(shí)務(wù)中被高度關(guān)注的土地增值稅疑難問(wèn)題進(jìn)行解析，使財(cái)務(wù)人員明晰土地增值稅的基本脈絡(luò)和核心理念，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的土增稅涉稅處理，規(guī)避土地增值稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

‖主講專(zhuān)家‖魏老師：中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師。畢業(yè)于長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院（原直屬?lài)?guó)家稅務(wù)總局，現(xiàn)升格為吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)）稅務(wù)系，經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士?，F(xiàn)供職于某市國(guó)稅局稽查局。魏老師長(zhǎng)期從事稅務(wù)案件的審理與稽查工作，通曉稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)的稽查流程與辦案模式。對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝、工業(yè)等行業(yè)均進(jìn)行過(guò)專(zhuān)題調(diào)研與稽查，具有豐富的稽查經(jīng)驗(yàn)與熟練的業(yè)務(wù)技能。魏老師一直在全國(guó)各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國(guó)二十九個(gè)省、市、自治區(qū)。有著豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，善于在培訓(xùn)中和學(xué)員充分互動(dòng)，授課風(fēng)格幽默詼諧，能對(duì)晦澀難懂的稅收知識(shí)以平實(shí)的語(yǔ)言進(jìn)行演繹；其授課以實(shí)用性著稱(chēng)，授課態(tài)度求真務(wù)實(shí)、案例源于實(shí)戰(zhàn)、詳實(shí)精巧，并因此受到參訓(xùn)學(xué)員的一致好評(píng)。

‖課程內(nèi)容‖
第一部分：房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”重點(diǎn)項(xiàng)目探究
一：2014年某地關(guān)于房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)檢查情況分析
1．總局專(zhuān)項(xiàng)檢查年年有，為何房地產(chǎn)業(yè)屢屢“中槍”？2015年專(zhuān)項(xiàng)檢查劍指何方？
2．2014年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)檢查基本情況介紹及存在的問(wèn)題。
3．典型問(wèn)題存在對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)在營(yíng)改增中的影響分析。

二：增值稅原理簡(jiǎn)介及營(yíng)改增回顧
1．增值稅原理簡(jiǎn)要介紹。
2．增值稅原理與營(yíng)業(yè)稅原理比較與分析。
3．增值稅的納稅人與扣繳義務(wù)、稅率與征稅率。
4．增值稅一般計(jì)稅方法與簡(jiǎn)易計(jì)稅方法簡(jiǎn)介。
5．營(yíng)改增的背景及原因分析。
6．營(yíng)改增的推進(jìn)歷程回顧及目標(biāo)分析。
7．梳理已納入營(yíng)改增范圍具體項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)項(xiàng)抵扣的影響。

三：房地產(chǎn)營(yíng)改增涉稅重點(diǎn)分析及應(yīng)對(duì)之道
1．營(yíng)改增時(shí)間預(yù)測(cè)及建筑業(yè)營(yíng)改增時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析。
2．房地產(chǎn)增值稅稅率的猜測(cè)與建筑業(yè)增值稅稅率對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)的影響。
3．公共配套無(wú)償贈(zèng)送是否要視同銷(xiāo)售征收增值稅？
4．買(mǎi)房送家電等行為是否要視同銷(xiāo)售繳納增值稅呢？如何進(jìn)行稅務(wù)處理最劃算？
5．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的融資性售后回租是否能夠開(kāi)具專(zhuān)票？應(yīng)該如何進(jìn)行合規(guī)的處理？
6．房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進(jìn)行處理？
7．不同類(lèi)型車(chē)庫(kù)、車(chē)位在增值稅時(shí)代的涉稅處理分析。
8．售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進(jìn)項(xiàng)稅是否要轉(zhuǎn)出？
9．回遷安置房是否要視同銷(xiāo)售征收增值稅？
10．房地產(chǎn)代收費(fèi)用是否屬于增值稅的價(jià)外費(fèi)用要一并征收增值稅？
11．預(yù)收賬款是否收到就產(chǎn)生納稅義務(wù)？能否收到錢(qián)就開(kāi)票？
12．房地產(chǎn)的定金、訂金、誠(chéng)意金、意向金是否屬于預(yù)收款性質(zhì)？
13．沒(méi)收的定金和違約金是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅？
14．預(yù)售期都是銷(xiāo)項(xiàng)遠(yuǎn)大于進(jìn)項(xiàng)資金流壓力過(guò)大的如何解決？
15．如何準(zhǔn)確判定進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣范圍進(jìn)而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
16．營(yíng)改增稅負(fù)上升能否獲得財(cái)政補(bǔ)助？如獲得補(bǔ)助是否需要繳納企業(yè)所得稅？
17．土地出讓金的能否抵扣進(jìn)項(xiàng)？具體應(yīng)如何操作呢？
18．房地產(chǎn)行業(yè)政府規(guī)費(fèi)的梳理及其進(jìn)項(xiàng)稅能否抵扣？
19．園林綠化工程中購(gòu)買(mǎi)的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣還是開(kāi)具
農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票？
20．房地產(chǎn)項(xiàng)目公司注銷(xiāo)時(shí)的留抵稅額如何處理？
21．營(yíng)改增來(lái)臨，土地增值稅去留博弈及重復(fù)征稅分析
22．資金成本能否抵扣？統(tǒng)借統(tǒng)貸形式下分?jǐn)偫⑷绾蔚侄悾?br /> 23．違反資本弱化條款以及超過(guò)同期同類(lèi)貸款利率部分如果取得專(zhuān)用發(fā)票能否抵扣？
24．境外機(jī)構(gòu)進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)，能否有進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣？產(chǎn)生的非居民稅收如何處理？
25．什么是混業(yè)經(jīng)營(yíng)？如何規(guī)避混業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)？
26．營(yíng)改增后處置營(yíng)改增前購(gòu)入資產(chǎn)如何繳稅？
27．新舊稅制轉(zhuǎn)換的過(guò)渡期問(wèn)題。
（1）其他行業(yè)營(yíng)改增過(guò)渡期政策借鑒。
（2）房地產(chǎn)能否取得過(guò)渡期政策？
（3）在建項(xiàng)目如何處理？是繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅還是如何？
28．“甲供材”模式的增值稅考量。
29．施工企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)使用房地產(chǎn)企業(yè)的水電是否要繳納增值稅？房地產(chǎn)企業(yè)能否
要向施工企業(yè)開(kāi)具專(zhuān)票？
30．營(yíng)改增來(lái)臨企業(yè)固定資產(chǎn)投資策略如何決斷？
31．房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增時(shí)代對(duì)于供應(yīng)商的選擇。
32．營(yíng)改增后購(gòu)進(jìn)的防偽稅控系統(tǒng)和技術(shù)維護(hù)費(fèi)抵減進(jìn)項(xiàng)的優(yōu)惠，你知道嗎？
33．國(guó)地稅之間稅源劃轉(zhuǎn)如何早作準(zhǔn)備？

四：增值稅專(zhuān)用發(fā)票實(shí)務(wù)處理專(zhuān)題
1．為何有增值稅專(zhuān)用發(fā)票以及以票管稅模式的分析。
2．如何判定惡意取得虛開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票？稅法及刑法的規(guī)定如何？
3．如何判定善意取得虛開(kāi)？善意虛開(kāi)如何進(jìn)行稅務(wù)處理特別是企業(yè)所得稅？
4．增值稅專(zhuān)用發(fā)票可以作廢嗎？流程如何？
5．增值稅專(zhuān)用發(fā)票如何開(kāi)具紅字專(zhuān)用發(fā)票嗎？
6．增值稅專(zhuān)用發(fā)票如果丟失怎么辦？是否會(huì)被處罰呢？
7．增值稅專(zhuān)用發(fā)票認(rèn)證期限是多少天？認(rèn)證期限的存在是否為稅務(wù)規(guī)劃帶來(lái)空間？
如果超期未認(rèn)證是否有救濟(jì)措施？
8．已認(rèn)證通過(guò)專(zhuān)票是在當(dāng)月抵扣還是下月抵扣？如果未按期申報(bào)抵扣能否在以后期
間繼續(xù)抵扣？
9．增值稅專(zhuān)用發(fā)票填寫(xiě)不全能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
10．“三流”不一致涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及典型案例。

五：發(fā)票違法成本及涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
1．為何發(fā)票違法成為可能？建安企業(yè)發(fā)票違法問(wèn)題高發(fā)的根本原因何在？
2．征管法修訂案中對(duì)于虛開(kāi)如何規(guī)定？
3．發(fā)票管理辦法如何處罰虛開(kāi)行為？
4．危害稅收征管罪中關(guān)于虛開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票和普通發(fā)票的具體規(guī)定如何？

第二部分：土地增值稅疑難問(wèn)題剖析
一：土地增值稅核心概念的精確解析
1．土地增值稅的征稅對(duì)象如何準(zhǔn)確理解？
2．土地增值稅的征收方式有哪些呢？
3．房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收形式簡(jiǎn)介以及清算條件如何把握？
4．清算完成后是否允許二次清算呢？
5．土地增值稅清算單位如何界定及各地政策實(shí)踐分析。
6．土地增值稅的成本分?jǐn)倢?duì)象如何準(zhǔn)確分類(lèi)及各地政策實(shí)踐。
7．普通住宅與非普通住宅如何劃分呢？
8．改制重組土地增值稅政策詳解。

二：土地增值稅收入項(xiàng)目疑難問(wèn)題分析
1．如何確認(rèn)土地增值稅收入確認(rèn)的口徑？
2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用是否計(jì)入收入計(jì)稅？
3．以房地產(chǎn)進(jìn)行投資是否要繳納土地增值稅？
4．銷(xiāo)售無(wú)產(chǎn)權(quán)商品房是否需要繳納土地增值稅呢？
5．轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)納入土地增值稅征收范疇？
6．采用永久性租賃形式處置地下無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位土增稅如何處理？
7．拆一還一如何計(jì)算土地增值稅？
8．公共配套設(shè)施無(wú)償移交是否要視同銷(xiāo)售計(jì)算土地增值稅？
9．地下人防車(chē)位是否屬于可售面積呢？
10．土地增值稅體系中如何區(qū)分新房與舊房？
11．代建行為是否應(yīng)該征收土地增值稅？
12．合作建房土地增值稅如何征收？
13．政府給予的土地返還款應(yīng)該如何處理？
14．91號(hào)文件中的價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由如何適用？
15．轉(zhuǎn)讓股權(quán)與土地增值稅會(huì)發(fā)生關(guān)系嗎？
16．整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、負(fù)債、人員土地增值稅是否需要繳納？
17．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收取顧客的違約金及更名費(fèi)，是否需要繳納土地增值稅？
18．房地產(chǎn)企業(yè)賣(mài)房送車(chē)庫(kù)（位）如何計(jì)算繳納土地增值稅？
19．房企采取售后回租形式銷(xiāo)售商品房如何計(jì)算土地增值稅?
20．國(guó)家收回土地使用權(quán)是否需要繳納土地增值稅？
21．“商鋪+住宅”產(chǎn)品形式土地增值稅如何計(jì)算更合理？

三：土地增值稅扣除項(xiàng)目疑難問(wèn)題分析
1．土地增值稅扣除項(xiàng)目的基本原則與口徑如何確認(rèn)？
2．甲供材而引發(fā)的稅企扣除爭(zhēng)議問(wèn)題分析。
3．房企支付給拆遷戶過(guò)渡房租金應(yīng)如何扣除？
4．投資而來(lái)的土地扣除金額如何確定？
5．公共配套設(shè)施的成本能否作為扣除項(xiàng)目？
6．土地增值稅利息扣除講究多，你知道嗎？
7．房企繳納的土地閑置費(fèi)能否作為扣除項(xiàng)目？
8．精裝房的裝修費(fèi)用如何扣除最合理？
9．售樓處、樣板間建造成本如何扣除？
10．房企扣留的質(zhì)保金能否作為扣除項(xiàng)目核算？
11．房企支付的違約金、超期利息、加罰利息、贊助捐贈(zèng)支出等能否稅前扣除？
12．加計(jì)扣除20%的法定條件如何規(guī)定？

‖培訓(xùn)對(duì)象‖各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、
財(cái)務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢(xún)公司的人員。