房地產行業(yè)“營改增”與土地增值稅清算經典案例解析專題班（楊老師）

‖專題背景‖
目前我國營業(yè)稅改征增值稅工作正進行的如火如荼，房地產行業(yè)的增值稅時代即將到來；另外，隨著營改增工作的不斷深入和房地產稅的即將出臺，土地增值稅這一稅種也將逐步退出歷史舞臺。在新稅制出臺之前，地稅部門將不可避免的對房地產行業(yè)的土地增值稅展開一次大規(guī)模的、旋風式的突擊性檢查、清算工作。為了幫助大家以更加積極、良好的狀態(tài)迎接增值稅時代的到來，切實回避土地增值稅最后帶來的風險，本次培訓特意安排了關于這兩個稅種的培訓內容。
本次培訓專家將全部采用案例式教學模式。案例全部都來源于專家在全國各地稅收執(zhí)法實踐。希望通過本次培訓，讓大家對稅務培訓業(yè)務有一個前所未有的、不一樣的、全新的認識與感受。讓大家在輕松愉快的學習氣氛中獲得最有價值的知識與收獲。

‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產業(yè)，建筑業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰(zhàn)工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。楊老師每次在培訓現場與學員互動時間不少于一個半小時，可以現場全部解決學員提出的涉及到房地產，建筑行業(yè)的所有的稅收問題，具有較強的時效性與實操性，受到各地學員的認同與熱烈追捧。

‖課程內容‖
第一部分：房地產行業(yè)“營改增”應對與稅務規(guī)劃
一．營改增過程中大家關心的那些事兒：
1．營改增前施工發(fā)票、購貨發(fā)票、銷售發(fā)票的開具應如何把握？
2．營改增后支付拆遷補償費取得不了增值稅專用發(fā)票是否會影響到進項稅額的扣除？
3．營改增后接受小規(guī)模納稅人、自然人銷售或者應稅服務業(yè)務取得不了增值稅專用發(fā)
票應該如何處理？
4．營改增后，將有哪些項目的進項稅允許扣除，哪些項目的進項稅不允許扣除，對銷售不動產業(yè)增值稅稅率的確定會帶來哪些影響？
5．營改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，會對甲乙雙方的稅負造
成影響嗎，就以上問題應如何解決出現在甲乙雙方之間的矛盾？
6．營改增后銷售營改增以前開發(fā)產品沒有進項稅額可以扣除，這個問題應如何解決，
“簡易征收”、“超稅負返還、即征即退”等政策，在房地產業(yè)營改增之后能不能獲
得推廣使用？
7．房地產開發(fā)業(yè)務經營周期較長，經營期內很有可能發(fā)生前后不同階段銷項稅與進項稅配比嚴重失調的現象，在實際工作中一旦遇到這種情況應該如何解決？
8．營改增以后對于企業(yè)轉做自用不動產或者投資性房地產的開發(fā)產品進項稅將如何
扣除？
9．營改增后土地增值稅是否會取消？

二．營改增以后增值稅會計核算：
1．“一次性全額收款”方式下銷項稅額的核算。
2．“按揭貸款”方式下銷項稅額的核算。
3．“分期收款”方式下銷項稅額的核算。
4．“委托代銷”方式下銷項稅額的核算。
5．折扣銷售、銷售折扣、銷售者讓、銷貨退回業(yè)務的銷項稅額核算。
6．以開發(fā)產品換取土地等其他資產的銷項稅會計核算。
7．將開發(fā)產品用作分配利潤業(yè)務銷項稅額的會計核算。
8．將開發(fā)產品用于福利、獎勵銷項稅額會計核算。
9．將開發(fā)產品無償贈送他人業(yè)務銷項稅額會計核算。
10．購進貨物、接受應稅勞務、接受應稅服務進項稅額的會計核算。
11．輔導期一般納稅人增值稅抵扣的會計處理。
12．初次購進稅控設備及后期技術維護進項稅額的會計核算。
13．購進貨物、開發(fā)產品用于非增值稅應稅項目、免稅項目、非正常損失進項稅額轉出的會計核算。
14．繳納、退還增值稅會計核算。
15．一般納稅人匯總納稅的會計核算。
16．增值稅檢查納稅調整的會計核算。
17．一般納稅人簡易征收會計核算。
18．小規(guī)模納稅人會計核算。

第二部分：土地增值稅清算案例解析與風險控制
1．房產已經全部銷售，但是房地產開發(fā)公司一直未取得土地使用權，是否應征收土地增值稅？
2．國有土地使用權被收儲是否應征收土地增值稅？
3．以接受投資入股土地進行開發(fā)，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權轉讓形式取得對方的股權，股權溢價能否作為土地成本扣除？
4．在確認開發(fā)項目是否達到清算條件時，對國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預）售許可證滿三年”應該如何理解？
5．國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開
發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目”和“分期項目”應該如何理解？
6．房地產企業(yè)銷售有產權的地下車庫、車位應如何進行清算？
7．政府按照土地出讓協議規(guī)定的價格，回購安置房的，應如何確認銷售不動產收入？
8．在實際工作中，一次性取得土地分期開發(fā)的、同一項目中含有不同類型房地產的，清算時土地成本應如何計算扣除，其他成本應該如何計算扣除？
9．未按規(guī)定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規(guī)定取得合法憑據的土地，清算時是否允許扣除？
10．經國土局批準同意，開發(fā)商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓
金。這部分土地出讓金，沒有土地出讓金票據，能否扣除？
11．母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據。拍得土地后，注冊全資子公司，作為開發(fā)此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關稅費及土地證由子公司辦理，總公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金專用票據的付款單位為總公司，在計算土地增值稅的扣除項目時，此票據是否允許扣除土地價款？
12．開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補償費，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據，差額部分支付了地價款并取得票據。抵頂部分能否扣除？
13．改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權，無票據，清算時土地成本如何扣除？
14．房地產企業(yè)，支付拆遷補償費應取得什么票據？
15．開發(fā)項目涉及“拆遷安置”的，開發(fā)成本應如何計算？
16．單棟建筑物含有不同類型的房地產的，清算時，其建筑成本應該如何計算分攤？
17．國稅發(fā)[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應如何理解？
18．清算時，開發(fā)項目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業(yè)務的對開發(fā)公司所取得的票據應如何把握？
19．在土地增值稅清算時，企業(yè)支出已取得合法憑據但未實際支付的部分（例如：工程款）可否計入扣除項目？
20．公共配套設施租賃業(yè)務應該如何計算征收土地增值稅？
21．清算時，對開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設公益性設施發(fā)生的費用”是否允許
扣除？
22．規(guī)劃外發(fā)生的項目內建設支出，是否允許扣除？
23．計算土地增值稅時，“營銷設施建造費用”是否允許計入開發(fā)成本扣除？
24．房地產企業(yè)同時開發(fā)多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發(fā)間接費，清算時如何計算扣除？
25．為什么土地增值稅清算時企業(yè)的開發(fā)費用不據實扣除，而是按照成本的5—10%計算扣除，這樣做的用意是什么？
26．房地產企業(yè)向個人、其他單位（含關聯方）借款，費用是否可以扣除？委托其他單位、個人向金融機構借款，費用是否可以扣除？取得個人、單位委托銀行借款，費用是否可以扣除？取得集團內部統借統還借款，費用是否可以扣除？
27．為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用？
28．清算后銷售尾盤，應如何計算繳納土地增值稅？

‖培訓對象‖各房地產企業(yè)領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監(jiān)、稅務經理、
財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。