培訓搜索引擎
財務管理
房地產行業(yè)“營改增”與土地增值稅清算經典案例解析專題班(楊老師)
參加對象:各房地產企業(yè)領導,項目負責人、主管財稅領導、財務總監(jiān)、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。公開課編號
GKK7422
主講老師
楊老師
參加費用
2980元
課時安排
2天
近期開課時間
2015-08-13
舉辦地址
加載中...
其他開課時間
- 開課地址: 開課時間:
電話:010-68630945/18610481046 聯系人:尹老師
公開課大綱
‖專題背景‖
目前我國營業(yè)稅改征增值稅工作正進行的如火如荼,房地產行業(yè)的增值稅時代即將到來;另外,隨著營改增工作的不斷深入和房地產稅的即將出臺,土地增值稅這一稅種也將逐步退出歷史舞臺。在新稅制出臺之前,地稅部門將不可避免的對房地產行業(yè)的土地增值稅展開一次大規(guī)模的、旋風式的突擊性檢查、清算工作。為了幫助大家以更加積極、良好的狀態(tài)迎接增值稅時代的到來,切實回避土地增值稅最后帶來的風險,本次培訓特意安排了關于這兩個稅種的培訓內容。
本次培訓專家將全部采用案例式教學模式。案例全部都來源于專家在全國各地稅收執(zhí)法實踐。希望通過本次培訓,讓大家對稅務培訓業(yè)務有一個前所未有的、不一樣的、全新的認識與感受。讓大家在輕松愉快的學習氣氛中獲得最有價值的知識與收獲。
‖主講專家‖楊老師:我國資深稅務官員,從事稅務稽查工作二十余年,多次參與國家稅務總局組織的房地產業(yè),建筑業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作,有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰(zhàn)工作經驗。同時,多年來,楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產稅收教學工作,授課時間長達幾千課時,教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科,有著十分豐富的教學經驗。楊老師每次在培訓現場與學員互動時間不少于一個半小時,可以現場全部解決學員提出的涉及到房地產,建筑行業(yè)的所有的稅收問題,具有較強的時效性與實操性,受到各地學員的認同與熱烈追捧。
‖課程內容‖
第一部分:房地產行業(yè)“營改增”應對與稅務規(guī)劃
一.營改增過程中大家關心的那些事兒:
1.營改增前施工發(fā)票、購貨發(fā)票、銷售發(fā)票的開具應如何把握?
2.營改增后支付拆遷補償費取得不了增值稅專用發(fā)票是否會影響到進項稅額的扣除?
3.營改增后接受小規(guī)模納稅人、自然人銷售或者應稅服務業(yè)務取得不了增值稅專用發(fā)
票應該如何處理?
4.營改增后,將有哪些項目的進項稅允許扣除,哪些項目的進項稅不允許扣除,對銷售不動產業(yè)增值稅稅率的確定會帶來哪些影響?
5.營改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式,會對甲乙雙方的稅負造
成影響嗎,就以上問題應如何解決出現在甲乙雙方之間的矛盾?
6.營改增后銷售營改增以前開發(fā)產品沒有進項稅額可以扣除,這個問題應如何解決,
“簡易征收”、“超稅負返還、即征即退”等政策,在房地產業(yè)營改增之后能不能獲
得推廣使用?
7.房地產開發(fā)業(yè)務經營周期較長,經營期內很有可能發(fā)生前后不同階段銷項稅與進項稅配比嚴重失調的現象,在實際工作中一旦遇到這種情況應該如何解決?
8.營改增以后對于企業(yè)轉做自用不動產或者投資性房地產的開發(fā)產品進項稅將如何
扣除?
9.營改增后土地增值稅是否會取消?
二.營改增以后增值稅會計核算:
1.“一次性全額收款”方式下銷項稅額的核算。
2.“按揭貸款”方式下銷項稅額的核算。
3.“分期收款”方式下銷項稅額的核算。
4.“委托代銷”方式下銷項稅額的核算。
5.折扣銷售、銷售折扣、銷售者讓、銷貨退回業(yè)務的銷項稅額核算。
6.以開發(fā)產品換取土地等其他資產的銷項稅會計核算。
7.將開發(fā)產品用作分配利潤業(yè)務銷項稅額的會計核算。
8.將開發(fā)產品用于福利、獎勵銷項稅額會計核算。
9.將開發(fā)產品無償贈送他人業(yè)務銷項稅額會計核算。
10.購進貨物、接受應稅勞務、接受應稅服務進項稅額的會計核算。
11.輔導期一般納稅人增值稅抵扣的會計處理。
12.初次購進稅控設備及后期技術維護進項稅額的會計核算。
13.購進貨物、開發(fā)產品用于非增值稅應稅項目、免稅項目、非正常損失進項稅額轉出的會計核算。
14.繳納、退還增值稅會計核算。
15.一般納稅人匯總納稅的會計核算。
16.增值稅檢查納稅調整的會計核算。
17.一般納稅人簡易征收會計核算。
18.小規(guī)模納稅人會計核算。
第二部分:土地增值稅清算案例解析與風險控制
1.房產已經全部銷售,但是房地產開發(fā)公司一直未取得土地使用權,是否應征收土地增值稅?
2.國有土地使用權被收儲是否應征收土地增值稅?
3.以接受投資入股土地進行開發(fā),土地的入賬價值怎樣計算,以什么為原始憑證?如果是先接受土地投資入股,再以股權轉讓形式取得對方的股權,股權溢價能否作為土地成本扣除?
4.在確認開發(fā)項目是否達到清算條件時,對國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷(預)售許可證滿三年”應該如何理解?
5.國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定:“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開
發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目”和“分期項目”應該如何理解?
6.房地產企業(yè)銷售有產權的地下車庫、車位應如何進行清算?
7.政府按照土地出讓協議規(guī)定的價格,回購安置房的,應如何確認銷售不動產收入?
8.在實際工作中,一次性取得土地分期開發(fā)的、同一項目中含有不同類型房地產的,清算時土地成本應如何計算扣除,其他成本應該如何計算扣除?
9.未按規(guī)定實際支付土地價款,或者支付價款時未按照規(guī)定取得合法憑據的土地,清算時是否允許扣除?
10.經國土局批準同意,開發(fā)商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓
金。這部分土地出讓金,沒有土地出讓金票據,能否扣除?
11.母公司購得土地,款項全額支付,并取得收據。拍得土地后,注冊全資子公司,作為開發(fā)此地的項目公司,與土地局簽定合同補充條款,將土地的受讓人變更為子公司,相關稅費及土地證由子公司辦理,總公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金專用票據的付款單位為總公司,在計算土地增值稅的扣除項目時,此票據是否允許扣除土地價款?
12.開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同,代政府完成拆遷或支付拆遷補償費,并以此抵頂土地出讓金,抵頂部分未支付地價款,無票據,差額部分支付了地價款并取得票據。抵頂部分能否扣除?
13.改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權,無票據,清算時土地成本如何扣除?
14.房地產企業(yè),支付拆遷補償費應取得什么票據?
15.開發(fā)項目涉及“拆遷安置”的,開發(fā)成本應如何計算?
16.單棟建筑物含有不同類型的房地產的,清算時,其建筑成本應該如何計算分攤?
17.國稅發(fā)[2006]187號,“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應如何理解?
18.清算時,開發(fā)項目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除?涉及到混合銷售業(yè)務的對開發(fā)公司所取得的票據應如何把握?
19.在土地增值稅清算時,企業(yè)支出已取得合法憑據但未實際支付的部分(例如:工程款)可否計入扣除項目?
20.公共配套設施租賃業(yè)務應該如何計算征收土地增值稅?
21.清算時,對開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設公益性設施發(fā)生的費用”是否允許
扣除?
22.規(guī)劃外發(fā)生的項目內建設支出,是否允許扣除?
23.計算土地增值稅時,“營銷設施建造費用”是否允許計入開發(fā)成本扣除?
24.房地產企業(yè)同時開發(fā)多個項目,不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發(fā)間接費,清算時如何計算扣除?
25.為什么土地增值稅清算時企業(yè)的開發(fā)費用不據實扣除,而是按照成本的5—10%計算扣除,這樣做的用意是什么?
26.房地產企業(yè)向個人、其他單位(含關聯方)借款,費用是否可以扣除?委托其他單位、個人向金融機構借款,費用是否可以扣除?取得個人、單位委托銀行借款,費用是否可以扣除?取得集團內部統借統還借款,費用是否可以扣除?
27.為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用?
28.清算后銷售尾盤,應如何計算繳納土地增值稅?
‖培訓對象‖各房地產企業(yè)領導,項目負責人、主管財稅領導、財務總監(jiān)、稅務經理、
財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。
目前我國營業(yè)稅改征增值稅工作正進行的如火如荼,房地產行業(yè)的增值稅時代即將到來;另外,隨著營改增工作的不斷深入和房地產稅的即將出臺,土地增值稅這一稅種也將逐步退出歷史舞臺。在新稅制出臺之前,地稅部門將不可避免的對房地產行業(yè)的土地增值稅展開一次大規(guī)模的、旋風式的突擊性檢查、清算工作。為了幫助大家以更加積極、良好的狀態(tài)迎接增值稅時代的到來,切實回避土地增值稅最后帶來的風險,本次培訓特意安排了關于這兩個稅種的培訓內容。
本次培訓專家將全部采用案例式教學模式。案例全部都來源于專家在全國各地稅收執(zhí)法實踐。希望通過本次培訓,讓大家對稅務培訓業(yè)務有一個前所未有的、不一樣的、全新的認識與感受。讓大家在輕松愉快的學習氣氛中獲得最有價值的知識與收獲。
‖主講專家‖楊老師:我國資深稅務官員,從事稅務稽查工作二十余年,多次參與國家稅務總局組織的房地產業(yè),建筑業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作,有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰(zhàn)工作經驗。同時,多年來,楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產稅收教學工作,授課時間長達幾千課時,教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科,有著十分豐富的教學經驗。楊老師每次在培訓現場與學員互動時間不少于一個半小時,可以現場全部解決學員提出的涉及到房地產,建筑行業(yè)的所有的稅收問題,具有較強的時效性與實操性,受到各地學員的認同與熱烈追捧。
‖課程內容‖
第一部分:房地產行業(yè)“營改增”應對與稅務規(guī)劃
一.營改增過程中大家關心的那些事兒:
1.營改增前施工發(fā)票、購貨發(fā)票、銷售發(fā)票的開具應如何把握?
2.營改增后支付拆遷補償費取得不了增值稅專用發(fā)票是否會影響到進項稅額的扣除?
3.營改增后接受小規(guī)模納稅人、自然人銷售或者應稅服務業(yè)務取得不了增值稅專用發(fā)
票應該如何處理?
4.營改增后,將有哪些項目的進項稅允許扣除,哪些項目的進項稅不允許扣除,對銷售不動產業(yè)增值稅稅率的確定會帶來哪些影響?
5.營改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式,會對甲乙雙方的稅負造
成影響嗎,就以上問題應如何解決出現在甲乙雙方之間的矛盾?
6.營改增后銷售營改增以前開發(fā)產品沒有進項稅額可以扣除,這個問題應如何解決,
“簡易征收”、“超稅負返還、即征即退”等政策,在房地產業(yè)營改增之后能不能獲
得推廣使用?
7.房地產開發(fā)業(yè)務經營周期較長,經營期內很有可能發(fā)生前后不同階段銷項稅與進項稅配比嚴重失調的現象,在實際工作中一旦遇到這種情況應該如何解決?
8.營改增以后對于企業(yè)轉做自用不動產或者投資性房地產的開發(fā)產品進項稅將如何
扣除?
9.營改增后土地增值稅是否會取消?
二.營改增以后增值稅會計核算:
1.“一次性全額收款”方式下銷項稅額的核算。
2.“按揭貸款”方式下銷項稅額的核算。
3.“分期收款”方式下銷項稅額的核算。
4.“委托代銷”方式下銷項稅額的核算。
5.折扣銷售、銷售折扣、銷售者讓、銷貨退回業(yè)務的銷項稅額核算。
6.以開發(fā)產品換取土地等其他資產的銷項稅會計核算。
7.將開發(fā)產品用作分配利潤業(yè)務銷項稅額的會計核算。
8.將開發(fā)產品用于福利、獎勵銷項稅額會計核算。
9.將開發(fā)產品無償贈送他人業(yè)務銷項稅額會計核算。
10.購進貨物、接受應稅勞務、接受應稅服務進項稅額的會計核算。
11.輔導期一般納稅人增值稅抵扣的會計處理。
12.初次購進稅控設備及后期技術維護進項稅額的會計核算。
13.購進貨物、開發(fā)產品用于非增值稅應稅項目、免稅項目、非正常損失進項稅額轉出的會計核算。
14.繳納、退還增值稅會計核算。
15.一般納稅人匯總納稅的會計核算。
16.增值稅檢查納稅調整的會計核算。
17.一般納稅人簡易征收會計核算。
18.小規(guī)模納稅人會計核算。
第二部分:土地增值稅清算案例解析與風險控制
1.房產已經全部銷售,但是房地產開發(fā)公司一直未取得土地使用權,是否應征收土地增值稅?
2.國有土地使用權被收儲是否應征收土地增值稅?
3.以接受投資入股土地進行開發(fā),土地的入賬價值怎樣計算,以什么為原始憑證?如果是先接受土地投資入股,再以股權轉讓形式取得對方的股權,股權溢價能否作為土地成本扣除?
4.在確認開發(fā)項目是否達到清算條件時,對國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷(預)售許可證滿三年”應該如何理解?
5.國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定:“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開
發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目”和“分期項目”應該如何理解?
6.房地產企業(yè)銷售有產權的地下車庫、車位應如何進行清算?
7.政府按照土地出讓協議規(guī)定的價格,回購安置房的,應如何確認銷售不動產收入?
8.在實際工作中,一次性取得土地分期開發(fā)的、同一項目中含有不同類型房地產的,清算時土地成本應如何計算扣除,其他成本應該如何計算扣除?
9.未按規(guī)定實際支付土地價款,或者支付價款時未按照規(guī)定取得合法憑據的土地,清算時是否允許扣除?
10.經國土局批準同意,開發(fā)商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓
金。這部分土地出讓金,沒有土地出讓金票據,能否扣除?
11.母公司購得土地,款項全額支付,并取得收據。拍得土地后,注冊全資子公司,作為開發(fā)此地的項目公司,與土地局簽定合同補充條款,將土地的受讓人變更為子公司,相關稅費及土地證由子公司辦理,總公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金專用票據的付款單位為總公司,在計算土地增值稅的扣除項目時,此票據是否允許扣除土地價款?
12.開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同,代政府完成拆遷或支付拆遷補償費,并以此抵頂土地出讓金,抵頂部分未支付地價款,無票據,差額部分支付了地價款并取得票據。抵頂部分能否扣除?
13.改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權,無票據,清算時土地成本如何扣除?
14.房地產企業(yè),支付拆遷補償費應取得什么票據?
15.開發(fā)項目涉及“拆遷安置”的,開發(fā)成本應如何計算?
16.單棟建筑物含有不同類型的房地產的,清算時,其建筑成本應該如何計算分攤?
17.國稅發(fā)[2006]187號,“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應如何理解?
18.清算時,開發(fā)項目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除?涉及到混合銷售業(yè)務的對開發(fā)公司所取得的票據應如何把握?
19.在土地增值稅清算時,企業(yè)支出已取得合法憑據但未實際支付的部分(例如:工程款)可否計入扣除項目?
20.公共配套設施租賃業(yè)務應該如何計算征收土地增值稅?
21.清算時,對開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設公益性設施發(fā)生的費用”是否允許
扣除?
22.規(guī)劃外發(fā)生的項目內建設支出,是否允許扣除?
23.計算土地增值稅時,“營銷設施建造費用”是否允許計入開發(fā)成本扣除?
24.房地產企業(yè)同時開發(fā)多個項目,不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發(fā)間接費,清算時如何計算扣除?
25.為什么土地增值稅清算時企業(yè)的開發(fā)費用不據實扣除,而是按照成本的5—10%計算扣除,這樣做的用意是什么?
26.房地產企業(yè)向個人、其他單位(含關聯方)借款,費用是否可以扣除?委托其他單位、個人向金融機構借款,費用是否可以扣除?取得個人、單位委托銀行借款,費用是否可以扣除?取得集團內部統借統還借款,費用是否可以扣除?
27.為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用?
28.清算后銷售尾盤,應如何計算繳納土地增值稅?
‖培訓對象‖各房地產企業(yè)領導,項目負責人、主管財稅領導、財務總監(jiān)、稅務經理、
財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。
上一篇:2015年上半年新財稅法規(guī)解讀與運用(曾建斌)
下一篇:房地產營改增重點項目探究與土地增值稅疑難問題剖析專題班(魏老師)
培訓現場
講師培訓公告