房地產(chǎn)業(yè)營改增應(yīng)對與會計核算中的納稅處理和風(fēng)險規(guī)避專題（陳老師）

【專題背景】
營改增是我國財政體系中最大的一項改革，通過把以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，通過只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，從而減少重復(fù)納稅環(huán)節(jié)。按我國財稅體制改革進(jìn)程，財政部正在加快研究房地產(chǎn)業(yè)“營改增”方案，據(jù)悉明年有望和建筑業(yè)同步推行。自2012年1月1日起開始營改增試點以來，目前僅剩下生活服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)尚未實現(xiàn)營改增。在房地產(chǎn)市場處于下行期間推出營改增，會對房地產(chǎn)業(yè)帶來什么樣的影響？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備？如何應(yīng)對營改增？這是地產(chǎn)業(yè)界普遍最為關(guān)心的話題。
2014年，國家稅務(wù)總局和各省、市稅務(wù)機關(guān)陸續(xù)曝光了系列稅收違法案件，其中房地產(chǎn)企業(yè)在榜上赫然占了近四成的比例。為何房地產(chǎn)企業(yè)成了稅收案件的高發(fā)區(qū)？為何房地產(chǎn)連續(xù)九年被國家稅務(wù)總局列入稅收專項檢查的指令性檢查項目？為何房地產(chǎn)企業(yè)稅收年年查，問題年年有？
我們經(jīng)過深度分析后認(rèn)為，除了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算繁雜，涉稅政策復(fù)雜多變的客觀原因外，企業(yè)財稅管理人員不熟悉稅收政策，不熟悉會計核算中的稅收處理，同樣是一個非常重要不可回避的因素。如何在會計核算中及時發(fā)現(xiàn)和化解稅收風(fēng)險，實施全方位的稅收風(fēng)險管控，并為房地產(chǎn)企業(yè)帶來節(jié)稅的思路和空間，這就是我們這兩天課程的目的所在。
兩天的學(xué)習(xí)將采取互動式的學(xué)習(xí)方法，由專家從不同的角度分析講解運用會計核算和稅收處理實用技巧，由淺入深，融會貫通，一定讓您不虛此行！

【專題收益】
通過2天學(xué)習(xí)，您將有以下收獲：
前瞻學(xué)習(xí)房地產(chǎn)業(yè)營改增政策方案和征稅辦法，探索把握營改增應(yīng)對措施。
全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)最新成本核算方法和開發(fā)費用準(zhǔn)確核算。
財務(wù)管理人員及時發(fā)現(xiàn)會計核算中的稅收問題并進(jìn)行正確處理。
分析本單位的財稅管理現(xiàn)狀，了解、建立和完善本單位的稅收風(fēng)控制度。
準(zhǔn)確運用稅收政策，盡可能的找到正確降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的方法。
提交本單位的財稅疑難問題，與專家零距離交流，真正解決實際問題。

【主講內(nèi)容】
一：房地產(chǎn)業(yè)營改增政策前瞻與應(yīng)對及土地增值稅走向
1．房地產(chǎn)業(yè)營改增試點方案中，增值稅率是11%還是17%？土地增值稅種仍然保留嗎？
2．營改增后房地產(chǎn)企業(yè)實際稅收負(fù)擔(dān)的測算
3．一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及一般計稅方法和簡易計稅辦法，什么是銷項稅額，什么是進(jìn)項稅額？
4．開發(fā)成本和開發(fā)費用中哪些增值稅進(jìn)項稅額可以抵扣？哪些不能抵扣？
5．開發(fā)產(chǎn)品銷售收入在營改增后會計核算有什么變化，銷售開發(fā)產(chǎn)品如何開具增值稅發(fā)票？
6．開發(fā)產(chǎn)品成本會計核算有什么變化？土地出讓金成本、利息費用、甲供材業(yè)務(wù)等如何抵減銷售額？
7．企業(yè)現(xiàn)行銷售自己使用過的固定資產(chǎn)是否繳納增值稅？營改增后，如何計算繳納增值稅？
8．營改增前后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取哪幾項措施積極應(yīng)對？
二：收入核算中的納稅處理與風(fēng)險規(guī)避
1．企業(yè)所得稅收入確認(rèn)時間和營業(yè)稅、土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間。
2．合理分解收入的風(fēng)險及納稅處理技巧。收入不可隱瞞，但收入可以分解嗎？
3．企業(yè)所得稅有視同銷售，土地增值稅和營業(yè)稅也有視同銷售嗎？視同銷售怎樣進(jìn)行會計處理才不會多繳納稅收呢？
4．銷售折扣、銷售折讓、銷售退回的納稅處理。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)整環(huán)境下，打折銷售好還是贈送實物好？
5．價外費用、違約金和代收費用的財稅處理。支付違約金需要取得發(fā)票并扣繳個人所得稅嗎？收取違約金什么情況下不需要納稅？哪些代收費用不納稅？
6．財政性補助資金的納稅處理選擇。任何財政補償是做收入處理，還是沖減開發(fā)成本？
7．租金收入、精裝修房收入、車位收入的財稅處理
三：成本費用核算中的納稅處理與風(fēng)險規(guī)避
1．職工薪酬在企業(yè)所得稅和個人所得稅的風(fēng)險規(guī)避處理
2．企業(yè)取得個人勞務(wù)費用發(fā)票需要注意的問題
3．企業(yè)工程費用中甲供材的風(fēng)險問題深度分析及處理
4．職工福利費、業(yè)務(wù)招待費用、辦公用品中的稅收問題及處理
5．管理費用、財務(wù)費用會計處理中的稅收問題及處理技巧
6．單位和員工車輛使用費報銷的問題及處理
7．企業(yè)旅游費、交通費、通訊費報銷的處理
8．企業(yè)開發(fā)成本核算對象確定處理
9．成本核算對象與土地增值稅清算項目為何不一致？
10．最新會計開發(fā)成本七大項目核算及稅收處理。
11．共同成本和間接成本會計三種分?jǐn)偡椒?。如何分?jǐn)偡隙惙ㄒ?guī)定？地下車位要分?jǐn)偝杀締幔?br /> 12．哪些利息費用計入開發(fā)成本，哪些計入財務(wù)費用？既符合會計制度規(guī)定又有利遞
延納稅的方法。
四：企業(yè)資產(chǎn)核算中的納稅處理與風(fēng)險規(guī)避
1．企業(yè)購置資產(chǎn)環(huán)節(jié)需要注意的稅收問題
2．房屋改造、裝修是資本化還是費用化處理
3．資產(chǎn)評估的會計處理與稅收處理
4．企業(yè)資產(chǎn)投資的稅收優(yōu)惠政策及避稅分析
5．股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的財稅處理。個人股東平價低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)的稅收風(fēng)險及節(jié)稅處理
6．轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的土地增值稅風(fēng)險分析及規(guī)避
五：營業(yè)外收支核算中的納稅處理與風(fēng)險規(guī)避
1．捐贈支出、攤派費用和贊助費用的處理
2．應(yīng)付未付款的涉稅風(fēng)險分析、稅務(wù)機關(guān)如何看待應(yīng)付款？
3．其他應(yīng)收款涉及的個人所得稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅分析
4．其他營業(yè)外支出核算中的重點涉稅問題分析
5．查補稅收有追繳期限嗎？為何查補三年前的稅款不能加收滯納金和處罰？
六：所有者權(quán)益核算中的納稅處理與風(fēng)險規(guī)避
1．股東投資身份選擇的節(jié)稅分析。公司或個人誰來做股東？
2．資本公積正確核算及涉稅分析處理
3．盈余公積和未分配利潤的財稅處理
4．新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)如何利用合并和分立進(jìn)行重組？

【主講專家】陳老師：著名稅務(wù)專家，中國注冊稅務(wù)師、注冊會計師，曾為國家稅務(wù)總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務(wù)組成員。曾在稅務(wù)干部學(xué)校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務(wù)師后期教育主講老師、國家稅務(wù)總局中國稅務(wù)雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網(wǎng)絡(luò)評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務(wù)專業(yè)報刊發(fā)表稅收業(yè)務(wù)籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)€人專著5部，參與國家稅務(wù)總局稽查局編寫稅務(wù)稽查專業(yè)培訓(xùn)教科書《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書籍二部；個人專著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務(wù)指南》和《企業(yè)并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務(wù)界和企業(yè)界的好評。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。