房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增應(yīng)對(duì)與會(huì)計(jì)核算中的納稅處理和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避專題（陳老師）

【專題背景】
營(yíng)改增是我國(guó)財(cái)政體系中最大的一項(xiàng)改革，通過(guò)把以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，通過(guò)只對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，從而減少重復(fù)納稅環(huán)節(jié)。按我國(guó)財(cái)稅體制改革進(jìn)程，財(cái)政部正在加快研究房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”方案，據(jù)悉明年有望和建筑業(yè)同步推行。自2012年1月1日起開(kāi)始營(yíng)改增試點(diǎn)以來(lái)，目前僅剩下生活服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增。在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行期間推出營(yíng)改增，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)什么樣的影響？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備？如何應(yīng)對(duì)營(yíng)改增？這是地產(chǎn)業(yè)界普遍最為關(guān)心的話題。
2014年，國(guó)家稅務(wù)總局和各省、市稅務(wù)機(jī)關(guān)陸續(xù)曝光了系列稅收違法案件，其中房地產(chǎn)企業(yè)在榜上赫然占了近四成的比例。為何房地產(chǎn)企業(yè)成了稅收案件的高發(fā)區(qū)？為何房地產(chǎn)連續(xù)九年被國(guó)家稅務(wù)總局列入稅收專項(xiàng)檢查的指令性檢查項(xiàng)目？為何房地產(chǎn)企業(yè)稅收年年查，問(wèn)題年年有？
我們經(jīng)過(guò)深度分析后認(rèn)為，除了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算繁雜，涉稅政策復(fù)雜多變的客觀原因外，企業(yè)財(cái)稅管理人員不熟悉稅收政策，不熟悉會(huì)計(jì)核算中的稅收處理，同樣是一個(gè)非常重要不可回避的因素。如何在會(huì)計(jì)核算中及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解稅收風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施全方位的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控，并為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅的思路和空間，這就是我們這兩天課程的目的所在。
兩天的學(xué)習(xí)將采取互動(dòng)式的學(xué)習(xí)方法，由專家從不同的角度分析講解運(yùn)用會(huì)計(jì)核算和稅收處理實(shí)用技巧，由淺入深，融會(huì)貫通，一定讓您不虛此行！

【專題收益】
通過(guò)2天學(xué)習(xí)，您將有以下收獲：
前瞻學(xué)習(xí)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策方案和征稅辦法，探索把握營(yíng)改增應(yīng)對(duì)措施。
全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)最新成本核算方法和開(kāi)發(fā)費(fèi)用準(zhǔn)確核算。
財(cái)務(wù)管理人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算中的稅收問(wèn)題并進(jìn)行正確處理。
分析本單位的財(cái)稅管理現(xiàn)狀，了解、建立和完善本單位的稅收風(fēng)控制度。
準(zhǔn)確運(yùn)用稅收政策，盡可能的找到正確降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的方法。
提交本單位的財(cái)稅疑難問(wèn)題，與專家零距離交流，真正解決實(shí)際問(wèn)題。

【主講內(nèi)容】
一：房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策前瞻與應(yīng)對(duì)及土地增值稅走向
1．房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)方案中，增值稅率是11%還是17%？土地增值稅種仍然保留嗎？
2．營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)的測(cè)算
3．一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，什么是銷項(xiàng)稅額，什么是進(jìn)項(xiàng)稅額？
4．開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用中哪些增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣？哪些不能抵扣？
5．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入在營(yíng)改增后會(huì)計(jì)核算有什么變化，銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如何開(kāi)具增值稅發(fā)票？
6．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本會(huì)計(jì)核算有什么變化？土地出讓金成本、利息費(fèi)用、甲供材業(yè)務(wù)等如何抵減銷售額？
7．企業(yè)現(xiàn)行銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)是否繳納增值稅？營(yíng)改增后，如何計(jì)算繳納增值稅？
8．營(yíng)改增前后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取哪幾項(xiàng)措施積極應(yīng)對(duì)？
二：收入核算中的納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
1．企業(yè)所得稅收入確認(rèn)時(shí)間和營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
2．合理分解收入的風(fēng)險(xiǎn)及納稅處理技巧。收入不可隱瞞，但收入可以分解嗎？
3．企業(yè)所得稅有視同銷售，土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅也有視同銷售嗎？視同銷售怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理才不會(huì)多繳納稅收呢？
4．銷售折扣、銷售折讓、銷售退回的納稅處理。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)整環(huán)境下，打折銷售好還是贈(zèng)送實(shí)物好？
5．價(jià)外費(fèi)用、違約金和代收費(fèi)用的財(cái)稅處理。支付違約金需要取得發(fā)票并扣繳個(gè)人所得稅嗎？收取違約金什么情況下不需要納稅？哪些代收費(fèi)用不納稅？
6．財(cái)政性補(bǔ)助資金的納稅處理選擇。任何財(cái)政補(bǔ)償是做收入處理，還是沖減開(kāi)發(fā)成本？
7．租金收入、精裝修房收入、車位收入的財(cái)稅處理
三：成本費(fèi)用核算中的納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
1．職工薪酬在企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避處理
2．企業(yè)取得個(gè)人勞務(wù)費(fèi)用發(fā)票需要注意的問(wèn)題
3．企業(yè)工程費(fèi)用中甲供材的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題深度分析及處理
4．職工福利費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)用、辦公用品中的稅收問(wèn)題及處理
5．管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用會(huì)計(jì)處理中的稅收問(wèn)題及處理技巧
6．單位和員工車輛使用費(fèi)報(bào)銷的問(wèn)題及處理
7．企業(yè)旅游費(fèi)、交通費(fèi)、通訊費(fèi)報(bào)銷的處理
8．企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象確定處理
9．成本核算對(duì)象與土地增值稅清算項(xiàng)目為何不一致？
10．最新會(huì)計(jì)開(kāi)發(fā)成本七大項(xiàng)目核算及稅收處理。
11．共同成本和間接成本會(huì)計(jì)三種分?jǐn)偡椒?。如何分?jǐn)偡隙惙ㄒ?guī)定？地下車位要分?jǐn)偝杀締幔?br /> 12．哪些利息費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，哪些計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用？既符合會(huì)計(jì)制度規(guī)定又有利遞
延納稅的方法。
四：企業(yè)資產(chǎn)核算中的納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
1．企業(yè)購(gòu)置資產(chǎn)環(huán)節(jié)需要注意的稅收問(wèn)題
2．房屋改造、裝修是資本化還是費(fèi)用化處理
3．資產(chǎn)評(píng)估的會(huì)計(jì)處理與稅收處理
4．企業(yè)資產(chǎn)投資的稅收優(yōu)惠政策及避稅分析
5．股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的財(cái)稅處理。個(gè)人股東平價(jià)低價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的稅收風(fēng)險(xiǎn)及節(jié)稅處理
6．轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避
五：營(yíng)業(yè)外收支核算中的納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
1．捐贈(zèng)支出、攤派費(fèi)用和贊助費(fèi)用的處理
2．應(yīng)付未付款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析、稅務(wù)機(jī)關(guān)如何看待應(yīng)付款？
3．其他應(yīng)收款涉及的個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅分析
4．其他營(yíng)業(yè)外支出核算中的重點(diǎn)涉稅問(wèn)題分析
5．查補(bǔ)稅收有追繳期限嗎？為何查補(bǔ)三年前的稅款不能加收滯納金和處罰？
六：所有者權(quán)益核算中的納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
1．股東投資身份選擇的節(jié)稅分析。公司或個(gè)人誰(shuí)來(lái)做股東？
2．資本公積正確核算及涉稅分析處理
3．盈余公積和未分配利潤(rùn)的財(cái)稅處理
4．新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)如何利用合并和分立進(jìn)行重組？

【主講專家】陳老師：著名稅務(wù)專家，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師，曾為國(guó)家稅務(wù)總局稽查局稅收專項(xiàng)檢查組成員、稅收咨詢服務(wù)組成員。曾在稅務(wù)干部學(xué)校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長(zhǎng)、科長(zhǎng)、副局長(zhǎng)、局長(zhǎng)，市局稽查局局長(zhǎng)；省注冊(cè)稅務(wù)師后期教育主講老師、國(guó)家稅務(wù)總局中國(guó)稅務(wù)雜志社《稅收疑難問(wèn)題解答》專欄首席咨詢顧問(wèn)及專家；在全國(guó)稅務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)精英，稅收策劃理論界獨(dú)樹(shù)一幟，多家稅收策劃網(wǎng)絡(luò)評(píng)價(jià)其為"十大稅收策劃專家"；在國(guó)家級(jí)稅務(wù)專業(yè)報(bào)刊發(fā)表稅收業(yè)務(wù)籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)€人專著5部，參與國(guó)家稅務(wù)總局稽查局編寫(xiě)稅務(wù)稽查專業(yè)培訓(xùn)教科書(shū)《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實(shí)務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書(shū)籍二部；個(gè)人專著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務(wù)指南》和《企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃及運(yùn)用》深受稅務(wù)界和企業(yè)界的好評(píng)。在全國(guó)各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。