房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”應(yīng)對準(zhǔn)備與地產(chǎn)開發(fā)“重特事項”的會計核算和稅務(wù)處理專題班

【專題背景】
 營改增是我國財政體系中最大的一項改革，按我國財稅體制改革進(jìn)程，財政部正在加快研究房地產(chǎn)業(yè)“營改增”方案，據(jù)悉明年有望和建筑業(yè)同步推行。自2012年1月1日起開始營改增試點以來，目前僅剩下生活服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)尚未實現(xiàn)營改增。在房地產(chǎn)市場處于下行期間推出營改增，會對房地產(chǎn)業(yè)帶來什么樣的影響？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備？如何應(yīng)對營改增？這是地產(chǎn)業(yè)界普遍最為關(guān)心的話題。
2014年是我國稅收和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整重點年，隨著大形勢的變化，稅收環(huán)境也將受到影響。第一，在房產(chǎn)稅正式開征之前，國家對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅收管理工作必定呈現(xiàn)出一個沖高期；第二，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，會造成一些行業(yè)（如鋼鐵、水泥等）產(chǎn)能大幅下降，稅收收入急劇下滑，為了彌補(bǔ)行業(yè)調(diào)整給稅收帶來的影響，國家對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅收征管工作也會進(jìn)一步加強(qiáng)。
為了滿足大家的要求，幫助大家更好的做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理工作，降低因管理不善造成的稅收損失，本期課程特意選擇了以下十幾個問題，給大家進(jìn)行詳細(xì)講解，主要是為了幫助大家解決日常工作中存在的以下難題：一，大家對有些問題的認(rèn)識一直比較模糊，實際工作中遇到此類問題處理起來心里總感覺不踏實；二，大家所能收集到的資料對有些問題的解答大多都比較粗淺，無論是從深度上、詳細(xì)程度上、精準(zhǔn)度上都有所欠缺。
本次培訓(xùn)特別在課程設(shè)計上進(jìn)行了精心安排，重點突出對這些“重點、特殊”業(yè)務(wù)的會計核算的講解，主要以稅法講解、案例分析、綜合評述等方式進(jìn)行深刻剖析，每一問題都配有一個或者多個案例分析，而且全部案例都將采取會計核算與稅務(wù)處理相結(jié)合的模式，讓大家有一種就像是對此類業(yè)務(wù)曾經(jīng)從頭到尾的真實的處理過一次的感覺。

【主講內(nèi)容】
1：房地產(chǎn)業(yè)“營改增”政策前瞻與應(yīng)對
⑴“營改增”背景概述及對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析
⑵“營改增”基本政策解析與涉稅操作
⑶“營改增”前的準(zhǔn)備與過渡期應(yīng)對操作
⑷ 增值稅的會計處理
2：以承諾建設(shè)“公共設(shè)施”、“生態(tài)、環(huán)保、綠化”項目等方式取得土地使用權(quán)，所發(fā)生的項目外建設(shè)支出應(yīng)如何進(jìn)行會計核算，稅收上應(yīng)如何處理
⑴ 項目外建設(shè)支出應(yīng)如何進(jìn)行會計核算
⑵ 計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時是否允許扣除、應(yīng)如何扣除
⑶ 外建項目本身是否需要繳納各種稅收
3：房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府“土地返還款”應(yīng)如何進(jìn)行會計與稅務(wù)處理
⑴ 取得政府給與的“土地返還款”的會計核算
⑵ 取得政府給與的“土地返還款”的稅務(wù)處理
4：購買在建項目（爛尾樓）進(jìn)行開發(fā)、銷售的會計與稅務(wù)處理
⑴ 購買在建項目（爛尾樓）的會計核算
⑵ 購買在建項目（爛尾樓）支出在計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時如何扣除
5：甲供材、甲控材、“超低價出包”業(yè)務(wù)會計成本與稅務(wù)處理
⑴ 不同運(yùn)作模式下甲供材的會計核算方法及稅收的合法性、不確定性的分析
⑵ 甲供材對開發(fā)成本隱含的巨大影響（正常影響、非正常影響）
⑶ “甲控材”控什么，與“甲供材”的本質(zhì)區(qū)別是什么，如何以“甲控”取代
“甲供”，即回避稅收風(fēng)險，又能夠?qū)崿F(xiàn)財務(wù)成果最大化。
⑷ 以“超低價出包”方式進(jìn)行經(jīng)營的合法性、與現(xiàn)實性
6：“拆遷補(bǔ)償”業(yè)務(wù)的會計核算與稅務(wù)處理
⑴ 如何劃分“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出
⑵ 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)以什么為合法有效憑據(jù)
⑶ 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時應(yīng)考慮哪些注意事項
⑷ 返遷房的會計核算與稅務(wù)處理
① 用商品房做返遷房的會計核算與稅務(wù)處理
② 用非商品房做返遷房（返遷房屬于集體土地或者劃撥地）的會計核算與稅務(wù)處理
7：不同合作模式下房地產(chǎn)開發(fā)的會計核算及稅務(wù)處理
⑴ 合作開發(fā)行為的認(rèn)定
⑵“同行合作”模式下房地產(chǎn)開發(fā)的會計核算及稅務(wù)處理
① 共同開發(fā)
② 掛靠開發(fā)
⑶“非同行合作”房地產(chǎn)開發(fā)的會計核算及稅務(wù)處理
① 以物易物
② 合營建房
③ 項目合作
8：以“委托代建”模式開發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)的會計與稅務(wù)處理
⑴ 確認(rèn)“委托代建”行為應(yīng)具備哪些基本條件
⑵ 委托代建行為適用哪些開發(fā)產(chǎn)品
⑶ 委托代建項目的交房驗收與會計核算
⑷ 采取“委托代建”方式可以合理回避哪些稅收
9：以合并、分立、兼并、投資、股權(quán)轉(zhuǎn)移形式實現(xiàn)土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅有哪些稅收優(yōu)惠？
⑴ 企業(yè)以合并、兼并、分立形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)的稅務(wù)處理
⑵ 以投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)的稅務(wù)處理
10：BT模式在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中的合理運(yùn)用
⑴ BT模式的概念
⑵ 采取BT模式，項目公司應(yīng)如何進(jìn)行會計核算
⑶ 關(guān)于BT模式的稅收規(guī)定
⑷ BT模式的特點及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收的影響
⑸ BT模式可滲透的空間
11：房地產(chǎn)企業(yè)未按正常程序經(jīng)營發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)如何處置
⑴ 未取得土地使用權(quán)之前轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地應(yīng)如何計算繳納各項稅款？
⑵ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售過程中收取的定金，以及取得預(yù)售許可證之前，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，退房違約金，會計上應(yīng)如何處置，稅收上應(yīng)如何處理？
⑶“錯期開發(fā)”應(yīng)如何計算繳納土地使用稅？
12：房地產(chǎn)企業(yè)在不同模式下，處置無產(chǎn)權(quán)建筑設(shè)施（包括公共配套設(shè)施、人防工
程等）對營業(yè)稅、契稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅會產(chǎn)生哪些影響？
13：融資性“售后回購、售后回租”，“低價出售、免費(fèi)回租”，“產(chǎn)權(quán)式酒店銷售、
回租”業(yè)務(wù)的會計核算與稅務(wù)處理
⑴ 融資性“售后回購、售后回租”業(yè)務(wù)應(yīng)如何進(jìn)行會計與稅務(wù)處理
⑵ 企業(yè)采取“低價出售、免費(fèi)返租”方式銷售不動產(chǎn)應(yīng)如何進(jìn)行會計與稅務(wù)處理，如果將租回房屋再次轉(zhuǎn)租，應(yīng)如何進(jìn)行會計與稅務(wù)處理？購房人涉及哪些稅收？
⑶ 銷售產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行會計核算，需要繳納那些稅收，進(jìn)行酒店經(jīng)營應(yīng)如何進(jìn)行會計核算，應(yīng)如何計算應(yīng)繳納稅款？產(chǎn)權(quán)人應(yīng)如何進(jìn)行會計核算，應(yīng)如何計算應(yīng)繳納稅款？
14：跨地區(qū)經(jīng)營的企業(yè)所得稅處理
⑴ 跨地區(qū)經(jīng)營就地預(yù)繳企業(yè)所得稅應(yīng)具備的條件
⑵ 就地預(yù)繳企業(yè)所得稅稅款的分?jǐn)傆嬎?br /> 15：項目公司注銷前的土地增值稅和企業(yè)所得稅的處理
⑴ 注銷前，項目清算繳納的土地增值稅應(yīng)怎樣在各個年度間進(jìn)行分配
⑵ 因注銷前未繳納土地增值稅造成多交的企業(yè)所得稅應(yīng)如何進(jìn)行調(diào)整
16：專家現(xiàn)場預(yù)留時間與學(xué)員互動交流，答疑解惑。

【主講專家】楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實戰(zhàn)工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時間長達(dá)幾千課時，教學(xué)地點遍及全國二十幾個省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗。特點：準(zhǔn)確、透徹、簡捷、實用；授課風(fēng)格：生動、詼諧、風(fēng)趣、幽默。