房地產行業(yè)土地增值稅全程鑒證與審核及籌劃(楊汝明)

【課程背景】

目前我國房地產企業(yè)經營形勢令人堪憂，培訓能夠讓大家在逆境中更加有效地預測與防范納稅風險，使本企業(yè)的風險降低到最小化，從而得以保證使自己的企業(yè)經營成果最大化。
  此次培訓就房地產行業(yè)所涉及的全部稅種而言，內容專一，僅涉及土地增值稅。就土地增值稅這一稅種而言，內容全面、深度增強、重點突出、難點集中。較好地體恤廣大學員之所需。力爭讓您在兩天內將土地增值稅這一稅種學透學會。

【課程內容】

第一節(jié)、土地增值稅報繳環(huán)節(jié)鑒證與審核
一、土地增值稅的基本政策
1、土地增值稅納稅人的概念
2、正確理解納稅人的概念必須掌握的“六要素”
3、土地增值稅的“贈與”是什么意思
4、土地增值稅的征收范圍是如何規(guī)定的？（納稅人的三個基本含義）
5、土地增值稅的免稅臨界點
6、普通住宅應符合哪些基本條件
7、地下車庫應屬于那類房屋
8、“城市實施規(guī)劃”、 “國家建設需要”的含義
9、投資、聯(lián)營、合作建房、企業(yè)兼并、個人互換住房征免問題
10、股權轉讓的征免規(guī)定
11、未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收征免問題
12、地下人防設施是否應屬于土地增值稅的征稅范圍
13、小產權房是否應屬于土地增值稅的征稅范圍
14、采取BT模式建設新民居工程需要繳納土地增值稅嗎
二、土地增值稅的征收管理
1、稅務機關的前期管理
2、土地增值稅的申報與預繳
3、土地增值稅繳納稅款的賬務處理
4、土地增值稅的核定征收的條件及最低核定征收率

第二節(jié)、土地增值稅清算環(huán)節(jié)鑒證與審核
一、土地增值稅清算的受理
1、土地增值稅清算的概念
2、土地增值稅清算的條件
3、土地增值稅清算的期限
4、土地增值稅清算應報送的資料
5、《土地增值稅清算申請表》的填制
6、《與收入相關的面積明細表》的填制
7、清算資料的審核與受理
8、土地增值稅清算到底應該掌握在那個時點進行
二、土地增值稅清算的鑒證與審核的基本規(guī)定
1、清算鑒證與審核的方式
2、清算鑒證與審核應特別關注的主要事項
3、“清算單位”的鑒證與審核
4、土地增值稅清算時清算項目到底應該分為幾類
5、如何理解“國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目”、“分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發(fā)”
6、一次性取得土地分期開發(fā)的共同費用的攤銷
7、商住一體樓土地增值稅計算
8、“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待
三、土地增值稅清算收入的鑒證與審核
1、土地增值稅收入的組成
2、政府補貼收入在計算土地增值稅時應如何處理
3、非直接銷售和自用房地產的收入確定
4、關于土地增值稅清算時收入的最終確認
5、《轉讓房地產收入明細表》的填制
6、土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法
四、土地增值稅清算收入的鑒證與審核
1、扣除項目的組成：
2、《扣除項目明細表》的填制
3、合法有效憑證的界定
4、土地增值稅對預提費用的處理　
5、屬于多個房地產項目共同的成本費用，應如何處理　　
6、扣除項目審核的基本程序和方法包括
7、扣除項目審核的16項主要內容
8、取得土地使用權所支付的金額的鑒證與審核
9、《取得土地使用權所支付的金額明細表》填制
10、房地產企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除
11、企業(yè)外購樓盤發(fā)生的契稅轉讓時如何計算扣除
12、土地征用及拆遷補償費鑒證與審核
13、產權交換方式銷售不動產開發(fā)成本的扣除
14、《土地征用及拆遷補償費明細表》填制
15、如何區(qū)分拆遷補償費與土地使用權轉讓支出？拆遷補償費應取得什么票據
16、《前期工程費明細表》的填制與審核
17、建筑安裝工程費鑒證與審核及《建筑安裝工程費明細表》填制
18、房屋裝修費用怎樣確定
19、地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應如何計算扣除
20、基礎設施費鑒證與審核及《基礎設施費明細表》填制
21、公共配套設施費鑒證與審核及《公共配套設施費明細表》填制
22、小區(qū)外部為政府配套建設的公益性設施費用是否允許扣除
23、開發(fā)間接費用鑒證與審核及《開發(fā)間接費明細表》填制
24、營銷設施建造費用應計入“銷售費用“還是”開發(fā)間接費用
25、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用的鑒證與審核
26、費用扣除的計算方法
27、費用為什么不據實扣除
28、利息扣除由哪些相關規(guī)定
29、《利息支出明細表》的填制
30、房地產企業(yè)像個人、關聯(lián)方借款費用應如何扣除？委托其他單位、個人向金融機構
借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎
31、取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除
32、開發(fā)用地繳納的土地使用稅如何處理
33、因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費如何扣除
34、房地產公司免費為業(yè)主辦理過戶手續(xù)產生的費用如何扣除
35、企業(yè)開發(fā)部、預算部、材料部、技術部等部門的費用如何扣除
36、為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用
五、其他與清算有關的項目的鑒證與審核
1、印花稅、契稅扣除有哪些相關規(guī)定
2、未出售房屋繳納的營業(yè)稅金及附加是否允許扣除
3、加計扣除的規(guī)定都適合哪些開發(fā)項目
4、轉讓舊房及建筑物扣除項目的鑒證與審核
5、什么情況下需要進行價格評估
6、土地增值稅稅率是怎樣規(guī)定的
六、綜合案例分析
1、土地增值稅全過程計算案例
2、清算后銷售后有償轉讓房地產如何計算繳納土地增值稅

【主講專家】楊汝明，中華企管培訓網特邀企業(yè)內訓講師，我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與全國稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十幾個省、市、自治區(qū)。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。