房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅全程鑒證與審核及籌劃(楊汝明)

【課程背景】

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)形勢(shì)令人堪憂，培訓(xùn)能夠讓大家在逆境中更加有效地預(yù)測(cè)與防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，使本企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小化，從而得以保證使自己的企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果最大化。
  此次培訓(xùn)就房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的全部稅種而言，內(nèi)容專一，僅涉及土地增值稅。就土地增值稅這一稅種而言，內(nèi)容全面、深度增強(qiáng)、重點(diǎn)突出、難點(diǎn)集中。較好地體恤廣大學(xué)員之所需。力爭(zhēng)讓您在兩天內(nèi)將土地增值稅這一稅種學(xué)透學(xué)會(huì)。

【課程內(nèi)容】

第一節(jié)、土地增值稅報(bào)繳環(huán)節(jié)鑒證與審核
一、土地增值稅的基本政策
1、土地增值稅納稅人的概念
2、正確理解納稅人的概念必須掌握的“六要素”
3、土地增值稅的“贈(zèng)與”是什么意思
4、土地增值稅的征收范圍是如何規(guī)定的？（納稅人的三個(gè)基本含義）
5、土地增值稅的免稅臨界點(diǎn)
6、普通住宅應(yīng)符合哪些基本條件
7、地下車(chē)庫(kù)應(yīng)屬于那類房屋
8、“城市實(shí)施規(guī)劃”、 “國(guó)家建設(shè)需要”的含義
9、投資、聯(lián)營(yíng)、合作建房、企業(yè)兼并、個(gè)人互換住房征免問(wèn)題
10、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的征免規(guī)定
11、未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收征免問(wèn)題
12、地下人防設(shè)施是否應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍
13、小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍
14、采取BT模式建設(shè)新民居工程需要繳納土地增值稅嗎
二、土地增值稅的征收管理
1、稅務(wù)機(jī)關(guān)的前期管理
2、土地增值稅的申報(bào)與預(yù)繳
3、土地增值稅繳納稅款的賬務(wù)處理
4、土地增值稅的核定征收的條件及最低核定征收率

第二節(jié)、土地增值稅清算環(huán)節(jié)鑒證與審核
一、土地增值稅清算的受理
1、土地增值稅清算的概念
2、土地增值稅清算的條件
3、土地增值稅清算的期限
4、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料
5、《土地增值稅清算申請(qǐng)表》的填制
6、《與收入相關(guān)的面積明細(xì)表》的填制
7、清算資料的審核與受理
8、土地增值稅清算到底應(yīng)該掌握在那個(gè)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行
二、土地增值稅清算的鑒證與審核的基本規(guī)定
1、清算鑒證與審核的方式
2、清算鑒證與審核應(yīng)特別關(guān)注的主要事項(xiàng)
3、“清算單位”的鑒證與審核
4、土地增值稅清算時(shí)清算項(xiàng)目到底應(yīng)該分為幾類
5、如何理解“國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”、“分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開(kāi)發(fā)”
6、一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)的共同費(fèi)用的攤銷(xiāo)
7、商住一體樓土地增值稅計(jì)算
8、“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對(duì)待
三、土地增值稅清算收入的鑒證與審核
1、土地增值稅收入的組成
2、政府補(bǔ)貼收入在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理
3、非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定
4、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入的最終確認(rèn)
5、《轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細(xì)表》的填制
6、土地增值稅清算項(xiàng)目收入審核的基本程序和方法
四、土地增值稅清算收入的鑒證與審核
1、扣除項(xiàng)目的組成：
2、《扣除項(xiàng)目明細(xì)表》的填制
3、合法有效憑證的界定
4、土地增值稅對(duì)預(yù)提費(fèi)用的處理　
5、屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)如何處理　　
6、扣除項(xiàng)目審核的基本程序和方法包括
7、扣除項(xiàng)目審核的16項(xiàng)主要內(nèi)容
8、取得土地使用權(quán)所支付的金額的鑒證與審核
9、《取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)表》填制
10、房地產(chǎn)企業(yè)支付給國(guó)土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本扣除
11、企業(yè)外購(gòu)樓盤(pán)發(fā)生的契稅轉(zhuǎn)讓時(shí)如何計(jì)算扣除
12、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證與審核
13、產(chǎn)權(quán)交換方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的扣除
14、《土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)表》填制
15、如何區(qū)分拆遷補(bǔ)償費(fèi)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出？拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)
16、《前期工程費(fèi)明細(xì)表》的填制與審核
17、建筑安裝工程費(fèi)鑒證與審核及《建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)表》填制
18、房屋裝修費(fèi)用怎樣確定
19、地下車(chē)庫(kù)、商鋪的建筑安裝成本應(yīng)如何計(jì)算扣除
20、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證與審核及《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)表》填制
21、公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證與審核及《公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)表》填制
22、小區(qū)外部為政府配套建設(shè)的公益性設(shè)施費(fèi)用是否允許扣除
23、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用鑒證與審核及《開(kāi)發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表》填制
24、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)用應(yīng)計(jì)入“銷(xiāo)售費(fèi)用“還是”開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
25、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用的鑒證與審核
26、費(fèi)用扣除的計(jì)算方法
27、費(fèi)用為什么不據(jù)實(shí)扣除
28、利息扣除由哪些相關(guān)規(guī)定
29、《利息支出明細(xì)表》的填制
30、房地產(chǎn)企業(yè)像個(gè)人、關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用應(yīng)如何扣除？委托其他單位、個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)
借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎
31、取得“委托銀行借款”費(fèi)用是否可以全額扣除
32、開(kāi)發(fā)用地繳納的土地使用稅如何處理
33、因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)如何扣除
34、房地產(chǎn)公司免費(fèi)為業(yè)主辦理過(guò)戶手續(xù)產(chǎn)生的費(fèi)用如何扣除
35、企業(yè)開(kāi)發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門(mén)的費(fèi)用如何扣除
36、為什么必須區(qū)分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)用
五、其他與清算有關(guān)的項(xiàng)目的鑒證與審核
1、印花稅、契稅扣除有哪些相關(guān)規(guī)定
2、未出售房屋繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加是否允許扣除
3、加計(jì)扣除的規(guī)定都適合哪些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
4、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項(xiàng)目的鑒證與審核
5、什么情況下需要進(jìn)行價(jià)格評(píng)估
6、土地增值稅稅率是怎樣規(guī)定的
六、綜合案例分析
1、土地增值稅全過(guò)程計(jì)算案例
2、清算后銷(xiāo)售后有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計(jì)算繳納土地增值稅

【主講專家】楊汝明，中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀企業(yè)內(nèi)訓(xùn)講師，我國(guó)資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與全國(guó)稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，多年來(lái)，楊老師一直在全國(guó)各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國(guó)二十幾個(gè)省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡(jiǎn)捷、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默。