房地產(chǎn)開發(fā)全過程四大階段的納稅籌劃與風險規(guī)避（劉玉章）

 課程背景：

改革開放以來，在國家一系列鼓勵政策下，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對國家財政收入的貢獻率也大幅度增長，成為稅收收入的重要來源。為了解決居者有其屋，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進房價合理回歸，2010年以來，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去。當前，房地產(chǎn)企業(yè)應當考慮加強企業(yè)的經(jīng)營管理，按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進行納稅籌劃，做到理性納稅，該交的一分不少，不該交的一分不多交。
為了進一步整頓規(guī)范稅收秩序，提高稅法遵從度，保障稅收收入穩(wěn)定增長，年初，國家稅務總局下發(fā)了《關于開展2012年稅收專項檢查工作的通知》（國稅發(fā)[2012]17號）及稅收檢查方案，房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)又一次被列為稅務稽查重點。一場對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收稽查的風暴已經(jīng)開始。
自年初以來。由于我國經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，財政收入減少，另外，營業(yè)稅改征增值稅，實現(xiàn)了結構性減稅，稅收收入降低，雙向作用使得今年財政吃緊。為確保國家財政開支，稅務機關已經(jīng)加強了對稅收的征管力度?，F(xiàn)在已近年末，預計對今年的所得稅匯算清繳工作一定會抓的很緊，企業(yè)應當提前做好所得稅匯算清繳的準備工作。為此，我們按照房地產(chǎn)開發(fā)的四大主要階段，對每個階段所涉及的各個稅種進行解讀，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個開發(fā)階段都做好納稅籌劃，為企業(yè)全面降低稅負，規(guī)避納稅風險提供幫助。

【課程大綱】

第一部分、投資決策階段的納稅籌劃
1、房地產(chǎn)企業(yè)在項目調(diào)研階段的費用是否可以計入開發(fā)成本？
2、投資方以土地投資怎樣交納營業(yè)稅、契稅？
3、投資方以非貨幣資產(chǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)投資，評估增值稅是否繳納企業(yè)所得稅？
4、企業(yè)為解決資金不足，吸收其他企事業(yè)單位乃至個人資金合作開發(fā)應當怎樣納稅？
5、企業(yè)股權收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
6、資產(chǎn)收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
7、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間業(yè)務招待費怎樣稅前扣除？
8、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計算開辦費？

第二部分、前期工作階段的納稅籌劃
9、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地怎樣計算土地成本？
10、房地產(chǎn)企業(yè)以地換房怎樣計算確認土地使用權轉讓所得或損失？
11、企業(yè)合作建房怎樣納稅？可否享受稅收優(yōu)惠？
12、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權后，何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅，何時截止交納城鎮(zhèn)
土地使用稅？
13、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權繳納契稅的依據(jù)。
14、企業(yè)支付的拆遷補償費是否繳納契稅？
15、征用耕地在交納耕地占用稅的當年是否還繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？
16、對動遷戶的拆遷補償費怎樣計入土地成本？以自建房產(chǎn)對被動遷戶進行補償應當如何
進行稅務處理？
17、購置房產(chǎn)安置動遷戶，購置費如何計入土地成本？
18、房地產(chǎn)企業(yè)購置在建工程，完成開發(fā)后再出售怎樣計算營業(yè)稅？
19、委托境外設計單位進行開發(fā)設計，支付的設計費是否應當納稅？房地產(chǎn)企業(yè)承擔什么
稅收責任？
20、開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等社區(qū)管網(wǎng)工程費與小區(qū)為
連接主干線的費用在稅務處理上有何差異？
21、怎樣降低被動遷企業(yè)的稅收成本？
22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？
23、以“拆一還一”方式進行動遷補償，怎樣交納營業(yè)稅？
24、土地閑置費如何進行賬務處理？企業(yè)所得稅與土地增值稅對土地閑置費的處理有何
差異？
25、政府土地出讓金返還怎樣處理可以降低稅費支出？

第三部分、項目建設階段的納稅籌劃
26、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？
27、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本核算的基本程序是什么？
28、怎樣劃分開發(fā)成品的成本項目，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內(nèi)容包括哪些？
29、共同成本、間接成本怎樣進行分配？
30、怎樣區(qū)分商品房和配套設施？哪些配套設施費應由商品房來承擔？
31、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施，其費用怎樣計入開發(fā)產(chǎn)品成本？
32、利用地下基礎設施建造的停車場怎樣核算計稅成本？利用人防工程建成的地下車庫
投資者是誰？怎樣經(jīng)營可以降低稅費支出？
33、商品房地下建造的人防工程、有產(chǎn)權的車庫、無產(chǎn)權的車庫在稅務處理上有何區(qū)別？
34、地下人防工程和車庫是否承擔土地成本？
35、房地產(chǎn)企業(yè)如何核算地下車庫和基礎的成本？基礎成本應當如何合理的分配到開發(fā)
產(chǎn)品中去？
36、甲供材料的納稅人是誰？甲供材料怎樣計算營業(yè)稅？
37、裝飾工程清包工怎樣納稅？裝飾工程甲方提供主要材料可否降低稅費支出？
38、甲方提供鋁合金門窗、電梯營業(yè)稅的納稅地點，怎樣開具發(fā)票？
39、企業(yè)借款費用怎樣核算？計算企業(yè)所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？
40、房地產(chǎn)企業(yè)向股東或其他自然人借款利息可否扣除？
41、房地產(chǎn)集團統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以降低稅費支出？
42、關聯(lián)企業(yè)免息借貸應當怎樣正確進行稅務處理？
43、何為資本弱化？企業(yè)從關聯(lián)方接受的債權性投資的利息支出應當怎樣扣除？
44、固定資產(chǎn)折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣正確計提折舊？
45、房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的新方法。

第四部分、竣工驗收和銷售階段的納稅籌劃
46、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品銷售確認的原則和條件，已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時確認
銷售收入？
47、“買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？
48、企業(yè)按計稅毛利率預交企業(yè)所得稅時，預交的營業(yè)稅、土地增值稅、以前年度虧損
可否扣除？
49、房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？
50、企業(yè)視同銷售業(yè)務稅收政策有何變化？
51、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確定土地使用權的成本？
52、房地產(chǎn)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)，且未成立獨立
法人公司的怎樣計算應納稅所得額？
53、為了按年度繳納企業(yè)所得稅，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的可否預
提成本？
54、房地產(chǎn)項目具備什么條件確認完工？房地產(chǎn)開發(fā)項目怎樣確定成本終結日？
55、非貨幣性資產(chǎn)對外投資增值何時繳納企業(yè)所得稅？
56、股權投資的股息、紅利所得怎樣納稅？損失怎樣扣除？
57、股權投資轉讓損益怎樣納稅？新政策有何變化？
58、物業(yè)公司一次收取物業(yè)管理費，長期為客戶提供物業(yè)服務的如何確認收入？
59、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準予扣除？
60、職工福利費和職工教育經(jīng)費的開支范圍是什么？
61、資產(chǎn)損失具體包括哪些內(nèi)容？企業(yè)以前年度未扣除的資產(chǎn)損失影響的企業(yè)所得稅應當
如何處理？
62、企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費如何稅前扣除？企業(yè)發(fā)生的業(yè)務招待費
和廣告費計提基數(shù)是如何確定的？
63、“五險一金”怎樣在稅前扣除？如何計算個人所得稅？
64、職工出差補助、誤餐補助、會議費、外事費有何區(qū)別，可否在稅前扣除，職工出差的
就餐費可否稅前扣除？
65、發(fā)給職工的市內(nèi)交通補助、辦公通訊費、防暑降溫費、冬季取暖補貼怎樣在稅前扣除？
66、股東應繳資本金未到位產(chǎn)生的利息支出可否稅前扣除？
67、企業(yè)為職工支付的補充養(yǎng)老保險、補充醫(yī)療保險怎樣在稅前扣除？
68、項目清盤時怎樣進行企業(yè)所得稅的清算。
69、計算增值額時允許扣除的開發(fā)成本包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用？
70、房地產(chǎn)開發(fā)費用中利息怎樣計算，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？沒有借款
的，開發(fā)費用是否按照5％扣除？
71、什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
72、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準建造出售保障性住房，是否應當預繳土地增值稅？
73、企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
有何特殊規(guī)定？
74、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進行
土地增值稅清算的項目怎樣劃分？
75、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用
增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
76、房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標準住宅應當如何定價？
77、房地產(chǎn)企業(yè)轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么區(qū)別？
78、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？
79、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？
80、房地產(chǎn)企業(yè)直接轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？
81、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？
82、新辦房地產(chǎn)企業(yè)如何確定“籌建期”？
83、搞好土地增值稅清算應注意哪些問題？

【講師簡介】

     劉玉章：中華企管培訓網(wǎng)特邀企業(yè)內(nèi)訓講師。我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。北京金旭紅教育咨詢有限公司高級稅務講師，現(xiàn)受聘擔任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經(jīng)大學財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領軍人物。出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專著。
     幾年來，曾在北京大學中國企業(yè)家特訓班、清華大學總裁班、、浙江大學總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國城市建筑協(xié)會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為國內(nèi)大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問。
     主講課程《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險規(guī)避與疑難問題解答》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導》等課程。