房地產(chǎn)業(yè)納稅管理六大實用技能（陳萍生）

‖專題背景‖
2016年，房地產(chǎn)業(yè)全面“營改增”，國地稅征管和稅務(wù)稽查深度融合，“金稅三期”緊鑼密鼓全面推進，納稅人管理實行“黑名單”制度，山雨欲來風(fēng)滿樓。新的形勢下，特別是營改增后，稅收管理產(chǎn)生新的不確定性風(fēng)險，企業(yè)財稅管理人員面臨新的更高的挑戰(zhàn)！
在如此嚴(yán)峻的稅收形勢下，您是選擇提高自己的稅收管理技能，還是被動的茫然應(yīng)對呢？歡迎來到我們?yōu)槟_設(shè)的“房地產(chǎn)業(yè)納稅管理六大實用技能”專題課堂，財稅專家陳萍生老師將為您做兩天的專業(yè)講解，破解稅收管理難題，一定讓您滿載而歸！

‖主講內(nèi)容‖
第一節(jié)：營改增后增值稅管理技能
1．計算增值稅銷項稅額的基數(shù)管理，為什么不能僅按開票金額計算銷項稅額？
2．完工交房前的預(yù)收款收入和完工后的收入如何計算增值稅
3．完工前的按揭分期收款收入與完工后的按揭分期收款納稅處理為何不同？
4．增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間管理，與營業(yè)稅相比發(fā)生了哪些變化？為什么
計算增值稅時不能僅僅按開票收入計算？
5．銷售退回、價格折扣和價格折讓管理，如何開具紅字發(fā)票？沖減收入的方
法與賬務(wù)處理
6．增值稅視同銷售管理，增值稅視同銷售與企業(yè)所得稅視同銷售不同點在哪里？
7．增值稅地稅憑證管理，現(xiàn)有哪幾類扣稅憑證可以抵減銷項稅額？
8．進項稅金抵扣的管理，不是所有的增值稅專用發(fā)票都能抵扣。
9．混用合用的固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)和管理費用、銷售費用中發(fā)生的進項稅額抵
扣管理
10．增值稅簡易征稅管理，要注意哪幾個方面的問題
11．營改增后，企業(yè)處置舊固定資產(chǎn)和銷售建筑材料管理，按什么稅率繳納增
值稅？
12．增值稅會計核算管理。財政部最新營改增會計核算有哪些變化？簡易征稅
和一般計稅如何正確核算？

第二節(jié)：個人所得稅管理技能
1．個人所得稅扣繳對象管理。憑正式稅務(wù)發(fā)票付款為何仍要扣繳個稅？營改
增后，如何避免少扣繳個稅風(fēng)險？
2．個人工資薪金、置業(yè)顧問所得的管理。哪些個人所得不需要納稅，哪些個
人所得需要納稅
3．營銷實物獎勵贈送個人所得稅管理。企業(yè)的營銷活動中，哪些行為處理不
納稅？
4．企業(yè)報銷個人車輛使用費和通訊費用不征稅的扣除標(biāo)準(zhǔn)及賬務(wù)處理
5．個人股權(quán)平價低價轉(zhuǎn)讓管理，轉(zhuǎn)讓股權(quán)評估檢查有哪三種定價方法？哪些
情形的平價低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)會得到稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可？
6．企業(yè)資本公積及留存分配和轉(zhuǎn)增股本征免稅處理
7．分紅個人所得稅管理，企業(yè)賬務(wù)處理中需要視同股息紅利分配繳納個稅的
5種情形分析
8．公司股份制改造中個人股東征免稅風(fēng)險識別

第三節(jié)：企業(yè)所得稅管理技能
1．企業(yè)匯算清繳中收入確認(rèn)時點分析，稅務(wù)檢查時主要依據(jù)哪三個重要文件？
2．開發(fā)產(chǎn)品完工前收入和完工后收入的會計與企業(yè)所得稅處理分析
3．一次性付款收入、按揭收入、分期付款收入和委托代銷收入，什么時候確
認(rèn)收入？
4．開發(fā)產(chǎn)品視同銷售分析，內(nèi)部使用、產(chǎn)權(quán)登記、分支機構(gòu)轉(zhuǎn)移是否需要視
同銷售？
5．拆遷補償中用自建房支付土地價款或拆遷費如何按進行會計稅務(wù)處理？
6．購房附贈車位、附贈電器等實物，是否視同銷售
7．地下車位征免稅分析，銷售地下車位和出租地下車位如何征稅
8．房屋出租收入確認(rèn)時點是收款時間，還是合同約定收款時間？跨年度一次
性提前收取房租的如何確認(rèn)收入？欠交房租的要不要確認(rèn)收入？房屋免租
是否要視同收入納稅？
9．物業(yè)費收入的確認(rèn)時間管理，欠交的物業(yè)費要不要確認(rèn)收入？
10．財政性補助收入的管理，會計正確核算處理及符合不征稅收入的三個條件？
11．會計核算中開發(fā)成本的主要項目分類及稅法與會計差異
12．開發(fā)成本中共同成本企業(yè)所得稅的分配方法，占地面積法、建筑面積法、
預(yù)算造價法和直接成本法的具體舉例分析運用
13．企業(yè)有哪些成本費用可以在完工后計提，可以計入開發(fā)成本稅前扣除？以
前年度發(fā)生的成本費用在取得發(fā)票時如何處理？
14．開發(fā)費用中銷售費用和利息費用稅前列支的管理。營銷置業(yè)顧問費用、民
間借貸利息、關(guān)聯(lián)方單位和個人借款利息、混合性融資利息支出、小額貸
款和信托融資費用稅前列支處理
15．營銷設(shè)施建造費用企業(yè)會計處理與企業(yè)所得稅處理的差異分析
16．企業(yè)免費提供給員工的住房租金支出能否稅前扣除？職工食堂承包給個人
經(jīng)營，無法提供正規(guī)的票據(jù)憑證。如何在稅前扣除？
17．企業(yè)為職工發(fā)放的通訊費補貼或職工憑票報銷的通訊費，如何處理？
18．臨時雇用人員，無勞動合同、無各種保險，其支付的工資能否稅前扣除？
19．資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)的確定。資產(chǎn)評估后如何處理才不繳納企業(yè)所得稅？
20．關(guān)聯(lián)方交易成本和費用管理，哪些成本費用成為檢查評估重點？獨立交易
原則適用如何正確判斷？
21．營業(yè)外支出管理，贊助捐贈支出、違約金收支稅前扣除的處理分析

第四節(jié)：土地增值稅管理技能
1．土地增值稅清算管理。清算的兩種情形及符合清算的條件是什么？一次清
算后還能再次清算嗎？清算當(dāng)年因補繳納土地增值稅出現(xiàn)虧損，企業(yè)有何
選擇處理？
2．土地增值稅清算項目劃分和清算收入的確認(rèn)，合同收入與發(fā)票收入不一致
怎么處理？補退房款、價外收費、租賃收入如何處理？
3．開發(fā)房屋用于拆遷補償、用于政府保障性用房是否要視同銷售？是否計入
拆遷補償費支出？
4．政府補助收入是計入營業(yè)外收入，還是沖減土地征用拆遷補償費支出？
5．無產(chǎn)權(quán)的公共設(shè)施，如地下車位轉(zhuǎn)讓或出租如何繳納土地增值稅？
6．土地增值稅扣除項目的范圍劃分，企業(yè)繳納的行政事業(yè)性收費政府性基金
是哪些計入開發(fā)成本，哪些計入開發(fā)費用?
7．土地、開發(fā)成本、開發(fā)間接費用等共同扣除項目在不同清算項目間的3種
分配方法，連體樓如何分別計算開發(fā)成本，如何分?jǐn)偼恋爻杀荆?br /> 8．哪些開發(fā)企業(yè)可以實行加計扣除？哪些不可以加計扣除？
9．企業(yè)借款利息費用和開發(fā)費用的清算扣除管理。金融機構(gòu)借款利息和非金
融機構(gòu)借款利息支出，如何在土地增值稅中扣除？沒有利息支出的，如何
計算扣除開發(fā)費用？
10．企業(yè)繳納的營業(yè)稅金及附加如何扣除，營改增后，營業(yè)稅金及附加包括哪
些？企業(yè)繳納的增值稅可以扣除嗎？
11．銷售自用的開發(fā)產(chǎn)品，是按新房還是按舊房計算土地增值稅？有什么區(qū)別？

第五節(jié)：財產(chǎn)行為稅管理技能
1．土地使用稅管理。房地產(chǎn)企業(yè)購置土地何時開始繳納土地使用稅，哪些土
地可以不需要納稅？開發(fā)產(chǎn)品銷售后，何時停止計算土地增值稅？
2．房產(chǎn)稅管理。房地產(chǎn)企業(yè)哪些房產(chǎn)要繳納房產(chǎn)稅，哪些不需要繳納房產(chǎn)
稅？會計上為何要將土地和房屋分開核算，土地價值要計入房產(chǎn)價值繳納
房產(chǎn)稅嗎？哪部分土地可以不繳納房產(chǎn)稅？
3．房產(chǎn)評估增值為貸款有繳納房產(chǎn)稅的風(fēng)險嗎？房屋租金收入繳納房產(chǎn)稅
時，營改增后租金收入是含稅價還是不含稅價？
4．免租、無租房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅問題處理，免租無租期間，誰是房產(chǎn)稅納稅人？
5．印花稅管理。應(yīng)稅憑證應(yīng)稅合同解釋，如企業(yè)注冊資本需要繳納印花稅
嗎？企業(yè)之間借款合同需要納稅嗎？增值稅金額屬于應(yīng)稅合同金額嗎？
6．契稅管理。契稅計稅依據(jù)和納稅時間發(fā)生了哪些變化？購置土地后，企業(yè)
支付的拆遷補償費和市政配套費是否繳納契稅，什么情況下可以不再繳納
契稅？

第六節(jié)：企業(yè)重組納稅管理
1．企業(yè)重組的六種主要方式
2．房地產(chǎn)企業(yè)重組的契稅優(yōu)惠政策
3．房地產(chǎn)企業(yè)重組的增值稅、土地增值稅、個人所得稅、印花稅政策
4．房地產(chǎn)企業(yè)重組的企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策
5．企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收管理，什么情況下可以不繳納所得稅和增
值稅？如何避免多納稅或少納稅？
6．企業(yè)合并和企業(yè)分立的稅收管理，如何合理利用合并、分立稅收優(yōu)惠政策
為企業(yè)和股東節(jié)約稅收？注銷項目公司與合并項目公司選擇安排
7．企業(yè)注銷的稅收管理。一般注銷與合并注銷的稅收風(fēng)險區(qū)別，不按規(guī)定注
銷股東要承擔(dān)哪些風(fēng)險和連帶責(zé)任？

‖主講專家‖
陳老師：著名稅務(wù)策劃專家，中國注冊稅務(wù)師、注冊會計師，國家稅務(wù)總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務(wù)組成員。曾在稅務(wù)干部學(xué)校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務(wù)師后期教育主講老師、國家稅務(wù)總局中國稅務(wù)雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網(wǎng)評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務(wù)專業(yè)報刊發(fā)表稅收業(yè)務(wù)籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)€人專著5部，參與國家稅務(wù)總局稽查局編寫稅務(wù)稽查專業(yè)培訓(xùn)教科書《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書籍二部；個人專著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務(wù)指南》和《企業(yè)并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務(wù)界和企業(yè)界的好評。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上千次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。