房地產(chǎn)建安企業(yè)“營改增”不同階段的應(yīng)對策略（俞老師）

一、“營改增”的背景與原理

（一）為什么要“營改增”？
1、增值稅是環(huán)環(huán)抵扣制，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是每一個流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)額, “營改增”可避免重復(fù)征收；
2、增值稅一般納稅人采取憑票抵扣制度，將有效健全發(fā)票管理制度；
3、便于對出口商品實現(xiàn)退稅；
4、營業(yè)稅與增值稅合二為一，解決征管難題。
   營業(yè)稅改征增值稅的影響分析：房地產(chǎn)和建筑業(yè)!

（二）“營改增”的現(xiàn)狀與未來
為什么“營改增”推進如此快?
1、解決試點與非試點地區(qū)稅制差異；
2、各地方利益自發(fā)要求。

我國營改增政策變化
   第一階段：上海2012.1
   第二階段：北京等八省市2012.9
   第三階段：全國2013.8
   第四階段：鐵路及郵政2014.1
   第五階段：電信2014.6

目前工程監(jiān)理、建筑裝飾設(shè)計是否屬于營改增？
房地產(chǎn)、建筑業(yè)、生活服務(wù)和金融業(yè)都要“營改增”！
 
二、“營改增”后增值稅的一般規(guī)定

（一）納稅人和扣繳義務(wù)人
承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的誰是增值稅納稅人？

（二）增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人
注意混業(yè)經(jīng)營一般納稅人認定

（三）稅率和征收率

（四）計稅方法
1、一般計稅方法
   一般納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)適用一般計稅方法計稅。
   應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額－當(dāng)期進項稅額
（1）納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？
（2）價款和價外費用如何計算？
（3）可以抵扣增值稅進項稅額有哪些？
（4）哪些進項不得抵扣和不得抵扣進項稅額的計算？

2、簡易計稅方法

（五）增值稅發(fā)票的管理
1、如何開具增值稅專用發(fā)票？什么時候不得開具增值稅專用發(fā)票？
2、抵扣的時限有何規(guī)定？未及時取得專用發(fā)票可否補救？
3、73號公告及156號文--勒緊營改增納稅人頭上的緊箍咒

（六）增值稅的一般優(yōu)惠政策

（七）增值稅的一般會計處理

（八）增值稅的納稅期限和地點
 
三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的財務(wù)攻略

（一）“營改增”前的準(zhǔn)備
1、存量房產(chǎn)如何處置節(jié)稅？
2、跨越“營改增”時點在建項目該注意什么？
（1）早買材料還是后買材料？早取得發(fā)票還是后取得發(fā)票？
（2）與建筑設(shè)計公司、施工單位和廣告公司如何訂合同？
（3）工程設(shè)備早買（租）還是晚買（租）？
（4）精裝修房先裝還是后裝？
（5）早預(yù)售還是晚預(yù)售？

（二）房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后的財務(wù)謀略
1、前期環(huán)節(jié)的增值稅處理
（1）項目研究需找對咨詢策劃機構(gòu)；
（2）取得土地方式很重要；
（3）購入材料、設(shè)備需籌劃（甲供材、甲供設(shè)備還是乙供材、乙供設(shè)備）；
（4）周轉(zhuǎn)房購建需思量。

2、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的增值稅處理
（1）成本對象設(shè)置有學(xué)問；
（2）看房產(chǎn)成本構(gòu)成，找進項抵扣源頭；
（3）工資薪金支出如何處理使企業(yè)利益最大？合同工、臨時工還是用勞務(wù)用工？勞務(wù)合同與勞動合同的稅務(wù)區(qū)別及籌劃。
（4）借款費用處理要準(zhǔn)備好“營改增”；
（5）固定資產(chǎn)的進項抵扣和處置增值稅如何算?
（6）工程出包施工單位應(yīng)是誰？
（7）樣板房與售樓部，怎樣處理最實惠？

3、租售環(huán)節(jié)的增值稅處理
（1）是否收到預(yù)售款時即產(chǎn)生銷項稅？收到訂金、VIP、誠意金、保證金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？
（2）“買一送一”模式如何涉稅？
（3）“包銷”和“代銷” 稅收差異在哪里？
（4）“售后回租”有節(jié)稅方案？
（5）“抵券銷售”有稅收風(fēng)險嗎？
（6）代收費用該如何處理？
（7）銷項稅額涉稅風(fēng)險點--“視同銷售”解析

4、特定事項的“營改增”處理
（1）代建房該如何處理？
（2）合作建造開發(fā)產(chǎn)品：分產(chǎn)品還是分利潤好？
（3）以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目：換取開發(fā)產(chǎn)品還是股權(quán)？

（三）建筑安裝企業(yè)“營改增”后的財務(wù)謀略
1、營改增試點日還沒有結(jié)束的建安合同怎么辦?
2、跨年度和不跨年度的建筑安裝勞務(wù)該如何分別確認收入？
3、BT、BOT業(yè)務(wù)的財稅處理；
4、分包的稅務(wù)問題及營改增應(yīng)對策略；
5、對外承包工程及出口貨物可退稅?
6、增值稅下工程造價計價的規(guī)則。

四、“營改增”后的房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)如何防范稅收風(fēng)險？
1、增值稅犯罪頻發(fā)，內(nèi)控機制拷問企業(yè)
2、國稅發(fā)〔2009〕90號與企業(yè)稅務(wù)管理機構(gòu)的建立
3、“票據(jù)、資金、貨物、合同”四流是否一致？
4、如何掌控增值稅稅負率?增值稅納稅評估應(yīng)對有技巧。
 
五、“營改增”以后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅會計核算與申報
（一）增值稅申報表如何填？
（二）某房地產(chǎn)企業(yè)增值稅核算與申報案例
 
六、“營改增“前地稅營業(yè)稅清查風(fēng)暴，你準(zhǔn)備好了嗎？
（一）炒股放貸還要繳營業(yè)稅？
（二）房地產(chǎn)行業(yè)：
1、出租開發(fā)房產(chǎn)是否繳了營業(yè)稅？
2、發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報納稅？
（1）以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換進行稅務(wù)處理；
（2）以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務(wù)，是否未按規(guī)定計稅；
（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否未按規(guī)定申報納稅。
3、利用自有施工力量建設(shè)房屋等建筑物，在銷售不動產(chǎn)時，是否未申報繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。
4、支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計、施工等勞務(wù)費，是否未按規(guī)定代扣營業(yè)稅。

（三）建筑業(yè)
1、是否不按規(guī)定的結(jié)算形式或辦法確認收入，推遲收入實現(xiàn)；是否按規(guī)定及時開具本地建筑業(yè)發(fā)票；
（1）合同明確規(guī)定付款日期，是否按合同規(guī)定的付款日期確認收入；
（2）合同未明確規(guī)定付款日期，或未與甲方（發(fā)包方）簽訂書面合同，在收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)后是否確認收入；
（3）預(yù)收工程款，是否按規(guī)定申報納稅。

2、是否將甲方提供的材料價款等計入計稅依據(jù)。以包工不包料方式承包工程，是否只將人工費、管理費等勞務(wù)收入作為營業(yè)稅計稅依據(jù)，未將甲方提供的材料、動力等價款計入計稅依據(jù)，未申報納稅；

3、收到的全優(yōu)工程獎、提前竣工獎、搶工費等沒有并入工程結(jié)算收入？工程質(zhì)量差和延誤工期的罰款直接沖減了工程結(jié)算收入？