房地產(chǎn)、建安企業(yè)營改增政策前瞻與應(yīng)對(duì)暨稅收籌劃方案調(diào)整專題（陳老師）

‖專題背景‖    
2015年是“十二五”最后一年，按照國務(wù)院財(cái)稅改革工作部署以及全國稅務(wù)工作會(huì)議要求，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)“營改增”方案箭在弦上，即將出臺(tái)實(shí)施，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局以及各級(jí)國、地稅局正在緊鑼密鼓的有序推進(jìn)營改增準(zhǔn)備工作。無疑，營改增是房地產(chǎn)、建安企業(yè)當(dāng)前面臨的一項(xiàng)時(shí)間緊、變化大、任務(wù)重的新形勢、新任務(wù)，也是企業(yè)財(cái)稅管理人員面臨的新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
為了讓房地產(chǎn)、建安企業(yè)及時(shí)、全面、系統(tǒng)地掌握“營改增”政策內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)營業(yè)稅向增值稅的平穩(wěn)過渡，本次課程將對(duì)房地產(chǎn)與建安企業(yè)“營改增”政策進(jìn)行前瞻分析，并就“營改增”前后企業(yè)的納稅設(shè)計(jì)、財(cái)稅管理、營銷策略、流程優(yōu)化及涉稅風(fēng)險(xiǎn)變化和應(yīng)對(duì)等提出明確的指導(dǎo)性方案和重要的專業(yè)意見。

‖主講專家‖陳老師：
著名稅務(wù)策劃專家，中國注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師，國家稅務(wù)總局稽查局稅收專項(xiàng)檢查組成員、稅收咨詢服務(wù)組成員、營改增小組成員。曾在稅務(wù)干部學(xué)校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊(cè)稅務(wù)師后期教育主講老師、國家稅務(wù)總局中國稅務(wù)雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)精英，稅收策劃理論界獨(dú)樹一幟，多家稅收策劃網(wǎng)評(píng)價(jià)其為"十大稅收策劃專家"；在國家級(jí)稅務(wù)專業(yè)報(bào)刊發(fā)表稅收業(yè)務(wù)籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)€人專著5部，參與國家稅務(wù)總局稽查局編寫稅務(wù)稽查專業(yè)培訓(xùn)教科書《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實(shí)務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書籍二部；個(gè)人專著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務(wù)指南》和《企業(yè)并購重組稅收籌劃及運(yùn)用》深受稅務(wù)界和企業(yè)界的好評(píng)。在全國各大城市主講房地產(chǎn)業(yè)與建安行業(yè)稅收專題講座上千次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)與建安企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖ 
一：房地產(chǎn)業(yè)營改增政策前瞻與應(yīng)對(duì)
1．房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增背景。

2．營改增試點(diǎn)方案中，房地產(chǎn)銷售、出租和建筑業(yè)稅率是17%、11%、6%和3%如何選擇？存量房產(chǎn)在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？

3．一般納稅人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅辦法，什么是銷項(xiàng)稅額，什么是進(jìn)項(xiàng)稅額？營改增改革之前取得的進(jìn)項(xiàng)稅有可能不再被允許抵扣， 如何解決？

4．營改增啟動(dòng)時(shí)已開盤項(xiàng)目如何處理？同一開盤項(xiàng)目下的房產(chǎn)是否繳納不同類型的流轉(zhuǎn)稅？長期合同如多年完成總包合同如何處理？

5．企業(yè)成本和費(fèi)用中哪些增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣？哪些不能抵扣？取得土地支付的土地出讓金、規(guī)費(fèi)是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？外購材料、甲供材、廣告費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、資金利息、勞務(wù)分包外包、人工費(fèi)等方面如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

6．項(xiàng)目公司開發(fā)建造的配套設(shè)施是否視同銷售？建成后產(chǎn)權(quán)屬于政府、全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用所發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅是否可以從銷項(xiàng)稅額中抵扣？拆遷安置視同銷售如何進(jìn)行營改增？

7．拆遷補(bǔ)償中的拆一還一和開發(fā)項(xiàng)目紅線外設(shè)施支出進(jìn)項(xiàng)稅抵扣分析。是否可以抵扣？是否視同銷售計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額？

8．是否收到預(yù)售款時(shí)即產(chǎn)生銷項(xiàng)稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？簽訂工程合同時(shí)（如：建筑安裝合同、總承包合同、基礎(chǔ)設(shè)施合同等），對(duì)預(yù)付工程款支付是否立刻開具增值稅專用發(fā)票？施工企業(yè)按照完工百分比法確認(rèn)會(huì)計(jì)收入，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

9．項(xiàng)目部納稅地點(diǎn)在哪里？注冊(cè)地和項(xiàng)目所在地不同時(shí)如何處理？取得發(fā)票如何抵扣？在哪里開具發(fā)票？項(xiàng)目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性物業(yè)，屬于視同銷售行為？進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣？如果隨后又進(jìn)行出售，銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅又如何處理？

10．增值稅會(huì)計(jì)核算、增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票管理及風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、業(yè)務(wù)流程、供應(yīng)商、營銷策略、制度修訂、合同管理有哪些變化，增值稅納稅申報(bào)與營業(yè)稅納稅申報(bào)有哪些改變？如何應(yīng)對(duì)？

11．營改增過渡期間及營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)與建安企業(yè)應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備，應(yīng)采取哪些措施積極應(yīng)對(duì)？包括但不限于以下措施：
⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)可以提前開具發(fā)票確認(rèn)收入嗎？銷售收入的確認(rèn)時(shí)間點(diǎn)有策劃空
間嗎？
⑵ 營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)能取得哪些可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額？往來業(yè)務(wù)單位是否需要調(diào)整改變？沒有進(jìn)項(xiàng)稅影響多少利益？
⑶ 建筑安裝工程結(jié)算時(shí)間和發(fā)票開具時(shí)間，是否可以推遲？按工程進(jìn)度開發(fā)票還是按合同約定收款時(shí)間開具發(fā)票？
⑷ 營改增后，財(cái)務(wù)費(fèi)用、廣告費(fèi)、甲供材、設(shè)備費(fèi)及設(shè)備租賃費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、辦公費(fèi)、綠化樹木、人工勞務(wù)費(fèi)等如何簽訂合同？
⑸ 營改增后，關(guān)聯(lián)公司之間交易稅收成本降低，房地產(chǎn)企業(yè)如何籌劃？
⑹ 項(xiàng)目公司要考慮進(jìn)銷平衡，先抵扣后銷售怎么辦？
⑺ 代收費(fèi)用將視同價(jià)外費(fèi)用繳納增值稅，如何處理？
⑻ 開發(fā)房屋與建筑工程款相互抵賬如何取得進(jìn)項(xiàng)稅額？
⑼ 營改增后對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)利潤的影響分析。轉(zhuǎn)化增值稅負(fù)的方法？
⑽ 增值稅發(fā)票開具、繳銷、管理和風(fēng)險(xiǎn)分析，銷售折扣、折讓、退款業(yè)務(wù)如何開具紅字發(fā)票？
⑾ 外地項(xiàng)目開發(fā)和外地項(xiàng)目部怎樣納稅？外地繳納增值稅如何抵減？
⑿ 過渡期財(cái)政、稅收優(yōu)惠政策分析，如稅負(fù)增加返還及老合同、老項(xiàng)目、存量房、老業(yè)務(wù)等處理分析

二：營改增后涉及目前稅收政策變化分析
1．建筑企業(yè)自建不動(dòng)產(chǎn)銷售或投資后，其自建行為仍不征收增值稅嗎？
2．政府收回土地以及地面建筑物不征收營業(yè)稅政策會(huì)發(fā)生哪方面的改變？
3．轉(zhuǎn)讓銷售差額征收營業(yè)稅，不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)按差額征收營業(yè)稅的政策會(huì)保留嗎？營改增后，如何變化？
4．拆遷補(bǔ)償中實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其增值稅計(jì)稅依據(jù)與原營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)還會(huì)按成本價(jià)核定征收嗎？拆遷補(bǔ)償支付業(yè)務(wù)會(huì)同步改進(jìn)嗎？
5．建設(shè)方提供材料的“甲供材”營業(yè)稅政策，營改增后，其增值稅計(jì)稅依據(jù)還包括甲方提供的材料嗎？安裝業(yè)計(jì)稅依據(jù)政策又會(huì)發(fā)生哪些政策變化？
6．營改增后，建筑業(yè)分包及勞務(wù)分包政策變化。建筑業(yè)分包行為不再按差額征收增值稅如何應(yīng)對(duì)？勞務(wù)分包是按建筑業(yè)11%的稅率征收增值稅嗎？
7．增值稅專用發(fā)票管理與營業(yè)稅發(fā)票管理的法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)變化。
8．營改增后，混合銷售重復(fù)征稅難題破解，BT項(xiàng)目、B0T項(xiàng)目和EPC項(xiàng)目增值稅政策變化趨勢分析。
9．建筑業(yè)掛靠經(jīng)營行為納稅人和稅負(fù)發(fā)生變化分析。
10．境外支付扣稅及境外提供建筑業(yè)勞務(wù)免稅政策變化分析。

三：營改增后企業(yè)稅收策劃方案全新調(diào)整內(nèi)容
1．利用開發(fā)產(chǎn)品投資稅收籌劃新調(diào)整。
2．企業(yè)合并稅收籌劃新調(diào)整。有進(jìn)項(xiàng)稅額留抵的合并如何籌劃？
3．企業(yè)分立轉(zhuǎn)移資產(chǎn)籌劃的新處理。
4．集團(tuán)公司企業(yè)之間劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的全面籌劃調(diào)整。
5．企業(yè)營銷政策的重新規(guī)劃調(diào)整：包括營銷物品的處理、銷售折扣折讓的處理摸獎(jiǎng)處理、買一送一、買房送物業(yè)、送裝修、送契稅、過節(jié)送禮物給業(yè)主、
以老帶新獎(jiǎng)勵(lì)等營銷策略新規(guī)劃。
6．企業(yè)銷售收入方面的全新策劃。包括精裝修處理、收入分解處理、會(huì)計(jì)核算
處理。
7．關(guān)聯(lián)公司關(guān)聯(lián)交易業(yè)務(wù)分類及交易利弊分析。包括上下游建材銷售公司、裝修公司、設(shè)計(jì)公司、物業(yè)公司、銷售公司等變化分析。
8．企業(yè)重組中賣股權(quán)與賣資產(chǎn)新變化處理。
9．拆遷補(bǔ)償中代建房與自建房增值稅比較分析。
10．合作建房、項(xiàng)目合作在營改增后應(yīng)該如何處理？
11．營改增后，建筑業(yè)如何面對(duì)甲供材業(yè)務(wù)？如何在不改變甲供材業(yè)務(wù)情形下，
重新做有利規(guī)劃和選擇？
12．建筑業(yè)中的安裝業(yè)由于進(jìn)銷稅率差，稅負(fù)降低，稅收籌劃空間敞開及稅務(wù)
管理難度增大分析。
13．企業(yè)置業(yè)顧問營銷業(yè)績獎(jiǎng)勵(lì)政策變化及勞務(wù)派遣的利弊比優(yōu)勢分析（包括
增值稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅）。
14．資產(chǎn)損失材料損耗新思路分析。
15．企業(yè)之間抵賬業(yè)務(wù)處理新方式，抵債合同和發(fā)票如何處理？
16．企業(yè)簽訂綠化工程合同時(shí)，要注意哪些新問題？
17．設(shè)立銷售公司處置不同開發(fā)產(chǎn)品對(duì)不同稅種的影響分析。
18．物業(yè)公司虧損如何轉(zhuǎn)入開發(fā)企業(yè)彌補(bǔ)？
19．企業(yè)注銷項(xiàng)目公司有進(jìn)項(xiàng)稅額留抵如何處置？