房地產(chǎn)集團(tuán)契稅管理大全（吳克紅）

【課程背景】作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)總監(jiān)，除了“三大稅”要管好外，如何把契稅、土地使用稅和耕地占用稅這些金額不小、規(guī)則也不簡(jiǎn)單的小稅種也井井有條地管理起來(lái)？

【名師介紹】吳克紅12年地產(chǎn)集團(tuán)公司稅務(wù)職業(yè)經(jīng)理人。著《零售企業(yè)稅務(wù)總監(jiān)》、《房地產(chǎn)集團(tuán)稅務(wù)師工作手冊(cè)》、《房地產(chǎn)稅務(wù)案例集》等著作。主編《稅務(wù)總監(jiān)》期刊。

【課程內(nèi)容】
1、哪些情況下土地或房屋辦證免征契稅？哪些情況下不征契稅？
2、財(cái)政部明文規(guī)定學(xué)校教學(xué)用地免征契稅。你公司在小區(qū)配建的中小學(xué)、幼兒園所占土地，在受讓土地使用權(quán)辦理《土地使用權(quán)證》環(huán)節(jié)免征契稅了嗎？你又多繳稅了！
3、上海市政府規(guī)定：“商品房預(yù)售以及預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的，承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人，也應(yīng)當(dāng)按規(guī)定交納契稅。”為什么說(shuō)該規(guī)定違法無(wú)效？
4、某外資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司注冊(cè)后已繳納土地出讓契稅8000萬(wàn)元。后因故發(fā)生股東變更（股權(quán)轉(zhuǎn)讓），被杭州市地稅局要求按土地出讓合同金額再交一次契稅8000萬(wàn)元。文件依據(jù)是浙財(cái)農(nóng)[2007]18號(hào)規(guī)定“土地競(jìng)得人、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂人、國(guó)有土地使用權(quán)人不一致的，視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，須分環(huán)節(jié)征收契稅”，理由是招拍掛申請(qǐng)書約定注冊(cè)的新公司股權(quán)結(jié)構(gòu)與新公司工商登記股權(quán)結(jié)構(gòu)不符。為什么說(shuō)對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓征收契稅是違法的？怎樣推翻？
5、鄭州、上海、長(zhǎng)沙、唐山等地稅局未對(duì)配套費(fèi)征收契稅。而其他省市卻對(duì)配套費(fèi)征收契稅。是誰(shuí)在違法？為什么說(shuō)財(cái)稅[2004]134號(hào)文對(duì)市政建設(shè)配套費(fèi)“稅（政府性基金）上征稅”違法，在全國(guó)每年造成數(shù)以十億計(jì)的過頭稅，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)審查廢除？
6、鄂地稅發(fā)[2010]176號(hào)第九條規(guī)定在土地出讓以后發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（非凈地出讓）也應(yīng)當(dāng)征收契稅。為什么說(shuō)這個(gè)文件是對(duì)財(cái)稅[2004]134號(hào)文件的再一次越權(quán)擴(kuò)大解釋，違法無(wú)效？
7、依土地出讓合同的約定配建中小學(xué)、保障房發(fā)生的建設(shè)成本，是否應(yīng)當(dāng)計(jì)入土地成交價(jià)格追征契稅？如果受讓人改以交納3700元/平米保障房建設(shè)資金給住房建設(shè)局代替履行出讓合同的配建義務(wù)，交納的代建資金是否應(yīng)當(dāng)計(jì)征契稅？
8、開發(fā)商為改善紅線外景觀而自愿向他人支付的“穿衣戴帽費(fèi)”或“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”是否交納契稅？
9、吉地稅發(fā)[2012]24號(hào)第五條規(guī)定“納稅人因分期支付土地出讓金而支付給土地出讓人的利息，應(yīng)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)，照章征收契稅”。你遵從嗎？
10、國(guó)稅函[2005]436號(hào)中規(guī)定“不得因減免土地出讓金，而減免契稅”，是否合法？如何避免受其傷害？
11、青島市財(cái)政局農(nóng)業(yè)稅征收管理局自我發(fā)函青財(cái)農(nóng)稅函[2010]12號(hào)稱“不得因減免配套費(fèi)而減免契稅”，對(duì)減半或者免收市政配套費(fèi)的，一律按“統(tǒng)一配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”征收契稅。合法嗎？
12、你公司是否依然在沿續(xù)“辦證前報(bào)稅”的習(xí)慣，而對(duì)地稅局為你掘下的滯納金陷阱渾然不覺？
13、Duang!江蘇省地稅局、青島市地稅局在契稅征管系統(tǒng)中設(shè)置滯納金自動(dòng)計(jì)算公式（自出讓合同簽訂日后30天起至契稅入庫(kù)日止），120萬(wàn)！你聲淚俱下苦苦哀求！無(wú)效。怎么辦？看如何運(yùn)用程序法扳倒這些為你掘下陷阱的人！
14、Duang!又是300萬(wàn)滯納金！遼寧、大連地稅局征管科長(zhǎng)從抽屜里拿出一個(gè)紅頭文件來(lái)，你一看遼地稅發(fā)[2008]83號(hào)、大地稅函[2009]145號(hào)規(guī)定“簽訂合同之日起10日內(nèi)，到主管契稅征收的地稅機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，繳稅期限為納稅義務(wù)發(fā)生90日后的次月前15日內(nèi)”，而你此前卻從未聽說(shuō)。你還能辯解無(wú)辜嗎？
15、匯發(fā)[2011]45號(hào)規(guī)定“先簽出讓合同后結(jié)匯”。已經(jīng)簽訂土地招拍掛《成交確認(rèn)書》，但尚不具備法律、法規(guī)規(guī)定的簽訂《土地出讓合同》條件，政府急于公司以資本金結(jié)匯支付地價(jià)。國(guó)土局建議先簽訂一份虛假的《出讓合同》以迎合外管局文件結(jié)匯。你干嗎？
16、大地稅函[2011]86號(hào)文件中規(guī)定“對(duì)于納稅人應(yīng)當(dāng)支付的城市配套費(fèi)，無(wú)論是否發(fā)生，皆應(yīng)當(dāng)作為契稅的計(jì)稅依據(jù)一并征收”，要求與土地出讓金同日按“配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”申報(bào)繳納契稅，提前繳稅，多繳不退。合法嗎？
17、青島市財(cái)政局農(nóng)業(yè)稅征收管理局自我發(fā)函（青財(cái)農(nóng)稅函[2010]12號(hào)）要求將配套費(fèi)契稅提前至與土地出讓金契稅同日申報(bào)。配套費(fèi)則按《土地出讓合同》的容積率上限建筑面積計(jì)算。你遵從嗎？
18、你公司取得了《成交確認(rèn)書》并繳納首筆地價(jià)款，但尚未簽訂《土地出讓合同》。鞍地稅函[2011]8號(hào)稱“土地出讓金繳款書是合同性質(zhì)的憑證”，追究你公司不申報(bào)納稅的責(zé)任，罰款！你從了嗎？
19、財(cái)稅[2011]32號(hào)文規(guī)定“在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅”。你從不從？