房地產(chǎn)企業(yè)完工匯算與土地增值稅項目清算策略高研班（許老師）

課程背景
??與時俱進，是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃的生命線
2013年樓市調(diào)控風(fēng)暴愈演愈烈，房地產(chǎn)稅收征管、評估、稽查和清算正逐步升級。近幾年來，國家稅務(wù)總局相繼發(fā)布了一系列涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的配套、補充政策文件和相關(guān)解釋，并在稅企博弈中不斷調(diào)整。
稅總發(fā)[2013]67號文的發(fā)布，開始了土地增值稅清算檢查，眾多企業(yè)應(yīng)充分做好準備。土地增值稅與企業(yè)所得稅、會計核算存在諸多方面的差異，所以，房地產(chǎn)業(yè)年度所得稅匯算和土地增值稅清算工作面臨一些新的疑難問題引起了企業(yè)的高度關(guān)注。企業(yè)的稅收風(fēng)險管控點在哪里？如何對涉稅關(guān)鍵問題進行有效處理和正確評價？如何界定和處理不同稅務(wù)事項的風(fēng)險？如何進行未雨綢繆，做好相關(guān)的業(yè)務(wù)規(guī)劃工作？這些都是擺在我們財務(wù)人員面前的現(xiàn)實“考題”！
??土地增值稅清算勢在必行，企業(yè)怎么辦？
房地產(chǎn)企業(yè)受到限購、限價、限貸等強有力的政策打壓，已使眾多企業(yè)對此無所適從，那么你呢？國家通過土地增值稅清算來調(diào)控房地產(chǎn)市場的思路日漸明晰，有關(guān)調(diào)高土地增值稅預(yù)征率的政策，將陸續(xù)在各大城市落地，進入清算階段的項目則面臨更嚴格的政策執(zhí)行，企業(yè)怎么辦？
??土地增值稅對你多重要？
房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種最多，其中企業(yè)所得稅和土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)影響最大；房地產(chǎn)企業(yè)清算，是否營業(yè)是否有利潤為依據(jù)；它對企業(yè)而言是財務(wù)自查，確保會計記錄合理，準確，把握會計與稅法差異的重要途徑，也是稅務(wù)機關(guān)獲得企業(yè)所得稅納稅信息的重要手段，操作不當(dāng)將面臨巨額稅務(wù)損失，且不利于企業(yè)的納稅信用評級。
??怎樣做才能合法少繳稅？
“清算土地增值稅”對房價有何作用？它是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一，企業(yè)土地增值稅的交納，將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高、繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如何做到使房價在同行中最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、最后保留利潤最多，是房地產(chǎn)公司應(yīng)認真考慮的問題。
??學(xué)透稅收政策和實務(wù)最重要！
如何理解和應(yīng)對土地增值稅清算政策、熟練掌握申報業(yè)務(wù)、如何靈活運用最新相關(guān)法規(guī)、防范企業(yè)涉稅風(fēng)險？如何進行有效的土地增值稅稅收籌劃，減輕納稅負擔(dān)、相應(yīng)增加企業(yè)盈利，勢必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。本次會議將集中解決房地產(chǎn)企業(yè)所得稅完工匯算、土地增值稅清算的重要關(guān)鍵問題。幫助您全面地梳理房地產(chǎn)企業(yè)匯算的業(yè)務(wù)流程與財稅處理，并對如何化解稅收風(fēng)險做針對性分析。破解土地增稅清算的政策解析及實際操作的兩大難題，學(xué)習(xí)并掌握房地產(chǎn)項目各階段節(jié)稅的操作技巧。針對性強，注重實務(wù)操作和實效，是房地產(chǎn)企業(yè)不容錯過的課程，機會難得！
??為您企業(yè)量身打造，更貼近財務(wù)日常實務(wù)操作的精彩課程，千萬不要錯過?。?！

【主講內(nèi)容】
  第一節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)完工匯算與特殊疑難問題解析
一、新農(nóng)村建設(shè)與舊城改造會計與稅務(wù)處理
1、拆遷安置營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時間與稅務(wù)處理
2、新農(nóng)村建設(shè)的土地款返還處理
3、支付補償款、以開發(fā)產(chǎn)品抵補償款的處理
二、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工條件及重要性
1、政策依據(jù)
2、實際毛利大于計稅毛利補稅，且稽查風(fēng)險增大
3、結(jié)轉(zhuǎn)收入和結(jié)算計稅成本的分界線
三、開發(fā)成本核算與分配
1、拆遷安置如何確認成本
2、融資費用的會計核算與稅務(wù)處理
3、劃分開發(fā)間接費用與期間費用
4、土地價款返還處理
四、完工階段賬務(wù)處理
1、未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)完工收入
2、計算結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品銷售成本
3、計算實際毛利，調(diào)整毛利差異
4、招待費、營業(yè)稅金的調(diào)整
五、計稅成本的結(jié)轉(zhuǎn)
1、成本的歸集與分配方法
2、計稅成本與會計成本的差異
3、可售面積的確定
4、已售產(chǎn)品銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)
六、毛利差異調(diào)整
1、未完工年度
2、完工年度
七、完工后續(xù)支出會計核算與稅務(wù)處理
八、房地產(chǎn)企業(yè)合法扣除憑證的取得與假票的應(yīng)對
1、土地出讓金與拆遷補償款入賬票據(jù)
2、前期費用合法扣除憑證
3、建安工程款合法憑證
4、配套、基礎(chǔ)工程
5、稽查查處假發(fā)票如何處理
九、特殊疑難問題 
1、售樓處如何核算
2、銷售儲藏室如何核算
3、完工后銷售，收取部分款項，成本如何結(jié)轉(zhuǎn)
4、應(yīng)收未收款是否確認收入
5、違約金專題
6、應(yīng)扣未扣支出的追溯調(diào)整
第二節(jié)：土地增值稅清算政策解析與企業(yè)應(yīng)對技巧
    一、土地增值稅清算基本知識
1、清算對象與清算條件
2、增值額與扣除項目
3、納稅義務(wù)人、征稅范圍、稅率
4、開發(fā)成本口徑
5、清算審核
二、清算收入
1、轉(zhuǎn)讓收入
2、視同銷售收入
3、轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)
4、代收款項
三、扣除項目
1、扣除的原則
2、稅金
3、利息支出
4、開發(fā)費用
5、土地成本（出讓金+契稅）
⑴ 出讓金返還
⑵ 土地成本的分攤
⑶ BT換地土地成本的確認
⑷ 紅線外支出是否可以扣除
6、前期工程費
7、建筑安裝工程費
⑴ 質(zhì)量保修金
⑵ 裝修支出如何扣除
⑶ 工程款發(fā)票的取得
8、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
9、公共配套設(shè)施費
10、開發(fā)間接費（土地增值稅與會計口徑差異）
11、加計扣除的規(guī)定
四、清算中的疑難問題解析與納稅籌劃
1、土地增值稅與會計核算、企業(yè)所得稅差異分析
2、土地增值稅清算報表與賬務(wù)分離如何處理
3、土地增值稅的優(yōu)惠政策與納稅籌劃
⑴ 普通住宅定價臨界點系數(shù)（成本倒推）
⑵ 開發(fā)連體樓如何清算與籌劃思路
4、無發(fā)票如何清算土地增值稅（核定征收的運用）
5、轉(zhuǎn)讓車位、車庫、配套設(shè)施如何清算
6、營銷設(shè)施建造費如何扣除
7、清算結(jié)束后轉(zhuǎn)讓如何計算應(yīng)納稅額
8、轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)是否征土地增值稅
五、土地增值稅清算程序與方法
1、清算前期準備工作
2、鑒證機構(gòu)的選擇
3、核定征收的運用
六、四川省局土地增值稅特殊政策解析
第三節(jié)：專家現(xiàn)場開放時間，解答學(xué)員疑難問題。

【主講專家】許老師：國內(nèi)著名房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃專家，長期從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)納稅籌劃研究與實務(wù)操作。曾參與多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險診斷和納稅籌劃方案設(shè)計，現(xiàn)兼任多家大中型房地產(chǎn)企

業(yè)的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業(yè)經(jīng)營管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險防范與納稅籌劃實戰(zhàn)經(jīng)驗。多次應(yīng)邀為全國房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進行財稅專題講座，授課注重實務(wù)操作

，講課中能準確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計處理有機結(jié)合起來，所講操作方法能直接運用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當(dāng)場解答企業(yè)棘手財稅問題，被業(yè)內(nèi)人士譽為“中國稅法活字典”和“

國內(nèi)納稅答疑第一人”。