房地產(chǎn)全程開發(fā)業(yè)務(wù)疑難問題解析與風(fēng)險(xiǎn)防控高研班

【課程背景】
??房地產(chǎn)行業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)始終居高不下。一方面，與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的稅收政策較為復(fù)雜，不僅艱澀難懂，而且沖突不斷，另一方面，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在組織收入上的支柱地位，稅務(wù)機(jī)關(guān)予以高度關(guān)注，在重點(diǎn)稅務(wù)稽查名單上，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一直榜上有名。
??那么，面對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)居高不下的局面，我們的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該如何采取有效措施防控涉稅風(fēng)險(xiǎn)，避免不必要的損失呢？這當(dāng)然需要我們的企業(yè)提升自身的稅收業(yè)務(wù)能力。抓住每一次稅制改革，包括此次“營(yíng)改增”的機(jī)會(huì)，實(shí)施納稅管理的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。為此，我司特舉辦“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)疑難問題解析與風(fēng)險(xiǎn)化解”培訓(xùn)班，以典型案例分析為基礎(chǔ)，解讀稅收政策，發(fā)現(xiàn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，探討應(yīng)對(duì)策略，實(shí)施有效納稅籌劃。

【主講內(nèi)容】
 第一節(jié)：土地取得環(huán)節(jié)的疑難問題
一、取得土地的入賬憑證
1、出讓方式取得土地的憑證要求        
2、轉(zhuǎn)讓方式取得土地的憑證要求
3、接受投資方式取得土地的憑證規(guī)范   
4、視同銷售方式取得土地的憑證技巧
5、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的入賬憑證爭(zhēng)議
二、土地取得成本與企業(yè)納稅
1、土地取得成本與契稅計(jì)繳            
2、土地取得成本與房產(chǎn)稅征收
3、土地取得成本與土地增值稅費(fèi)用扣除  
4、土地取得成本與企業(yè)所得稅計(jì)算
三、取得土地時(shí)間與城鎮(zhèn)土地使用稅征繳
1、土地使用稅的時(shí)間規(guī)定              
2、土地使用稅的籌劃運(yùn)用
四、土地返還款的稅收規(guī)劃
1、土地增值稅處理規(guī)定                
2、契稅處理規(guī)定
3、房產(chǎn)稅處理規(guī)定                    
4、企業(yè)所得稅處理規(guī)定
第二節(jié)：籌融資環(huán)節(jié)的疑難問題
一、統(tǒng)借統(tǒng)還的稅收處理規(guī)定
1、統(tǒng)借統(tǒng)還概念辨析
2、統(tǒng)借統(tǒng)還的稅收政策解析
⑴ 統(tǒng)借統(tǒng)還營(yíng)業(yè)稅政策              
⑵ 統(tǒng)借統(tǒng)還企業(yè)所得稅政策
二、借款費(fèi)用的稅收處理
1、借款的方式與類型化
2、借款利息的營(yíng)業(yè)稅政策解析
⑴ 關(guān)聯(lián)方無(wú)償借款到底該不該征稅    
⑵ 開發(fā)施工企業(yè)預(yù)付款可不可以籌劃
⑶ 借款與投資之間能不能進(jìn)行轉(zhuǎn)換    
⑷ 企業(yè)向員工的借款到底該不該繳納營(yíng)業(yè)稅
3、借款利息的土地增值稅政策
⑴ 土地增值稅借款利息扣除的政策規(guī)定
⑵ 借款利息計(jì)入開發(fā)費(fèi)用的協(xié)調(diào)與處理
⑶ 借款利息的土地增值稅籌劃與運(yùn)用  
⑷ 土地增值稅與企業(yè)所得稅政策的差異比較
4、借款利息的企業(yè)所得稅政策解析
⑴ 向金融機(jī)構(gòu)借款利息支出的稅前扣除
① 金融機(jī)構(gòu)的范圍界定              
② 金融機(jī)構(gòu)借款利息支出的范圍
⑵ 向非關(guān)聯(lián)方借款利息支出的稅前扣除
⑶ 向關(guān)聯(lián)方借款利息支出的稅前扣除
① 關(guān)聯(lián)方的判斷與界定              
② 關(guān)聯(lián)方借款的判定
③ 關(guān)聯(lián)方借款利息支出的內(nèi)涵        
④ 關(guān)聯(lián)方借款利息支出扣除規(guī)定
⑤ 關(guān)聯(lián)方借款利息支出扣除限額的計(jì)算
⑥ 關(guān)聯(lián)方無(wú)償借款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避
⑦ 關(guān)聯(lián)方借款利息支出稅前扣除計(jì)算公式的修正
⑷ 向個(gè)人借款利息支出的稅前扣除
① 向個(gè)人借款的扣除憑證要求        
② 向個(gè)人借款及利息支出的分類扣除規(guī)定
③ 企業(yè)經(jīng)常性向老板個(gè)人借款的風(fēng)險(xiǎn)  
④ 企業(yè)向個(gè)人借款利息支出的稅收籌劃
⑸ 資本金未到位時(shí)借款利息支出的稅前扣除
⑹ 資本金支出中超標(biāo)借款利息支出的處理爭(zhēng)議
① 借款利息支出的費(fèi)用化與資本化
② 超標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生的資本化的借款利息支出能否折舊與攤銷？
5、其他稅種對(duì)借款利息的政策規(guī)定
⑴ 印花稅政策解析       
⑵ 個(gè)人所得稅政策解析：借款利息的個(gè)稅；購(gòu)房違約金
三、委托借款涉稅政策解析
1、委托借款費(fèi)用的性質(zhì)　            
2、委托借款費(fèi)用的涉稅處理
第三節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的疑難問題
一、材料與設(shè)備的營(yíng)業(yè)稅政策解析
1、材料與設(shè)備營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定
⑴ 營(yíng)業(yè)稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定  
⑵ 對(duì)新政策的誤解與辨析
2、材料與設(shè)備的區(qū)分
⑴ 材料與設(shè)備的必須性              
⑵ 材料與設(shè)備的概念辨析
⑶ 區(qū)分材料與設(shè)備的政策依據(jù)
3、材料與設(shè)備的籌劃與運(yùn)用
⑴ 提供材料如何操作才能實(shí)現(xiàn)雙贏    
⑵ 房開企業(yè)提供設(shè)備就一定能夠節(jié)稅嗎？
4、甲供材與甲供設(shè)備的票據(jù)處理
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本及其分配
1、不同稅種對(duì)開發(fā)成本的構(gòu)成規(guī)定
⑴ 土地增值稅對(duì)開發(fā)成本的構(gòu)成規(guī)定  
⑵ 企業(yè)所得稅對(duì)開發(fā)成本構(gòu)成的規(guī)定
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的分配
⑴ 開發(fā)成本在不同項(xiàng)目中的分配       ◇ 土地增值稅對(duì)不同項(xiàng)目成本分?jǐn)偟囊?br /> ⑵ 完工產(chǎn)品與在產(chǎn)品間的成本分配    
⑶ 滾動(dòng)開發(fā)中共同成本的分配方法
3、拆遷成本及其票據(jù)的處理
三、廣告費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)
1、計(jì)算依據(jù)                 
2、票據(jù)處理               
3、籌劃運(yùn)用
四、合作建房與代理建房
1、合作建房的涉稅政策解析
⑴ 合作建房的稅法界定              
⑵ 合作建房的營(yíng)業(yè)稅難點(diǎn)解析
⑶ 合作建房的土地增值稅難點(diǎn)分析   
  ⑷ 合作建房的企業(yè)所得稅難點(diǎn)辨析
2、代理建房的涉稅難點(diǎn)
⑴ 代理建房的法律標(biāo)準(zhǔn)與判斷        
⑵ 代理建房的營(yíng)業(yè)稅政策
⑶ 代理建房的土地增值稅政策        
⑷ 代理建房的企業(yè)所得稅政策
第四節(jié)：房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的疑難問題
一、銷售收入的確認(rèn)與計(jì)量
1、營(yíng)業(yè)稅規(guī)定
⑴ 銷售收入的計(jì)量                  
⑵ 銷售收入的時(shí)間界定
2、土地增值稅規(guī)定
⑴ 銷售收入的計(jì)量                  
⑵ 銷售收入的確認(rèn)時(shí)間
⑶ 土地增值稅的預(yù)征
3、企業(yè)所得稅規(guī)定
⑴ 企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)        
⑵ 預(yù)收款與企業(yè)所得稅預(yù)繳
二、視同銷售業(yè)務(wù)解析　
1、視同銷售概念辨析
2、視同銷售的范圍界定
⑴ 稅法與會(huì)計(jì)實(shí)質(zhì)重于開工原則的區(qū)別
⑵ 不同稅種對(duì)視同銷售的范圍規(guī)定
3、視同銷售的稅收處理
⑴ 視同銷售業(yè)務(wù)中收入額的確定      
⑵ 視同銷售業(yè)務(wù)的稅收籌劃與運(yùn)用
三、房地產(chǎn)銷售中贈(zèng)品涉稅處理
1、混合銷售與兼營(yíng)業(yè)務(wù)
⑴ 混合銷售的類型                  
⑵ 混合銷售與兼營(yíng)業(yè)務(wù)的區(qū)別
2、贈(zèng)品涉及的不同稅種政策解析
⑴ 贈(zèng)品涉稅政策的誤讀              
⑵ 贈(zèng)品的營(yíng)業(yè)稅政策難點(diǎn)
⑶ 贈(zèng)品的增值稅政策難點(diǎn)           
⑷ 贈(zèng)品的土地增值稅難點(diǎn)
⑸ 贈(zèng)品的企業(yè)所得稅難點(diǎn)            
⑹ 贈(zèng)品的個(gè)人所得稅難點(diǎn)
3、贈(zèng)品籌劃策略與運(yùn)用
4、房地產(chǎn)銷售中的納稅地點(diǎn)
5、房地產(chǎn)銷售中的納稅籌劃
⑴ 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓的綜合比較與分析
⑵ 三步籌劃法，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的土地增值稅規(guī)避
⑶ 房地產(chǎn)銷售中的臨界點(diǎn)籌劃策略與綜合運(yùn)用
第五節(jié)：房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)中的疑難問題
一、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)相關(guān)概念辨析
1、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的類型與界定
⑴ 融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃              
⑵ 不動(dòng)產(chǎn)融資租賃是否有法律依據(jù)
2、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)中的稅收政策
⑴ 土地增值稅政策              
⑵ 房產(chǎn)稅政策    
⑶ 土地使用稅政策
⑷ 企業(yè)所得稅政策              
⑸ 印花稅政策

3、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)中的納稅籌劃及案例分析
第六節(jié)：專家現(xiàn)場(chǎng)開放時(shí)間與學(xué)員互動(dòng)交流，解答學(xué)員疑難問題。

【主講專家】胡老師：法律碩士、注冊(cè)稅務(wù)師、經(jīng)濟(jì)師；現(xiàn)供職于某省地方稅務(wù)局；中國(guó)稅網(wǎng)特約專家；中國(guó)納稅答疑網(wǎng)答疑專家；中國(guó)納稅籌劃師授課專家、中國(guó)稅務(wù)咨詢師考試指導(dǎo)專家、稅務(wù)會(huì)計(jì)師考試指導(dǎo)老師，個(gè)人所得稅專家?guī)斐蓡T，在業(yè)界享有“財(cái)稅百事通”稱號(hào)。在《財(cái)政研究》、《經(jīng)濟(jì)研究參考》、《經(jīng)濟(jì)學(xué)消息報(bào)》、《中國(guó)稅務(wù)》、《經(jīng)濟(jì)法論叢》、《涉外稅務(wù)》、《財(cái)會(huì)通訊》、《財(cái)會(huì)研究》、《稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)》等報(bào)刊發(fā)表財(cái)稅論文百余篇，有多篇文章被中國(guó)人民大學(xué)報(bào)刊復(fù)印資料全文轉(zhuǎn)載；出版有《新納稅申報(bào)表填報(bào)》、《個(gè)人所得稅法解讀》、《企業(yè)所得稅匯算清繳手冊(cè)》、《納稅評(píng)估模型與案例》等著作。先后在北京、上海、廈門、廣州、南京、鄭州、沈陽(yáng)、濟(jì)南等40多個(gè)城市舉辦過(guò)房地產(chǎn)財(cái)稅專題講座與培訓(xùn)。講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，深受各地學(xué)員喜愛。